マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[923: 匿名さん]

連担棟というか、そんなマンションは全国にいっぱいあるよ。その場合はどうするの。

[924: 909]

>>922 さん

ならば、
Ｂ部分の区分所有者（達）は、粛々と区分所有法第61条第1項および第2項を
実行してください。

[925: 匿名さん]

結論としては住民次第でどうにでもなるということですね

[926: 匿名さん]

>924さん
しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民は
お金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、
お金が払えない者等いろいろいるから。

[927: キャリアウーマンさん]

連絡通路で行き来している２棟の場合は、団地にしたほうがいいんですか。

[928: 匿名さん]

>927さん
団地管理規約としていた方が、もしものときに対応がしやすいと
思います。
特に倒壊とかになれば、それに対する費用が大きいので、中には
負担しない、できないという方も出てきますので。
別の建物として管理していれば、いざという時にそれぞれの棟で
建て替え決議すればいいのですから。

[929: ピギナーさん]

>>926
>しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民はお金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
>金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、お金が払えない者等いろいろいるから。

法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された。

⇒ 法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」はなかった。
⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。

[930: ピギナーさん]

果たして、>>929 のロジックは通用するのか？
興味のある方は、「コンメンタール マンション区分所有法」をご覧ください。

[931: 匿名さん]

受験勉強のスレッドになった。

[932: 匿名さん]

＞629さんの意見について
＞法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された
復旧しないとの決議がなされたと、言えるのでは・・・

＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。

＞⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。
各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができない

と、なりませんか

[933: 匿名さん]

もしこのようなことが起きれば、管理組合は身動きの取れない状況になるでしょう。
そこで国は、特例の法律を作り、建物ごとに按分で積立金を分配できるようにし、壊れた建物の区分所有者だけで建て替えできるようにするでしょう。

東日本大震災後の例を見れば明らかです。

[934: 匿名さん]

＞932です
＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。 →適用がある。　　の間違い。
そうでなくても、「復旧を各区分所有者が単独ですることができない」と決議されたら同じですね

[935: 匿名さん]

>933さん
積立金の按分はできるでしょうが、建て替え工事の費用は
全区分所有者ではできないでしょうね。
結局、団地型と同じ扱いということになりますね。
だから、そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。

[936: 匿名さん]

＞そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。
団地型にすると、会計は複雑になるし、普段の修繕の時も考える人が出てくるんじゃないかと思います。
担当型の規約を団地型に変える。
しかもそれが、地震が来た時のためというのであれば、変更は相当難しいと思います。

[937: 匿名さん]

>931
>受験勉強のスレッドになった。
確かに。
しかも、わざと不正解を羅列する始末。
資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

[938: 匿名さん]

ん？それ逆だぞなもし。

[939: 匿名さん]

＞資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

無理な話ですね。

[940: 匿名さん]

>936さん
団地型にすると会計が複雑になるといっても、管理会社が作成するものでしょう。
団地型の形態を取っているマンションにとって、単棟型で管理をしていくのに、
通常は何の問題もありません。
管理費会計は１つだし、大規模修繕工事にしても、その費用は按分費するので
現状と全然かわらない。管理組合の役員も、全体管理組合にしかいない。
要は、いざというときのために、その対応をしておくかどうかということじゃない
でしょうか。
片方の建物が全焼したり、倒壊することはない、もしそんなことが起こったら
そのときに考えればいいと思えば、現状のままでいいでしょう。

[941: ピギナーさん]

本来は一棟であるべき連担棟型マンションを複数棟の団地型マンションとして
取り扱うことにより、不利益を被る区分所有者がでてくることに留意が必要である。
たとえば、複数棟の内の１棟が全部滅失した場合は、その棟の区分所有者であった者が
区分所有者でなくなるという事態が発生する（その棟の区分所有関係が解消するから）。

[942: ピギナーさん]

単棟型管理規約から団地型管理規約に変わることにより、
各区分所有者の共用部分の範囲も変わる（全体 ⇒ 個別の棟）。
したがって各区分所有者の共用部分の持分割合も当然変わることになる。
それを知った住宅ローンを貸し出して抵当権を設定している金融機関は・・・

[943: 匿名さん]

>941さん
専有部分はなくなっても、敷地利用権は残っていますので、
それをどういかすかが問題となるのではないでしょうか。
団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？
住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

[944: ピギナーさん]

>>943
>団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？

各区分所有者の有する共用部分の持分割合は必ず変わります。
（なぜならば、分母の数字が変わるからです。）

>住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

金融機関に確認されることをお勧めします。

[945: 匿名さん]

>944さん
持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
金融機関が、もし単棟型規約を団地型に変えたとしても、
何もいってこないでしょう。
敷地の持分割合がかわらないのですから、全然問題はないでしょう。
共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

[946: ピギナーさん]

>>945
>持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。

【連担棟型マンション】
・住戸数：Ａ部分７０戸、Ｂ部分３０戸の合計１００戸（専有面積はすべて同一）
・区分所有者数：１００人
⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／１００

【団地型マンション】
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０

[947: ピギナーさん]

>>945
>共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
>あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

【区分所有法】
（共用部分の持分の処分）
第十五条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

【標準管理規約】
（分割請求及び単独処分の禁止）
第１１条　区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
２　区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

第11条関係コメント
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

[948: 匿名さん]

>946さん
団地型にすれば、持ち分割合は、Ａ棟、Ｂ棟どちらが増えるんですか？
どちらも増えるようにも思えますね。
１００分の１から、７０分の１と３０分の１になるんですから。

[949: 匿名さん]

>946さん
やはり同じのようですね。

[950: 匿名さん]

>948さん
Ａ棟の敷地持ち分＝70/100
したがって
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝７０／100×１／７０ ＝１/１００
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝３０／100×１／３０ ＝１/１００
で同じとなります。
ところが
建物についてはＡ棟の共有部分とＢ棟の共有部分が７対３になっているかはわからないので変わります。
各棟別に管理なら下のようになります。全体で管理するなら変わりません。
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）

[951: 匿名さん]

>950さん
敷地の共有持ち分割合は、団地も連担棟も同じじゃないんですか。
敷地面積は一緒ですから。

[952: 匿名さん]

建物の共有持分割合は、抵当権と関係あります？
専有部分に抵当権を設定するんじゃないですか？
当然専有部分には、敷地の持分割合はついてきますけど。

[953: ピギナーさん]

>>946 の例を簡単に説明する。

連担棟型マンションのＢ部分の各区分所有者は、共用部分の全部（Ａ部分および
Ｂ部分の法定共用部分＋規約共用部分）について、持分割合に応じた共有持分
（１／１００）がある。

一方、団地型マンションのＢ棟の各区分所有者は、Ａ棟の共用部分について、
共有持分はなく、Ｂ棟の法定共用部分およびＢ棟の規約共用部分についてのみ、
持分割合に応じた共有持分（１／３０）があるだけである。
なお、Ａ棟およびＢ棟の各区分所有者は、団地共用部分について、持分割合に
応じた共有持分（１／１００）がある。

[954: 匿名]

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています

アレルギーがあるため、ペット禁止という点を確認してマンションを購入しましたが、
そのペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

[955: 匿名さん]

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。

[956: 匿名さん]

>954さん
ペットの問題は、どこのマンションでも大なり小なり悩みがあると思います。
理事長（理事）の頑張り次第ですね。
口頭で注意したり、規約や細則違反というのを伝えたりしますが、中々解決
は難しいようです。
解決策としては、一代限りという約束をしているところもあります。しかし、
これはやった者勝ちという気がしますが。
義務違反者として裁判までもっていくには無理があるような気がします。
理事長の善管注意義務違反も無理があるようです。
ペットアレルギーの方がおられれば、提訴しても勝てるかもしれません。
繰り返し理事会に問題提起や苦情をいうしかないですね。

ここは、皆さんがいろいろアドバイスしてくれると思いますよ。

[957: ピギナーさん]

匿名さん・・・柱が４本もあって邪魔だったから、３本切っちゃいました。
えっ？　家が傾いたりしないの？
匿名さん・・・大丈夫、大丈夫、残りの１本は太い柱に変えたから。

お後がよろしいようで・・・

[958: 匿名さん]

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。
これについては、どう思います。

[959: 匿名さん]

どっちにしても、共用部分の量は変わらない。
これ分かるかな？
どっちかが少なくなれば、どっちかが多くなる。
ということです。

[960: 匿名さん]

現状、単棟となっているマンションを団地にしようとすれば、共用部分の持分の変動なんかより、移転登記の手間が恐ろしいことになりそうな予感がするのですが。
区分所有者全員の実印＋抵当権者全員の承諾を貰わないとならないのでは？

[961: ピギナーさん]

>>958 さん

１．専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ（法１５条１項）。
２．各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
３．これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
４．ところが、規約の変更（改廃）により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
５．新旧の管理規約を持って金融機関へＧＯ！！

[962: 匿名さん]

>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。

[963: 匿名さん]

>961さん
共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
付属施設の持分割合をだすことができます。
登記をしなければ、第三者に抵抗できないというだけのことです。
登記をしなくても問題はありません。

[964: 匿名さん]

>>962
こんなの実際にやった事ないんで、よく知らないんですけど、
専有部分の登記簿の表題部【一棟の建物の表示】に、共有されている建物が記載されているので、ここを書き換えないとマズいんじゃないでしょうか？

[965: 匿名さん]

>961さん
所有権以外の権利に関する登記の登記事項としては、
抵当権、地上権、地役権、賃借権があります。

[966: ピギナーさん]

>>963
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、
意味不明・・・

>登記をしなくても問題はありません。
意味不明・・・

[967: 匿名さん]

>964さん
１棟の建物の表示については、Ａ館、Ｂ館は分けて記載されていますよ。
登記は、便宜上やりやすい方法でやる場合が多いですから。
それから、登記と管理規約は関係ありません。
抵当権に出す場合は、専有部分と敷地利用権です。

[968: 匿名さん]

>966さん
別棟の集会室を登記してないマンションはあるでしょう。
登記がされてないと、第三者が間違って購入するとかの意見も
ありますが、間違いますか？誰が売るんですか？

[969: 匿名さん]

>>967
例えば、101号室がA館にあるとして、101号室の専有部分の登記簿の表題部には、A館・B館の両方が記載されていますよね？
建物を分割したところで、101号室の区分所有者がB館に対しても持分を持っていることには変わらないんじゃないかといういう話ですよ。これをB館の区分所有者に譲渡しない限りは。

[970: 匿名さん]

>966さん
増設した駐輪場を登記しますか？

[971: 匿名さん]

>969さん
建物を分割するんではなく、規約を単棟型から団地型に変えるだけですよ。

[972: 匿名さん]

>970さん
細かい条件はさておき、登記できるような駐輪場を作るのってかなり大掛かりな話ではないかと思いますけど。それくらいのものなら登記した方がいいでしょうね。