アリュール ゼームス坂 (その2)

[周辺住民さん]

第一期は完売。第二期以降入居まで、情報交換をお願いします。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[909: 匿名さん]

今の残りの物件で6000万台になったら、売れると思います。
ここの物件を考えている人なら、1〜2割引きをして、6000万台になれば買える、買いたい人は増えると思います。
土地の購入価格、資材価格を考えても、5000万台には下げないと思います。もし5000万台まで下げるとしたら、相当売れないか何か問題があると思われてしまうかな？
立地、庭、施設、専有面積等考えれば、6000万台で購入を考える人は増えるでしょうね。
5000万台にまで下がれば購入できる人は相当数増えると思いますが。最後の1戸とかで1年以上売れ残れば話は別でしょうけど。

[910: 匿名さん]

大井町にそこまで出しますかねえ…
大井町ですよ？

[911: 匿名さん]

そんなこと言い出したら、「○○ですよ？」ってとこがあまりに沢山ありすぎて・・・
本当に価値やブランド力のある土地や立地なんて限られてて、
そこで新築マンション買おうと思ったら、何億すると思ってますか？って感じ。
このご時世で、土地、立地、設備、駅距離、個人的な土地との関わり、勤務時間、趣味嗜好、
すべてを考慮して買うんですから。
そうしたとこで、ここが飛びぬけて高いとは思いませんがね。

[912: 匿名さん]

まあ別に下がると思うなら待ったらいいんじゃないって感じだな。
何十戸も残ってたり、潰れそうなデベならともかく、ここは無理して早売りする理由無いしねえ。
高値掴みという「恐れ」を持つような人は買わないほうが幸せだね。
地縁のある人がその内買って完売がオチだから、諦めも付くんじゃない？

[913: 匿名さん]

買い物に便利な立地とは思う。でもそれ以外何もないですよ？
天井高も低い(2.45m)し、南側の眺望も雑居ビルとかパチンコ屋とか変なモノしか見えないでしょ？
購入された方々は認めたくないでしょうがそれが現実です。
これからは１割超の値引きがなければ完売はありえません。アリ(ウ)ュール？

[914: 匿名さん]

913さんは、天井高とか眺望とか重視なので、タワー信奉者の方でしょうか？
ターゲットが違うと、評価点もズレてくるんだなと実感できました。
立地とか庭とかを楽しみにしてる人向きですからね。

でも、1割の値引きが必要なのは同意です。
値引いても、長引くよりは、損はないと思うのですけどね。

[915: 匿名さん]

短期的な損得でモノを売るのは三流デベの証。

三流物件を買うのを期待するのは三流人間の証ですね。

さて、どっちが三流になるかどうか見ものですね。

[916: 匿名さん]

これだけ売れたら、十分に利益も出た。
モデルルームも閉めたし、竣工後引渡しまでは、それなりの人を張り付けておかなければ
ならないので、その人が販売に当たれば、プラスαの販売コストもさほど掛からない。
よって、引渡しまでは、さほど値引きする理由もない。

まあ、竣工後も販売が長引けば、それなりに販売コストも掛かり、更に値引きリスクも
出てきていいことないから、残りは多少利幅が減っても損しない程度に値下げして売った
方がよい。

って感じですかね。

[917: 近所をよく知る人]

タワー好きならグランスカイ
もよさそうだし、そして利便性
より土地のブランド重視なら
ライズもいいと思う。

でもタワー嫌いで城南好きで
利便性重視で予算8000万円
前後の人には他におすすめ
できる物件は無い現状。

だからデべはモデルルームも
たたんでのんびりしている。

今後は、ドンドン価格とともに
仕様が低くなるから、買える
なら買ったほうがいいだろう。

ただし、管理費・修繕費も
それなりだから、よく計算
したほうがいい。

[918: ご近所さん]

同時期に販売で、大井町駅からは少し離れたテラス大井町もブランズ大井仙台坂東西とも完売しましたね。

[919: 匿名さん]

テラスもブランズも、戸数がここより少なく、価格帯も下でしたからね。

ここは917さんのおっしゃるように、敷地にしろ仕様にしろ、ちょっと仕様の
レベルが高いので、それが値下げしにくい要因でもあるのでしょうか。
まだ販売してる、三菱地所の目黒花房山プレイスと、オール電化を
のぞくとほぼ同仕様だなーとさっき見てて思ったのですが、城南五山の
一角と同じ仕様というのは、過剰かもしれないなーとも思いました。

いまさら仕様は変えられないでしょうが。

[920: 匿名さん]

テラスもブランズも、竣工後まで売れ残ってたと思うけど。
ここはまだ、竣工も入居もまだ。

[921: サラリーマンさん]

ブランズさん完売したんですか。

[922: 匿名さん]

>>917さん
とてもうまく言い当ててると思いました。
うちは良く考えれば、もしかしたらさほど色々見ずに結構短期的に購入決定した方だと思うのですが、結局契約からしばらく経った今も、本気で「やっぱりこっちにすれば良かった」という物件には出会っていません。
実際、「おや？」と思ったのは大崎のタワーですし、同じく以前から気になっていたのはライズです。
だけどタワーは個人的にＮＧなのと、二子玉は好きだけど通勤に不便で決心まで至ったかどうか・・なので、やはりここだったのかと。
同じような価格帯でだいたい大まかな地区で比較対象は限られてくるとは思いますが、
917さんのおっしゃってることが正にその通りと思いました。

[923: 917]

922さんへ

　大崎は立地や外観は立派ですけれど、個々の住宅の
プランを見ていくと、玉石混交。
　高い倍率がつきそうなものもあれば、家具の入れようが
無くて売れ残りそうなものも多いです。
　ご慎重に。

[924: 匿名さん]

大井町じゃなかったら良かったのにね

[925: 匿名さん]

鉄道が便利な大井町駅近だからいいんだよ。

[926: 匿名さん]

不便ですよ…
街の雰囲気も悪いし。安ければまだしも、この値段ではね。

それとも、東京に土地勘ないひとにはいいのかな

[927: 匿名さん]

東京、自由が丘、新宿、お台場方面に直通で行けるから、少なくても、客観的に”不便”の
訳がない。特定個人には不便かもしれないが。

[928: 匿名さん]

東京に土地勘がある人は、”大井町は鉄道が不便な街”というのが定説なのか？
どんな東京生まれの東京育ちだよ。

[929: 匿名さん]

あらあら、今日も沢山釣られているね。
これが大井町住民のクオリティか。

[930: 匿名さん]

926は地方出身者か？
少なくとも都内23区出身じゃないね。

[931: 匿名さん]

心配なのはリセールバリューかな
中古の比較的ハイクラスなマンション探す人は品川区なら５山に
いっちゃうだろうし、庶民派プランを希望の人にはこの物件は
ちょっと高すぎる。マッチする客がすくないのがちょい心配

永住型なのかな

[932: 匿名さん]

ここ位のプラン仕様は下町には
ほとんどなくて、高級そうな
ブランド街でしか見たことが
無い。

そして、ここのプラン仕様で
高級な街に作ったら、億を越え
るでしょ。

こんな家に住みたいけれど、
億は出せないので、ここを
選ぶことになる。

[933: サラリーマンさん]

>No.932
こんな家に住みたいけれど、億は出せないので、ここを選ぶことになる。
→選ばないって！デベか（笑）。山手内側でない大井町で何でこんなに高いのよ。売れ残るよ、絶対に。

[934: 匿名さん]

いや、選ばない人には、売れ残ろうがどうしようが、関係ないと思うけど…ｗ

[935: 購入検討中さん]

この間現地MRを、見に行ったんだけど肝心の庭に少々がっかり。
あの完成予想ＣＧ並みに木々が生い茂るには、何年かかるのやら。
まぁあのＣＧ自体が季節を無視したあり得ないものだけど。

[936: 匿名さん]

まあ、売れ残りといっても、ほとんど完売状態だし。

[937: 匿名さん]

庭、いいよ。

[938: 匿名さん]

ここ、いいよね〜。
自分もかなり前向きに検討したんだけど、
止めてしまった理由が、同じ会社の人が２組以上いたこと・・。
デベ側も名前までは出せなくても、いるかいないかまでは答えてくれるんだよね。
やはり、会社にも通いやすい良い物件なんで、致し方ないか・・。
大型物件なら気にならないけど、この規模のマンションでは私生活が同じ会社の人に
、何となしにも知れてしまうのは、やはり気兼ねするんで。

[939: 匿名さん]

○ＡＬ　○ＴＢ　○Ｒ　のいずれかじゃないですか。

[940: 匿名さん]

>>938
あー確かにそういうことはあるでしょう。
うちも狭い業界なので、同業界で知ってる人でもいたら、なんとなく落ち着かないかもしれないと思いながらの購入です。
価格などもだいたいわかるだけに、社内で上の人でも下の人でも、居心地悪いでしょうね。

[941: 匿名さん]

ちなみにＣ○です。
大井町、大崎、恵比寿あたりに本当〜に多いんです。
結局、私は、ここに後ろ髪引かれながらも、新浦安に辿り着きましたが、
都内検討中では全然無理だった広さと海眺望が手に入ったので満足ですが、
都内ならば、自分の予算内で、いくつか見たマンションではアリュールを
越える物件はありませんでしたね。

[942: 匿名さん]

新浦安は私も見ました。
子供が3人だったら、あちらにしたかと思います。

[943: 購入経験者さん]

マンションで庭を売りにするところも多いけど、低層マンションの庭にはご用心
（あくまでも個人的な感想です）

・カラスと愉快な仲間達
都心に近いとカラスちゃんや見たことのない鳥が大集合＆朝方より大合唱！
ベランダや森にフンはしないで！
ということでキラキラしたものやカカシもどきで対抗するも、マンションの外観損なうため止む無く自主規制・・・
バードウオッチングが好きな人は逆に幸せなんだろうなとも思う。


・ゲジゲジくん
ゲジゲジしてウネウネしたものが、春になると立派な大人になって巣立ち始める　
窓から漏れる明かりに集まってくるのは許すが、内のベランデで息絶えないで＆卵産まないで・・・
たまに、エレベーターに乗るとじっとした大きな風格でたたずんでいることも　乗っている間は緊張感が走るが、未だ飛ばれたことはない


・キンチョウの夏　日本の夏
夏はとにかく蚊が多い。どこから入ってくるかわからんが、ほぼ毎晩戦闘態勢に突入　だんだん撃墜のコツがつかめてくる


・カブトムシではない黒い虫
ディスポーザーがついてるし２４時間ゴミ捨てＯＫなのに、壁をつたって家の中に入ってくるのはやめて〜何もないですから！


・変なおっさん
２４時間ガードマンがいるのに、変なおっさんが森に潜入したという話がありました。
ＣＷニコルさんでないのは確かだったようです。


という感じです。
が・・・来客があった際には、日ごろの鬱憤を晴らすために庭を自慢してます。
年に数回の自慢か、生活か悩みますが、もう少し歳を取れば価値を感じることができるのでしょうか？

[944: 匿名さん]

943さん

面白いですねー！
大変だなぁ・・と事実に関しては思いつつも、
面白い読み物みたいに読めました。文才ありますね！笑

要するに庭付きマンションは
庭付き一戸建てと同じ悩みがもれなく付いてくる感じですね。

参考になります！

[945: 近所をよく知る人]

小まめに水溜りをつぶしていかないと
蚊は湧くもんです。
はじめのうちは、見逃していた水溜りが
あるので湧きやすいかも。

[946: 匿名さん]

943さんの話、よくわかります。今住んでるマンションがここと比べても劣らないくらい庭というか森がありますが、都心とは思えないくらい虫がいます。蚊や蛾、カナブンなんかすごくいますね。夏は田舎の家かと思うくらい夜中の蚊に悩まされます。鳥も多いですね。ベランダに糞も普通です。でも都会の真ん中でこんな経験なかなかできないなとポジティブシンキングしてます。

[947: ご近所さん]

蚊と蝶は多いと思う。
ゲジゲジは見ないな。とんぼとカナブンもあまり見かけない。

カラスは昨年末頃、ヤワタヤ脇の残飯を突っついていて
うるさかったけれど、残飯処理をしっかりするように
なったのか、最近は見かけない。

[948: 購入検討中さん]

虫の多さも気になりますが、ゲストルーム、ラウンジ、ライブラリー、フォーラム、庭の人の多さはどうなんだろう？
休日は人だらけで、落ち着かないとかないだろうか？？

[949: 匿名さん]

もう出来上がっているじゃん。
さっき（６時半くらい）前を通ったら誰もいない。

脇の通路はもう通してくれてもいいんじゃない。

[950: 匿名さん]

魚利で680円のカワハギの刺身を買いました。
肝もタップリ入っていて美味。

なにかの本に、「魚屋さんの元気な街は
住みやすい街だ」とありましたが、実感
できた気がします。

[951: 匿名さん]

ヤワタヤは、上を居酒屋にしてから行ってない。

[952: 匿名さん]

ここは、野村不動産の子会社だろ、少しは安心か？

[953: 匿名さん]

野村の子会社


その前に分譲始めたから、この値段で買えたと思う。

[954: 匿名さん]

まあ、もともと東芝関連の土地だしね。そこそこ良心的な値段。
野村だったら、ぼったくれるだけぼっただろうな。
こんな順調に売れたら、”値付けが安すぎたからだ！”って大目玉食らうところ。

[955: 匿名さん]

最近は、プラウドブランドもバーゲンセールですけどね

[956: 匿名さん]

それって新浦安。
あっちも２戸１エレなんで
比べたけれども、広さだけ
だったな。
京葉線は不便だったし。

[957: 匿名さん]

新浦安か〜。
広さを求める人はやっぱり郊外まで範囲を広げる必要があるだろうね。
でも、新浦安の海沿いマンションって、駅から遠いからな。
駅前のエアレジならいいかもね。

[960: 匿名さん]

このマンションを境に、街の雰囲気が大きく変わりますね。盛り場と住宅地の境の立地ですが、隣に計画されているマンションができると、一層環境が良くなるかもしれません。
でも、なかなか発表がないですが、この経済状況ゆえに取りやめになったのでしょうか。

[961: 匿名さん]

もうすぐ入居ですね。
となりは何か動きあるのでしょうか？

[962: 購入検討中さん]

隣は何階建て？

[963: 不動産購入勉強中さん]

キャンセル住戸が６戸になりましたね。
現地ＭＲもオープンしたようです。
３月の引き渡し前に、キャンセルする人もこれから出てきそう。
もう少し待って、値引き交渉して購入しようかなあ。

[964: 物件比較中さん]

キャンセルしたくなくても
銀行融資が通らないとか、
不測の事態もありそうですしね。

ここの場合、
資金工面問題以外でキャンセルしそうな人は少ないでしょうが、
３月にかけて、まだ多少キャンセル物件は出てくるのでしょうね。

あー、いまはし現金資金ある人が圧倒的有利な市況ですね。
ほんと、現金払いで数々のデベに競争させることができる人がうらやましい。

[965: 物件比較中さん]

キャンセル住戸発生で数が６戸に増えている。でも値段は同じ。値引きはしているんだろうけど、まだ高い。竣工を待ってから考えるしかないか。

[966: サラリーマンさん]

一番高いときの価格設定（いわゆる新々価格）での販売だったので、
これだけ景気が悪くなり、株価低迷、不動産価格下落傾向だと
このままの価格での完売は難しいでしょうね。
大井町で、９２ｍ２：１．２億を出す人は、少ないのでは？
１．２億なら、パークコートの都心タワーマンションが買えます。

[967: 購入検討中さん]

タワーはタワーだけど
中層のほうが貴重だと思う

[968: 匿名さん]

966さんが引き合いに出してるのはPC虎ノ門の95㎡のだと思う。
好みは別として、資産価値的にはかなり差がつくのではと思いますが・・・

[969: 匿名さん]

やはり欠陥かな。
これなければ…

[970: 物件比較中さん]

いまは１億出せば中古と新築合わせて
山手線内にいくらでも検討できる場所があるからなあ。

ここはとても良い物件だと思うけど
他に検討できる物件があまりにも多く出てきてしまったから
厳しいのだろうね。とりあえず、キャンセル動向が今後どうなるかは注目ですね。

でも、満足度は絶対高いし、
とくに値引きもなくほぼ完売したのだから
キャンセル物件は気長に売りそうな気もします。
現金で買うようなら、値引き交渉はきっちりできそうですけど……。

[971: 匿名さん]

東芝の株価は、ここの売り出し時に比べて８割安。
持ち株会の株をあてに、グループ物件を買った東芝社員の
キャンセルではないでしょうか。

[972: 匿名さん]

内覧会も終わったし、もう完全に出来上がってますね。ここ本当にいいと思います。

[973: 購入検討中さん]

社員が買ったって本当ですか？

[974: 匿名さん]

社員はどんだけ値引きされたんだろね〜
いいよね〜

[975: 匿名さん]

社員は持ち株会入っているんじゃないの。

[976: 匿名さん]

庭はとても素敵ですね。周りも静かで日当たりも買い物も交通の便も抜群の立地と思います。
ただ、部屋の作りが機能的ではないこと(狭すぎ)が残念ですね。
庭や散策路はすぐに飽きるでしょうし、肝心の占有部分は天井が低くて圧迫感がありそうです。
この価格では割高に思います。お年寄りは向いているかもね？

[977: 匿名さん]

田の字の、行燈部屋や共用廊下窓しかない部屋が好きな
人にはかなり割高です。

[978: 匿名]

南側の印刷会社が倒産したね！マンション計画はどうなったのかな？情報求む。

[979: 匿名さん]

うまく売れなったので、資金がショートしたんでない。

[980: 周辺住民さん]

大井町の物件ここだけになりましたね。
最寄大井町は意外と人気あります。
とても住みやすいところですよ！

[981: 匿名さん]

今日新聞チラシが入ってました。巨大だね
立地と価格がマッチしていない気がするけど。

[982: 匿名さん]

便利だけど建物が不安です。営業の人に聞きましたが、杜撰な工事が発覚して壁を作り直したらしいですね。
わざわざここに決めるのには躊躇します。

[983: 匿名さん]

えらい懐かしい話題ですね。

でも、ちゃんと直して第三者検査機関にそこ以外もすべて検査して、
契約者に証明書くれて説明があったらしいです。
ほかも検査してくれたなら、逆に安心かもね。
うわさでは、キャンセルでなかったらしいですし、
その後も契約してる人がいるみたいだしって、逆にすごいですね。

黙ってるよりはいいと思います。
お金のない会社は黙ってるだろうし。。。

[984: 周辺住民さん]

引き渡し前のキャンセルが増えそうな感じですね。

[985: 匿名さん]

当然です

[986: 匿名]

このご時世ですから、資金繰りが大変な方は多いでしょうね。
まぁ、この物件に限ったことではないでしょうが。

[987: 購入検討中さん]

値引きはないでしょうか？

[988: 物件比較中さん]

>987
半月くらい前にマンションギャラリー行きましたが、値引きはなさそうです。

三井不動産の知り合いに聞いてもらいましたが、残りわずかなこともあり、売主はじっくり売る方針で難しいとのこと。

確かに高いですが、それだけの価値の在る物件だと思います。

現地も素敵でしたが、予算差が1000万あったので、あきらめました。。。
（値引き期待で行ったのですが。）

[989: 匿名さん]

この物件、お庭が売りの一つですけど、ＨＰの敷地平面図を見ると、
南側のメイン棟の北側にあって、かつ三方を建物で囲まれているんですね。
お庭の日当たりはどうなんでしょうか。
常に建物の影で暗いってことはないのかな？

また、せっかくのお庭をリビングからは見ること出来ないんですよね。

このマンションに住む方々よりも、
北隣のマンションの住民や公開空地の通路を通る近隣住民の方が、
お庭を楽しめるのかもしれないなと思いました。

今度見学に行って確かめてこようと思います。

[990: 匿名さん]

実際に見てみないと、エントランス→ライブラリ→
コリドーとくねらせたデザインの効果は分らないですよ。

もっとも公開通路もよい散歩道ですよ。

[991: 入居予定さん]

お庭ね～、庭でいいんじゃないかな。

[992: 購入検討中さん]

近隣も利用できるんだろうか？

[993: 近所をよく知る人]

誰でも入れるんじゃタワマンの公開空地と同じで意味が無いでしょう。外側に公開通路はあるようですが。

[994: 匿名さん]

ここは、現地モデルルームみたけど、各住戸前もオートロックだし、品が良い。
狭さが少し気になるが、庶民がぎりぎり買えて、高級感を味わえる希少なマンションだ。

[995: 匿名さん]

庶民は買えないっす

[996: 匿名さん]

また1戸キャンセルがでて計7戸になりましたね。
入居も始まるからこれ以上キャンセルはないのかしら。
事情があって4月にならないと買えるかわからない。
それまで残ってるかなぁ

[997: 匿名さん]

ここは一度完売して、ローンが通らない人のキャンセルとのこと。
入居が始まれば、ほとんどキャンセルは増えないんじゃあないでしょうか。

[998: 匿名さん]

相変わらず売れ残り物件が新聞のチラシに出てますね（笑）

[999: 匿名さん]

価格が価格だけに、このご時世で残りはそうするするとは売れないでしょうね。
東芝不動産はべつにマンション在庫が積み上がってるわけでもないので、
あせって売ろうとも思ってないのかもしれません。

さすがに、4月までは残ってるでしょうから、996さんも落ち着いてても大丈夫
なように思うのですが…。

[1000: 匿名さん]

996です。
999さん、レスありがとう。
期待して4月を待ってみます。
欲しい部屋が1つあるんですよね～。
そして次スレはもう立たないかな？

[1001: 匿名さん]

もう入居開始でしょうか？
住み心地はいかがでしょうか？

[1002: 入居予定さん]

意外と静かです。
庭は予想以上に良い眺めです。
ラブホが一寸目ざわりです。

他は期待どおりです。

[1003: 匿名さん]

実際に住んでみても、いいマンションみたいですね。
大変気に入ったので、もう少し安ければ買いたいと案内の女性に伝えたら
その価格の部屋が出たらお伝えしますだって。
期待した値引きはないんですね。ほんと欲しいけど高くて買えないです。

[1004: 入居済みさん]

引っ越しましたが、一部屋がみんな狭いんだよね…。
こんなはずじゃなかったけどトランクルームがあってなんとか助かった感じです。
でも高値掴みは今の状況を考えると残念ですけど仕方ないです。
あぁ、キャンセルできた人が正直羨ましい！前向きに頑張りたいけど、この価格の価値は感じられないのでブルーです…。失礼しました。

[1005: 物件比較中さん]

大井町に用があってマンション横を通りました。
すでに引っ越しがガンガン始まっているようですね。

中庭でマンション全体を眺めている家族などもいて、
なごやかな雰囲気でした。
引っ越し業者はトラック駐車位置決めなどで
かなり忙しそうでしたが。

公開通路は非常に眺めもよく雰囲気がいいですが
犬の散歩通路となり糞尿を片付けない人がでそうです。
それくらい、ちょうど人目には付かない高さの草木が
良いかんじ（？）でマンションの柵周辺に生えています。

今見ると、明らかに値段が高く感じますが
物件の立地は最高に近いし
仕様も悪くないようなので、
買えた人は素直に羨ましいです。
まあ、街の雰囲気とは若干ズレを感じるほど
この周辺では頭ひとつ抜け出た高級感があります。

[1006: 匿名さん]

一部屋の広さは、図面でもモデルルームでも確認できることのような気がしますが・・・
実際に住んでみないとわからないで感じた部分はないでしょうか？
（周りの音とか、ゴミ置場の使い勝手とか）

[1007: 周辺住民さん]

1000を超えているので、「その3」を立てました。
引き続きよろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43290/