プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[423: 匿名さん]

小日向の物件は、広さの情報が公開されてるんですか？

[424: 匿名]

今は広い間取りは売れないですからね…
なかなか難しいでしょうね…

[425: ご近所さん]

えり好みしないで、一戸建て買えばいいのに。
全方向に窓つけられるよ。

[426: 匿名さん]

＞我が家は私も上サンも親の代から東京住まいなので、

親御さんが田舎から上京されたんですか。
少し都心から離れて田舎の雰囲気が残る地域で探されたらいかがですか？

[427: 匿名さん]

東京は田舎者の集合体ですから、恥ずかしく無いですよねー。

[429: ご近所さん]

湯立坂は落ち着いた雰囲気で環境良いですよ。
これから夏場は蝉の大合唱とやぶ蚊が出てきますが・・・。

[430: 匿名さん]

間取りと地権者が、、、。

[431: 匿名さん]

間取りと訴訟！！
これで下げてもらえませんか？野村さん！！
お願いします！！

[432: 匿名さん]

間取りと訴訟だけじゃなくて竣工済みと地権者も入れたら？
竣工済みでこんな強気な物件他に無いだろ。

[433: 物件比較中さん]

本当は買いたい人ばかりみたいですね。
間取りでどうこう言う方は、ずっと買えないですね。
ブランズ検討はいかがでしょう。良い間取りあったら、今度は排気ガスが騒音が、、ってなるんでしょうが。

[434: 匿名さん]

まあ理想の物件はなかなかないってことだよね

[435: 匿名さん]

お願いします！野村さん。
間取り、訴訟、竣工済み、地権者。
この要素で値下げをお願いします。
本当にお願いしますm(_ _)m

[436: 匿名さん]

不動産って、家が無い人が購入するわけじゃないんだから、こだわりがあって当然ですよね。納得出来ないものを買う理由自体がむしろ無い。1期で数百の申し込みのある物件も少なからずあるわけで、そういうものはそれだけ多くの方に価値を認められているということになる。

この物件の立地、デベ、施工会社には魅力を感じても、それを凌駕するほどの、酷い間取り、地権者の異常な間取り物件の存在、物件の歴史があるということですよ。

みなさん理想を求めて要るんじゃない、現実的に残念だと、ご指摘されているだけだと思います。不動産会社の立場のものの考え方ですよね、そんな事言ってると買えないよとか、どこを見ても難癖つけるって言うのって。

買わなきゃ行けない義務、必然性自体が無いんです、消費者にとっての不動産は。デベにとっては売らなきゃならない理由があるんでしょうけど。こういうのって、デベの方には分からないでしょうね。

[439: 購入検討中さん]

ここまでのネガティブ情報
（情報提供者の主観もあり真偽は定かでなく各人の確認が必要であることをお断りします）

1.実質坂下物件、窪地（向かいの筑波大との標高差。北向きは終日薄暗いか？湿気も心配）
2.交通量は車両歩行者とも少なくない（1.と併せて本当の高級住宅地とは隔たり大きい、その代わり便利な立地）
3.鬱蒼としており小学生を避けて登校させる親御さん多し（反面、風情あり）
4.虫多い（夏は蝉うるさい？毎日バルコニーに死骸？）カラスは？
5.[地盤・基礎工事関連は確定情報なし。台地には乗っているという情報と、工事中地下水が出たという情報あり]

6.間取り悪（長～い廊下、隣家と玄関近いのは最悪）
7.建物上部が不格好
8.仕様は並みorチープ、食洗機なし（後付けで良いのでは）
9.乾式壁

10.竣工後期間経過（一夏越していることもあり新築には遠い状態？）

11.地権者が最上階の２フロア全て占拠（王様をてっぺんに戴きながらの暮らし…）
12.隣地との係争可能性（通常、ビル風等の被提訴対象はデベ/施工業者だが、隣地所有者の兄弟である（との情報あり）地権者が見下すが如く継続居住することがどう影響するか？）


予定価格は最低でも坪380万とされる（76m2:8750万円）。。。
どうなんでしょうね？立地だけ考えれば赤坂あたりでも手が届く水準になってきますが。

[441: 匿名さん]

いや、実は買う気満々で、値段下げたいためだけの書き込みが多い気もするんだが・・・

[442: 匿名さん]

青田売りが普通だから竣工済みはネガティブに感じるけど、実際に見て決めれるからそこはメリットにもなるよね。

[443: 匿名さん]

近所だけど、ネガというわけではないが情報提供。
毎年秋口～初冬にかけて、木の実がなる頃に、あたり一面なんともいえない匂いが蔓延する。
近くに木々があるからかも知れないが、手入れされた木々ではなさそうなのでなすがまま。
朝、窓を開けると、例の匂いが漂う環境はどうか・・・。

[444: 匿名さん]

完成物件である事に、メリットがある場合と、デメリットがある場合と、ありますよね。

間取りとか、内装がこういう評価をされている物件には、デメリットしかないでしょうね。

[445: 匿名]

ネガ書き込みには、他の検討者が退散して倍率を下げて欲しい、値段を下げて欲しいという、熱意が感じられますね。立地とデベの組み合わせで数年に一度という感じがする物件ですからね。皆さん良く見てるんですね。感心してしまいました。

[450: 匿名さん]

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

[451: 匿名さん]

もう価格決まってるし、これでも大赤字なんだから、絶対下げるわけないって。

[452: 匿名さん]

このテの物件はネガの書き込みに関係なく、順調に売れると思う。そのうちそうなるよ、実際に。

この掲示板的に言うと、ココを実際に買える、買う意識の人が書き込んでるのはわずかだと思う。いわば多くのお金持ちは掲示板的にはサイレント・マジョリティ。

そしてここに一生懸命書いてるネガさんはいわばノイジー・マイノリティ（声高な少数派）。


まぁネガの情報も「気付き」を与えてくれるので無駄ではないし、むしろ有意義だったりするけどね。

実際には、実際には順調に売れていくと思うよ。

例えとしてはちょっと違うけど神楽坂の定借の物件も「高い」と言うネガさんの意見に反し、次々売れたよね。
アトラスの時もかなりのネガ書き込みが多くて、掲示板だけ見てると「大丈夫か」みたいなけ状況だったけど実際はネガの応戦虚しく順調に売れてた（笑）。

[453: 匿名さん]

買わないけど、ここは売れると思う。戸数も６４戸だしね。

[455: 匿名さん]

アトラスの掲示板は過去の分も見れるので参考になるかも。

最初は張り切ってたネガも順調に売れ進むに従って次第に元気がなくなり、最終的にはトボトボと消えていった（笑）

アトラスタワー茗荷谷ってどうですか？NO.5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177784/
アトラスタワー茗荷谷ってどうですか？No.4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142963/
アトラスタワー茗荷谷ってどうですか？No.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91677/
アトラスタワー茗荷谷ってどうですか？No.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64608/
アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43233/

[457: 匿名さん]

>456
＞ここは物件自体が×で、そういう話しには及ばない感じですね（笑）

って一生懸命アピールしても淡々と売れていくと思うよ（笑）かなしいね

[458: 匿名さん]

ここの良いところってなんだろう？

[460: 匿名さん]

>459
値下げはないと思うよ。
社員割引（縁故割引）でせいぜい１％じゃない？

それでも完売すると思う。

[461: 匿名]

ここは乾式ですか？

[462: 匿名さん]

この値段で乾式？そりゃないよ

[463: 匿名]

ネガっても買えません。資金を増やすか、申し込む部屋を狭くするしかありませんよ。

[464: 匿名さん]

＞463
それを分かった上でネガってます。だから許して！

[466: ビギナーさん]

誰だって安く買えたら嬉しいんだから、突っ張った意見言う奴は野村の犬なんだろうな

どう見ても後々のこと考えたらこの物件は高く買っちゃいけないよ

[467: 匿名]

あの・・・
すみません、まじめに乾式か知りたいのですが
ご存知のかたいらしたらお願いします。

[468: 匿名さん]

ここまでのネガティブ情報
（情報提供者の主観もあり真偽は定かでなく各人の確認が必要であることをお断りします）

1.実質坂下物件、窪地（向かいの筑波大との標高差。北向きは終日薄暗いか？湿気も心配）
2.交通量は車両歩行者とも少なくない（1.と併せて本当の高級住宅地とは隔たり大きい、その代わり便利な立地）
3.鬱蒼としており小学生を避けて登校させる親御さん多し（反面、風情あり）
4.虫多い（夏は蝉うるさい？毎日バルコニーに死骸？）カラスは？
木の実がなる頃に、あたり一面なんともいえない匂いが蔓延 ← New!
5.[地盤・基礎工事関連は確定情報なし。台地には乗っているという情報と、工事中地下水が出たという情報あり]

6.間取り悪（長～い廊下、隣家と玄関近いのは最悪）
7.建物上部が不格好
8.仕様は並みorチープ、食洗機なし（後付けで良いのでは）
9.乾式壁（間取り図にその旨明記）

10.竣工後期間経過（一夏越していることもあり新築には遠い状態？）

11.地権者が最上階の２フロア全て占拠（王様をてっぺんに戴きながらの暮らし…） ややこしそう
12.隣地との係争可能性（通常、ビル風等の被提訴対象はデベ/施工業者だが、隣地所有者の兄弟である（との情報あり）地権者が見下すが如く継続居住することがどう影響するか？）

予定価格は最低でも坪380万とされる（76m2:8750万円）。。。

ここの純ポジ要素は小学校学区と「文京区小石川」アドレスだろうね。今の値付けでは少なくとも北側低層は苦戦しそう。

[469: 匿名さん]

>452
なんで売れると思うのさ？理由を教えてよ。
完売なんて言い続けるから、ネガにひやかされてんじゃねえか。

[470: 匿名さん]

なんだかグチュグチュ言いあうのはみっともないからさ。
２択で行こう、２択で。

２択用意したから言い分けナシでとにかくどちらか一択。

外れた方を爆笑してやろうぜ。

①　販売開始後、１年以内に完売（値引きの有無にかかわらず）
②　販売開始後、１年以内に売れ残り


これなら明確だろ。


（①で値引きのパターンもあるだろうけど１年じゃそんなに大幅値引きする物件じゃないから「１年後に完売」「１年後に売れ残り」に論点を絞ったよ。）

[471: 匿名さん]

ごめん、早速訂正（ごめんね）

>②　販売開始後、１年以内に売れ残り

は

②　販売開始後、１年後も売れ残り（１戸でも）

[472: 匿名さん]

書きなおした。

外れた方を爆笑してやろうぜ。

①　販売開始後、１年以内に完売（値引きの有無にかかわらず）
②　販売開始後、１年後も売れ残り（１戸でも）

[475: 匿名さん]

>467
何でも教えてチャンでなくまずHPをご覧になってはいかがでしょうか。
HPに間取りがたくさん載ってますよ。見る限りオール乾式のようですが。

[476: 匿名さん]

>474
>アトラスは最初高いのオンパレードで、売れてるとわかったら、安いから、チープのオンパレード。最後は契約者スレを覗いて、居住者批判。こんな感じでした。

短い文章なのに、あまりにも的確に表現されていてワロタｗ

[477: 匿名]

>>472さん
1に1票

[478: 匿名さん]

タワーでもないのに、乾式境界壁なの？
それって、コストダウン重視の北海道の
格安マンションレベルなんですけど。
重量衝撃音にはメチャメチャ弱そう。

[479: 匿名さん]

この価格帯で乾式というのは解せないですね。
乾式でも隣の音は聞こえない構造、ってこと？

乾式だと、となりの部屋からウーハーの重低音がボンボン振動とともに伝わる、なんてことないの？

[480: 匿名さん]

野村は、ヤバいとみたら値引き早いからね〜、私も1年もしたら売れてると思いますよ。

それより、ここは販売開始から１年したら法的に完全に中古ですし。

[481: 匿名]

音というより、地震に弱いのが決定的。

大震災の際には隣の家の家具が壁を壊すこともある。
よくてもクロスはゆがむ。
乾式壁は差し込みパネル。構造物ですらないからね。騒音は材質などでだいぶ改良されてるけど
地震にだけはいくら改良してもダメなんです。
あと・・・銃弾もぬけます(レアケースですが笑)。


プラウドは、南町、神楽坂、九段南まで乾式採用
(江戸川橋は納得だけど)。
広告費かけすぎて、壁にまわらなかったのかも。

住みたくはないが、
プラウドのブランド戦略は今のところ日本人の
お祭り思考にマッチしてますので
完売するかな？

結果たのしみです。

[482: 匿名さん]

こういう評論家気取りの人ってどういう所に住んでて
どれぐらいの期間物件探して
どういう物件ならいいか気になる･･･

[483: 匿名さん]

>482

プラウドをネガるんだから、三井住友三菱じゃないとスジが通らないですよね。

[484: 匿名]

筋なんかきっとないよ、掲示板なんだから。
どちらでもよいです。

乾式を避けたかったのは事実。
プラウドが営業上手で
売れ行き良好なのも事実。

両方あたってると思う。

[485: 匿名さん]

そうだよね、乾式だけはマイナスだなぁ。
訴訟とか建築済みだとかはどうでもいいんで。

[486: 匿名さん]

>472
①に一票

[491: 匿名さん]

丸の内線沿線には神通力がありますからね（笑）

[492: 匿名さん]

>487さん
いつ頃、値引き交渉に行ったらいいでしょうかね？

[493: 匿名さん]

>487さん
それと、どのくらいまで値引きできますかね？２割？１５％？

[494: 匿名]

＞485
おなじく(笑)。
訴訟やうんぬんはどうでもいい。
気のせいみたいなもの。
問題は乾式。

地震にも圧倒的に弱い。
通称「石膏ボード」、壁とはよべない。
特別な鉄をはさみこまないと
家具固定対策もできないそうな。

も〜プラウド、どうして。

[495: 匿名さん]

私も>468さんがまとめてくれたデメリットの中で気になるのは乾式壁だけです。
あとは自己責任だから、自分の中で呑みこみました（笑）

[504: 匿名さん]

いまさらながらだけどwiki

乾式壁

　乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。

　壁には湿式壁と乾式壁がある。湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。

　高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。

　欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。

　20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。

[505: 匿名さん]

地震に弱いって言うより、戸境壁も乾式で作るより膝式のしっかりしたものの方が耐震性能という意味でも良いという事だよね。ここみたいは、耐震構造でない場合は。

[506: 匿名さん]

この物件が乾式なのは、重量が増す湿式では、複雑な形状をしたやわな構造体が持ちこたえられない、というのが最大の理由だと思う。
あと、湿式だと間取りが狭くなるというのもあるかな。
いずれにせよ、この場所にこの大きさの物件を作るためには避けられなかったんだろうな。
裁判費用とかは関係ないと思うけど、ベストを追求できたわけでもないのは確かでしょうね。

[507: 匿名さん]

乾式はもろいのはもちろんですが、
重量衝撃音に対する遮音性能が低いのが一番問題です。
二重床で乾式だと太鼓現象でもろ響きます。

複雑な形状を支えるために、上物を軽くしたんだと
すれば、一種の手抜きだと言われても仕方がない
レベルです。基礎や構造を強化するのが正攻法です。

[509: 匿名さん]

基礎や構造を強化したくても、大型重機を入れられなかったんだから、無理だったんでしょう。
この辺は近隣事情で大型物件は難しいですね。

[512: 匿名さん]

しかし九段南まで乾式を採用したとなると、野村さんも相当な自信を持っている工法や部材を使っているのかもしれませんね。私はどんな理由があっても乾式は嫌ですけどね。

[514: 匿名さん]

プラウド神楽坂、プラウド神楽坂イースト、ジオ払方町、ヴィークコート市谷加賀町、ひととおり見学しましたが、乾式壁かどうかなんて見た目では分からない。遮音性も向上していますし、普通に暮らすなら乾式でもいいのではないでしょうか。
ここは完成物件だから、音のテストとかさせてもらえないのかな？

[515: 匿名さん]

乾式に暮らしたことある？
１日やそこらじゃなくて。

野村は「売ったらバイバイ」だけど、居住用で買った所有者はずっーと（転売するまで）住むんだよ。
隣人トラブルが怖い。

[516: 匿名さん]

子育て世帯には厳しい仕様ということでしょうか。
これから内覧なのですが、乾式で問題ないかどうか、いい確認方法があったら教えていただけませんか？

[517: 匿名さん]

生活音はある住民が埋まって、ある程度（月単位）の時間を過ごさないと分からないし。
地震による乾式への影響は来てみないと（来てほしくはないけど）分からないし。
困った。

いま分かってるのは遮音性も耐震性も湿式よりは乾式の方が劣る、という説が有力であることくらい。

（営業は「保証はできませんけど、大丈夫だと思いますよ」で終わりだろうし。所詮他人ごとだし）

[518: 購入検討中さん]

この物件、乾式の件も含めて仕様を公式HPで全く開示していないのが…
左官の人のことはどうでも良いのだが。
さすがにディスポーザーは付いているんだろうね？

[519: 匿名]

514
そこです。
乾式の時点でまさに、親切にも目に見えないところ
普通の検討者は気づかないところでコストカットする
という方針が全体に反映された物件であることは否めない、
と某乾式ジオの財閥系の営業担当の方からデメリットとして伺いました。
その方は、続けて
その分当然安く買えるなら割り切ってバランスをみて選択もありだと。
まあ、地震前のお話ですが。
しかし、安くないなら購入者にとってはメリットなし。

同等レベルの湿式だと
プラウド神楽坂かヴィークコート市ヶ谷加賀町のみですか。
値段もそれなりについてましたね。
マンションにお買い得価格なしとは
よくいったもの。

神楽坂イーストは立地×乾式で値段は安かったから
ある意味納得して買えばいいが
ここはね、安くない。
価格帯ちがうはずが乾式仕様はかぶってますね。
このあたりみる検討者を侮っているとしか思えない。
それともプラウド神楽坂はむしろ例外だったのかな？
賃貸にだす目的での購入もあったときいた。
ここだけセミプロ対策に湿式か？(笑)。
恵比寿はどうでしたっけ？

[520: 匿名さん]

>518

>この物件、乾式の件も含めて仕様を

これ、ツッこむべきところなの？

[521: ご近所さん]

近所に住んでますが
私の知り合いだけでもここの購入をすでに
決めている方が数名います。
知り合いは全く迷いがないので、こういう掲示板を
見てるような方は結局買わないんでしょうけど・・・

即完売か、たぶん抽選になると思いますよ。
ここは、迷いがない方がたくさんいますので。

[522: 匿名さん]

通常の内覧会の調査みたいに、ラジカセを持って行って、音を出して隣の部屋に入れてもらうとか

となりから壁をたたいてもらう。上階に野村の人に入って走ってもらうなんて言うのが現実的な調査方法でしょうね。