プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[901: 匿名さん]

ここは、年収1000万円ちょっとでは相手にされませんか？

[902: 匿名さん]

頭金にも部屋にもよるとは思いますが、大丈夫なんじゃないでしょうか。週末から申し込みもスタートしますし、本気なら急いだ方がいいですよ。

[903: 匿名さん]

>>902
ありがとうございます。
安心しました。MRを予約してみます。

[904: 匿名さん]

>900
プラウドじゃない物件で乾質だけど話題にもなっていなかった。

>903
相手にしてくれましたよ。

[905: 匿名さん]

プラウド憎しの人がいますからね
人気があるものにはアンチがつきもの
アップルしかりトヨタしかり任天堂しかり
しかもマンションの場合は
さらにいろんな複合要素がありますから仕方ありませんよ
世の中いろんな人がいるものです（笑）

[906: 匿名さん]

http://yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html

こういう製品が出回ってますからね。

ここで比較しているTLD値というのがクセモノで、日本建築学会基準曲線によって低音域が緩い基準で評価されてるんですね。人間の耳の感度を測定して策定したということなんでしょうけど、不思議と、低音域も感じるんですよね。耳じゃなくて、カラダで感じるんですよね！湿式壁のマンションの静寂性は耳だけじゃなくカラダで感じることが出来るってことなんですね。

[907: 申込予定さん]

ググると出てくる榊淳司のマンションレポートって、役に立ちますか？
プラウド小石川についても書かれているようですが、何書いてありましたか？

[908: 匿名さん]

結局入居時売れ残りになるんですね。

野村のこういう履歴のある物件ですから、値下げも早いでしょうね。

[909: 匿名さん]

値下げは無いと言い切るよ。俺は営業じゃないし、ましてやプラウドの社員でもないけどさ。

1000戸規模のマンションじゃないんだし、丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分だよ。
（しかも学校が近いから、おおっぴらな性風俗営業もパチンコ屋も無い。）

俺が上司なら、もしここの営業担当者が「値下げさせてくだい」と言ってきたらさすがに営業を変えるよ。

[910: 匿名さん]

上司が替わった方がいいかもね（笑
ポジ要素を帳消しにして余りあるネガ要素があることは、既に整理されている通り。戸数が少ないのに売れ残ったりすれば、よほど価格が高いということで、それこそ営業の失態でしょう。

[911: 匿名さん]

>910
なんで、そんなにあせってるの？
いいじゃない、あせらなくても。

あと１年もすれば値引きするのか、しないと完売できないのか結果が出るんだから（笑）

ここで値引きすべきか値引きせざるべきかを議論しても、野村はこの掲示板の希望投稿を聞いてくれないと思いますよ。

[912: 匿名さん]

私はこの世界長いですが、野村が竣工後の売れ残りを値下げしない事の方が少ないですよ？。

野村の営業の人がはっきり言ってるのを何度も聞いた事がありますし、竣工したら内覧が入って中古みたいなもんだって（意味分からないと思いますが）。

野村の他の事例をご存知なんですか？

＞丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分

で、そのうえ販売対象が60戸もないのに、１期で売り切れないところがこの物件の実力だし、世の中の評価の現実です。

自分の思い込みを一般化するのを勘違いと言います、現実をみましょう。

お茶の水のワテラスは平均が坪430程度で１期で180戸以上、茗荷谷のアトラスタワーも、高層はここより高いのに、１期で90戸。ここは所詮、最も高い部屋も1.5億程度の物件ですから人気があれば、全戸に倍率がついてもおかしく無いんですよ、まともな評価をされてる物件ならね。

現実見ましょうね、現実。

[913: 匿名さん]

値下げに興味あるのは購入する人とアンチ野村不動産かな？
５０戸が１期で販売されるって事は残りの９戸もそれなりに値下げ無しでも売れると思う。
いつまでも在庫はしないとは思うのでいつかは下げるかもしれないけど、大量戸数は下げないだろうな。

[914: 匿名さん]

>912

>現実見ましょうね、現実。

だから現実を見るためには１年間見守ろうよ。

ね？我慢できない？

>912が言うようにこの物件を値下げするのかどうか。

現実というのは「結果」のことでしょ？
「結果」を見るのに、>912の今の考えを押し付けてもしょうがないじゃない。

[915: 匿名さん]

そりゃ１億円台の部屋はすぐには売れないでしょ。
１億円台の物件はどこでも動きは鈍いよ。だけど時間が経てば（数年はかからないと思う）売れると思うよ。

[916: 匿名]

1年なんか待てないと思うよ。ただでさえ土地取得から何年も経ってる物件なんだから。金利負担は相当で、一刻も早く売り抜けたいはず。そういう焦りが営業にも明らかに表れていることも、既にいろいろ報告されているよね。

[919: 匿名さん]

別に１期で全戸販売しなくてもいいと思うのだけど。

[920: 匿名さん]

逆に、値下げしなくてもすぐ完売すると強弁したがるのはどういう立場の人なんでしょうか。
私にはそちらの方が興味あります。

[921: 匿名さん]

>920
どういう立場も何も、そう思ったから、だけど。

じゃあ「値引きしないと１００％完売しないよ（笑）」って言ってる人は？

[922: 匿名さん]

ここで値引き値引きと騒げば下げてくれると真剣に思ってる人じゃないか

[926: 匿名さん]

やりとりはもういいです。
乾式で、正直仕様がよくないことは承知。
係争物件であることも承知。

ちょっと微妙な物件ですが、価格にみあえばそれでよし。
プラウドで小石川に住んでみたい、一般購入者とはそんなもんです。

むしろ、おかしな立地のプラウドがふえていることのほうがいやです。
そのあおりで小石川まで乾式、そこはあらためてほしい。

[927: 匿名さん]

構造・規模 鉄筋コンクリート (建築基準法上は地上12階　地下2階) 地上13階 地下1階建て (入居時期は住戸により2012年7月下旬（予定）または9月下旬（予定）となります。)
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ～14,580万円 (1戸)
最多価格帯(万円) 7,200万円台
7,600万円台
8,600万円台
10,400万円台
(3戸)
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 60.80m2 ～ 112.20m2
バルコニー 3.10m2 ～ 14.53m2
テラス 8.28m2
ルーフテラス 6.22m2 ～ 22.76m2
管理費(円)/月額 18,200円～33,500円
修繕積立金(円)/月額 7,250円～13,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払 26,600円～49,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 608,000円～1,122,000円
駐車場 有り(敷地内)49台（※身障者優先1台含む。他に地権者専用駐車場１台）（月額使用料34,000円 ～ 38,000円）
駐輪場 あり82台（月額使用料300円）
バイク置場 あり3台（月額使用料3,000円）

[928: 匿名さん]

ほほぅ・・・

14,580万円 (1戸)
10,400万円台(3戸)

[929: 匿名さん]

>928
この４戸以外は結構スルスルと売れてしまうんでない？
それでも14,580万円 (1戸)を除けば１年以内には売れてしまうような気がする。

[930: 購入検討中さん]

50/59に要望書が入ったって事？

[931: 匿名さん]

低層階の部屋の日当たりはどうなんでしょう？
坂沿いは公園の高木の陰で鬱蒼としているようだし、御殿サイドもなんだか暗そう・・・。
吹き抜けからはどのくらい採光できるか不安です。
もし内覧した方などいらっしゃったら、教えてください。

[932: 匿名さん]

小学校の学区も日当たりも全部となると、茗荷谷駅の南側の小日向地区に５年に１度出るかでないかの物件を待つのが良いと思います。

[933: サラリーマンさん]

内覧しましたが、
結局のところ、仕様や様々な点から、割高ですね。

でも、お金持ちさんには関係ないかも。
一般ピーポーは…がんばる？

[934: 申込予定さん]

私も、明らかに割高だと思っています。
割高だと思う人には入居して欲しくないような書き込みもありましたが、割高分は上流（？）マンションに入居させてもらうための入会金みたいなものと思うしかないと思っています。
入居予定者と思われる人の書き込みには、上記とは別ですが、失礼ながら品がないと思われるものも散見され、正直、心配なところもありますが、私は「入会金」を払う予定です。抽選が外れなければ、皆様、どうぞよろしくお願いいたします。

[935: 匿名さん]

ここ、常に４部屋は賃貸に出るって事ですよね？
住民層に期待は出来ないと思いますが。

[936: 物件比較中さん]

入会金だけでなく、会費(管理費、修繕積立)も高めですね。
最上階の維持費が少なからず含まれているのでしょうか？

[937: 申込予定さん]

それはないと思います。私も共用設備が皆無に近く、コンシェルジュ等のサービスもない割りには会費が高いとは思いますが、問題があれば管理組合で見直す余地もあるかと。

[938: 匿名さん]

管理組合は10％以上の発言権を持っている人の意見に影響される可能性が高く、その人は安いから変更というのは希望するような人では無いと思います。

なんか勘違いしている人がいるみたいですが、高層に一部高い部屋があるから平均価格がすこし上がるだけで、基本的に大多数の家族が住む８０平米以下の部屋の価格帯は文京区の他の物件とそんなに変わらないと思いますので、そんな、金持ちクラブに入会するとは思わない方が良いと思いますよ。単なる普通の文京区のマンションです。

地面もそんなに広く無い斜面の中層マンションですし、物件の設えも、建物も、価格も含めていろんな意味で、文京区内で特筆するような高級物件ではありませんので。

[939: 匿名さん]

区外なので文京区の普通のレベルが良く分かりませんが、
・屋内の車寄せ＆車寄せ専用の待合室
・64戸たらずに低層用、高層用のエレベータ二機設置
・エントランスにも空間に余裕があってホテルライクなラウンジ

部屋によって天井高も270cmくらいあるし、こういう物件が普通なんて文京区ってすごいんですね。
ということは近くに出る三菱や住友なんかも同じかそれ以上のレベルを期待していいのでしょうか？

[940: 匿名]

文京区の普通のマンション、なんとなく言いたいこと分かります。小日向のドチェスターとか見れば普通じゃないって思いますもんね。

[941: 匿名さん]

確かに、作りの良いところもありますよね、エントランスは普通だと思いますけど。

その上、一部の金銭的な余裕のある人（＝地権者）にのみ良い共有施設があると思っています。
このマンションは計画自体が古い（景気が良かった頃）ものですからね。コンシェルジュもおそらく最初の計画では入れる予定だったのでしょうが、あまりに管理費が高くて断念したと想像します。

私はむしろそこに問題点があると考えてます。このスレって、現実的なこの物件購入のリスクから逃げちゃってる。地震の乾式壁のリスクより、管理費高騰のリスクの方がとっても現実的で可能性が極めて高い(というか100％だと思ってます）。これは、転売時の問題点にもなりますし。

なによりも、共有施設もなく、間取りの設計も最悪なのに、管理費が高いのは、多くの方に同調して頂けるのではと思います。

高層階のエレベーターは高層階の人のため。
天井高は高い部屋が本の一部にあるってだけ。
駐車場の数が危険なほどに多い。これは車に乗らない人には管理費高騰のリスクでしかない。ここはおそらく30で十分です。駐車場が必要なのは近隣でも戸数の半数以下です。この物件は、駅にも近く、駐車場が余る数が多く、とくに余る率が高いので管理組合で背負い込むお金も多くなる、将来の駐車場絡みの管理費、既に高いのに、将来も間違いなく上がるでしょう。

[942: 匿名さん]

なるほど。
そういえば地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠ってところに違和感があったような。

ちなみに駐車場が多すぎる点についてチェックしたところ、
野村の営業さんは「購入者層としては医師や弁護士なんかが多いので、これでも足りないくらいなんですよ～」
などと言ってましたが、最近の世の流れには逆らえず、やっぱり余るんすかね。

急に気になったのですが、修繕計画の中に30年後の機械式駐車場一式の交換が入っているか聞いた人いらっしゃいますか？

[943: 匿名さん]

医者も、車持ってない人、沢山いますよ。

医者は車を持っているという表現は、はっきり言って、医者をバカにしてると感じます。

私のところの部長は、責任ある立場になってから、事故起こしたらいろいろみんなに迷惑かけるから、車やめたよと言ってました。

[944: 匿名さん]

地権者のために作られたマンションという点は、その通りですね。

[945: 匿名さん]

ここ欲しい

[946: 匿名さん]

どうぞ（笑
実際、まだまだ空いてますよ。

[947: 匿名]

地権者の部屋、煌煌と灯りが灯っています。
カーテンもしないで・・・

[948: 匿名さん]

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

[949: 匿名さん]

粘着キモい。

[950: 匿名さん]

14階程度で高層/低層エレベーター分けるって何なの？
地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠って何なの？駐車場代払うの？

地権者の、地権者による、地権者のための物件企画。

[951: 匿名さん]

949さん、無視、無視。

注意しないと危ないですよ。みなさん危ないの分かっててスルーしてるんだから。

[952: 匿名さん]

こういう書き込みを見ていると、この時期になっても物件内覧すらしていない野次馬さんが多いことがよく分かりますね。

[953: 匿名さん]

>>141
ブランズでもあばれてるのか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215928/res/47-48

[954: 匿名さん]

＞948
ノイローゼなの？

[955: 入居予定さん]

>946
とんでもない。第一期は申し込みが入っていない部屋は片手で数えるほどでしたよ。

[956: 匿名さん]

ここは、これからだよね。

[957: 匿名さん]

欲しい人は初日に申し込むと思いますが、今日見てもまだ結構空いてましたよ。

[958: 匿名さん]

ひょっとして>948が言ってることが当たるのか！？

[959: 匿名さん]

まあ正式価格表出ちゃったからね。
結構苦戦してるみたいだけど。

[960: 匿名さん]

そうだね、今さら価格は下げられないね。でも、何だかんだ言って結局は売れてしまうような気がするなあ。

[961: 物件比較中さん]

申し込みに行かれた方、この週末でどのくらい申し込み入りましたか？
また、駐車場の申し込みはどのくらい入ったのでしょうか？

情報よろしくお願いいたします。

[962: 匿名さん]

>948を参考にしてください。

[963: 匿名さん]

物件と価格からは申し込んでも良いと判断し、真剣に悩みましたが、
「将来にわたる近隣とのトラブル」、「単一の王様地権者との折衝の難しさ」、「管理・修繕費の高騰」などのリスクから
購入より賃貸の方が良い物件と判断し見送ることにしました。

あとの皆様よろしく。

[964: 匿名さん]

近隣とのトラブルとか気にしてるわりに
地権者を中傷していますよね
地権者の方がこのスレを見ていないといいですね

[965: 匿名さん]

外（近隣）と内（地権者）という両面でリスクとなり得る。
しかも相乗効果として悪い方向に進みそうなので、どちらも避けたいという意味で書いたのですが変でしょうか？

物件の経緯として、外の方々の反対にあいながら、内の方が建設計画を売主とともに推進してきたのは事実なのですから、
今後また外の方々と間で何らかのいさかいが発生したとして、相当の議決権を有する内の方は、多少折れて丸く和解する
という選択肢より、反発して白黒つける方向に進もうとされるのでは無いでしょうか。

[966: 匿名さん]

地権者が実際に何％の議決権になりそうか、確認された方はいらっしゃいますか？地権者も地権者住戸を販売しようとしておられるのかな、と思ったので。
10%超あっても、必要な場合には十分否決できるとは思いますが・・・

[967: 購入検討中さん]

北向き（湯立坂方面）、低層階を検討していますが、
こちらは日当たりはほとんど期待できないでしょうか。
現在住んでいるのが東南向きの部屋なので、朝から暗いのはどうかな、と躊躇しています。
営業の方も忙しそうで、日当たりのシミュレーションなどあるのか聞けていません。
どなたか日当たりについて確認された方がいらしたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

[968: 入居予定さん]

>961
第一期は残りわずかでした。私のところは結局抽選です。
駐車場は台数に余裕があると思われるのでまず大丈夫でしょう。
車の高さで値段が分かれます。

[969: 匿名さん]

最初から駐車場の空きが多すぎると、管理費高騰リスクが高いということを心配されているのではないでしょうか。

[970: 物件比較中さん]

日当たりは北向きには期待できないでしょうね。
目の前は公園の木々ですし。
やっぱりマンションは南向きですかね…。

[971: 匿名さん]

>967
日照シミュレーションは確実に作っていると思いますし、
聞かれれば教えてくれますよ。
遠慮せずに聞くのが一番では？

[972: 匿名]

すみません、どなたか営業さんに戸境が乾式であることについて
ご質問なさったかたはいらっしゃいますか？

[973: 匿名さん]

>972
直接聞けば↓
0120-775-300
http://www.proud-web.jp/koishikawa/index.html

[974: 購入検討中さん]

建物竣工しているから、日当たりのシミュレーションはないんじゃない？

内覧したところ北向きでも明るい印象でしたけどね。

[975: 匿名さん]

北側もよっぽど日照にこだわらなければよさそうですよね。
意外と明るいですし。

それにしても現地は本当に緑豊かで静ですよね。
東京の真ん中とは思えないくらいです。

[976: 匿名さん]

建物が竣工してるのと日照のシミュレーションは関係ないでしょ。

今は、今の日照しかわからないじゃない。

普通は最低限でも夏至と冬至ぐらい作成するもんです。

タワーじゃないのですし、特に窓が北のみの間取りのところを選ぶのでしたら北向きはそれなりに御覚悟を。

[977: 物件比較中さん]

けっこう複雑な形をした物件ですよね、ちょっとお城っぽくて豪華かも。

下の裾広がりの部分も住まいなんでしょうか、位置によって生活感覚に大きく違いがありそうなので好みを選ぶのに時間をしっかり使ったほうが良さそうですね。

各間取りはダイナミックというか、この表現が合っているかは恐縮ですけど、形式ばっていないのが多くて印象的です。まさに自分の家っていう感覚が持てそう。

[978: いつか買いたいさん]

　春日とおり沿いの10年超物件はとにかく不評で　要注意　特に水と音

[979: 匿名さん]

>978
ご趣旨がよくわからないのですが、詳しくご説明いただけませんか。

[980: 匿名さん]

日当たりのシミュレーションはありません。それってどうなの？と思いますけど、作っていないようです。

[981: 匿名]

＞979暗渠だから？

[982: 匿名さん]

>９７８
ここもそうなの？

[984: 匿名さん]

そんなこと書いてるから･･･

[985: 匿名さん]

なるほど。
だから現地でMRを開かないんだ。
もう完成しているのに。

[986: 匿名さん]

現地にはMRもありましたよ。でも、買いたい部屋を見るのが当たり前でしょ。

[987: 匿名さん]

いま何部屋くらいが抽選となっているのか、ご存じの方いますか？

[988: 不動産業者さん]

完売しましたか？

[989: 匿名さん]

完売したと聞いています。5倍以上のお部屋もあったらしいです。え？そんなにするの？？というお部屋も購入者がいたようですよ。あの立地ですからね。学区域もいいですし、ファミリー層、資金的にとても余裕のある方がセカンドハウスとして・・・とか。色々ご意見があるみたいでしたが、結局「完売」がこの物件の評価だったようです。

[990: 匿名さん]

やっぱり。。
５０戸だしね。
地権者以外であと９戸。売れそうですね。

[992: 匿名さん]

これからだけど。

[993: 匿名さん]

結局完売していないというのが結果でＯＫ？

[994: 匿名さん]

完売しましたよ。
とても欲しかったけど、外れてしまいました。。。
あー残念。
なんだかんだ言っても、最高の立地です。
これ以上の物件はなかなか出ないでしょう。
あー羨ましい。

[995: 匿名さん]

普通、本当に欲しくて外れたらそんなこと書かないと思うけど。

[996: 匿名さん]

正確には第一期販売分完売、です。第二期分が残っているそうです。もし学区、立地が気に入っているなら、こちらに参戦もありかと思います。ちなみに係争の件、もし何かあっても野村不動産が責任を取るそうですよ。こちらの問題は解決ですね。

[997: 匿名さん]

でもここに住んだら地元の公立校は行けないよね

まあ最初からそういう住民はいないだろうけど

[998: 匿名]

窪町小には普通に行くでしょ。中学も人気の音羽中ですから滑り止めに最適です。

[999: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236474/

[1000: 匿名さん]

区立が滑り止め、、、。確かに滑らないよね。　負け●の集まりか。