プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[331: 匿名さん]

ブランズタワーは播磨坂に面しておらず、ただ播磨坂の入り口に近いだけなので・・

[332: 購入検討中さん]

ブランズはやはり春日通り沿いなのが、気に掛かります。小さい子供がいるので騒音、排気ガスの懸念が残ります。その分価格は落ちると思うので、お財布には優しいのですが。

[333: 購入検討中さん]

早く価格情報欲しいですね

[334: 購入検討中さん]

この物件、立地とコンセプト・間取りからすれば、小石川では、なかなかの物件だと思います。

ただ、気になるのが、

・係争に係る諸問題があるという点（反対運動・コスト増等々）
・地下水の対応
についてです。

地元なのですが、
周辺は千川に面しており、以前は少し雨が降ると路が浸水していました。
※今は浸水等はないです。

工事中も、地下水が多く、周囲の家が地盤沈下するほどでした。
鹿島が施工しているので、その辺の対応はしっかりしているのだと思いますが、
長年住むことを考えると、その辺の対応がしっかりできて、
問題ないのかがとても気になります。
また、治水対策で当初よりコスト高になっているとも思うので、
価格がとても気になりますね。

[335: 購入検討中さん]

千川って千川通りの下を流れていたんじゃないですか？

今でも道路の下は川ですか？

[336: 匿名さん]

暗渠ですよ

[337: 匿名さん]

ここは残念ながら間取りの質がかなり悪いですよね。　設計が下手。

１）PP分離の基本がなってない。
２）広い部屋でも、タワーマンションでもないのに、一方向にしか窓がない。
３）窓がないいわゆる行燈部屋が80平米以上のものにまで存在する。
４）太い柱で部屋が使いにくい。

まあ、もめてる物件で安いんだからそれぐらいがまんしろってことですかね？

[338: 匿名さん]

安めなんですか？

[339: 匿名さん]

たしかに間取りは魅力を感じないですね。
もったいないです。

色々問題はあっても、立地だけで売れる気がするので
安くはならないのでは。

[340: 匿名]

坪単価は一番狭い部屋でも300万円台後半の予定価格でした。
70～80平米台クラスであれば400万円弱です。
しかし乾式壁かつ耐震構造、仕様もいたって普通です。
共用部も含め、重厚感はありません。
間取りは使いづらく、隣住戸と玄関が非常に近いことも気になりました。
アドレスが魅力的なためか、問い合わせが非常に多いらしく強気な価格設定を予定しているようですが、期待して行ってみるとガッカリするのではないでしょうか。
価格設定があり得ないので、検討対象外としました。

[341: 匿名さん]

購入額に対する資産価値の維持率は高そう（それはアトラスタワーもそうだと思う）

[342: 匿名さん]

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

[343: 匿名]

正式価格は未定ですが、最低でも360～370万円という水準を予定しているとのことです。
仕様を考えると、正直300万円台後半では相当苦戦すると思います。
また、間取りが複雑で部屋によっては天井の梁がひどいので、人気のある部屋と売れ残る部屋がはっきりと分かれると思います。
それを考慮してのことなのかはわかりませんが、1回の内覧につき2住戸までしか案内してもらえません。
完成済みの物件なら、希望の間取りは全て案内するべきだと思いました。

[344: 匿名さん]

資料請求したけど、たしかに間取りが複雑なものが多いね。まるでパズルみたいだ。
敷地の問題でしょうか。

[345: 匿名さん]

どうして窓が無い部屋とか作ってしまうんだろうか。

[346: 購入検討中さん]

完成済みの物件は希望間取り全て内覧可能はあり得ないでしょ。デベ側からしたら、買わない人に時間かけたくないでしょうし、購入を決めた人にとってはもう1人も部屋に入って欲しく無いと思いますからね。

[347: 匿名さん]

360～370は高いですね。
4月の下旬には正式価格発表でしょうか？

[348: 匿名さん]

もう内覧始まってるんですか?

[349: 購入検討中さん]

お金持ち順に始まっているみたいです

[350: 匿名]

ここはアッと言う間に売り切れると思うよ。掲示板なんか見てたら出遅れちゃいます。

[352: 購入検討中さん]

欲しいのにここで価格下げようとネガする人がいる一方で、しっかりと予算を持って買おうとする人が普通にいるだけですよ。この戸数なら売れちゃいますって。

[353: 匿名さん]

こんな掲示板のネガで価格下げる程、デベは馬鹿じゃない。かえって多数のネガは人気物件であることの裏返しだよね。

[354: 匿名さん]

>日本の景気も良くなって来た

リーマンショックや東日本大震災やらで瞬間的に悪化したことはあるが、
ここ10年以上、全く悪くないよ。

「景気が悪い」という人の金回りの悪いのは、殆どの場合、景気のよう
な循環的要因のせいでなく、構造的要因によるものだから、自ら動いて、
立ち位置を変えない限り、2度と懐は温かくならないよ。

[355: 購入検討中さん]

>354

恥ずかしくない？新聞読んでんの？
ここ10年の景気動向を経済指標を用いて説明してみなよ。

もしかして小学生？

[356: 匿名さん]

内覧行ってきました。

期待していただけに残念でした。

どなたかも書いていた通り、間取りの設計がひどすぎます。
PP分離の基本も全くなってませんし、（７年の間に階数などの変更をかなりしていたので仕方ないのでしょうが）
無駄に廊下が長かったり、キッチンの場所とか、？？の間取りが多すぎです。
キッチンも食洗器などついてませんし、使い勝手もわるそうです。
3LDKで各部屋６畳をクリアしてるタイプがモデルルームになってるお部屋の１タイプだけっていうのも驚きです。
93平米で３部屋の内２部屋が4.6畳と5.0畳とは酷すぎなのでは？

外観も２階までは重厚感たっぷりですが、その上からは・・・（ビルっぽいです）あと、外壁のタイルとかに予算をかけてるみたいですが、各戸は期待外れでした。
11F12Fは1フロアー（各200平米弱）で非分譲です。これの意味する事は...
そのために10F以下は？？？の間取りになってるとしか思えませんでした。

そもそも湯立坂は鬱蒼としていて、近所の小学校に通わせてる子供たちの中には湯立坂を通学路にはせずに遠回りして帰らせてるご家庭も少なくありません。
でも、営業の方は、この立地を絶賛しておりました。地元の方ではないし、仕事なので当たり前なのかもしれませんが、状況を知ってる者からしたら、苦笑するしかありませんでした。

でも、プラウドシリーズだし、魅力的な間取りがあれば、（デメリットも考慮したうえで）住み替えようかと思っていたのですが．．
長年の工事費用がかかってるので致し方ないとは思いますが、低層階で380～400万超は強気な価格設定だと感じました。（まだ決定ではない。多少前後するとおっしゃってましたが）
もちろん、他のプラウドの様な間取りや重厚感たっぷりの仕様であれば400超でも納得したと思います。
駅近物件なので（フラットではありませんが）検討しておりましたが、
残念ながら私も検討外とします。

みなさんも実際に内覧された方がいいかと思います。
あまり期待して行くと私みたいに、ショックを受けるかもしれないので、期待せずに行かれてみてください。

これもどなたかが書いておられましたが．．
やはり営業の方が「問い合わせが多くて。。」としきりにおっしゃってました。

[357: ビギナーさん]

今日、内覧行ってきました。
強気の価格設定でしたが、それだけの物件かどうか疑問。
立地条件はよいかもしれませんが･･･。
対応した社員もいまいちかな。

[358: 匿名さん]

ここでネガって値段下げようなんて人いないでしょ。決して良い物件でないもの。300後半で売れるわけない。

[359: 匿名さん]

>355

「新聞」だってw

[360: 匿名さん]

>営業の方が「問い合わせが多くて。。」としきりにおっしゃってました。

ネガりたい人も問い合わせるだろうから、そうだろうね。

[362: 購入検討中さん]

検討止めたのであれば、わざわざ書き込まなくてもいいですよ。

[363: 匿名さん]

確かに廊下が多く、変なところに柱のある間取りが多いですね。
2LDKにすればきれいに収まるのを、無理矢理3LDKにしたんじゃないかという印象ですが、今度実際に見て確認したいと思います。

[364: 匿名さん]

普通にすれば田の字だのなんだの言う人もいるしなあ…
まあ、結局は値段だろうな…

[365: 匿名]

ずいぶん欲しいネガさんが増えてきましたね（笑）

[366: 匿名さん]

>364
安ければ東雲みたいにボランティア価格とかも言われる。
ネガる事が好きな人もたくさんいるって事ですね。
納得出来るデメリットコメントもありますが。

[367: ご近所さん]

やっぱりアトラスより高いんですね。

茗荷谷なら播磨坂のほうが・・

[368: 匿名さん]

アトラスよりも高いんですか？
立地や将来にわたる係争の可能性、共用設備の内容を考えると、アトラスよりは多少なりとも安いんじゃないかと思っていました。
こっちの方が仕様がいいんでしょうかね。

[369: 匿名さん]

さすがにアトラスより高いと苦戦するんじゃない？
向こうは駅隣接の最強の立地だし、タワーだし。

[370: 匿名さん]

アトラスって、それほど魅力を感じないんだよなあ。。。

タワーそのものに魅力を感じなくなったせいかもしれないが。入ってる商業施設も微妙だし。ま、好みの問題だからいいんだけど。

[371: 購入検討中さん]

どなたか、わかるお部屋だけでいいので価格をＵＰしてくれませんか？
アトラスと同じ位と思ってたのに残念。
よっぽど豪華な内装なの？

[372: 匿名さん]

＜普通＞はアトラスよりこちらが高値と私は考えます。

１）アトラスは底の時期
２）所詮再開発の税金が入っている物件なので高くする事自体がむり、アレが再開発でなかったら、もともと５から１０％高かったはずです。
３）駅前の商業施設で雑然とした場所で、その上、バスの排ガスがある場所が、マンションの立地として最強と思う人がいるというのも驚きです。
４）駅前のタワマンと、駅近で静かなところの下駄の無い物件というと通常、後者が高価でしょう。
５）旭化成と野村、、、。言わずもがなです。

ただ、ここは係争案件ですので、全てを凌駕して安くないと売れないという意見に私は賛成です。

そのうえ高層階の広い部屋の存在など、地権者も色々問題ありそうだと分かって来たし、わたしから見ると購入する方って、
どMに見えます。

[373: 匿名]

購入者や検討者を中傷することは削除対象です

[374: 匿名]

いつもと同じで販売価格は５％程度は下がるでしょう。

[375: 購入検討中さん]

>>372
地権者の問題って何？

[376: 購入検討中さん]

おそらくは西側の住居と東側の住居と係争中かと。
テレビでも放送されている有名な話。テレビでたまにやっている文化財保存活動ですよね。
もう建ってしまったし、ビル風も高々知れているのだから、さっさと和解しては・・・。
そのコストがきっとマンションの原価になっているのでは・・・。とはいえ不動産は一物一価。あそこに住みたい人には価値のある住居だと思います。同じプラウドなら、コスパ考えると神楽坂＞九段南＞小石川だったかなぁ。
神楽坂は売り切れだけど、女子学園に入れるなら、九段南をお勧めします。
筑波も御茶ノ水も、九段南からなら有楽町線で護国寺下車ですぐです。

[377: 匿名さん]

>>372
なんでアトラスが底？
あれはプチバブル物件で、文京区にしてはかなり割高だったよね。
それより高いというのは予想外だよ。

[378: 匿名]

基本知識としてプチバブルのピークは２００８年３月ですね。

[379: 匿名さん]

アトラスが割高だと感じる方は、ここ退散した方がよろしいかと。

[380: 購入検討中さん]

>>348さんへ

　私しもエントリーしたんですが、お呼びがかかってきません。

　営業経費節減のため顧客にプライオリィティーをつけて開始したんでしょうか？

　商品を２年超寝かせて来たので当然といえば当然な話かも？

　しかし見え見えの戦術をとると客離れしますよ。

[381: 匿名で]

リーマンは2008年 9月 アトラスが底かは別としても、安かったのは事実。

他の人も書いてたけど税金が投入されている再開発案件は、区民への還元のため高くできないし、安普請になります。実際あそこは、使ってるものがチープだし、詰め込みで間取りもひどい。

もしかして鹿島ってマンションに乗り出して時間が時間が経ってないから設計下手なのかもね。

個人の客の声を吸い上げるシステム無さそうだし。

サンウッドとか見習って欲しいよ。

[382: 購入検討中さん]

ここは、耐震は大丈夫なのでしょうか？
アトラスタワーは鹿島の制震と聞いていますが、ここは坂であり、隣に崖の様な公園もあり、少し心配です。
また、冬の道路凍結等ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

茗荷谷もどんどん変わってきましたね。
アトラスタワーも色々いわれてもとても魅力ですね。

[383: 購入検討中さん]

免震ではなく耐震ですね。ここらは地盤良いのでは？

立地は最高だが、間取りが・・・

この立地を得られるなら妥協が必要か？

[384: 匿名さん]

あー、アト○スが競合してるのか･･･
どおりで･･･

[385: 購入検討中さん]

すごい高いね
恵比寿や代官山のプラウドと変わらないんじゃない？
代官山のプラウドは結構値引きしてたし、ここよりだいぶ安く買えた。

[386: 匿名さん]

それでも買う人がいるんじゃしかたないよ。
それがマーケットの基本だもの。

[387: 匿名さん]

だからさー、プチバブル時代に土地を仕入れてた物件が割高だった訳で、
明らかにアトラスは高かったよね。野村の営業か何か知らんが何言ってるんだ？

[388: 物件比較中さん]

モデルルーム見ましたが、チープでしたね。
新築と思えない薄っすら汚れた感もあり残念極まりなかった。
ブランズ六義園くらいの値段で中もあのレベルなら良かったのにと思います。
今のＫＹ価格のままで出して値引きして売るなら
物件に見合った値段で出して欲しいなと思います。

[389: 購入検討中さん]

ブランズタワーといい、このプラウドといい、なんだか無理して作っている感じがしますね。
ふたつとももう少し控え目にすればもう少し良い感じだったのに。
もめて、少し削って、というのはもったいないですね。
アトラスの時も反対運動があったらしいし、今後、文京区に一定以上のマンションができるのはあまりないのでしょうね。
やはり、ある程度は行政がしっかり関わっての開発の方が、街並みが整う気がしますね。
税金を使う分、ある程度余裕ができるというか。

[391: 匿名さん]

ここは今どき高いんですね。
係争物件で茗荷谷で強気の価格つけちゃうなんて単純にびっくり。
売れるのかい？

[393: 匿名さん]

58戸しかないのに1年もかかるんだ、、、売れると思う人でもそんなにかかると感じるんだね。

野村は、売れないと感じたら値引き始めるの早いのは知らないのかな？

現実問題、ここは完成物件だから、既に中古化が始まっているみたいなもんだよね。その上、入居の時期は竣工から既に1年。誰も住まなくても法的に中古扱いされる時期がどんどん近づいている。さらには、いろんな人が内見するたびにいろんな人が入り込んで、電気をつけて、エアコンを使う。入居の時期には夏が近づいているからエアコンもガンガン効かせてるでしょう。つまり、知りもしない人の手あかが着いて、使い古した電気製品、エアコン、換気扇、ガスコンロを買うようなもの。完成物件で内見させる物件ってそういう意味。電気製品でも車でも、全く知りもしない人たちが触りまくったものを新品価格で買う人って私には理解できません。

いわゆる青田買いと同様に、値引きせずにだらだら行けると思いますか？と、上記のような理由を、私は売れ残りの完成物件の販売を担当している野村の方にお聞きしたことがあります（もちろん値引きあり）。　

知らない人の為に言っときますが、住友は違いますよ、売り方の考え方が全く違うので。私がお聞きしたのは野村の会社の一般的な方針です。

[394: 匿名]

プラウド大人気ですね♪

[395: 匿名]

1年以内にはを1年もかかるって理解するって…

[396: 匿名]

即日完売というのは単純に値付け失敗でデベにとっては大反省物件になってしまうんです。竣工時に数パーセント残ってる位がちょうど良いんですが、ここは完成済み物件ですから、来年３月相場をゴール地点に考えて売って行くんでしょう。だから夏頃に値引きの打診をしても却下されるでしょうね。

[397: 匿名さん]

即日完売というのは単純に値付け失敗

そうとは限らないでしょう
スミフのように賃貸収入でごまかしている企業ならともかく
販管費や買掛も普通は考えるでしょう
某目黒区の物件もそうですけど
なぜスミフの人って野村の物件にまで来て
いちいち粘着してくるのでしょうか･･･

[398: 匿名さん]

プラウドで、鹿島で、茗荷谷で、駅４分で、文化財隣接で緑豊かなんだから、ここは弱気になる要素が少ないよね。

[403: 匿名さん]

茗荷谷でなんでこんな強気・・・
裁判費用もだけど、工事期間が長引いた分とか、すぐに売り出せなかった１年分の管理費みたいなのも
全部物件価格に含まれてるんじゃないのかい？
中古で売るとき苦労しそう。

[405: 匿名さん]

高くても相応の価値があればいいんだけど、
裁判費用とか長引く建設費や管理費が上乗せされて高いのは嫌だって話。
ほぼ中古だしオプションも何も選べないのに。

[406: 匿名さん]

>405
>高くても相応の価値があればいいんだけど、
>裁判費用とか長引く建設費や管理費が上乗せされて高いのは嫌だって話。

メッ！ワガママな子はダメでちゅよ！「嫌だ」「嫌だ」って。



>405やその他の貧乏人からすればそれは「嫌」なんだろｗ

>405その他の輩が買わなくても、買う人がいるんだから無駄な抵抗じゃない？

[407: 匿名さん]

>405

>裁判費用とか長引く建設費や管理費が上乗せされて高いのは嫌だって話。

嫌なら販売差し止め請求訴訟でも起こしなよ。
そうでもしないと販売が始まっちゃうよ。

[409: 匿名さん]

じゃあ麻布を買おう

[410: 匿名さん]

ここで「高い」「高い」と書き込んでれば野村の営業が見ていて下げてくれると思う。

[411: 匿名さん]

>>408
この価格なら麻布でも白金でも代官山でも青山でも買えちゃうしね。

[413: 匿名さん]

何回見ても、ここが欲しいというところがありません。

どうしてこんな設計にしたんだろう。

まじめな話、残念でならない。

[414: 匿名さん]

間取りは悪いよね、実際。
訴訟があったって、間取りさえよければ買いだったんだけど。

[415: 匿名さん]

公式を見ましたが・・・変わった間取りが多いですね。
使い勝手は不明ですが、敢えて手を出したくなる間取りではありませんでした。

[416: 匿名さん]

ネガの気持ちってこうよ。
「予算あるけどこんな物件全然良くない。価値０ですわ。むしろお金もらっても絶対いや。
自分はそう思うのに欲しい人がいるだってえ。信じられない。どうして？どうして？どうして？」

[417: 匿名]

坪４００くらいでしたね

[418: 匿名さん]

実際は、高くても買いたいっていう人が多そうですね。

[419: 匿名]

大人気ですものね♪

[421: 匿名さん]

現実問題として、今は、マンションは売れるものしか出さない傾向が強いようで、私が探している90平米前後で、幹線通りに面していない、一流デベのマンションって区内でほとんど出ないんですよ。

まじめな話、まともな物件は、ここ５年でも本郷パークハウスプレミアが最後だったという感じです。

我が家は私も上サンも親の代から東京住まいなので、駅前で幹線通りに面したタワマンとか人が住むとこと思えないですしね。

ここは、珍しくそれに合致していた物件なので大変楽しみにしていたのですが、間取りを見たら買いたいと思ったものは一つだけ(90B)、それが、残念な事に西側のみしか窓が開かないと来たもんだ。タワマンでもないのに、９０平米超えてて、１方向のみの開放ってあり得るかい。

[422: 匿名さん]

>421

そんなあなたには、三菱地所の小日向1-23計画が宜しいんじゃないですかね？

[423: 匿名さん]

小日向の物件は、広さの情報が公開されてるんですか？

[424: 匿名]

今は広い間取りは売れないですからね…
なかなか難しいでしょうね…

[425: ご近所さん]

えり好みしないで、一戸建て買えばいいのに。
全方向に窓つけられるよ。

[426: 匿名さん]

＞我が家は私も上サンも親の代から東京住まいなので、

親御さんが田舎から上京されたんですか。
少し都心から離れて田舎の雰囲気が残る地域で探されたらいかがですか？

[427: 匿名さん]

東京は田舎者の集合体ですから、恥ずかしく無いですよねー。

[429: ご近所さん]

湯立坂は落ち着いた雰囲気で環境良いですよ。
これから夏場は蝉の大合唱とやぶ蚊が出てきますが・・・。

[430: 匿名さん]

間取りと地権者が、、、。