パークコート赤坂 ザ タワー Part3

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーいよいよ完売も秒読みになってきました。
検討板パート3を立ち上げましたので物件を購入済の方、検討中の方、ご近所の方など引き続き情報交換をどうぞ。 【公式ＨＰ】


【物件データ】
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米

その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44129/

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[441: 購入検討中さん]

ずっと気になっているマンションなので
夕方、PC赤坂の周りを見てきました。
ほとんど、外観はできているようでした。

赤坂パークマンション、赤坂パークハウスという日本初の億ションが立ち並ぶ、東京の中でも良い立地であることを感じました。

１月から３月ぐらいで残りの分を分譲するらしいです。

この冬休みにじっくり検討しよう・・

[442: 契約済みさん]

この物件の価格について、契約時に検討した内容を投稿いたします。

ここはサブプライム後の値付けのため、当初言われていた、坪８００〜１０００よりも、
大量供給によるリスクを考慮したためか、慎重な値付けとなりました。

長くこの辺りの相場を調べると、過去の紙幣価値変動分（当時の初任給比など）を換算して計算した場合、
バブル時の坪２０００の時代を除いても、ＰＣ赤坂の値付けは新築としての価値を加算すると平均から1割程度の加算にしかなっていないのです。

ただ計算が難しいのは、近年の容積率緩和の分が、過去の相場には計算に含まれていないことです。
つまり、過去の低層、低容積率条件での価値になりますので

タワーが乱立した場合、需要と供給の関係で価格が下がり、タワーを建てる余裕のあるエリア
では、今後の供給で価格は下がるでしょう。（特に湾岸）

その為、私は湾岸の物件を一つ処分して、ここの赤坂エリアでは他を購入し、ここでは小さな角部屋を購入いたしました。

サブプライムもありましたので、竣工後に検討する事も考えておりましたが、売れ残ったとしても不人気な部屋から選ばなければならず、
中古に期待しても、不動産売買手数料を考慮すると、個人売主が1割被って安く出したとしても、往復３％の手数料で６％の損失が出ます。　限定された中古で、しかも、３％しか安く買えないのです。
（また、売主が1割以上被るならば、手付け放棄されるでしょうから、当面それ以上は考えられません）

アウトレットの場合はまた話が異なりますが、今の所三井物件がアウトレットに流れている情報は入ってきていません。

（最近は中堅どころでは、オリックスが蘇我の物件で、定価の５０％でアウトレットに流れましたが、郊外でした。都内では、中小企業になりますが、セルカディア芝浦のワンルームが2900万->1300万円（業者価格）　利回り１０％がありましたが、中小かつ湾岸でした)


皆様のご参考になれば幸いです。

[443: 匿名さん]

ここは、立地はよいしこのあたり、この環境でタワーは当面でないでしょう。
タワーマンションが乱立しているようなところはあまり好きにはなれませんので、自分にとってはすばらしいマンションだとは思います。
ただ眺望で言うと北側は40階以上でないと厳しいでしょうし、西側は高層で良い間取りもあるようですが、日差しを考えると日常生活は厳しいでしょうし、東側の眺望は好みではないし、
内装もこのクラスでこの価格で考えると決して良いとは思えませんので、マイナス点もあります。
でも魅力は十分にあるマンションだと思いますので3月までには完売するでしょうね？
ここで高層階（眺望）にこだわらないならば、じっくり低層マンションでも吟味した方が良いのか迷いますが、希少性からいくとここはかなり評価は高くなるのでしょうね。

[444: 購入検討中さん]

価格的には、場所の価値を考えれば、妥当だと思います（安いところなら坪３００万円台もありました）
選べる範囲が減ってきて、あと８０件あまりなので、（実質５０件ぐらいか）正月に検討しよう。

出来上がってみると、随分目立ちますね？　周りに余り高い建物ないから。。。

買うか？　まつか？

[445: 契約済みさん]

今日、ミッドタウンから撮りました。
外観が気に入らないまま他の条件は気に入ったので契約しました。
でも出来上がりつつある今はだんだん外観も悪くないかなと思えるようになりました。
植樹など終わればまた良くなるでしょうね。

[446: 匿名さん]

当面言われてた坪８００万から１０００万というのは
マンションブームの余韻のチャレンジ予想価格だっただけで、
ここは慎重な値付けというより妥当な値付けだったと私も思います。
魅力ある三井さんのマンションですから安心です。

[447: 匿名さん]

ここは三井も失敗したと思っているでしょう。
投資用の２ＬＤＫばっかりで、実需の３ＬＤＫが少なすぎるから。
限定品の３ＬＤＫが買えた人はラッキーだったね。ちょっとうらやましい。

あと、以前にも書き込みがあったが、３角形は風水的に本当に問題ある構造らしい。
香港のＨＳＢＣ本店に向かって、中国工商銀行（だったかな？）がビルを新築し、
それが鋭角的な３角形のガラス張りのビルであり、香港中が騒然としたらしい。
で、ＨＳＢＣは対応策として、ビルの屋上にまるで大砲のような形の清掃用クレーンを
新設し、それを中国工商銀行ビルに向けた。魔を払うために。
あと、１階に邪悪な空気の通り道を設けて、逃がすようにしたんだったかな？
なお、ＨＳＢＣ本店は、気の流れるといわれている場所を選んで建てられているそうだし、
中国ではかなり風水が重んじられているようだね。

ここの場合、３角形の角はミッドタウンに向いているように見える。
三井同士だし問題ないってことかな？（笑）

[448: 匿名さん]

三井不動産が失敗などしません。
変なことは言わないように。

[449: 購入検討中さん]

ここ１年ぐらい、不動産を買おうとおもって、新築（中古をふくめて）、いろいろ物件を比較検討しています。
実物を見に行ったりもしていますが、PC赤坂に関しては、ここの掲示板に書いている人（ネガティブに）の話とは相当違う印象をもっています。

TRの中古物件も見に行きましたが、同じ赤坂でも赤坂TRとは物件の性質が異なるので比較は難しいと思います。（TRは賃貸も多く町中の投資型マンションと思います。投資物件としては良いように思いますが、賃貸の混在するマンションは、マンションはただでさえ価値観の異なる人の集合体なのでいろいろトラブルが起きそうで不安があります。）

PC赤坂は、立地、建物、価格（予算が合う人なら）を比較しても、今売り出している物件（赤坂　麻布など）では最も良い物件のような気がしています。

PCのもう売り物件は、少なくなって選択肢は限られてきていますが、、、、

[450: あへ]

がいしのしがいがこれからでてくるよ

[451: 匿名さん]

もちろんTRとは比較にならないと思いますが、ここも大量に賃貸が出ることは覚悟して購入した方がよいと思いますよ。
今のいわゆる３Aでベストというのは同じ感覚ですが、借りたい人にとってもそうなりますので。

[452: 匿名さん]

>>447
三角形と言えば、香港自体も三角形で、確か大陸のほうに向いてるよな。
まあどうでもいい話だけどね。

[453: 匿名]

三角の間取りは、使い難いかも・・。
部屋の形として見慣れないからかも知れないけど、
住んでみたら気にならなくなるとも思えない。
どんな風に家具とか置くのか、
他の人の部屋見てみたい。

[454: 契約済みさん]

部屋の間取りは三角ではないようです

[455: 匿名さん]

三角でもデッドスペースに観葉植物を置いたりして、
使い方次第だけどね。

[456: 匿名さん]

窓際がアールだったり三角マンションは、使いづらい(笑)

四角い部屋が一番だよ(笑)

[457: 匿名]

三角のデッドスペースには、
植物かライトしか置けないか。
ま、デッドスペースは出来やすいよな。

やっぱり外観のデザインで
内装や間取りに皺寄せが来るのは、
ちょっと嫌だな。
四角い部屋が住みやすい。

[458: 契約済みさん]

>窓際がアールだったり三角マンションは、使いづらい(笑)

有明人さんいらっしゃい。

一般的に、団地サイズの狭い部屋に住んでいる貧芝人はそう考えるでしょうね。

[459: 匿名]

広さと部屋の形は、
微妙に違うと思うけど。
PC赤坂は、間取りが一番気になる。
住み易いレイアウトにするのが大変そう。
模様替えも難しそう。

[460: 購入検討中さん]

ま四角の部屋もあるけれど、あまり趣がないので、あえて変形の部屋を検討しています。
あまり問題とおもいませんが。。。

[461: 匿名さん]

四角のお部屋が好きな貴方に
北向きの２２０平米がお勧め　四角くて広いです。

貴方のために特別に無抽選で登録できるように所長にお願いしておきますね。
四角なら買うんですよね

[462: 匿名さん]

＞４５９

今度は間取りですか。あなたも粘着質だね。

赤坂のランドマークとして、際立った素晴らしい建造物になってきました。

PCが赤坂を代表する物件になることは間違いないでしょう。

[463: 匿名]

検討すべき気になる点を書き込むと、
粘着とか言われるし。
お褒めの言葉以外は受け入れられないんだな。

[464: マンション投資家さん]

４５９さんへ

気になるなら他の物件を探した方がいいですよ。麻布十番や愛宕タワーなどなら
住環境もまずまずだし、あなたも気に入るかもしれません。
薄暗くて風俗インフラのある溜池周辺の物件だけはお勧めできませんが。

[465: 契約済みさん]

想像していた以上に周辺との調和も取れており、威厳もあるいい出来栄えです。
一時は価格が下がればいいとも思っていましたが、今はむしろ資産価値向上を期待しています。
誰が見ても欲しくなる魅力ある物件になりそう。

[466: 匿名さん]

そりゃ、高い金出して契約すれば
そう思うし、そう書きたくなるでしょう。

[467: 匿名さん]

検討もしていない方はご退場願います

[468: 匿名さん]

>>461さんに同感です。

>>459が、220平米の四角い間取りをいかにデッドスペースなく埋め尽くすのか、楽しみです。

[469: リアルエステート専門家]

初めてこのURLを拝見して感じたのは、非常に他と際立っている板に思われ面白いですね。投稿人が一致団結してこの赤坂PCを盛りたてている事です。
殆どの人は２００６年の赤坂TRの抽選に外れた方と思われますが、相当悔しかったのですね。その恨みの思いが朝鮮人とかラブホとか言う文言になり延々と述べられる訳です。考えてもごらんなさい、赤坂TRの質に誰も文句を付けてはいないし、ましてはすぐ近くの米国大使館宿舎についての言及は皆無ですね。
こう述べるとまた団結して反対の大合唱になる訳ですが、もう少し大人になられたら如何ですか？

[470: 購入検討中さん]

赤坂TRとPC赤坂って、ずいぶん性格の違う物件ではないかと思っています。
（実際　両者を比較して　実物も見に行ってきましたが・・・）

今から買うと　中古と新築の比較になってしまうので適当かどうかとも思いいますが

立地（TR街中とPC住宅地）も性格（TR賃貸多く投資向け、PC分譲）など性格はずいぶん違います
TRはずれた人がPCに集まっているとはあんまり思えません。今からでもTR欲しければ、新築未入居の物件が多数（登録だけなら常に100件以上出ています　重複があるので実際どのくらいかわかりませんが）あり、あらゆる間取り選び放題です。

実物が見られるという視点ではTRは良いのですが、実際、売出し中の物件を不動産屋に問い合わせ、見に行ってみると、投資用としては良いのだけれど・・・という感じを受けました。
TRは、今売り出している人は、転売目的の人が多く、今のところ相当強気な値段をつけているので、ここ１ヶ月でも値段を下げてもあまり売れていないようでした。

このURLはTRの値下げ状況がよくわかります。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php


港区の１０件以上（新築・中古）の物件を見た個人的な感想ですが、立地・価格面でPCは現時点ではかなりいい物件ではないかと思います。

選べる範囲も限られているので、どこにするか難しくなっていますが、キャンセル分も出るかもしれないのでそれも期待しつつ検討しようと思っています。（モデルルームに問い合わせたら、現時点ではキャンセル物件は無いとの事です。出ても次点の人が契約しているようです）

不動産は、個人の価値観と予算で選ぶものではないですか？

[471: 匿名さん]

＞４６９

もともとあちらこちらのスレに行って、その物件を貶しまくっていたTR契約者達が、
嫌われまくったのがきっかけです。都心の物件をこれだけ安く買って大儲けしたんだと
自慢しまくり、他の物件に対して酷い書き込みを繰り返したのです。
結局、住宅地としての立地が最悪であることをTRのスレで徹底的かつ論理的、正確に
反撃されて、TRスレは惨めに閉じてしまったのです。
PCはとても利便性と環境の良い素晴らしい物件ですが、好みはいろいろあるでしょう。
でも貶すことを目的とした書き込みはやめて欲しい。

[472: 匿名さん]

誰がとかなんでとかどうでもいいです。
荒らしはスルーしましょう。

[473: 購入検討中さん]

よい物件なんですからTRのことは気にせずあらしはスルーしましょう。
わたしが、躊躇しているのはテナントの件です。

以前購入した物件でも最初はまあ満足行くテナントが入っていたのですが
だんだんと酷くなってきて、結局転居しました。

まだ、様子見の私にとって最大の関心事はテナントです。
どなたか詳細ご存知ですか？

以前、もう決まっているような書き込みもありましたが
それ以降、書き込みありません。

ご存知の方、ご教授ください。

[474: 匿名さん]

469さん、よく読んでれば分かるだろうに。
ここを含めてパーク何とかは良く書かれ、それ以外のTRなどは良く書かれてないのを。

[475: 匿名さん]

三角マンション
窪地
事故死エレベーター

風水的にも最悪です


赤坂タワーresidence比べるとは、烏滸がましい！

[476: 匿名さん]

>>475

赤面で必死の遠吠え、ご愁傷さまです。

[477: 不動産購入勉強中さん]

赤坂TRがいかにいい物件なのかを必死こいてレスしている人（人達？）って何者なの？

[478: 購入検討中さん]

この掲示板みてると、亡霊のように、TR擁護、PC批判が出て来るのはなぜ？
誰か一人の人が書いているような？

[479: 匿名さん]

それで、結局テナントはどこが入るんですか？

デベの方、答えて差し上げれなさいよ。>>473は真剣に聞いていらっしゃるのに、お気の毒です。

都合が悪くなるとすぐTRに話を振って逃げる。みっともないです。

[480: 都営住まいさん]

テナントは
三井のリハビリ施設と前に書き込みがありましたが、
個人的には、すきやと、サイゼリアと、ダイソーが来てほしいです。

[481: 匿名]

ドンキとかだったら、どうする？
ないだろうけど・・・。
後はすっげー臭いの出る料理店。
（焼き肉等・・。）

[482: 匿名さん]

さすがに三井もそんなテナントは入れないと思いますが、ここが再開発マンションなので地権者が経営するテナントが入る可能性はあり得ますね。
雰囲気を損なわないような配慮はないのでしょうか？？

[483: 匿名]

「雰囲気」ねぇ。
曖昧過ぎで、規定が決められなさそう。
コンビニも結構臭い出るか・・。
冬はおでん炊きっぱなしだし。
つまらないブティックも嫌だし、
メガネ屋とかもいまいちだし。
ケーキ店・カフェ・雑貨屋なんかが
無難なのかな？

[484: 匿名さん]

テナントの選別なんて無理ですよ、ここ赤坂だし。テナントに品位とか静寂とか望むのは正直無理でしょ。

それよりそれが嫌ならこういうマンション止めればよいのですよ。”下駄ばきマンション”と称してそれだけで　購入しないって人たくさんいますからね。テナントがあるとわかっていて買った以上、臭いラーメン屋が入っても、変な店舗のせいで、品のない連中がたむろっても、もめごと起こさないでね。

[485: 匿名さん]

幸か不幸か、ここに入るテナントってそうないと思いますよ。
ケーキ店やカフェなんて、赤坂には前から腐る程ある上にサカスまで出来たのに、どの駅からも遠くて駐車場も少ない店に来る人はいないでしよう。
青山通りに近いと言っても歩けばかなりあるし、引っ込んでるし、存在を知ってもらうだけでも一苦労ですよ。
シャッターばきになる可能性はあっても下駄ばきは少ないんじゃないですか？

[486: 匿名さん]

地権者のテナントが入るのはPC麻布十番ですよね。ラーメン屋？と聞いております。

PC赤坂は地権者のテナントは入らないと説明受けています。
有力なテナントは三井のリハビリ施設（介護事業）＆三井のリハウスでは・・・

パークシティ豊洲でも三井のリハウスがマンションと直結ですよね。

[487: 匿名さん]

なにが入ろうと高級感をそこなるのは確かですよね。価値があるとしたら星をもってるフランス料理屋ぐらいじゃないですか？、それ以外は正直喜ばしいものないでしょ。

[488: 契約済みかつ現在近所]

隣のビルに移転してきたシチリア料理のスコリエーラがちゃんと繁盛しているから、
カフェでもそこそこ人は来るのでは？
ディーン＆デルーカのお惣菜にかなりお世話になっているので、ミッドタウンまで行かなくても
ここにテナントで入ればいいのになー。サカスがいまいちテイクアウト系美味しいのないから。
・・・といっても結局子供との散歩とスーパーに行くから毎日ミッドタウンに行ってますが。

[489: 購入検討中さん]

テナントは、事務所（一般のオフィス）だと聞いています。
商店ではないとの事です。

[490: 購入検討中さん]

飲食店なども入らないと聞いていいます。