フォルム道灌山

[購入検討中さん]

場所は良さそうなのですが、定期借地権の地代一括前払いというのはどうなのでしょうか？　初の事例とのことでメリット・デメリットが気になります。

[2: 匿名はん]

定借はちょっと考えちゃいますよね。

[3: 周辺住民さん]

本当に場所はいいと思います。荒川区とはいえ内側は別世界です。
とても気になってる物件なので値段次第では考えようかな。

[4: 購入検討中さん]

個人的にイニシャルコストが低いと言うのが定期借地のメリットだと思ってるのですが、
地代が先払い一括となるとメリット減ですね。
将来貸したときに、費用に計上出来ないのはつらい。
それと、間取り見ましたが、窓の無い部屋率がかなり高く、戸境壁もコンクリでは無い様です。

地下はメゾネットタイプで、サウンドブースという防音室が付くみたいでちょっと心が動きますが
100平米クラスなので、私にはちょっとオーバースペックです。

まぁ、どのみち価格次第ですね・・・

[5: 購入検討中さん]

すみません、「費用計上できない」というところを教えていただきたいのですが、これはサラリーマン世帯でも関係するのでしょうか？　貸した時の家賃収入から地代を引いて税金を計算することができる、ということでしょうか？

あと、超高層でないのに戸境壁がコンクリでないというのはありえるのでしょうか・・・？
他の事例をあまり知らないのですが。

[6: 匿名さん]

場所はいいよなあ。
しかも区が「荒川」だからコスパ良さそうだし。
近くの道灌山パークハウスもすばらしい。
なんで定借なんだ・・・。

[7: 匿名さん]

>>06

「コスパ」って何ですか？

[8: 匿名さん]

06ではありませんけど
コストパフォーマンスではなかろうかと

[9: 匿名さん]

地主さんに優しい販売方法だね
建物を壊して更地で返すのではなく建物を無償譲渡みたいだし、
どんな価格になるのかも予測が難しいなぁ
立地は良さそう

[10: 匿名さん]

地主丸儲け

[11: 匿名さん]

建物を無償譲渡？
解体費用が地主持ちと解釈はしませんよね
その後も継続使用するとなると、建物も頑丈に作るのかしら？
それが、購入者に転嫁されるのかな？

[12: 物件比較中さん]

こないだ電話でだいたいの値段を聞いたところ、最低６０００〜みたいな事言ってましたよ。
あくまで「だいたいで」としか言えないらしいですが。

[13: 匿名さん]

地縁のある方には魅力のある場所だと思いますけど
この場所で、定借は受けないんじゃないかなぁ？

[14: 購入検討中さん]

>>05さん
地代についてはそう言う事です。
確定申告することになると思いますので。
専門家では無いので、間違っていたらすみません。

割と低めでもコンクリでない戸境壁はありますね。
私が見た中では、パークハウス本駒込、プラウド赤羽がそうです。
そちらは一部だったかも知れません。
ここは、内廊下側も含めて、ほぼ全てです。
もしかしたら、50年後、地主がリフォームしやすいような設計なのかも知れません。

>>12さん
そうなると、北西向き57平米が借地権で6000万ってなりますが・・・
ちょっとそれはひどすぎますよね。
借地一括払い分が1000万と仮定すると、定期借地は所有権の六掛けが相場らしいですから、
所有権で8300万相当ってなりますね
すると、坪単価が480万ってなります。
100平米だと1億5000万相当ですか・・・
この間取りと設計では、私はありえないかな。

[15: 匿名さん]

14さんへ

地代一括前払いって仮に1000万円とすると現金で払わないといけないものなんですか？

[16: 購入検討中さん]

>15さん
たぶん、住宅ローンに組み込める形になるのでは無いかと思いますが。
現金だったら大変ですね。

[17: 匿名さん]

ＪＲ西日暮里の駅前はあのままじゃどうにもなりませんよね。

あの高架下が駅前ターミナルになるには土地がないし。。
夕方とかは駅前で車を降りるにも、ちょっと停車するところもないから、
赤信号のうちに降りないといけないから焦ってしまいます。

日暮里のように駅前再開発できないんでしょうかね。
朝は開成の生徒がドサッと降りるし、、

駅周りがきれいになるって情報をどなたかご存じないですか？

[18: 匿名さん]

>17
ないんだよね。
開成というキーとなるブランドをもちながらもったいない・・・。

[19: 購入検討中さん]

ちょっと調べてみたら、このマンションに関して住宅新報の記事があって、「通常の分譲マンションより１割程度価格を落とし、定期借地権マンションのメリットを打ち出していく。」となってました。道灌山パークハウスが坪270程度だったようなので、あの時点からの値上がりと最近の値下がりが相殺されトントンとして、坪270の1割引で坪250くらいでしょうか？

でも、50年定期借地権一括と所有権って1割しか価値が変わらないのかなぁ・・・・。

[20: 購入検討中さん]

地代５０年分を一括払いするのに１割しか安くならないのであれば、見送りが妥当ではないでしょうか。地主を優遇したマンションと言えますね。等価交換マンションだったら良かったのになあ。

[21: 購入検討中さん]

19です。
やっぱり気になるのでもう少し詳しく調べてみました。

ネットで調べたら借地の場合の地代の水準は住宅地の場合時価の１．５％程度のようです。現地付近の相続税路線価は約４０万円／ｍ２でした。仮に時価が路線価の２倍として、８０万円×１．５％＝１．２万円／ｍ２。

今後５０年の割引率と地価上昇率が帳消しになるとして（利子率以上に地価が上がるとは思いにくいので）、５０年分で１．２万円×５０＝６０万円／ｍ２。

これを専有面積あたりにすると、合計の床面積がまだ分かりませんが土地面積１１４７ｍ２と容積率３００％で地下の分が容積率に入らないとしてざっくり４００％で考えて４６００ｍ２だから、専有面積あたり地代は約１５万円／ｍ２＝５０万円／坪。

これに建物坪単価８０万円／坪（結構立派な値段）を足して、高いけど５０％を経費・利益とすると、（５０＋８０）×１．５＝１９５万円。　

どうやっても最低６千万からにならないんだけど、どこの計算がおかしいんだろう？

まさか、今後５０年にわたって地価が上昇し続ける前提になっているとか？