パークコート赤坂 ザ タワー Part3

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーいよいよ完売も秒読みになってきました。
検討板パート3を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞ。 【公式ＨＰ】


【物件データ】
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米

その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44129/

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[862: 匿名さん]

いいですよね、ここは。
円が15%程度安くなれば購入検討しますが・・・
東京のマンション価格は円ベースだと割安になってきているけど、反面、
他国通貨ベースに換算するとここ一年で30%以上高騰してますね（苦笑）

日銀さん、円安誘導してくれないかな？そしたら外貨持ちの人達が、
東京の優良不動産を購入しますけどね、当面は無理かな。

08年前半に円決済して購入しておけば〜と思うのはわたしだけでしょうか（笑）

英国なんか通貨安・不動産安のダブルパンチだからね。

[863: 匿名さん]

>赤坂見附、徒歩圏内で

郊外なら徒歩９分でも徒歩圏内ですが、都会で駅徒歩９分は遠いですよ。
ここは、車利用の方が多いでしょうからどうでもいいですが。

[864: 物件比較中さん]

ここを投資物件として購入した方々はキャンセルでしょうねー。プラウド千代田、広尾ＧＦ、等
投資家の方々のキャンセル続出の気配です。来年１月から３月あたりが不動産の底値ではと
考えております。その後も来年末までは底値圏だと思うのでここ一年でじっくり物件検討、比較
、来年購入のプランをたてております。

[865: 匿名さん]

まだまだ先だよ。

[866: 匿名さん]

広尾と異なり、プラウド千代田はまだキャンセル続出気配は出てませんよ。
まだ、これからでしょうね。
投資としてだけではなく、実需の人だってトータルでの損得を考えればキャンセルしたくなる人もいるのでは。

[867: 匿名さん]

飯田橋のタワーはパチンコ・サイゼリア・管理会社、この３つの問題がある時点で終わったと思うけどね。

[868: 匿名さん]

キャンセルが出るのは引き渡しの時、残金を払うか手付金をあきらめるかを
決めるのです。

残金支払いを数か月引き延ばしてからキャンセルすることもあります。
これから完成する物件は、ここも含めてかなり多くのキャンセルがでると思います。

[869: 契約済みさん]

そりゃ、キャンセルするかしないかは、立場によるでしょう。

現金購入の人・・・キャンセルして２割安い物件を見つければ、含み損は１割で済む。
ローンの人・・・頭金１割を捨てると、次のローン購入の頭金となる現金が不足するので、次のローンが組めない。→含み損は不動産下落分となる。

あと、６０平米までの狭い部屋の方は、元々坪単価の価格設定が安かったので気にしない人も多いとか。

[870: 生活保護さん]

キャンセル狙っている俳もいると思いますが、サブプライム後に分譲を開始した
この不況でどれだけ現金の条件でで契約した人がどれだけいるかです。多分、稀だとおもいます。

小さい部屋でキャンセルを狙っている俳もいると思いますが、
小さい部屋は坪単価が元々安く、不動産が下がってもあまり影響しないのと、元々抽選倍率が高いので、次点さんへ繰り上げになるだけなのです。

[871: 匿名さん]

サブプライムの時は、短期間で回復するような楽観論が主流でした。
本格的に不況入りしたのは去年のリーマンからですよ。

キャンセルが手付け金放棄だけで済むかどうかは、デべに因って時期が異なるようです。
湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

[872: 匿名さん]

>湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

そんな違法なことをするデベロッパーなんて・・・いるんですか・・・・

[873: 物件比較中さん]

東建らしいですよ。

[874: 匿名さん]

８６６さん

プラウド千代田は４月に引き渡しなので、キャンセルは春以降です。
このままでは大量キャンセルは避けられないでしょう。

ここPCは７月に引き渡し。都心のマンションに住もうとしていた、外資系金融機関や
マスコミ、広告会社などが軒並み雇用を減らしたり、給与を大幅カットしている。
投資家も苦しいし。今となればPCですら坪１００万円は割高だろう。

[875: 購入検討中さん]

１００万円も下がるわけない。
もし赤坂であと１００万下がると
湾岸とかタダになっても買い手がないということ？（管理費払うのがもったいない　リゾートマンションって感じ？）

[876: 物件比較中さん]

まあ、年末にはここと赤坂ＴＲは坪１００万はともかく確実に今より下がっているよ。投資で購入した人達は悠長なことは言ってられません。

[877: 匿名さん]

現時点でも結構下落していると思いますが、この先もまだ下落は続くと思われるのでしょうか？

[878: 購入検討中さん]

第四期延期されてしまいましたね。

相当厳しいのでしょうか。

[879: 物件比較中さん]

ローンが通らないとか相場の下落による買い控えとかいろいろあるのでは。ここまで景況感が悪化するとは誰も予想できませんでしたからね。

[880: 匿名さん]

他で春に、キャンセル物件とか投げ物件が大量に出てきそうとか、
あるのですかね。

[881: 匿名さん]

ＰＣ赤坂は、会員２期のときに、結構倍率付いて２２０戸くらい売れたが、そのときの価格設定で、１割安く出していたら、ハズレ組がドッと会員３期に流れて、会員期＋一般１期だけでほぼ完売だったのではないだろうか。

「完売する値付け完敗だ」みたいなコス井不動産の哲学が、思惑通り行かなかった例だと思う。

価格をつけた担当者も気持程度の差のために割高で売るよりも、
売れ残った事実のほうが御自身の成績に大きく響くのに瑪鹿だよね。

お買い得感があれば、１億円払える客は鼻が利くので黙っていても寄ってくるが、
それは、三井不動産レジデンシャルの実力で客を見つけているわけでもなく、客の鼻が利くから客が付くだけ。

それを、三井不動産レジデンシャルの実力と勘違いしているからこうなるんだよ。
１億円払える客を探す事がどれだけ大変な事か気付いていないのかもね。

[882: 契約済みさん]

秋までは残金支払いを引き延ばして、景気がそれでも回復しそうもなければキャンセルします。
大変気に入った物件ですが、世の中は変わりました。１０年間は値上がりは見込めないだろうし、
都心マンションといえども３年間はじわじわと値下がりするものと思われます。

[883: 匿名さん]

一方、坪４００台〜で、赤坂４丁目というのは魅力があるな。

あまり比較できるタワマンもないし。

麻布、神宮、虎ノ門、青山PTと比べてもコッチの方が好きです。

[884: 匿名さん]

三井は残金支払い引き延ばしを受け入れて、
キャンセルしても違約金を取らないデべなのですか？

[885: 購入検討中さん]

だいぶ完成に近づいていますね
周り植栽や隣のガーデンシティーとの橋を架ける作業をしていますね。

なにやらネガティブな話も出ていますが、実物を見ると結構いいじゃないかと思ってしまいます。

この立地でこれくらいのマンションはなかなかないなというのが実感です。

低層の部屋は300万円台からあったので、値段も高いとは言えないと思いますが・・・・・

[886: 匿名さん]

そりゃ条件の悪い部屋は、安い価格設定でした。

[887: 匿名さん]

実需の人は問題ないでしょう。そんな割高ではないと思うよ。

高値で転売しようとしてた人は目論見が外れたってだけでしょ。

[888: 入居予定さん]

そのとおりですね。

実需買いと投機買いでは意味合いが全く違いますね。

僕は、散歩するには楽しそうなのでここを買いました。値段は、ちょっと前と比べれば少し安くなっているし、こんなもんかな〜と思って一応納得してます。あと数年待っても、同じような物は出ませんから。

[889: 契約済みさん]

確かに物件としては赤坂地域ではダントツ。赤坂駅まで環境のいい公開空地を
利用すれば６分で行けるのも便利、青山も散歩距離。変な施設が周りにないのがいい。
これだけの住環境に優れた大型マンションは、この地域では今もこれからもでないだろう。

ただ、不動産市況はまだまだ落ちる。手元に現金を置いておく方がいいか、残金を
払ってしまうか、あと半年熟慮したい。

[890: 匿名さん]

そうですね。

一般論としては不動産市況はまだまだ相当落ちるのは正しいでしょう。
ただ個別論として、PC赤坂はどれだけ落ちるのだろうか。あまり落ちなんじゃないかな。

ここは短期的に見てもDown sideでMax10％の下落、3〜5年後にはSquareに戻ると見ています。
100％感ですけど。

[891: 匿名さん]

このご時世に、
それは楽天的な感でしょう。

[892: 匿名さん]

ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるので、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、最悪ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル
（90年のバブル時の１００年分＝１％とは全く水準が違う）
言い換えれば、１０年自己使用ですんだ場合、１０年後に買値の半額で売ったとしても、ここに賃貸で住むのと同じキャッシュアウト。
つまり、今後、世界恐慌が長引き、１０年間、一切、景気回復局面を迎えることなく、不動産が下がり続け、１０年で相場が半額になるといった悲観論者は見送ればいいし、数年で回復する派は買うのもありってとこじゃないでしょうか。
いずれにしても、このレベルの物件の供給は当面ないことはほぼ確定だと思いますがね。

[893: 匿名さん]

ちなみに今年から２年後位に販売されるタワマンで、ここと本当に競い合うところはあるのでしょうか。３Aしばりで。

だれか隠し玉もってるかな？

[894: 匿名さん]

昨日日本綜合地所が負債2000億円で逝きました、まだまだデベの破綻は続きます。長谷工あたりもヤバいでしょう！恐らく上場デベ含めて100億以上借入過多な20社〜30社は年内に消えるでしょう。年後半に公的資金注入話持ち上がり民主党主導で年末までには銀行団に資本注入実施。来年で底打ちし再来年〜２年後には、落ち着きを取り戻す相場と予測しています。

[895: 購入検討中さん]

実需じゃないけれど　いい物件だと思います
投資の格言　いまはまだまだはいま

逆ばりこそ　投資


みんながダメと言っている時こそチャンスと見るべき。１０年後に笑うのは誰？？

[896: 匿名さん]

投資としては向かないけど、実需ならいいね。

[897: 買い換え検討中]

某ブログで「赤坂ＴＲ，１６Ｆ，２ＬＤＫ，８０．０５平米、９，８００万円、大特価」と売り出ししていました。２年前なら１億４千万円だとのこと。赤坂ＴＲは一平米/１００万円に向けて下落中です。ここも一平米/１３０万円くらいに来年早々にはなるのでは？もちろん部屋によりますが。

[898: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...,+2341&stn=2346150,+2320&year=2&code=0941000FK8L7006
坪単価400万未満が出てきました。

[899: マンション投資家さん]

＞897
もともとの販売価格が16階80㎡で9800万もしてなかったのでは？

この価格で売却できても、売主さんとしては十分損はしてないと思います。

[900: 匿名さん]

899さんのおっしゃる通りですね。
２年前に１億４千万円というのは、その時に中古で出ていたなら、という事でしょう。
あの当時でさえ新築は、都心でも16階80平米で１億４千万円、という事はなかったように思います。
タワマンは新築よりも中古の方が高い、という時代でしたね。

[901: 匿名さん]

いずれにせよ現時点でTRのマーケット価格の下落が明確になったって事ですな。

PCとTRを比較している人（あまりいないか）には朗報でしょう。

[902: 匿名さん]

＞ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるの
＞で、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル

買ったら返済分の他に、ローンの金利分３％も払う必要があるから、年間８％の支払いをしないといけないのではないか。

一方、借りる場合はパークコート赤坂の場合、中層階で利回りは４％程度だろう。

つまり、買った場合８％の支払い。借りた場合４％。　
買うと月々の支払額は借りる場合の倍になる（２０年返済の場合）。ローンを支払い終われば築２０年のマンションが自分の物にはなるが・・・２倍払うんだったら借りたほうが。

[903: 匿名さん]

>>898
2008年7月28日からずっと売りに出ているが、売れなくて値下げした模様。
南向きで角部屋なのにここまで下げないといけないのは、実際の状況は厳しいみたいだね。

PC赤坂で80㎡買っても何かの事情で中古で売るときはこの近辺の値段で売りに出さないと成約しないのかな。

買った途端に含み損ですかね。

[904: マンション投資家さん]

＞898
で、結局いくらで売れたのですか？？？

[905: 匿名さん]

青山パークタワーの２６階７２平米　ビューバス　なら　11800万円だね。
青山パーもいいよなぁ・・・。

[906: 匿名さん]

>>904
まだ売れていません。売れなければまた値下げするでしょう。

[907: 匿名さん]

以前は大量に出ていた赤坂TRもネットで見る限りかなり減ってきたように感じます。

賃貸では森ビルの賃貸部分が今となっては高い賃料なので苦戦しているようですね。

４丁目としてはそれほど賃貸は出ないと思いますが、それでも投資目的の購入者っているのですかね。

[908: 匿名さん]

>>907

TRの中古が減ってるのは、損してまで売りたくないから売るの止めただけだろ。

[909: 匿名さん]

他のエリアでも、売れてないはずなのに消える物件が増えてる。
確かに、引っ込めてる可能性があるね。

[910: 匿名さん]

まだテナントは決まりませんか？

それから、強風の日など、上空でものすごい風音がしますけど（ゴォ〜って感じです）、
実際住むとどうなんでしょうかね。

[911: 匿名さん]

ここはサイゼリア絶対入らないんですかね。

PT千代田富士見、
白金タワー
CT品川

に続いて。