パークコート赤坂 ザ タワー Part3

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーいよいよ完売も秒読みになってきました。
検討板パート3を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞ。 【公式ＨＰ】


【物件データ】
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米

その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44129/

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[801: 匿名さん]

その様な方は、お金を貯めてから買いましょう

[802: 購入検討中さん]

先着順申し込み住戸があるがごとく書いてあるのはガセねた。
モデルルームにも聞いてみましたが、４期の発売を１月下旬に行うそうです（抽選らしい）

ガセネタで惑わす人の目的はなんだろう？（暇つぶし？　冷やかし？）

[803: 物件比較中さん]

先着順が出るとすれば７月以降でしょ。でも三井さんは売れ残りがあったとしても賃貸に回したりして「完売です。」と主張すると思います。なにせ「ＦＬＵＧ　ＳＨＩＰ」ですから。

[804: 物件比較中さん]

スマン。「ＦＬＡＧ　ＳＨＩＰ」でした。

[805: 匿名さん]

先着順販売があるなんてどこにも書かれていないでしょう。
もしかして再登録住戸と間違えています？
モデルルームで登録したり、グランディオーソクラブに入っている人ならば、再登録住戸が何か当然知っている筈なんですが、
このスレに来ている人たちは、そういう事は一切しないで、購入検討中なんですか？
信じられないなあ。

[806: 匿名さん]

再登録住戸ってローンが成立しない人とか希望価格で前住んでいた家が売れない人のキャンセル分ですよね？　これって、抽選で次点の人とかに優先的に回しているだけで、このマンションが売れていない売れていると言うことと無関係なんではないですか？

いずれにしろ、この掲示板は、真剣に検討している人（買える人）がほとんどいないんでしょうね？

ここの書き込みの９割がホントは買えない人の冷やかしと、ほかのマンションの住人のネガティブ書き込み　といったところでしょうか？

[807: 匿名さん]

マンション販売の常識として、次点以下の方がいたとしたら、キャンセルが出た時点で当然声をかけているでしょう。

しかしご購入の意志がないので、広くグランディオーソ・クラブの会員などにも公開して、募っていると考えるのが普通だと思います。

従来キャンセル部屋は出来るだけ表に出さないよう、過去の販売でその部屋以外に登録していた人にも、電話などで声をかけるものですから、このように度々再登録販売のお知らせがあるのは、近年の大手物件ではかなり異例です。
しかし私は再登録住戸と先着順販売は別物だと申し上げただけで、このマンションが売れていないとは言っていないのですが？

[808: 契約済みさん]

フラッグシップというだけで会員一期に契約したけど、完成していくにつれて高級感の無い外見を見るたびに凹みます。
プールみたいな水色はちょっと勘弁なのですが
共感できる人いませんか・・・？

会員一期。３６階以上の足元見たような価格設定にはかなり悩みました。
ここもパークシティ豊洲団地と同じデザイナーですかね。

[809: 匿名さん]

もっと落ち着いて契約されるのがよろしいかと・・・・

[810: 匿名さん]

毎日　外観見ているのですが
最初は変わった建物だとおもいましたが
慣れて来たからかもしれませんが
外観はそんなに悪くないのでは？

[811: 匿名さん]

見慣れたからでしょう。

[812: 匿名さん]

＞最初は変わった建物だとおもいましたが

あなたの美的感覚は正しい！

だが、変な形で有名になることを狙っているとしたら、インパクトが少なすぎる。
フラットアイアンビルも変で有名になったが、森の栓抜きビルはもっと変。

[813: 契約済みかつ現在近所]

低層マンションの管理費の高さがちょっとばかばかしく思っていたところにこの物件が出来る事を知って「外観がいけてない・・・」と思いつつもスケールメリットに魅かれて契約しました。毎日見ている間にやはり８１０さんのように見慣れたというか、悪くないと思えてきました。天気の良い日のほうがいいですね。夕日がきれいな日は特に素敵に見えます。曇りの日はグレイッシュでどんよりした感じに見えますが。植栽によってまた少しは良くなるのでは？

[814: 匿名さん]

不動産はもうだめかもですね

赤坂にある三井のヴィンテージマンションでも坪単価220万円
隣の新築のPC赤坂で坪500万円の価値があるのかどうか微妙。

赤坂パークマンション 8,800万円　134.4 平米
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTup653ln&sBas...

赤坂のパークマンションで坪220万円でも売れていないのは・・・かなりまずいんじゃ。

[815: 匿名さん]

>>813
それは見慣れたというよりも、親の欲目に似た感情かも。

[816: 購入検討中さん]

赤坂パークマンションって、昭和５０年（１９７０年）につくられたマンションですよ
築４０年たっているマンションがまだ坪２２０万円あるというのは驚異的な残存価値だと思います。築４０年の物件がこれほど価格を維持しているのはすごい＞＞


建物の価値は通常ゼロで評価されるので、この土地の持分評価と考えるのが正しい評価ではないでしょうか？

[817: 匿名さん]

それを言ったら

容積率６００％のパークコート赤坂で40年経って建物評価がゼロになったら、坪単価100万円台ですよ・・(評価額：売り出し時の価格の1/5)

ローン払っていくより損失の方が大きかったりして。


PC赤坂を買って築年数経っても、立地がよければ、フルリホームなどでそこそこの価値は維持できると思っておりましたが。残念です。

[818: 匿名さん]

>建物の価値は通常ゼロで評価されるので、この土地の持分評価と考えるのが正しい評価ではないでしょうか？

何か隠していませんか？

現在坪220赤坂パークマンションは2年前坪400万円位で取引されていたと思うのですが。

[819: 匿名さん]

旧基準法物件を400万で売り抜けたほうにあっぱれあげよう

[820: 匿名さん]

B1だしね〜。

[821: 匿名さん]

貧・乏・人のデマは、紛らわしい！

[822: 匿名さん]

>816
>赤坂パークマンションって、昭和５０年（１９７０年）につくられたマンションですよ

築40年という大台に乗せる為に1970年とデマまで流していますよね。何が目的ですか？

昭和50年は1975年です。築34年です。引渡しは確か1976年だったと思います。

つまり816さんの言う事が正しければ、35年のローンが払い終わる前に、鉄筋コンクリート建築物の上物価値が無くなったことになります。

その理屈が正しければ、パークマンションよりも1年古い「新宿三井ビル」は、使い物にならなくて取り壊しになっているんじゃないですか？

私には、立地の良い場所なのでキチンとメンテナンスしていれば、テナントも入っているように見えますが

[823: 匿名さん]

いずれにしても、いくらネガレスしても値引きは引き出せないんじゃない！？

[824: 購入検討中さん]

でも、仮に１億３０００万円の部屋買って、４０年で価値ゼロでもになっても、月２７万円で部屋借りたと思えば同じだよ
なんでそんなに騒ぐの？？？

[825: 匿名さん]

三田のパークマンションはぼちぼち40年になるがしっかりリノベーションした部屋はパークコートタワー麻布十番とそんな変わらない額だな

[826: 匿名さん]

>でも、仮に１億３０００万円の部屋買って、４０年で価値ゼロでもになっても、月２７万円で部屋借りたと思えば同じだよ

２７万で借りられるなら買うより借りた方が徳かもね。

買った場合はプラス２−３％の金利と管理費４万ですからね。
４０年だと金利分だけで１億円程度、管理費は２０００万。約２倍のお支払いとなります。

キャッシュで買う人は、買ったほうが徳かも知れないですけどね。

[827: 匿名さん]

>>825
パークコート麻布十番はこれから40年後も住めるだろう。
三田のパークマンションはこれから40年後でも住めますか？

[828: 匿名さん]

>三田のパークマンションはこれから40年後でも住めますか？

低層の鉄筋コンクリートであれば、世界的には１世紀ぐらい使用されているものも多くあるので、住む事は出来ると思います。
寧ろ海外では、築年数よりも立地などで価値が決まっているので、５０年以上の鉄筋建築物は多くあり高値で取引されています。

一方、
日本人は、頭が悪くて、立地や、躯体の作りなどの良し悪しを判断する事が苦手なので、単純に築年数が浅いか古いかで判断します。
ローン期間よりも耐久年数の低い新築一戸建てがガンガン作られるのは先進国でも日本ぐらいです。

[829: 匿名さん]

赤坂ＴＲ、キャンセル住戸の案内きました。
まだ、完売していなかったとは。

[830: 匿名さん]

↑
ＴＲ？
２年前に完売しています。
完成後にキャンセルが出たのですかね？

この景気ですので
こちらも完成後にキャンセルがでるのでしょうか・・・

[831: 匿名さん]

今は景気が悪いですが、良い物件は最終的には強いと思います。

[832: 匿名さん]

ここが、良い物件だと良いですね。

[833: 匿名さん]

この時期のTRキャンセル住戸は決済できなかったんでしょうけど、元値で転売もできなかったって奴ですね（汗）

[834: 匿名さん]

ＴＲのキャンセル住戸とはどんな感じでしょう？

[835: 匿名さん]

4101, 125.57m2, 26,700万円
4107, 112.52m2, 18,800万円

[836: 匿名さん]

竣工から随分時間がたっているから、
キャンセル発生後、抽選外れた人に、
順番に連絡して、全部、断られたってことですね。

[837: 匿名さん]

今の時代、２億近い部屋はなかなか難しいですね。

[838: 購入検討中さん]

まあ、選択肢が増えたということではないですか？
新築未入居で売り出しているのより安いし・・・

[839: 匿名さん]

>>822
被害妄想に見える。
愚かしい発言。

[840: 周辺住民さん]

上部に照明がついた。

[841: ご近所さん]

>>840
私の部屋からも見えました。
シンプルで綺麗だったよ。

[843: 匿名さん]

価値の下落等以前に、もともと外資や企業以外で２億の物件を購入できる人の数が少ないです。
１億２千万以上だと見学者がガクッと減ってそうそう売れなかったのを思い出します。
（自宅売却時に不動産屋さんから教わりました）

ですから、２億のキャンセルについて議論しても意味がない気がします。
ごく普通の方には全然関係無い価格ですから・・・
たとえ２億が１億５千になっても購入できる方が少ないです。

[844: 匿名さん]

843です。
自宅を売却したのは３年前です。
説明不足で失礼。

[845: 匿名さん]

>１億２千万以上だと見学者がガクッと減ってそうそう売れなかったのを思い出します。

つまり、１億２千万円以上の部屋を購入すると、何かの事情で売りたくなっても、
相当値下げしないと売れないということでしょうか。

[846: 契約済みさん]

億ションは時代は関係ないよ。きっと。
８４０（写真）を手に入れられる層はいつの時代一緒。
投資でなく実需中心になることを歓迎します。

[848: 匿名さん]

現在、２億近くの物件が残っているのはマンション全般に言えます。
投資の方がいなくなり、実需だけだと動きがゆっくりなのはしかたのない事ですね。

７年前に購入した時も１億以上は１０部屋以上、３億以上の部屋は２年近く残っていました。
総戸数が３６程度の規模のマンションでこの数は・・・一時は購入に失敗かと多少悩みました。
それでも最後は全部完売したので、時間がかかっても実需の方に購入して頂ければ良いと思います。

[849: 匿名さん]

848です。
同じ匿名さんですが、847と848は別人です。

[850: 匿名さん]

凄く欲しいので、契約したのですが残代金払ったらババ掴みですかね。
既に半分掴んでいるようなものですが（涙）

[851: 匿名さん]

>>840
細く見える南からより
太く見えるこの角度のほうが素敵ですね。

しかし、何故細く作ったんでしょう。
北側の幅を今よりも広くすれば、駐車場も一列増やせて全住戸分確保と・・・いい事尽くめ

というか細い為に、南端以外の住戸は、南西南東というよりは、西向きと東向きですよね。
南西、南東と言うのには無理がある気が。

[852: 匿名さん]

南端は「フラグシップ」の船首部分にあたる。
映画タイタニックのあのポーズで女をゲットするには格好の場所だね。

[853: 匿名さん]

月極の二号さんを囲うには絶好な施設だね＾＾

[854: 匿名さん]

こういう卑猥な話でも妙に納得してしまうのは、さすが赤坂。
ここも言ってみれば、プライベート滞在型のラブホー？

[855: 匿名さん]

目立たないから・・・
駅から遠いし、辺鄙なところに建っているから、そう思うの。
億しょんに愛人ね。
今の時代どれだけそのニーズあるのだろうか？

[856: 匿名さん]

＞今の時代どれだけそのニーズあるのだろうか？

なぜ今の時代だとそのニーズに疑問を感じるの？
具体的なソースを示さないとね。

あ、自分の懐が寒くなったとか、そういうのは論外だよ。

[857: 契約済みさん]

割高感が出てきました。日本中で東京都心の不動産価格が最も安定していますが、
PCもさすがに無理な価格となってきました。１０％から１５％は下げなければ
キャンセルせざるを得ません。７月まで待ちますが、反応がなければ購入は
やめます。
関西では優良物件であっても下げ幅は３割です。赤坂であっても、もう現行価格では
無理でしょう。１０％の手付金の損失はたいした問題ではありません。
不動産に投資するより、キャッシュを手元に置いた方が良さそうです。

[858: 住まいに詳しい人]

>日本中で東京都心の不動産価格が最も安定していますが、

東京の都心が一番下がっているのですが・・・
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf

[859: 匿名さん]

複数路線が使える赤坂見附、徒歩圏内で、新築タワーが欲しい人には、ぴったりの物件ですね。
この立地で大規模な開発は当分なさそう。

[860: 匿名さん]

>858さん

不動産は凄いことになってきたのですね。ここもあと半年待って、手付金を捨てて
サヨナラする契約済み者が続出しそうです。
中古マンションはさらにひどい状況でしょうね。

[861: 契約済み]

自分が価格に見合った物件と思って気に入って契約したのにそんなに「相場」に左右される人多いですかね？

うちは色々考えた上でやっぱりこの場所が気に入っているので契約しましたので事故も相場もキャンセルさせる気にはさせませんでしたよ。

まぁでも投資用に購入する人はその程度の気に入り具合でも購入できるのかな。

[862: 匿名さん]

いいですよね、ここは。
円が15%程度安くなれば購入検討しますが・・・
東京のマンション価格は円ベースだと割安になってきているけど、反面、
他国通貨ベースに換算するとここ一年で30%以上高騰してますね（苦笑）

日銀さん、円安誘導してくれないかな？そしたら外貨持ちの人達が、
東京の優良不動産を購入しますけどね、当面は無理かな。

08年前半に円決済して購入しておけば〜と思うのはわたしだけでしょうか（笑）

英国なんか通貨安・不動産安のダブルパンチだからね。

[863: 匿名さん]

>赤坂見附、徒歩圏内で

郊外なら徒歩９分でも徒歩圏内ですが、都会で駅徒歩９分は遠いですよ。
ここは、車利用の方が多いでしょうからどうでもいいですが。

[864: 物件比較中さん]

ここを投資物件として購入した方々はキャンセルでしょうねー。プラウド千代田、広尾ＧＦ、等
投資家の方々のキャンセル続出の気配です。来年１月から３月あたりが不動産の底値ではと
考えております。その後も来年末までは底値圏だと思うのでここ一年でじっくり物件検討、比較
、来年購入のプランをたてております。

[865: 匿名さん]

まだまだ先だよ。

[866: 匿名さん]

広尾と異なり、プラウド千代田はまだキャンセル続出気配は出てませんよ。
まだ、これからでしょうね。
投資としてだけではなく、実需の人だってトータルでの損得を考えればキャンセルしたくなる人もいるのでは。

[867: 匿名さん]

飯田橋のタワーはパチンコ・サイゼリア・管理会社、この３つの問題がある時点で終わったと思うけどね。

[868: 匿名さん]

キャンセルが出るのは引き渡しの時、残金を払うか手付金をあきらめるかを
決めるのです。

残金支払いを数か月引き延ばしてからキャンセルすることもあります。
これから完成する物件は、ここも含めてかなり多くのキャンセルがでると思います。

[869: 契約済みさん]

そりゃ、キャンセルするかしないかは、立場によるでしょう。

現金購入の人・・・キャンセルして２割安い物件を見つければ、含み損は１割で済む。
ローンの人・・・頭金１割を捨てると、次のローン購入の頭金となる現金が不足するので、次のローンが組めない。→含み損は不動産下落分となる。

あと、６０平米までの狭い部屋の方は、元々坪単価の価格設定が安かったので気にしない人も多いとか。

[870: 生活保護さん]

キャンセル狙っている俳もいると思いますが、サブプライム後に分譲を開始した
この不況でどれだけ現金の条件でで契約した人がどれだけいるかです。多分、稀だとおもいます。

小さい部屋でキャンセルを狙っている俳もいると思いますが、
小さい部屋は坪単価が元々安く、不動産が下がってもあまり影響しないのと、元々抽選倍率が高いので、次点さんへ繰り上げになるだけなのです。

[871: 匿名さん]

サブプライムの時は、短期間で回復するような楽観論が主流でした。
本格的に不況入りしたのは去年のリーマンからですよ。

キャンセルが手付け金放棄だけで済むかどうかは、デべに因って時期が異なるようです。
湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

[872: 匿名さん]

>湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

そんな違法なことをするデベロッパーなんて・・・いるんですか・・・・

[873: 物件比較中さん]

東建らしいですよ。

[874: 匿名さん]

８６６さん

プラウド千代田は４月に引き渡しなので、キャンセルは春以降です。
このままでは大量キャンセルは避けられないでしょう。

ここPCは７月に引き渡し。都心のマンションに住もうとしていた、外資系金融機関や
マスコミ、広告会社などが軒並み雇用を減らしたり、給与を大幅カットしている。
投資家も苦しいし。今となればPCですら坪１００万円は割高だろう。

[875: 購入検討中さん]

１００万円も下がるわけない。
もし赤坂であと１００万下がると
湾岸とかタダになっても買い手がないということ？（管理費払うのがもったいない　リゾートマンションって感じ？）

[876: 物件比較中さん]

まあ、年末にはここと赤坂ＴＲは坪１００万はともかく確実に今より下がっているよ。投資で購入した人達は悠長なことは言ってられません。

[877: 匿名さん]

現時点でも結構下落していると思いますが、この先もまだ下落は続くと思われるのでしょうか？

[878: 購入検討中さん]

第四期延期されてしまいましたね。

相当厳しいのでしょうか。

[879: 物件比較中さん]

ローンが通らないとか相場の下落による買い控えとかいろいろあるのでは。ここまで景況感が悪化するとは誰も予想できませんでしたからね。

[880: 匿名さん]

他で春に、キャンセル物件とか投げ物件が大量に出てきそうとか、
あるのですかね。

[881: 匿名さん]

ＰＣ赤坂は、会員２期のときに、結構倍率付いて２２０戸くらい売れたが、そのときの価格設定で、１割安く出していたら、ハズレ組がドッと会員３期に流れて、会員期＋一般１期だけでほぼ完売だったのではないだろうか。

「完売する値付け完敗だ」みたいなコス井不動産の哲学が、思惑通り行かなかった例だと思う。

価格をつけた担当者も気持程度の差のために割高で売るよりも、
売れ残った事実のほうが御自身の成績に大きく響くのに瑪鹿だよね。

お買い得感があれば、１億円払える客は鼻が利くので黙っていても寄ってくるが、
それは、三井不動産レジデンシャルの実力で客を見つけているわけでもなく、客の鼻が利くから客が付くだけ。

それを、三井不動産レジデンシャルの実力と勘違いしているからこうなるんだよ。
１億円払える客を探す事がどれだけ大変な事か気付いていないのかもね。

[882: 契約済みさん]

秋までは残金支払いを引き延ばして、景気がそれでも回復しそうもなければキャンセルします。
大変気に入った物件ですが、世の中は変わりました。１０年間は値上がりは見込めないだろうし、
都心マンションといえども３年間はじわじわと値下がりするものと思われます。

[883: 匿名さん]

一方、坪４００台〜で、赤坂４丁目というのは魅力があるな。

あまり比較できるタワマンもないし。

麻布、神宮、虎ノ門、青山PTと比べてもコッチの方が好きです。

[884: 匿名さん]

三井は残金支払い引き延ばしを受け入れて、
キャンセルしても違約金を取らないデべなのですか？

[885: 購入検討中さん]

だいぶ完成に近づいていますね
周り植栽や隣のガーデンシティーとの橋を架ける作業をしていますね。

なにやらネガティブな話も出ていますが、実物を見ると結構いいじゃないかと思ってしまいます。

この立地でこれくらいのマンションはなかなかないなというのが実感です。

低層の部屋は300万円台からあったので、値段も高いとは言えないと思いますが・・・・・

[886: 匿名さん]

そりゃ条件の悪い部屋は、安い価格設定でした。

[887: 匿名さん]

実需の人は問題ないでしょう。そんな割高ではないと思うよ。

高値で転売しようとしてた人は目論見が外れたってだけでしょ。

[888: 入居予定さん]

そのとおりですね。

実需買いと投機買いでは意味合いが全く違いますね。

僕は、散歩するには楽しそうなのでここを買いました。値段は、ちょっと前と比べれば少し安くなっているし、こんなもんかな〜と思って一応納得してます。あと数年待っても、同じような物は出ませんから。

[889: 契約済みさん]

確かに物件としては赤坂地域ではダントツ。赤坂駅まで環境のいい公開空地を
利用すれば６分で行けるのも便利、青山も散歩距離。変な施設が周りにないのがいい。
これだけの住環境に優れた大型マンションは、この地域では今もこれからもでないだろう。

ただ、不動産市況はまだまだ落ちる。手元に現金を置いておく方がいいか、残金を
払ってしまうか、あと半年熟慮したい。

[890: 匿名さん]

そうですね。

一般論としては不動産市況はまだまだ相当落ちるのは正しいでしょう。
ただ個別論として、PC赤坂はどれだけ落ちるのだろうか。あまり落ちなんじゃないかな。

ここは短期的に見てもDown sideでMax10％の下落、3〜5年後にはSquareに戻ると見ています。
100％感ですけど。

[891: 匿名さん]

このご時世に、
それは楽天的な感でしょう。

[892: 匿名さん]

ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるので、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、最悪ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル
（90年のバブル時の１００年分＝１％とは全く水準が違う）
言い換えれば、１０年自己使用ですんだ場合、１０年後に買値の半額で売ったとしても、ここに賃貸で住むのと同じキャッシュアウト。
つまり、今後、世界恐慌が長引き、１０年間、一切、景気回復局面を迎えることなく、不動産が下がり続け、１０年で相場が半額になるといった悲観論者は見送ればいいし、数年で回復する派は買うのもありってとこじゃないでしょうか。
いずれにしても、このレベルの物件の供給は当面ないことはほぼ確定だと思いますがね。

[893: 匿名さん]

ちなみに今年から２年後位に販売されるタワマンで、ここと本当に競い合うところはあるのでしょうか。３Aしばりで。

だれか隠し玉もってるかな？

[894: 匿名さん]

昨日日本綜合地所が負債2000億円で逝きました、まだまだデベの破綻は続きます。長谷工あたりもヤバいでしょう！恐らく上場デベ含めて100億以上借入過多な20社〜30社は年内に消えるでしょう。年後半に公的資金注入話持ち上がり民主党主導で年末までには銀行団に資本注入実施。来年で底打ちし再来年〜２年後には、落ち着きを取り戻す相場と予測しています。

[895: 購入検討中さん]

実需じゃないけれど　いい物件だと思います
投資の格言　いまはまだまだはいま

逆ばりこそ　投資


みんながダメと言っている時こそチャンスと見るべき。１０年後に笑うのは誰？？

[896: 匿名さん]

投資としては向かないけど、実需ならいいね。

[897: 買い換え検討中]

某ブログで「赤坂ＴＲ，１６Ｆ，２ＬＤＫ，８０．０５平米、９，８００万円、大特価」と売り出ししていました。２年前なら１億４千万円だとのこと。赤坂ＴＲは一平米/１００万円に向けて下落中です。ここも一平米/１３０万円くらいに来年早々にはなるのでは？もちろん部屋によりますが。

[898: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...,+2341&stn=2346150,+2320&year=2&code=0941000FK8L7006
坪単価400万未満が出てきました。

[899: マンション投資家さん]

＞897
もともとの販売価格が16階80㎡で9800万もしてなかったのでは？

この価格で売却できても、売主さんとしては十分損はしてないと思います。

[900: 匿名さん]

899さんのおっしゃる通りですね。
２年前に１億４千万円というのは、その時に中古で出ていたなら、という事でしょう。
あの当時でさえ新築は、都心でも16階80平米で１億４千万円、という事はなかったように思います。
タワマンは新築よりも中古の方が高い、という時代でしたね。

[901: 匿名さん]

いずれにせよ現時点でTRのマーケット価格の下落が明確になったって事ですな。

PCとTRを比較している人（あまりいないか）には朗報でしょう。

[902: 匿名さん]

＞ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるの
＞で、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル

買ったら返済分の他に、ローンの金利分３％も払う必要があるから、年間８％の支払いをしないといけないのではないか。

一方、借りる場合はパークコート赤坂の場合、中層階で利回りは４％程度だろう。

つまり、買った場合８％の支払い。借りた場合４％。　
買うと月々の支払額は借りる場合の倍になる（２０年返済の場合）。ローンを支払い終われば築２０年のマンションが自分の物にはなるが・・・２倍払うんだったら借りたほうが。

[903: 匿名さん]

>>898
2008年7月28日からずっと売りに出ているが、売れなくて値下げした模様。
南向きで角部屋なのにここまで下げないといけないのは、実際の状況は厳しいみたいだね。

PC赤坂で80㎡買っても何かの事情で中古で売るときはこの近辺の値段で売りに出さないと成約しないのかな。

買った途端に含み損ですかね。

[904: マンション投資家さん]

＞898
で、結局いくらで売れたのですか？？？

[905: 匿名さん]

青山パークタワーの２６階７２平米　ビューバス　なら　11800万円だね。
青山パーもいいよなぁ・・・。

[906: 匿名さん]

>>904
まだ売れていません。売れなければまた値下げするでしょう。

[907: 匿名さん]

以前は大量に出ていた赤坂TRもネットで見る限りかなり減ってきたように感じます。

賃貸では森ビルの賃貸部分が今となっては高い賃料なので苦戦しているようですね。

４丁目としてはそれほど賃貸は出ないと思いますが、それでも投資目的の購入者っているのですかね。

[908: 匿名さん]

>>907

TRの中古が減ってるのは、損してまで売りたくないから売るの止めただけだろ。

[909: 匿名さん]

他のエリアでも、売れてないはずなのに消える物件が増えてる。
確かに、引っ込めてる可能性があるね。

[910: 匿名さん]

まだテナントは決まりませんか？

それから、強風の日など、上空でものすごい風音がしますけど（ゴォ〜って感じです）、
実際住むとどうなんでしょうかね。

[911: 匿名さん]

ここはサイゼリア絶対入らないんですかね。

PT千代田富士見、
白金タワー
CT品川

に続いて。

[912: 匿名さん]

入らないよ。
駐車場が必要じゃん。

[913: 匿名さん]

駐車場が必要?

[914: 物件比較中さん]

赤坂TRの下落傾向が鮮明ですが、PC赤坂も大きな流れの中という意味では同じですね。
どなたかも書いてましたが、不動産市況はまだまだ底が見えませんよ。
都心3A、希少立地の希少な高額タワーといっても、この2年間はあと80人以上の実際に購入する人が現れるとは思えません。

逆に、売却希望者が換金目的で売値を下げて、要するに相場を壊さなければ、3年後には買いが始まるでしょう。
それまではじっと我慢ですよ、投資目的の方たち。

[915: 匿名さん]

＞＞914
投資の人は損切り覚悟で売ってくると思うよ。というか、その前に手付け金流しのキャンセルでしょう。３年間じっと待っているより、多少損をしても別なものに投資した方が利益が大きいはず。

[916: 購入検討中さん]

赤坂TRは、無茶苦茶な値段をつけて売ろうとした人が、相場並みに下げているだけだと思いますが。？？

[918: 匿名さん]

格下って、事故マンションと比べられても困るよって誰かに怒られそうだよ。

[919: 匿名さん]

今は販売自体苦戦だし、竣工後は更に地獄絵図だ。完売できない現状、他タワマンをとやかく言える状況ではなく甘過ぎる考え方自体悲惨極まりない。住民も甘く考えない方が良いね…修繕積立金スタート時から支払いないなんて洒落にならない。

[920: 匿名さん]

この物件でも、事情の変更による致し方ないキャンセルが複数件あるそうです。
（致し方ない、とは、つまり、手付けが帰ってくる、契約の破棄です）
単純な手付金放棄はまだでていないでしょう。

引渡し後に、この高額物件にあえて入居してくる層は、金銭的には問題ない人たちでしょう。

[921: 匿名さん]

そりゃまだまだ、手付金放棄以外に違約金を取られる時期ではありませんから、でていないのでしょう。
単純にキャンセルするにしても。

そして、単純にキャンセルする人は引渡し受けないのですから、入居しないのは当然でしょう。

[922: 匿名さん]

赤坂TR、南の角部屋。坪３００台で売りに出しています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

当時、割安＆大人気で倍率も付いたマンションなのに
分譲価格と諸費用を入れると、売主は赤字で売りに出してます。
しかも、長く掲載しているのに成約していません。
また、三井不動産レジデンシャルのパークコート虎ノ門は引渡し直後から分譲価格割れです。

本当に困りましたね。

[923: 匿名さん]

２月上旬販売開始予定なのに、２月も２週目ですがまだ販売開始しませんね・・・
要望書の入りが悪いようです。

[924: 匿名さん]

＞＞９２２
分譲価格はいくらですか？

[925: サラリーマン⊃さん]

>>924
赤坂TR、南角。分譲時の価格は9800万円でした。諸費用を入れると赤字でしょう。
この部屋は去年７月の引渡し当初から売りに出していましたので転売目的だったようです。

あと、鉄板と言われた虎も値下がりをしております。
坪６００−の虎ノ門ＴＲもお安くなってしまいました。
２３階　1億2,380万円 2LDK 82.35m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=1&md=k...
坪４９７万円なり・・・

[926: 匿名さん]

今はどこも厳しいのはしょうがない。

[927: 購入検討中さん]

TRの未入居物件とPC新築　選択肢が広がったと考えられますね
同じぐらいの価格に下がってきた

[928: 購入検討中さん]

無用な誹謗中傷がへったね？　
ブログ炎上で逮捕が効いたのか？

よかった　よかった

[929: ご近所さん]

2月上旬発売開始予定だったはずが・・・
いつの間にか、3月上旬　第4期販売開始予定に変更になってます。
確か、青山レジデンシャルサロンのＭＲ使用期限は３月末まででしたよね。

[930: ご近所さん]

赤坂TR　値段が下がってきています。 南東 9,800万円 2LDK 80.05m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

PC赤坂で80㎡だと、11,600位なのでTRに比べて2000万円程度も割高になってしまいました。
私も含めて契約者は手付けを放棄した方がお得な水準です。

[931: 匿名さん]

中古は、
更に値引き交渉されるんでしょうね。

[932: 匿名さん]

>>930
向き、階数にあまりこだわりがなければ、手付け放棄がいいかもしれませんね。
２割高いとは、市況は相当悪いということだね。

[933: 物件比較中さん]

ＴＲと比べて２割高いのは許容範囲だと思いますが。ただし、これからＴＲはもっと下がるでしょうからやっぱりキャンセルが正解なのかな。

[934: 住まいに詳しい人]

>ＴＲと比べて２割高いのは許容範囲だと思いますが

２割って、ほとんどお笑いのレベルだなぁ
中古価格としてなら　パークコート＜タワーレジデンス　だよ

[935: ご近所さん]

気に入って買ったから多少割高でも住みたいと思った　という意味でしょう。

契約者の私としては許容範囲は１０％。

理由は
ＰＣ赤坂は御所側の眺望を売りにしているのに、大半の部屋からは見れないですからね。
しかもＰＣから御所が見れる部屋はさらに高い・・・坪６００〜

ならば、御所が見れるＴＲの安いのがあればそっちもいいと考えるよ

[936: 購入検討中さん]

来年の今頃になってＰＣとＴＲが中古市場で比較されるようになった時、ＰＣの方が価格は高いのではと思うんだがなー。

[937: ご近所さん]

ＰＣ赤坂ではなく青山パークコート　という名前にしていたらＴＲと差別化できて価格差が付いたかもしれないね。今更改称はないだろうけど。

そうすれば価値的には渋谷の青山パークタワーに近くなる。

[939: 契約済みさん]

幸い７月まで買うかキャンセルするか時間の余裕があるので、

手付金をあきらめるべきかゆっくり考えます。

物件としては間違いなく優れているので、１０％の一斉値引きをやって欲しい。

[940: 匿名さん]

10％一斉値引き…？

現実を見据えれば、あるべき対応なのでしょうね。デベさんも前例のない経済状況なので完全にフリーズしちゃっているのかも。

こんなことなら、もっと前倒しで完売にしておけば、と後悔しきり。手付け放棄でキャンセルを喰らっても10％値引きで再販すれば何とか格好がついたかもだね。

暫し、模様眺め。

[941: 匿名さん]

ブランドの三井が、一斉値引きをやるわけがありません。
万一ここでやったら、他の物件でもやらざるを得なくなるから。

[942: 匿名さん]

>ブランドの三井が、一斉値引きをやるわけがありません。

たしかに、一斉値引きはしないでしょうね。

ただし、都内の売れていない三井の物件は、個別では
けっこう値引きしていますよ（それでも、売れてないみたいだが）。

[943: 匿名さん]

ちょっと前までは売り惜しみして、販売時期を遅らせた方が高く売れると言ってたのに。
それが裏目に出たということですか?　それとも売り惜しみは売れないことを誤魔化していたんですかねぇ。

[944: 購入検討中さん]

ローンとか自宅売却とかがうまくいかずにキャンセルになった再登録住戸（４件）の販売を（会員向けに）２月はやっていたので、
それが終わってから（たぶん３月）　４期に入るのではないですかね？

この時期だから自宅の売却とかうまくいかない人が多いらしい。

[945: 匿名さん]

自宅売却は、大幅値下げならさすがに買い手はいるでしょう。
一定額以下に値下げしない契約なんですかね。

[946: 匿名さん]

＞943 ちょっと前までは売り惜しみして

実際売り惜しみをしているとこなんて三井には無いと思いますよ。戦略的にやって成功したのは住友の2006年頃に売り出した一部の物件のみです。

期分け販売の意義ってご存じない方が多い様ですが、デベの思うつぼだと感じます。戸数を分けて期分けするのは各々の期での売残りが少なく見せるためだけ。

http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/881.html

実際、例えば１期より2期が高かった物件とか三井でご存知でしたら教えて下さい。値段が同じだったら売り惜しみじゃないでしょ。

もちろん、御指摘のように、この物件も売れないから次期も始まらないし、期分けしてるだけです。

[947: 契約済みさん]

確かに赤坂TRは会員期に大半が契約されて２期で完売してますから、ここと違って売れるの早かったですね。
その赤坂TRを買った人でも、価格割れでもいいからすぐに手放したいと、安く売っているわけですから、不動産の下落は恐ろしいものです。


三井不動産もMRが使えるうちに、値引きしてさっさと完売したほうが今後も楽だろうに・・・
今なら２割引なら売れるかもしれませんよ？
１年後は２．５割引でも売れるかわからない・・・　

それから、既契約者には早期契約の早割り３割引をお願いします。
早く契約したわけだから値引きはおかしくない。

[948: 匿名さん]

こことTRを比べるなんておまぬけなことは止めなさい。
TRとは決定的に品位が違うのでね。

損だしてでも手放したいTR。
気に入った間取りがでれば、即座に買いが入るPC赤坂。
結局みんなPCを買いたいのだよ。

[949: 匿名さん]

↑売れ残るような値付けをしておいてよくいいったもんだ

[950: 匿名さん]

そんな事言っちゃっていいのかな？
分譲価格が安かったTRで損を出すより、PCで出す方がずっとた易いんですけど。
TRに比べて駅からは遠いし、団体事務所は近いし、天井は低いし、格上だと思っているのはPC購入者だけですよ(笑)

[951: 匿名さん]

赤坂は不運だよね。
三井不動産レジデンシャルが売り逃げる最後のチャンスの時期に２回も事故やっちまったからね

パークコートは自称高級マンションブランドだが
現実は、麻布十番、虎ノ門、赤坂　　三井の売れ残りパークコート３兄弟

三井が良いって言っていたの誰だよ・・・全く。

[953: 匿名さん]

>946
俗に言う売り惜しみ物件は、２期以降に限定されるわけじゃないよ。
2006年から2007年にかけて、販売予定を延期して１期目をなかなか売り出さなかった物件なら、三井にもあるよね。

[954: 匿名さん]

>>953

パークタワー錦糸町

[955: 匿名さん]

市川の例のタワーも。三井と野村との物件だけど、販売開始を何度も延期した。
購入希望者の、物件スレでの予想価格はどんどん上昇した。

[956: 匿名さん]

ここは、坪８００〜１０００とか予想されながらも、寝かせている間にサブプライムが来てあわてて売り出した感じですよね。

[957: 匿名さん]

当時の予想価格は、購入検討者の間でヒートアップして
どんどん高くスレに書かれる時代でしたからね。

[958: 匿名さん]

一生懸命、売り煽りして安く拾おうとした投稿が多いけど、冷静に考えてみて、自己居住ニーズで、金利１％台で契約し、実質600万円安で買える所得税優遇が適用でき、万一の場合は賃貸に出せば５％でまわる物件が、これから市場にあふれ出すというのは、ちょっと無理があるんじゃない？
前回のバブル崩壊時は金利が５％以上で借りて、貸しても２％ぐらいでしかまわらず、逆ザヤになっていたからこそ投げ売りにつながったんじゃなかったけ！税制優遇もしばらくなかったし。

[959: 匿名さん]

前回のバブル崩壊と今回のミニバブル崩壊とは、
バブルの規模や山から谷へ向かうスピードの早さなど、
違いが有りすぎるので前例としての参考にはなりません。

[960: マンコみゅファンさん]

>>958 仮にその理論が正しければ、赤坂TRが大量に売りに出る事は無いでしょう。元の物件価格の安いあちらのほうが利回りは良いでしょうから尚更売る必要は無いはずです。貴方の理論が正しければの話ですが

実際の赤坂TR売り出し数はあえて言いませんけど・・・ね

[961: マンション投資家さん]

赤坂ＴＲがＰＣ赤坂より格が上だと思っているのは赤坂ＴＲ購入者だけでしょうな。
そして、実際にそれを書き込むのは転売しないと資金繰りがつかない業者だけでしょうな。

[962: 詳しい人]

いずれも治安が不安だ。

[963: 匿名さん]

中古になってしまえば
「赤坂のタワマンが…」
と、同列に言われるだけですよ。
ＴＲもＰＣも。

[964: ご近所さん]

ＰＣ赤阪の方が圧倒的に何かが良いというものがあれば、中古で出してもＴＲより高く売れるんですけどね。
寧ろ、駅から遠いですし。周辺環境を差し引いても中古同士だったらＴＲと同じくらいでは・・・
だとすると、契約者組は決済した途端に含み損組になってしまいます。

現時点でＰＣ赤坂より２割安いＴＲが成約していないということは・・・２割またはそれ以上が確実のような物。

多少含み損でも気に入った人は住むでしょうけど・・・
最多価格帯１４０００万円を例にして２割損すると２８００万円・・・
流石に、これでは許容範囲を超えるのでは・・・

他の皆さまの許容範囲はどのくらいでしょうか・・・
（私なら１０００万円が上限です。）

[965: 匿名さん]

他で儲けていれば、トータルで考えて許容範囲は大きくなりますよ。
私は去年、3000万円控除の特例を申告で使ったから、
許容範囲は1000万よりは大きいです。

[967: 匿名さん]

ここも地権者入れて500戸超えてるので、大型物件です。
PCも駅から遠いし、仕方ない。

[968: 匿名さん]

ここは高額だった為悲惨な竣工を迎えそうだね…手付け金キャンセルして未販売物件急増するんだろうな、あの事件さえなければ、安くなるから買ってやっても良かったが(笑)

[969: 匿名さん]

↑チャレンジャーさん　登場

[970: 匿名さん]

安くなるからって言うより、値下げしたらが正解だ〜。夏の相場が楽しみだが…ここも20％は下げないとゴーストマンションになる事は確実だ。

[971: 住まいに詳しい人]

手付け放棄が正解です。欲を出して後戻りできなくしないように
バブルは崩壊したんです。　眼を覚まして現実を見ましょう。

[972: 匿名さん]

現金一括の人は別として
ローン購入の際の月々の支払は現在の家賃と同じくらいとしたら
手付を2000万以上捨てて、景気が上向くまで何年も賃貸料を払い続けるほうがいいのだろうか？

[973: 匿名さん]

投資目的の人は損得だけで考えれば手付放棄のキャンセルもあり。
けど、御所に隣接する稀少な立地や風情あるたたずまいが気に入って
住みたいと思って買った人はね・・・。
意外と少なくない気がする。

[974: 匿名さん]

実需でも永住目的ではない人は、
損得で手付け放棄も有り得ます。

[975: 住まいに詳しい人]

ローン支払いと家賃が同じなら賃貸の方が正解
手付けは１割が原則ですが、転売の場合、中古で２割、下落で２割は下がります。
永住で余裕のある人なら構わないと思いますが。

[976: 匿名さん]

赤坂TRの売り物をよく見てみると、議員宿舎とお見合いの東向きの部屋や東南の赤坂ツインの立替でビルに視界を遮られる東南角の部屋がほとんどで西や南西向きの東京タワーやヒルズ、ミッドタウンビューはほとんど売りに出ていない。
やはり実需でホントに気に入った部屋は、よっぽどのことがない限りはなかなかセカンダリーでは手に入りにくいといった印象。
不動産業者が転売狙いで、売れ残った人気薄の部屋をごっそり買って、うまく売り抜けようとしたが、逃げ切れず爆発炎上といった感じなのでしょう。
つまり、つまるところホントに住みたい部屋かどうかで、リセールバリューも結構左右されちゃうんだなといった実感です。

[977: 匿名さん]

↑
ここは現在の相場と３割懸け離れているから、まあまあ悪くない意見だね…(笑)

[979: 契約済みさん]

ここもＴＲも、それぞれ他にはない、素晴らしい眺望を
入居者全員が楽しむことができます。

富士山、レインボーブリッジ、東京タワーをいっぺんに楽しみたいならＴＲ

迎賓館＆赤坂御所を楽しみたいなら、ＰＣ赤坂

どちらも、ドアマンやベルボーイもいて、ホテルライクを享受できる
素晴らしいマンションだと思います。

[980: 匿名さん]

住みたいような、条件の良い部屋は
価格が更に割高。

[981: 匿名さん]

虎ノ門タワーの眺望の悪さにはガッカリ、隣ビルと近すぎる。

赤坂タワーは屋上ラウンジ眺望がベスト！TBSサカスもお隣で申し分ない！

ここも完成しないと分からないが…

[982: 匿名さん]

ＴＲは環境が悪すぎるから話題にするのも憚られる。
見附と青一と赤坂が使える高級タワーで、御所のお隣なんて、ここしかない。

高いか安いかの議論じゃないね。
ここが好きで住みたいかどうか、だけ。

[983: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>982

多くの方が、あなたのご意見とご一緒だとよろしいですね
でも、値段をつけるプロはそんなところは見てないのですよ

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[984: 匿名さん]

誰かも書いていたが、実需からか西側南側の赤坂タワーレジは確かに売れているね、北向きは販売はしにくいかもなぁ‥

だが、その内赤坂ツインタワーの建替え含め、周辺の再開発を経て劇的に変わったら、北向きも今は仕込み時かもなあ!!ものは考えようだがね、虎ノ門タワーや此処より将来性は上と見るね。

[985: 匿名さん]

ここは眼下に赤坂御所が広がるとはいえ、なかなか難しい場所だ。現地にも行ったが正直悩ましい！

[986: 匿名さん]

ここの迎賓館が見える部屋はどちら向き？

[987: 周辺に詳しい]

青山一丁目から見附、西麻布六本木と歩くといい。
御所夜怖すぎる。

[988: 申込予定さん]

>高いか安いかの議論じゃないね。
>ここが好きで住みたいかどうか、だけ。

その理論が正しければ罵鹿売れなんじゃないですか・・・

絵に描いた餅ばかり見ていないで
三井のヴィンテージである赤坂パークマンションが隣で坪220万円で売っている現状をみて
PC赤坂の価格を設定したほうがいいと思いますよ

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[989: 匿名さん]

麻布じゃなくて、麻布十番に近い三田ね。

[992: 土地勘無しさん]

３Aとはパークコートの売れ残りのことですか。愛宕、赤坂、麻布十番

[993: 購入検討中さん]

とにかく７月の引渡以降が見ものですな。

[994: マンコミュファンさん]

パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html

分譲時は14,300万。　13％off　434万/坪です。

周辺のパークコートでは、分譲価格が割れまくっております。
ここも売れ残って評判悪くなる前に、値下げして履いちゃった方がいいんじゃないですか。

[995: 契約済みさん]

愛宕よりはましだけど、結局PC赤坂も投資効率がよくないのは事実でしょう。

不動産バブルで踊らされた、自称投資家が大失敗したんでしょうね。
手放したくても、元値割れで転売は出来にくいのでしょうから。

世の中の物件価格が下がっているのに、PC赤坂だけは価値が下がらないと信じている人がいるのには、驚きます。下がりにくいとは思いますが、それだけです。

実需購入者としては、そういうレベルの低い方が資金繰りの問題で早く手放していただけるのはうれしい限りです。ただ逆に安値で買って入ってくる人とは生活観の差があるのだろうと思います。

[996: 契約済みさん]

実需でもローンなんかで買う人とはいっしょに扱われたくないなー
不動産下がっても売らないんじゃなくて頭金捨てると、他を買うお金が足りないだけじゃん
抵当入っていて金融機関の持ち物になっているのに完全な自宅だよとか平気で言いそう

[997: 匿名さん]

＞９８７

溜池の怖さにはかなわない。

[998: 匿名さん]

行ったこと無い人だね？首相官邸警護目的で交差点四隅に警官立ってるから、日本一安全！

当たり前だが、首相官邸付近になれば、警護官だらけなの分からない(笑)

[999: 契約済みさん]

交差点四隅には警官は立っていない。
997は赤坂駅〜ラブホ〜住吉町にかけての場所をさしているように思う。
あの辺りは交番は閉鎖し、言葉の違う人も多く、無法地帯となっているので私も怖いです。
先日も地元の集会で韓国系の飲食店が多く夜に生ゴミを出すので悪臭とカラスがすごいとの事で
議題にあがってました。

[1000: 匿名さん]

完全なウソ↑
完全に中傷、繁華街なんてどこでも同じ、しかし溜池の場所も知らないし行かない人が…ここの契約者？

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】