プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[181: 匿名さん]

この物件の来歴を考えると、地権者がすごそうだよね。

戸数で6/64ということは、広さで計算する地権者の持ち分は10％を超えるだろうし、それも単独。

まともな人は、手を出さないでしょ。係争案件は。

その上この物件は建物の基礎が被災している、十分にプロに補修状況を確認してもらいなね。
耐震性の高い作りじゃないようだし。

よくよく考えた方が良いと思いますよ、こういう物件は。

[182: 匿名さん]

ここ、耐震性が高くないの？

[184: 匿名さん]

2011年07月に竣工したってことは、建設中に地震があったという事ですね。

建物の損傷の程度は良く確認した方が良いよね。

修理した傷物を、無傷の新品で買うことほど、アホな事は無い。

[185: 匿名さん]

変わったデザインですね

[186: 買い換え検討中]

そのデザインのせいかどうかわからないけれど、ビル風が吹かないのは確か。ドミの風はひどすぎる。

[187: 匿名さん]

>186
買う気あります？（笑）

[188: 匿名さん]

新車の納車中に事故起こしたら、修理して納車するってこと無いよね。

新品を納車が遅れても持ってくるだろう。

修理した事故車は、それなりの価格の中古になる。

これが順当な扱いでしょう。

[189: 匿名さん]

場所はいいけど、できれば低層の落ち着いた建物にしてくれたら良かったのにな～と思う。
でも、この立地なら、よほど勘違いした値付けをしなければ、苦も無く売れるでしょうね。

[190: 買い換え検討中]

低層だったら最高だけど、4F以上じゃないと日当たり最悪。

[191: 匿名]

北側斜面の坂をほぼ下りきった場所で裏は崖地。海抜数メートルくらい。本当に立地は良いの？

[192: 匿名]

そうですね春日通りの北側から千川通りまでの北斜面は全てダメだと思います。

[193: 匿名さん]

ココを懸命にネガってる人は何をしたいのだろうか？
デベに安く出して欲しいから影響を狙ってる？（←影響はゼロだよ）
それともせめて精神的に一矢を報いるべく日夜自分の不満をぶつけてる？

[194: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[196: 匿名さん]

茗荷谷は緑が多く、子育てするのにいい環境だなと思います。特に教育の森公園
へ夏よく行きますが、じゃぶじゃぶ池などあるので子供は大喜びです。
文京区は中学卒業まで医療費の助成がでるので助かりますね。
先着順だった様ですが、幼児２人同乗自転車の購入費の割引もあった様ですね。

[197: 主婦さん]

>>196

広々した面積の部屋もありますし子育てにはいんでしょうね＾＾

ファミリー向けだけではないですけど地域の環境は子育ての為によく充実していると思います。親としても良い意味での教育熱心なモチベーションを維持できそうで、親子ともに好影響に享受できそうなことは購入動機としてあっていんじゃないでしょうか。

私のところももう少し子どもが小さい頃にこのマンションとの出会いがあればなんて思ってしまいました。

[199: 匿名さん]

>198

なりません。目の毒なのでこの物件のことは忘れましょう。

[200: 検討中の奥さま]

事前案内会案内の返信にある、購入価格の選択肢の「1億6千万〜」ってどういうことでしょうか？

[201: 匿名さん]

最上階の100㎡超えの部屋は、相当な値付け？

[202: 物件比較中さん]

坪390らしい
平均なのか、最低なのかわかりませんが。

[203: 検討中の奥さま]

1.6億には到底手がとどいませんが、4月からの？事前案内会たのしみ〜♬MRも見学できるそうですYO！
耐震がどうなっているのか、裁判はどういう方向なのか、くらいは聞いてみよう

[204: 周辺住民さん]

毎日、このマンションを見て通勤してます。
魅力的です。ここをダメだと言ったら、
他はどこもダメだと思います。
駅前タワーと同じくらいの価格なら当然、すぐ完売でしょうね。

[205: 匿名さん]

変わった外観。好き嫌いが分かれそう。

[206: 匿名]

まあしかし低層部分のタイルは良いものを使ってますよね。

[207: 匿名さん]

まるで要塞みたいだけど。これがいいのかな。好き好きだね。

[208: 匿名さん]

>206
本当に重厚で高級感ありますよね。
小日向のドチェスターは意外に安っぽいし、
文京区ではあまりなかった、
麻布や広尾にありそうな雰囲気です。
低層階にかぎりますが。
坂からまた、大通りからはあんまり上のほうは見えませんよね。
住宅地に入り込むと一部の地域からは見えますが。

[209: ご近所さん]

いいところですよねー。雰囲気がよくて緑豊か、しかも駅にも近い。
色々とネガがでても、間違いなくすぐ完売でしょう。
欲しいけどまず無理なので、脇からみています。

[211: 匿名さん]

緑が多くて歴史のある良い場所ですね。
ネガではないつもりですが、そのような場所にはもう少し景観にしっくりとけこむようなデザインにしてほしかったです。
住む人だけに良い環境ではなく、いつもこの風景を目にしている人のことも気にしてほしいというのはわがままですかね。

[212: 匿名さん]

外観そんなに変わってるかなあ。斜線を避けるために段々状になるのは、
よくあることだと思うけど。

[213: 匿名さん]

208です。
>212
その通りだと思います。
ちなみに文京区で異様だなと思ったのは、
パークコート本郷真砂です。
あれはむごかった。
ハンバーガー食べに行ったり、
友人の家にいったりする時よく話題にでたものです。（特に建設中）
211のように景観になじむようにとか書く人が多いですが、
正直よくわかりません。
地元民でこの近所住みですが、
このマンションの全貌が見える場所が思いつかないです。
坂は低層階しか見えないし、
上のほうが見えるところはちょっと離れた
サンポワンのほうにいって一部見えるくらい。
いずれにせよ、マンションの全貌がみえて、景観と溶け込んでるか
判断できる場所が思いつかないのです。
低層階は坂に見合ったというか、
文京区屈指の重厚感で素敵。
景観上プラスだと感じています。

[214: 匿名さん]

>141

>相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

ここ、300代前半ですかね？

[215: 物件比較中さん]

〉214
いつものことですが、その論議したところで価格は下がりません。300前半の気分で見に行って価格見せられたら、悲しい結果が待ってますよ。きっと。ウチもその部類ですが泣

[216: 匿名さん]

ここは、まあ360～390の範囲だと思う。

[217: 匿名さん]

>>216
そんなもんでしょ。うちは欲しいけど高いので撤退します。

[218: 匿名さん]

>141さんの自信はどこから・・・・

>相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

とんだ赤っ恥だね。やっぱり「知らない」というのは恥ずかしい。よかったね、知らないままMR行かなくて。

[219: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

141さんではありませんが、やはり1坪300万円後半くらいな相場、立地なんですね。土地勘がそこまで無いので、駅前のタワーマンションについてネットで調べてたら、380万円超えで順調に完売したって記事がありました。条件が悪くても予算が届けば検討したいですが。。

[220: 匿名さん]

まぁ野村の場合は客からの手応えがない場合は
価格変更する場合がありますから
行くだけ行ってみた方がいいでしょうね

[221: 匿名さん]

330程度と見ます。

係争案件で、被災物件。それも係争に関わった方が地権者。

ここは、リスクが高すぎる。

茗荷谷でマンション検討しているような固い金持ちは、リスクを取るような事はしない、賢いもんです。

[222: 購入検討中さん]

リスクが高いという方もいますが、買った人にどんな悪い出来事が起こる可能性があるのですか？

[223: 匿名さん]

330だったら、今すぐ買うって。ありえない。

[224: 購入検討中さん]

370〜４４０で平均400って読みはどう？

[225: 購入検討中さん]

330ありえない。
見立ての根拠か意味不明。その価格で買いたい気持ちは分かるが、潔く諦めるしかないですよ。

[226: 匿名さん]

なんで価格の話が出ると、必死に否定する意見がでるのですかね。じゃー、お前の読みはいくらなのかと。
買えるなら人のこと関係ないじゃん。

[227: 匿名さん]

しょせん坂の途中だし、周辺住民ともめてる物件だし、良い物件とおもえなーい。文京区で価値を感じるのは幹線道路に面していなく、かつヒルトップであることだね。そういう物件が全然でない。西片1丁目ででたら最高なのにな。

[228: 匿名さん]

ここはいいと思う。買えないけど。
６４戸なら買いたい人で完売しちゃうでしょうね。

[229: 匿名さん]

価格に関しては、思い込み、根拠無しの書き込みが多いのでそれなりのデータを示します。
最近の文京区のプラウドだと本郷１丁目が
専有面積
57.66 ～ 76.93㎡
で
5,720.000万円 ～ 8,730.000万円
つまり、坪単価でおよそ330から375と言った感じ。平均すると350程度。

ついでに、ちなみに駅別マンション価格という統計では（https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=32）
茗荷谷 284
本郷三丁目 305

茗荷谷が本郷より安いという現実はこの辺の人は認められないだろうけど、地下鉄１路線というのは区内でも珍しい不便なところだというのを認識する必要があります。

その一方でここの方が広い部屋があるので、高予算の購入層を相手にするという違いがある。

総合的に、プラウド本郷１丁目と、平均価格帯という基準ではそれほど変わらないんじゃないでしょうか？

ちなみに、西片は１丁目より2丁目が明らかに高台が多いため、高いです。

[230: 匿名さん]

>141
>221
見てて痛々しいよ。。。ＭＲ行くの？

もしも来たら、営業の人も大変だね。
こういう人たちの相手する時間が無駄、と言うより、逆に人件費を請求すべきだね。

[231: 匿名さん]

確かにあの裁判の流れをみると、考えちゃいますよね。

その方が、地権者としてかなりの広さをもって、管理組合などでも意見をされるというのは、、、。
控えめな人じゃ無さそうですし。

それを我慢出来るぐらいの安いものでないと、売れませんよね、ここは。

このマンション検討している人って、裁判に関する事とか、もとの所有者がどういう経緯でこの土地を半ば手放して、マンションを建てる事になったかとか調べない人はいないだろうから、自己責任でしょうか。

[232: 匿名]

茗荷谷と本郷３丁目だと、本郷３丁目の方が高いというのは、一般的な評価でしょう。

お茶女と東大ほどの違いじゃ無いので、許容範囲かと。

[233: 匿名さん]

>221

断言するけど
>221が指摘する「係争案件で、被災物件。それも係争に関わった方が地権者。 」という要素があった上でも
平均300台後半で、さして時間がかからず、広告宣伝費もかけずに完売するよ、この物件は。

そういうもんだよ。

>231
気になるなら買わなければいいんじゃないかな？
他にも欲しい人はたくさんいるんだよ。

[234: 匿名さん]

>232
同意

[235: 匿名さん]

>233
単なる検討者だと、それほどの根拠も無いでしょうし、内容的には、野村の方としか見えない書き込みですが、印象良く無いので、ご遠慮頂けると助かります。

この物件に関して野村の担当の方が様々なご苦労をされて、我慢出来ずにいるのも理解できますが、あえて、ネガに全く反応しない方が大人の対応と思いますよ。だいぶ前の書き込みを、ほじくり出したり、結局損な感じです。

[236: 買いたいけど買えない人]

即完になるかねぇ。

お金があれば買いたい。

[237: 匿名さん]

233そうは感じなかったけど。
購入したい人にとっては、普通に感じる事だと思うよ。
買いたいけど買えないから、そう思うだけかな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[238: 匿名]

皆さんそれぞれですね。

私は買うと決めたら、ネガには反論しません。

検討者が減ってくれるのありがたいですから。

[239: 匿名さん]

>購入したい人にとっては、普通に感じる事だと思うよ。


まさにその通りだと思う

[240: 匿名]

不人気は知りませんが野村の人気物件に営業らしき人のレスなんてあまり見かけませんよ
割高だの田の字だのネガレスのオンパレードだったのにすぐに完売とかよくありますし…

[241: 匿名さん]

>236
平均坪380から390万と思っている人が私を含めてもっとも多いと思いますが、
それだと初回は3,4戸売れ残るんじゃないですかねえ。
最近の文京区の野村は予想よりも若干下げた坪単価で、
即日全戸完売が多いと思います。
都合のよい解釈として、その流れを受けて、
350万程度でだしてもらうと即日全戸完売でしょうし、
値段的にもこちらも申し込みしやすいです。
330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、
当る確率が減って悲しいという不思議な気分になりますね。

[242: 匿名さん]

＞241

>それだと初回は3,4戸売れ残るんじゃないですかねえ。

それでもいいと思いますよ。
１年以内には売れます。

というかその程度の戸数が半年在庫として寝たところで野村の本物件の損益にはほとんど影響ないです。

それでいいんです。

[243: 匿名さん]

>241

>　330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

妄想は虚しいよ・・・

[244: 匿名さん]

>　330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

確かにこれは恥ずかしい（笑）。まぁ掲示板なら許されるか。

[245: 匿名さん]

まぁ、この立地、駅距離、戸数を考えれば、予算が届かなくて悩んでる人をわざわざ拾わなくても売れてしまうでしょう。価格で云々言ってると、あっという間においてけぼり。

[246: 匿名さん]

買い煽りでもなんでもないけど（という以前に買い煽りとか無縁の物件だと思うけど）

多分>245さんの言う展開通りになると思う。

難しい話ではなくて、相場観がある人が普通に考えれば分かることだけどね。

[247: 匿名さん]

それほど騒ぐような物件じゃないじゃん
坂下で北側斜面
おまけに係争物件

[248: 匿名さん]

>330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、
そんなにおかしいですかねえ。
平均330万なら、抽選は間違いないと思いますが。

[249: 匿名さん]

>248

いやそうじゃなくて・・・・。

それって

>　130万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

とレベル変わらないよ。

そんなこと考えてて虚しくない？

[250: 匿名さん]

>そんなこと考えてて虚しくない？
別に虚しくないですが。
具体的にどこらへんが虚しく感じますか？

[251: 匿名さん]

ここの高層階は、坪単価どのくらいでしょうか・・

[252: 匿名さん]

某物件が出たときに、湯立坂は暗い、お化けが出そう、
夏は汗だく云々言われたのに、ここは違って立地がいいんだ。
何だかしたり顔で語る知ったかぶりばっかりだね。

[253: 匿名さん]

安い値付けに反応するのは、購買力があって本当に欲しい奴だろう。安いといやなのだろうが、くだらないね。黙って買えよ。

[254: 匿名さん]

ここは高台でしょ。どうして坂下になるかな…

[255: 匿名さん]

254さんの言うとおり。
高台ですよ。ここで坂下という人は、茗荷谷駅との高低差比較でしか考えてない人の意見ですよね。

[256: 匿名]

なぜか感じ悪い人が多い。

どうしてだろう？

[257: 匿名さん]

70m2　7000万円～　80m2 8000万円～　という案内が来ました。

平均だと坪370くらいになるのでは？

販売は5月から見たいですね。

[258: 匿名さん]

気になる物件なので見て来ました。道路・玄関は下り坂の途中ですが、坂下でもないし広尾・麻布のようにキツくはなし。見た感じは高台、それにキャンパス・並木通りなど広々とした空間と緑、住みたくなります。モデル・ルーム時に、実際に建物内を見せてもらい（可能？）そして気になる裁判内容と対応聴いて判断。投資目的ではないので価格は予算内で住みたきゃ払う。

[259: 匿名さん]

ここが平均で坪400を切るなら十分安いほうだと思うけど、気になるのは高層階のお値段かな。

[260: 地元住民]

小石川で生まれ育った者から言わせて頂きますと、
やはり当物件は、ほぼ坂下物件だと思います。
昔から、千川通りに近くなるほど．．．．と云われていました。
当物件の南側は坂の中腹になると思いますが、エントランスは千川通りが丸見えですものね。
身内（地元出身ではありません）が、当物件に興味を持っており色々話を聞いてきます。

係争物件ですし、ここまでに7年という歳月がかかってますから。。野村さんがどのような値付けをするのか楽しみではあります。
ただやはり、地権者（兄弟で揉めた張本人）が住まわれるらしいので（御近所情報です）組合での発言力の影響や、
10年後ぐらいにはマンションの修繕とか工事とかの時期になると周辺住民とまた揉めることは回避出来ないのではないかと懸念します。
でもこの辺ではこれ以上大型物件（戸数的には大型ではありませんが）が出るのはあまりないかと思います。

[261: 匿名さん]

>260の地元住民さんは
①買う
②買わない
のどちらですか？

[262: 匿名さん]

＞　平均で坪400を切るなら十分安い

すいませんが、少しは勉強した方が良いですよ。まあ、あまりにレベルが低いから釣りだと思いますけど。

今時、区内に平均が400を超える物件なんて、西片でも大和郷でも出てきませんよ。

[263: 匿名さん]

＞　70m2　7000万円～　80m2 8000万円～　

やっぱり安いよね。まあ、いろんな意味でのこの物件の実力といった印象です。

本郷１丁目のプラウドと下が同じ坪330になりますが、予定価格よりは、最終的は販売価格は少し(３から５％）下げてくる事が一般的であることを考えると、本郷１丁目のプラウドよりも低めの価格設定というのが正しいかもしれません。本郷と茗荷谷の比較という観点と、係争案件であることを考えると無難な判断ですね。

一番高い部屋が112平米で1.35億程度でしょうか。安いから、いろんな問題あっても売れるでしょう。

安くすれば、埋め立て地の湾岸でもマンション買う人がいるぐらいですし、野村もこの物件の販売には永い時間を使いたくないでしょうし。

[264: 匿名さん]

>263

>安くすれば、埋め立て地の湾岸でもマンション買う人がいるぐらいですし、野村もこの物件の販売には永い時間を使いたく>ないでしょうし。

たしかにここなら湾岸のマンションがいいなぁ。
快適なアーバンリゾートライフが送れるし、格もあちらの方がやや上だし。

[265: 匿名]

そうですね（微笑）

[266: 匿名さん]

この低い価格設定は、いろいろまだ決着がついてない問題があるから、早いとこ処分しちゃえって感じ？

さすがに契約する人はこの物件にはいろんなリスクがあるのをご存知でしょうから、後で知らなかったというクレームを主張をされる心配も野村にとっては無い訳だし。

重要事項説明でキャンセルする人はいるかもね。

[267: 匿名]

ライバル減らしのためのネガティブキャンペーン

[268: 匿名さん]

HPを見る限りでは、柱が出っ張ってるし開口部の窓も小さいしあんまり良い間取りはないけれど
とりあえず、モノが出来てるんだから実際に中を見て決められるんですよね？

[269: 購入検討中さん]

ネガしても、抽選になるかもね。
近くにもタワーやら、大手の新築出るけど、高くても買えるなら、圧倒的にここがいいわ。

[270: 匿名さん]

高くはないので、抽選になるでしょう。

〇物買いの〇失いにならないように、よくよくご検討を。

〇いのにはそれなりの訳がある。自己責任です。

[271: 匿名さん]

最安が330万ってことは、平均370くらいですよね？高くも安くもないね。絶妙な感じ。

[272: 匿名さん]

眺めのいい高層階希望です。
ここの高層階の眺望はどうなのかなあ。
この位置からだと東側しか眺望は良くない気がする。
ここの南西側にはこれからも同程度のマンションが建ちそうだし。

今度できるブランズの方が南西方面がすべて小日向の低層地区だから眺望の良さ保障されてそう。

同じく高層階を検討している方はどう思いますか？

[273: 匿名さん]

>271
絶妙ですし、大多数の人が思っていた300万台後半ですね。
高層階の値段が高ければ平均坪単価は380から390万。
さほど高くなければ平均坪単価は360万から370万。
いずれにせよ、坪300では売れないとか、
坪300前半とかいう頓珍漢な人はこれで消えてくれればいいのですが・・・。
まあ、荒しだから消えないんでしょうけど。

[274: 匿名さん]

３６０は頓珍漢じゃなくて

＞　坪300前半とかいう頓珍漢

というと

３４５は頓珍漢なんですか？

どうでもよいですけど、たいした違いじゃないのに、偉そうに他人様を卑下するのは止めましょう。

あなたも、あなたが荒らしだとおもっている方と同レベルにみえますよ。

[275: 匿名さん]

>272

>今度できるブランズの方が南西方面がすべて小日向の低層地区だから眺望の良さ保障されてそう。

小日向の低層もいいし、丸ノ内線の上ももちろん何か建つことはないし、という点はいいんだけど、
神楽坂・飯田橋方面はこれから開発が進んでにょきにょきとマンション建つので風景はどうしても変わっていきますよ。

高層階なら関係ないという考えもあるだろうけど。

[276: 匿名さん]

http://www.geocities.jp/akaganegoten/
写真見ると、高層階の外壁はHPのイメージと結構違って微妙な感じだね。

[277: 匿名さん]

マンション建設予定の飯田橋近辺は坂下で、ブランズからかなり距離がありますよね。ブランズは丸の内から虎の門　六本木　新宿　富士山まで一望でき、眺望は将来も保障されるでしょう。
　
ここの近くの坂上の春日通り、播磨坂には、どんどんこれ以上の高さのマンションが建ちそうだから、せっかく高層買っても、年々・・・な気分になりそうだよね。

[278: 匿名さん]

あの手この手でネガキャンがんばるな～

[279: 匿名さん]

こんな掲示板でネガキャン張っても実際の売れ行きには全く（100％）影響ないよ。

これは本当の話。いいものは売れる。それだけのこと。

[280: 匿名さん]

逆も然り