アリュール ゼームス坂 (その2)

[周辺住民さん]

第一期は完売。第二期以降入居まで、情報交換をお願いします。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[723: 匿名さん]

地下駐車場はゲリラ雷雨のときかなり心配！！！

[724: 匿名さん]

ゲリラ雷雨の場合は、あきらめましょう。
以前住んでたマンションでも、排水が追いつかず車が少し浸かった。

[725: 匿名さん]

ここは坂の上ですが、こういう立地でも地下駐車場は浸水してしまうのでしょうか。設計を工夫すれば回避できそうな気もするのですが、甘いでしょうかね。

[726: 匿名さん]

坂の下に住んでるけどゲリラの時、
駐車場大丈夫でしたよ。

[727: 匿名さん]

隣接の地所のマンションについて情報はありますか？
そのマンションも、アリュールの今後の中古物件にもとても興味があります。
大井町も、このマンションも好きです。

[728: 近所をよく知る人]

設計は新居千秋でデザインは割りといいね。ファサードいいよ。

ちょっと規模が中途半端な気がしますね。高級感はあまりでないかも。

ワンルームもあるし。

[729: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20080325A/index3.htm
ここは、ホーマットマンション施工の大林組

ビンテージマンションになれるか！

[730: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20080916A/index2.htm
しかも、広尾ガーデンヒルズ設計の三菱地所設計

敷地も広いし、プチビンテージにはなれそうだ。

[731: 匿名さん]

>>729,730


「デベがどこなのか」を言いたいんでしょ。

[732: 匿名さん]

当然大井町が一番利便性高いし、この物件の最寄はあくまで大井町だけど、青物横丁までも実際７分はかからないよね。隣地マンション脇の坂道下って行くと、実質６分くらいだと思うんだけど。最後に第一京浜を横切るのに歩道橋上らないといけないけどそのまま駅の２階に直結してるから、信号待ちがないことを考え合わせればプラスマイナストントン。

最終的に当地敷地内の公開貫通道路が出来れば、隣地マンション前をぐるっと回る必要もなくなるからそうなると５分強なんじゃないかな。
この物件を熟慮の上購入した人にとっては、当然のことかも知れないけど、京浜急行、第一京浜側へのアクセスは個人的にスルーしてたので、あらためてこの利便性に感動。

あとね、設計の話が出たのですこし書かせてもらうと、たしかに隣地の開発等で将来の眺望の変化の可能性はあるんだろうけど、東棟、南棟、西等の平面図を色々にらめっこすると、当物件購入者同士のお見合いは最低限に抑えられるように、工夫されてるような気がする。目線が合わないというか。まぁ、土地に余裕があるから出来たのかもしれないけど、決して悪くないかと。

一方で、天井高が全体的に低いような印象は拭えないんだけどね。そのせいで、実際の平米数よりも狭く感じる居室があると思う。MRに行った時点で、そういう印象はあったんだけど。きっとプレミア住戸の１３階の分の階高を稼ぐためにそうなったのだろう、と個人的に思ってるけど。

あとは、>>729さんが書かれているように、一番の売りの庭園がどこまでCGのイメージに近いところまで再現できるかではないかな。カタログの８割程度まで再現してくれれば、庭園に関しては十分だと思う。時間と共に成長するだろうしね。

時期的な要因で、コストパフォーマンス的には最高ではなかったかも知れないけど、この町を嫌いじゃなくて経済的に無理しすぎてさえなければ、かなり良質な物件だと再認識している今日この頃。長文レス申し訳ない。

[733: 匿名さん]

>>732
同感です。ほしかった。

[734: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/A6223

結局、89.15平米／9890万円が一戸残っているみたいね。

[735: 匿名さん]

角部屋はとっとと売り切れたはずだから、キャンセルが出たのか。
でも売出し開始から1年以上経って、かつ、このご時勢で1件だけなのなら上出来なのかなー？

[736: 匿名さん]

値下がりして転売したの？

[737: 匿名さん]

大井町でビンテージって…
何でもアリですね。

[738: 匿名さん]

しかし大井町の便利さは異常　隣地のマンションが楽しみだ　高いだろうなあ

[739: 匿名]

ちょっとおとなしい蒲田って感じで
どうも好かんね、大井町って。

[740: 物件比較中さん]

いや、大井町の交通利便性を考えたら
資金さえあれば、ここはいい選択じゃないかなあ。
いかんせん、億の資金は……。
素直に検討できる人が羨ましい。

[741: 匿名さん]

億あったら大井町には住まないなあ。
ないんだけれどもさ。

[742: 匿名さん]

駅近で、敷地に余裕があるマンションなんて、そうそうないだろ。
だから、希少性がある。だから、ビンテージの素質あり。

[743: 匿名さん]

ないない(笑)

[744: 契約済みさん]

大井町だから、買える値段だったと思う。
大森の山王側だったら１割くらいは高かったかと。

もっとかな。

[745: 匿名さん]

大井町は終点の駅っていうしか分からないけど。

[746: 匿名さん]

当時は高いと思ったが、７０００万円前後の部屋のキャンセルが出たら買いたい。
さすがに、８０００万円台は手が出ないが、最近横浜市内でも坪単価３００万円前後
の物件が多いことを考えると、こっちの方がいいや。

[747: 匿名さん]

＞＞７４５
あなたみたいな田舎者は書き込みしないでくれる
読むこちら側も恥ずかしいわ

[748: 匿名さん]

価格だけでみると高いとも安いとも様々な感想はつくと思いますが、
このご時世において、全体的なバランスが非常に良い物件だと思います。

[749: 匿名さん]

派手さはないものの、年配富裕層の評価が高そうなマンションですね。
大井町の環境はイマイチなのと少し高すぎたので買えませんでしたけど、
利便性と暮らしやすさは城南トップクラスなのは認めざるをえなかったな。
徒歩4分なのにあそこだけ静かな環境という立地の良さが、このご時勢に
残り一戸となった人気の理由だったのでしょう。

[750: 匿名さん]

きのう、駅前で「インフォメーションセンター」の看板もって座ってる営業マンがいたな。残り１戸でも、そこまでする？　まだ、２−３戸あんのかしら

[751: ご近所さん]

近隣住民です。
こちらの物件は、やはり最高の立地条件で、敷地内の庭園、もともとの樹木等、
とても希少性がある物件だと思います。
我が家もお金があれば、買いたかったでーす。

[752: 匿名さん]

構造偽装はどうなりましたか？

[753: 匿名さん]

偽装じゃねえよ。すっこんでろ。

[754: 周辺住民さん]

「インフォメーションセンター」の林ビル４Ｆってブランズのモデルルームがあったところですね。

[755: 入居予定さん]

「インテリア相談会」へ行かれた方、いらっしゃいますか？いかがでしたでしょうか？
うちはエコカラットは頼もうかな...と思ってます。
三井デザインテックは高そうで、住居オプションを決める際も何ともコメントしようがない対応をして頂いたので、結構悩みどころです。

[756: 匿名さん]

>>755さん

契約されたなら、Ｎｏ.506ご覧ください。

[757: 匿名さん]

>>743

そうかな？
まさに、ここは下記記事のように
　・東急ドエルプレステージ瀬田
　・パークコート瀬田
と同等のビンテージの敷地の条件を兼ね備えている。

まあ、瀬田と大井町じゃあ、月とスッポンなのは認めるが、局所的な敷地条件、歴史という
意味においては、引けをとりません。

http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20070727A/
【世田谷の高級マンションがかかえるウラ事情】
しかしごくまれにではあるが、マンションとしても開発できそうな大きな土地が売りに出されることがある。代々引き継がれてきた土地を何らかの理由で売却するような珍しいケースだ。
このような場合、敷地には樹齢何十、何百年といった大木が生茂り、周辺の環境維持に一役も二役も担っていることが往々にしてある。

[758: 匿名さん]

ありえなーい(笑)

[759: 契約済みさん]

都心の少し外で、居住性が考えられた間取りで、駅から５分で、２４時間有人管理で、
8000万円前後の物件って無かったですよ。　　　　　　　もっと高いところは別にして。
　特に億に届かない物件の中での、間取りの良さは、。

　ビンテージとか本当の高級物件かと聞かれれば、階高の低さからして違うと思いますが、
暮らしやすそうな造りだと思いました。

　ここか加賀か迷ったけれど、駅からの近さでこっちにしました。

[760: 匿名さん]

ここはどこが施工主？それが結構重要かも。

[761: 匿名さん]

外壁かなり見えましたね。

[762: 近所をよく知る人]

ここって最多販売価格9千万なんでしょ。
買った人って一体どーゆー人達なの?

[763: 匿名さん]

別にフツーの人じゃないの？

[764: 匿名さん]

>>763

普通のリーマン？

[765: 契約済みさん]

リーマンじゃないけど普通の人間です。

[766: 匿名さん]

最多もなにもキャンセル物件１戸だけ。

[767: 匿名さん]

上の人は恥ずかしいね…。書き込まないほうが失笑されないのに。

[768: 近所をよく知る人]

失笑されても、心の狭い人間と思われるよりはまし。

[769: 匿名さん]

s棟の覆いがほとんどとれました。

[770: 匿名さん]

２基あったクレーンが１基になっています

[771: 匿名さん]

南側に建つマンション計画概要はそろそろ分かってきたのかな。

[772: 匿名さん]

まだ販売中？もっと写真アップできますか。

[773: 匿名さん]

完成在庫があったら、現物を確認してから買おう。
まあ、キャンセルを期待するしかないが・・・
購入者で、外資系金融で失業した人とかいないのか？

[774: 匿名さん]

うーん、外資系金融は大井町の物件は買わないんじゃないかな。
悪い意味ではなく、見栄とか派手とかとは縁遠い町なので、もっと地に足の着いた人が多いイメージ。

[775: 匿名さん]

キャンセル物件合わせ３件分、案内ＤＭが来たけど。

[776: 匿名さん]

↑キャンセル物件合わせ３件分、案内ＤＭが来たけど。

どちらの部屋でしたでしょうか？

[777: 匿名さん]

南西角１１Ｆ、他２戸が出ていますね。
値段は当初の価格から変わっていませんね。

私は元々買い替え検討だったので、しばらく今の狭い家で我慢するか　といったところ。製造業サラリーマンだから、地に足をつけて仕事をしているつもり。
とはいえ、持ち株含み損と景気の動向もあり、しばらく買い替えは棚上げかな。

[778: ご近所さん]

１１Ｆ南西角部屋は、最高ですね。
お金があれば、買いたいです。

[779: 匿名さん]

>>777

買い替えだと難しい時期ですね。
下落トレンドだと買うのは遅いほどよいし、逆に売るのは早いほどいい。
新築が安くなるころまで待つと中古相場もボロボロです。

私は昨年自宅を売却して一度住んでみたかったタワーマンションに
賃貸で住んでいます。家賃は２００万以上払いましたが、昨年売却
したマンションは現在売り出し価格ベースでも１０００万近く下落
しているようです。（チラシでみました）

私の場合は家賃補助がいくばくかあるのでケースとしては特別かも
しれませんが。家賃全額自腹でも引っ越す必然性があるのであれば
早めの売却のほうがお得かもしれません。

ご参考までに

[780: 777]

買い替え時期は難しいですね。
ただ、同じ10%下落でも、1億ですと1000万ですが、5000万ですと、500万です。そういう意味で、ちょっとひるんでいるのが現状です。

ちなみに、私が住んでいるところも、駅4分のマンション（郊外駅かつ20坪しかありませんが、スーパー・駅・病院・都市銀行まで徒歩5分以内）です。
10年前、夫婦で居住するために買いましたが、子供も出来、ちょっと狭いので転居を検討中です。
ターミナル駅より、大井町などの方が、実際に居住するにはコンパクトで適していると思っています。
うちのマンションも100戸あって、比較的大きいのですが、空家なし、売り物も3ヶ月以内にはけます。価格も徒歩10分以上ですと15%以上急落して居るのに対し、5%程度しか落ちていない。（近隣戸建てを売った、老夫婦が買う例が多いようですが）

マンションは立地なんだなと改めて思っております。

ちなみに、営業じゃないですよ。実際に駅近に住んでいるから、駅近から離れられないだけです。

[781: 物件比較中さん]

ここを購入検討できる人は素直に羨ましい。
大井町という立地的に投資物件というわけじゃないけど、
利便性が高いから、もし人に貸すことになっても、
借りてはすぐ見つかりそうだし……。

お金さえあれば、買いたいですよ、そりゃ。
大井町に一時期いたものとすれば、ここの利便性は熟知してますからね。

[782: 匿名さん]

確かにHPで3件になってましたね。
いいけど、今となっては・・・

[783: 周辺住民さん]

株価が暴落し、頭金が１／２になってしまいました。
厳しいです。。。

[784: 匿名さん]

そうですねぇ。
500万円のローン減税が報道されたと思ったら、今日は株価8,000円割れですから…。
キャンセルになった7,000万円台は、ここでは安いほうだったのですが、今となっては…という感じです。

[785: 匿名さん]

この価格のままだと、今となってはキャンセル物件を買うのは難しいね。
経済環境が一変したもんな。
４割引なら俺が買ってあげても良い。（多少の値引きは期待できそうだ。）

[786: 物件比較中さん]

キャンセル住戸３戸は、多少の値引き交渉が可能かな。
残り３戸は、１０％−２０％引き交渉か。

昨日現地を見たら、正面の足場も撤去され、なかなか良い感じの
仕上がりでした。
一方、駅前（ヤマダ近く）の看板持ち（折りたたみ椅子に座ってる）
のバイトの男性、イメージが悪すぎです。
高級マンション販売とは、かけ離れています。

[787: 周辺住民さん]

この売主の販売努力は無に等しいよ。駅前歩いていてティッシュ一つもらったことないし。

[788: 匿名さん]

>>786
そういう個人を特定した書き込みはまずいよ。
常識を持って。

[789: サラリーマンさん]

今の景気・株式市場の状況からすると、引き渡しまでにまだ数戸キャンセルが
出てきそうな雰囲気ですね。
建物完成後、現物見て、検討します。

[790: 契約済みさん]

今日のアル

[791: 契約済みさん]

少し横から

[792: 物件比較中さん]

ローンキャンセルとかどのくらい出ているのだろうか。１０月末引渡しの別のマンションを見に行ったら、結構でていた。ＨＰには２戸販売と書いてあったが、実際は５戸くらい残ってた。この物件は人気があるからほんとに３戸のみ？　今度行ってみよう。その別のマンションの営業は特に自営業の人のローンが通らないケースや、ローンの減額で結局キャンセルというケースが多いとか。値段は引いてくれそうな雰囲気だったが、こちらもあんまり買う気を見せなかったので細かいことは聞けなかった。

　ここは個人的にいいと思うんだけどやっぱ価格がね。やっぱり高い。中古を狙うしかないか。実際に値引きすると言われた人はいますか。

[793: 匿名さん]

リハウスに流してるくらいだから、相当値引きは出来るよ。
３０％引きくらいは狙っていいと思う。

[794: 匿名さん]

５０％くらいが丁度良いな。


俺の経済力では・・・

[795: 匿名さん]

この立地で３０パー引き・・・妄想です。

[796: 契約済みさん]

3割引きでもいいから、入居までに売り切ってほしい・・・

[797: 匿名さん]

期待はしたいですが、値引きは一切ないでしょうね

[798: 匿名さん]

なんせ作業ミス発覚でも値引きなしだもんね。強気だなー。それだけ自信がある証拠でしょうけど。

[799: 物件比較中さん]

アリュールの引渡しは来年３月なので、テラスと違って、大型減税（最大５００万円超え？）の
恩恵を受けられるのがよいですね。

[800: 匿名さん]

＞799
わざわざここで物件の話を持ち出す理由は？
デベか？

[801: 匿名さん]

>>800さん
近隣物件同士、比較検討するのは普通では？

[802: 匿名さん]

完成してまだ残っていたら、内覧させてもらおうかな。
やっぱり、青田買いはちょっとね。

[803: 匿名さん]

東急田園都市線の混雑緩和の為、同線を二子玉川経由で大井町まで結ぶ計画があるようですが、
これができると自由が丘も近くなって便利になりそうですね。

[804: 匿名さん]

すでに直通電車走ってるけど？

[805: 匿名さん]

溝ノ口直通ができるんでしょ。大井町住民にはあまり意味がない。
というか、品川までの混雑がより激しくなるマイナス。

ちなみに、この春からは大井町線の急行の到着前の京浜東北線に乗るように
しています。

[806: 匿名さん]

京浜東北線に限った話ではないけど、最近鉄道の遅れが多くなった気がしない？

[807: 匿名さん]

おお、７７８０万円のキャンセル住戸が１戸増えて、全４戸になってますね。
この経済環境、ローン審査でまだぽろぽろと出てくるかな。

でも、まだこれだと値引きあっても、ちょっときついな。
６０００万円台なら手が出るので、「７０００万円台前半＋値引き」で
６０００万円台になりそうなキャンセル住戸でないか〜。

[808: 匿名さん]

7,000万円台の南向き住戸って、たぶん低層階だと思う。
すぐ南にマンションの予定が出てる環境で、7,000万出す物件じゃないと思うから、
6,000万台に値下げしても、早く売らないとまずいように思うけどね。

[809: 匿名さん]

８００万円の値引き交渉しても大丈夫ってこと？

[810: 地元不動産業者さん]

残り４戸ですので、１０％程度の値引きは交渉可能でしょう。
デベの利益は、販売価格の２０％程度なので、
新築の場合、８割以上の住戸が売れれば、残りは、
多少値引きして十分利益は確保できます。
あとは、販売経費（宣伝広告費、人件費等）との
天秤になるのが通常です。
本気で買う気なら、１０％以上の値引きも場合によっては
可能でしょうね。
（新聞広告、折り込みチラシ、駅前サンドイッチマン、
　駅前販売センター維持費などを考えたら、多少値引きしても
　完売したほうが、デベにとっては効率が良い）

[813: 匿名さん]

えっ？
残り４戸じゃないよね？昨日のキャンセル住戸販売のチラシだともっと間取り図並んでるんだけど…
キャンセル増えたってこと？

[814: 匿名さん]

だってココは欠陥住宅でしょ？一応補修はしたらしいが。

キャンセル増えて当たり前です。

消費者ばかにするのもいい加減にして欲しいものですね。

[815: 匿名さん]

814はすっこんでろ。
ここほど、売れ行きの良いマンションはないから。
欲しかったら、お金稼いでからきな。

[816: 匿名さん]

815さん
そんな言い方はないんでは？
ネガティブな情報も検討者には有益な場合もありますので。
すっこまれては困ります。

[817: 匿名さん]

ネガティブな情報の書き込みは大変結構ですが、間違った情報の込みは
混乱を招きかねないのですっこんでいいと思います。

[818: 匿名さん]

↑『間違った情報の書き込み』です、すみません。

[819: 匿名さん]

ネガティブな情報の書き込みは大変結構ですが、単なる誹謗中傷、風説の流布は犯罪です。
すっこんでてください。

[820: 匿名さん]

ってか、欠陥厨は思い出したように現れるねぇ。
もっと値引き情報とか、具体的な情報ないのかな