プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[161: 匿名]

文京区のマンションに住んでます、と言って、本当に文京区らしいいい環境であることはほとんどない。文京区は圧倒的に戸建エリアがいいから。だけど、ここは珍しくマンションなのに文京区らしい、いい場所ですよね。野村は好きじゃないけど、ここは待ってもすぐに出る立地じゃないので、高めで出しても即完売でしょう。

スーパーが弱いのが難ですねー。

[162: 匿名さん]

>161

>スーパーが弱いのが難ですねー。


駅前のサントクとマルエツプチでも何とか日常使いは間に合うのでは？
（確かに弱いけど）


それでも不満なら面倒くさいけど車で春日通りのサントクにひとっ走り。

それでもダメなら生協。

[163: 購入検討中さん]

生協頼んでもいいけど、発砲スチロールは廊下に置かないでよ！！

[164: 匿名さん]

>163
御意

[165: 匿名さん]

湯立坂の雰囲気がじっとりと暗く感じ、みなさんが言うほど良い場所と感じませんでした。私も播磨坂のほうが好みかな。

[166: 匿名さん]

播磨坂は駅から遠い。

でもここは坂下だからね。

[167: 匿名さん]

ここ、竣工してからかなり時間たってるんですか？
公式ＨＰの物件概要には「平成23年7月竣工済み」とありますけれど、本当はもっと古いのでしょうか。

湯立坂の昔の景色をみるとやはり雰囲気がありますねえ。
ここに14階建ての不細工なビルを建てちゃう野村、うーん無粋かも。

[168: 匿名さん]

周りの建物が時代についていってないだけでは？
プラウドがフラグシップとなって街を変えるよ。

[169: 匿名さん]

個人的には播磨坂の方が好きなので
ブランズタワーの方が興味ありますが、
春日通り沿いのペンシルなので、
資産価値とかはこちらの方が圧倒的にありそうですね。

[170: 匿名さん]

>169
ブランズタワーも西側の眺望はアトラスのように抜けていいだろうけどね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bt-kohinata/concept/index.html

ただ、ブランズは春日通りに面していることと、ココより駅遠という点が。

ここの筑波大キャンパスへの眺望もいいだろうねぇ。

[171: 匿名さん]

>>166
ここは坂下ですか？坂の中腹かと思いますが・・・
外観も特別に変だとは思いませんが・・・
ただ、やっぱり値段が高いでしょうからねぇ。
手が届かないかも。

[172: 買い換え検討中]

元々半分は汚い家根無し駐車場、半分は藪だった所だから、却って雰囲気は良くなったと思うよ。大学側は日当たり悪いし。東側はせいぜい植物園が遠くに見えるだけ。
駐車場は地下駐車場だけど、何台入るのかわかりません。

[173: 匿名さん]

>172
東急の中の人？

[174: 買い換え検討中]

いいえ、地元民ですよ。

[175: 匿名さん]

>174
ここ買う予定ですか？

[176: 匿名]

駐車場有るんですか？

[177: 物件比較中さん]

初めて湯立坂を下ったあの真夏の日が忘れられないですね。
森の中を歩いている感覚が衝撃的でした。
桜並木も素晴らしい。
都心近くの宿命とはいえ
開発されていくのは確かに淋しい気がします。

[178: 物件比較中さん]

住むにはフラットアプローチならなお良いのですが、
朝はトレーニング、夜はリラックスと思える人には
この長い坂は出来すぎです。

[179: 買い換え検討中]

エレベータ式で地下駐車場ですね。

[180: 購入検討中さん]

ハイルーフ車も停められるんでしょうかね？

[181: 匿名さん]

この物件の来歴を考えると、地権者がすごそうだよね。

戸数で6/64ということは、広さで計算する地権者の持ち分は10％を超えるだろうし、それも単独。

まともな人は、手を出さないでしょ。係争案件は。

その上この物件は建物の基礎が被災している、十分にプロに補修状況を確認してもらいなね。
耐震性の高い作りじゃないようだし。

よくよく考えた方が良いと思いますよ、こういう物件は。

[182: 匿名さん]

ここ、耐震性が高くないの？

[184: 匿名さん]

2011年07月に竣工したってことは、建設中に地震があったという事ですね。

建物の損傷の程度は良く確認した方が良いよね。

修理した傷物を、無傷の新品で買うことほど、アホな事は無い。

[185: 匿名さん]

変わったデザインですね

[186: 買い換え検討中]

そのデザインのせいかどうかわからないけれど、ビル風が吹かないのは確か。ドミの風はひどすぎる。

[187: 匿名さん]

>186
買う気あります？（笑）

[188: 匿名さん]

新車の納車中に事故起こしたら、修理して納車するってこと無いよね。

新品を納車が遅れても持ってくるだろう。

修理した事故車は、それなりの価格の中古になる。

これが順当な扱いでしょう。

[189: 匿名さん]

場所はいいけど、できれば低層の落ち着いた建物にしてくれたら良かったのにな～と思う。
でも、この立地なら、よほど勘違いした値付けをしなければ、苦も無く売れるでしょうね。

[190: 買い換え検討中]

低層だったら最高だけど、4F以上じゃないと日当たり最悪。

[191: 匿名]

北側斜面の坂をほぼ下りきった場所で裏は崖地。海抜数メートルくらい。本当に立地は良いの？

[192: 匿名]

そうですね春日通りの北側から千川通りまでの北斜面は全てダメだと思います。

[193: 匿名さん]

ココを懸命にネガってる人は何をしたいのだろうか？
デベに安く出して欲しいから影響を狙ってる？（←影響はゼロだよ）
それともせめて精神的に一矢を報いるべく日夜自分の不満をぶつけてる？

[194: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[196: 匿名さん]

茗荷谷は緑が多く、子育てするのにいい環境だなと思います。特に教育の森公園
へ夏よく行きますが、じゃぶじゃぶ池などあるので子供は大喜びです。
文京区は中学卒業まで医療費の助成がでるので助かりますね。
先着順だった様ですが、幼児２人同乗自転車の購入費の割引もあった様ですね。

[197: 主婦さん]

>>196

広々した面積の部屋もありますし子育てにはいんでしょうね＾＾

ファミリー向けだけではないですけど地域の環境は子育ての為によく充実していると思います。親としても良い意味での教育熱心なモチベーションを維持できそうで、親子ともに好影響に享受できそうなことは購入動機としてあっていんじゃないでしょうか。

私のところももう少し子どもが小さい頃にこのマンションとの出会いがあればなんて思ってしまいました。

[199: 匿名さん]

>198

なりません。目の毒なのでこの物件のことは忘れましょう。

[200: 検討中の奥さま]

事前案内会案内の返信にある、購入価格の選択肢の「1億6千万〜」ってどういうことでしょうか？

[201: 匿名さん]

最上階の100㎡超えの部屋は、相当な値付け？

[202: 物件比較中さん]

坪390らしい
平均なのか、最低なのかわかりませんが。

[203: 検討中の奥さま]

1.6億には到底手がとどいませんが、4月からの？事前案内会たのしみ〜♬MRも見学できるそうですYO！
耐震がどうなっているのか、裁判はどういう方向なのか、くらいは聞いてみよう

[204: 周辺住民さん]

毎日、このマンションを見て通勤してます。
魅力的です。ここをダメだと言ったら、
他はどこもダメだと思います。
駅前タワーと同じくらいの価格なら当然、すぐ完売でしょうね。

[205: 匿名さん]

変わった外観。好き嫌いが分かれそう。

[206: 匿名]

まあしかし低層部分のタイルは良いものを使ってますよね。

[207: 匿名さん]

まるで要塞みたいだけど。これがいいのかな。好き好きだね。

[208: 匿名さん]

>206
本当に重厚で高級感ありますよね。
小日向のドチェスターは意外に安っぽいし、
文京区ではあまりなかった、
麻布や広尾にありそうな雰囲気です。
低層階にかぎりますが。
坂からまた、大通りからはあんまり上のほうは見えませんよね。
住宅地に入り込むと一部の地域からは見えますが。

[209: ご近所さん]

いいところですよねー。雰囲気がよくて緑豊か、しかも駅にも近い。
色々とネガがでても、間違いなくすぐ完売でしょう。
欲しいけどまず無理なので、脇からみています。

[211: 匿名さん]

緑が多くて歴史のある良い場所ですね。
ネガではないつもりですが、そのような場所にはもう少し景観にしっくりとけこむようなデザインにしてほしかったです。
住む人だけに良い環境ではなく、いつもこの風景を目にしている人のことも気にしてほしいというのはわがままですかね。

[212: 匿名さん]

外観そんなに変わってるかなあ。斜線を避けるために段々状になるのは、
よくあることだと思うけど。

[213: 匿名さん]

208です。
>212
その通りだと思います。
ちなみに文京区で異様だなと思ったのは、
パークコート本郷真砂です。
あれはむごかった。
ハンバーガー食べに行ったり、
友人の家にいったりする時よく話題にでたものです。（特に建設中）
211のように景観になじむようにとか書く人が多いですが、
正直よくわかりません。
地元民でこの近所住みですが、
このマンションの全貌が見える場所が思いつかないです。
坂は低層階しか見えないし、
上のほうが見えるところはちょっと離れた
サンポワンのほうにいって一部見えるくらい。
いずれにせよ、マンションの全貌がみえて、景観と溶け込んでるか
判断できる場所が思いつかないのです。
低層階は坂に見合ったというか、
文京区屈指の重厚感で素敵。
景観上プラスだと感じています。

[214: 匿名さん]

>141

>相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

ここ、300代前半ですかね？

[215: 物件比較中さん]

〉214
いつものことですが、その論議したところで価格は下がりません。300前半の気分で見に行って価格見せられたら、悲しい結果が待ってますよ。きっと。ウチもその部類ですが泣

[216: 匿名さん]

ここは、まあ360～390の範囲だと思う。

[217: 匿名さん]

>>216
そんなもんでしょ。うちは欲しいけど高いので撤退します。

[218: 匿名さん]

>141さんの自信はどこから・・・・

>相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

とんだ赤っ恥だね。やっぱり「知らない」というのは恥ずかしい。よかったね、知らないままMR行かなくて。

[219: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

141さんではありませんが、やはり1坪300万円後半くらいな相場、立地なんですね。土地勘がそこまで無いので、駅前のタワーマンションについてネットで調べてたら、380万円超えで順調に完売したって記事がありました。条件が悪くても予算が届けば検討したいですが。。

[220: 匿名さん]

まぁ野村の場合は客からの手応えがない場合は
価格変更する場合がありますから
行くだけ行ってみた方がいいでしょうね

[221: 匿名さん]

330程度と見ます。

係争案件で、被災物件。それも係争に関わった方が地権者。

ここは、リスクが高すぎる。

茗荷谷でマンション検討しているような固い金持ちは、リスクを取るような事はしない、賢いもんです。

[222: 購入検討中さん]

リスクが高いという方もいますが、買った人にどんな悪い出来事が起こる可能性があるのですか？

[223: 匿名さん]

330だったら、今すぐ買うって。ありえない。

[224: 購入検討中さん]

370〜４４０で平均400って読みはどう？

[225: 購入検討中さん]

330ありえない。
見立ての根拠か意味不明。その価格で買いたい気持ちは分かるが、潔く諦めるしかないですよ。

[226: 匿名さん]

なんで価格の話が出ると、必死に否定する意見がでるのですかね。じゃー、お前の読みはいくらなのかと。
買えるなら人のこと関係ないじゃん。

[227: 匿名さん]

しょせん坂の途中だし、周辺住民ともめてる物件だし、良い物件とおもえなーい。文京区で価値を感じるのは幹線道路に面していなく、かつヒルトップであることだね。そういう物件が全然でない。西片1丁目ででたら最高なのにな。

[228: 匿名さん]

ここはいいと思う。買えないけど。
６４戸なら買いたい人で完売しちゃうでしょうね。

[229: 匿名さん]

価格に関しては、思い込み、根拠無しの書き込みが多いのでそれなりのデータを示します。
最近の文京区のプラウドだと本郷１丁目が
専有面積
57.66 ～ 76.93㎡
で
5,720.000万円 ～ 8,730.000万円
つまり、坪単価でおよそ330から375と言った感じ。平均すると350程度。

ついでに、ちなみに駅別マンション価格という統計では（https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=32）
茗荷谷 284
本郷三丁目 305

茗荷谷が本郷より安いという現実はこの辺の人は認められないだろうけど、地下鉄１路線というのは区内でも珍しい不便なところだというのを認識する必要があります。

その一方でここの方が広い部屋があるので、高予算の購入層を相手にするという違いがある。

総合的に、プラウド本郷１丁目と、平均価格帯という基準ではそれほど変わらないんじゃないでしょうか？

ちなみに、西片は１丁目より2丁目が明らかに高台が多いため、高いです。

[230: 匿名さん]

>141
>221
見てて痛々しいよ。。。ＭＲ行くの？

もしも来たら、営業の人も大変だね。
こういう人たちの相手する時間が無駄、と言うより、逆に人件費を請求すべきだね。

[231: 匿名さん]

確かにあの裁判の流れをみると、考えちゃいますよね。

その方が、地権者としてかなりの広さをもって、管理組合などでも意見をされるというのは、、、。
控えめな人じゃ無さそうですし。

それを我慢出来るぐらいの安いものでないと、売れませんよね、ここは。

このマンション検討している人って、裁判に関する事とか、もとの所有者がどういう経緯でこの土地を半ば手放して、マンションを建てる事になったかとか調べない人はいないだろうから、自己責任でしょうか。

[232: 匿名]

茗荷谷と本郷３丁目だと、本郷３丁目の方が高いというのは、一般的な評価でしょう。

お茶女と東大ほどの違いじゃ無いので、許容範囲かと。

[233: 匿名さん]

>221

断言するけど
>221が指摘する「係争案件で、被災物件。それも係争に関わった方が地権者。 」という要素があった上でも
平均300台後半で、さして時間がかからず、広告宣伝費もかけずに完売するよ、この物件は。

そういうもんだよ。

>231
気になるなら買わなければいいんじゃないかな？
他にも欲しい人はたくさんいるんだよ。

[234: 匿名さん]

>232
同意

[235: 匿名さん]

>233
単なる検討者だと、それほどの根拠も無いでしょうし、内容的には、野村の方としか見えない書き込みですが、印象良く無いので、ご遠慮頂けると助かります。

この物件に関して野村の担当の方が様々なご苦労をされて、我慢出来ずにいるのも理解できますが、あえて、ネガに全く反応しない方が大人の対応と思いますよ。だいぶ前の書き込みを、ほじくり出したり、結局損な感じです。

[236: 買いたいけど買えない人]

即完になるかねぇ。

お金があれば買いたい。

[237: 匿名さん]

233そうは感じなかったけど。
購入したい人にとっては、普通に感じる事だと思うよ。
買いたいけど買えないから、そう思うだけかな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[238: 匿名]

皆さんそれぞれですね。

私は買うと決めたら、ネガには反論しません。

検討者が減ってくれるのありがたいですから。

[239: 匿名さん]

>購入したい人にとっては、普通に感じる事だと思うよ。


まさにその通りだと思う

[240: 匿名]

不人気は知りませんが野村の人気物件に営業らしき人のレスなんてあまり見かけませんよ
割高だの田の字だのネガレスのオンパレードだったのにすぐに完売とかよくありますし…

[241: 匿名さん]

>236
平均坪380から390万と思っている人が私を含めてもっとも多いと思いますが、
それだと初回は3,4戸売れ残るんじゃないですかねえ。
最近の文京区の野村は予想よりも若干下げた坪単価で、
即日全戸完売が多いと思います。
都合のよい解釈として、その流れを受けて、
350万程度でだしてもらうと即日全戸完売でしょうし、
値段的にもこちらも申し込みしやすいです。
330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、
当る確率が減って悲しいという不思議な気分になりますね。

[242: 匿名さん]

＞241

>それだと初回は3,4戸売れ残るんじゃないですかねえ。

それでもいいと思いますよ。
１年以内には売れます。

というかその程度の戸数が半年在庫として寝たところで野村の本物件の損益にはほとんど影響ないです。

それでいいんです。

[243: 匿名さん]

>241

>　330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

妄想は虚しいよ・・・

[244: 匿名さん]

>　330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

確かにこれは恥ずかしい（笑）。まぁ掲示板なら許されるか。

[245: 匿名さん]

まぁ、この立地、駅距離、戸数を考えれば、予算が届かなくて悩んでる人をわざわざ拾わなくても売れてしまうでしょう。価格で云々言ってると、あっという間においてけぼり。

[246: 匿名さん]

買い煽りでもなんでもないけど（という以前に買い煽りとか無縁の物件だと思うけど）

多分>245さんの言う展開通りになると思う。

難しい話ではなくて、相場観がある人が普通に考えれば分かることだけどね。

[247: 匿名さん]

それほど騒ぐような物件じゃないじゃん
坂下で北側斜面
おまけに係争物件

[248: 匿名さん]

>330万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、
そんなにおかしいですかねえ。
平均330万なら、抽選は間違いないと思いますが。

[249: 匿名さん]

>248

いやそうじゃなくて・・・・。

それって

>　130万だと大抽選大会になって、値段的にはうれしいですが、

とレベル変わらないよ。

そんなこと考えてて虚しくない？

[250: 匿名さん]

>そんなこと考えてて虚しくない？
別に虚しくないですが。
具体的にどこらへんが虚しく感じますか？

[251: 匿名さん]

ここの高層階は、坪単価どのくらいでしょうか・・

[252: 匿名さん]

某物件が出たときに、湯立坂は暗い、お化けが出そう、
夏は汗だく云々言われたのに、ここは違って立地がいいんだ。
何だかしたり顔で語る知ったかぶりばっかりだね。

[253: 匿名さん]

安い値付けに反応するのは、購買力があって本当に欲しい奴だろう。安いといやなのだろうが、くだらないね。黙って買えよ。

[254: 匿名さん]

ここは高台でしょ。どうして坂下になるかな…

[255: 匿名さん]

254さんの言うとおり。
高台ですよ。ここで坂下という人は、茗荷谷駅との高低差比較でしか考えてない人の意見ですよね。

[256: 匿名]

なぜか感じ悪い人が多い。

どうしてだろう？

[257: 匿名さん]

70m2　7000万円～　80m2 8000万円～　という案内が来ました。

平均だと坪370くらいになるのでは？

販売は5月から見たいですね。

[258: 匿名さん]

気になる物件なので見て来ました。道路・玄関は下り坂の途中ですが、坂下でもないし広尾・麻布のようにキツくはなし。見た感じは高台、それにキャンパス・並木通りなど広々とした空間と緑、住みたくなります。モデル・ルーム時に、実際に建物内を見せてもらい（可能？）そして気になる裁判内容と対応聴いて判断。投資目的ではないので価格は予算内で住みたきゃ払う。

[259: 匿名さん]

ここが平均で坪400を切るなら十分安いほうだと思うけど、気になるのは高層階のお値段かな。

[260: 地元住民]

小石川で生まれ育った者から言わせて頂きますと、
やはり当物件は、ほぼ坂下物件だと思います。
昔から、千川通りに近くなるほど．．．．と云われていました。
当物件の南側は坂の中腹になると思いますが、エントランスは千川通りが丸見えですものね。
身内（地元出身ではありません）が、当物件に興味を持っており色々話を聞いてきます。

係争物件ですし、ここまでに7年という歳月がかかってますから。。野村さんがどのような値付けをするのか楽しみではあります。
ただやはり、地権者（兄弟で揉めた張本人）が住まわれるらしいので（御近所情報です）組合での発言力の影響や、
10年後ぐらいにはマンションの修繕とか工事とかの時期になると周辺住民とまた揉めることは回避出来ないのではないかと懸念します。
でもこの辺ではこれ以上大型物件（戸数的には大型ではありませんが）が出るのはあまりないかと思います。