マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[901: 匿名さん]

棟総会の議決事項は、義務違反者に対する訴えの提起とか
建物が滅失した場合の棟の共用部分の復旧、建て替えとかに
限定されてますよね。
各棟の修繕積立金の取り崩しも、団地総会の決議が必要ですから。

[902: アホなフロント]

楽学マンション管理士の249Ｐ　団地型の標準管理規約を読んでいたら
1.　管理費
2.　団地修繕積立金
3.　各棟修繕積立金
しかありませんでした。

では
１つの棟の玄関ガラスが割れたら、1.管理費から支出するのでしょうか？
まさか、その都度総会を開いて3.各棟修繕積立金を取り崩す訳ではないでしょう
管理状態の悪い棟に対し不満が出ませんか？
釈然としません
どなたか、詳しい方お願いします。

[903: 匿名さん]

>>902
一般論ではなく、ある団地型マンションの実例ですけど、そこは団地管理費から出していましたね。
低層棟と高層棟があって、低層棟にはエレベーターが無いのに、低層棟の人も払っている団地管理費からエレベーターの点検費が出ていて、やっぱり不満が出ていましたね。
まあ、一階の人もエレベーター点検費を負担しているわけで、そこは我慢してもらうしかないわけですが、どうしてもというなら、棟別管理費も必要でしょう。
というか、本気で棟別に分けたら、たぶん団地管理費と棟別管理費の割合が２：８とか３：７くらいになると思います

[904: ピギナーさん]

〔建替えにおける合意形成・その１〕
棟を越える合意形成－連担棟・団地
http://www.nippyo.co.jp/download/SHINSAI/PDF/jihou_70_3_p115.pdf

[905: アホなフロント]

＞903さん
やはりそうなんですね
自然成立しないのなら、規約で一部管理組合を作って、全体管理部分だけの管理を管理組合に任せて、各棟個別の案件は、一部管理組合で処理した方が良いような気がします。
何か不都合があるのでしょうか

[906: 匿名さん]

>>905
不都合があるとすれば、スケールメリットが失われることくらいですね。
大規模マンションと小規模マンションとどちらがいいかっていう問題に通じるものがあります

[907: 匿名さん]

>904さん
連単棟の場合で、Ａ．Ｂの建物が渡り廊下棟でつながっているが、入口は
別々になっている。但し、受水槽・電気室がどちらかにある、その場合は、
一個の建物として取り扱うといっていますが、
もし、小さな棟の建物Ｂが倒壊し、Ａ棟は被害が軽微だった場合、基本的には
大規模滅失とはならず、通常の補修工事となります。
Ｂ棟は建て替えをしなければならない訳ですが、その場合、一つの建物だから
建て替え費用は、全員で負担すべきという議案を提出したとしても、例えば
一戸平均１，０００万円の負担になりますといっても、Ａ棟の住民にしてみれば
被害は軽微なので、承認するとは思えません。
この場合は、一部共用部分として、Ｂ棟は、それで立て替え等をやるということ
になるのでしょうか。

[908: 匿名さん]

>平成１４年４月１５日　初版発行
>平成２１年３月６日　　平成２１年度版発行
>と、書いていますので平成２１年度版でしょう
ありがとうございます
調べてみます

[909: ピギナーさん]

>>907
>この場合は、一部共用部分として、Ｂ棟は、それで立て替え等をやるということになるのでしょうか。

「Ｂ部分」が一部共用部分になるとは到底考えられません。
なんでしたら、過去の遣り取りを紹介しましょうか？

[910: 匿名さん]

＞907さん
うちでもこれは大問題。
３つの建物がエキスパンションでつながっており、受水槽・高架水槽は一つ、そして登記は1つです。
これで、ＥＶのない一番小さい棟が倒壊したらどうなるんだろう

[911: 匿名さん]

>909さん
勘違いじゃないですか。
この問題でやりとりしたことはありませんが。
似たような考えをもった方はおられるでしょうから。

[912: 匿名さん]

>910さん
おたくのマンションは単棟型の管理規約なんですね。
うちももし小さい方のマンションが火災とかで全焼したり、
倒壊した場合は、建て替えなり大規模復旧工事がむずかしいと
おもうんですね。

[913: 匿名さん]

>909さん
一部共用部分にはならないのは判りましたが、このような場合（９０７）は
手の打ちようがないということですか。

[914: 909]

>>910-912 さん

参考として紹介します。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1275-1600

[915: 匿名さん]

>>914　
それは勘違いですよ。
事例が異なるので参考になりません。
今回は、「Ｂ部分」が共用部（一部）なのですから。

[916: 909]

>>915 さん

>>914 に紹介したＵＲＬのエッセンスは以下の部分です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1377-1491

[917: 匿名さん]

>916さん　
あなたは、ここのスレとは関係ないことをもってきたり、匿名なのに
スレ主と書き込んだり、何がしたいんですか？
そんなことより、別の過去スレで、質問に対して何かいい提案があったら
それを紹介することが必要なんじゃないですか。
みなさんはそれを期待しているのですよ。
別スレのことを調べて個人を攻撃するために、ここにもってくる、そんなことは普通はしませんよ。
それを調べるのにどれだけ時間がかかるんですか。そして、その意味が
あるんですか？
ここは匿名掲示板なんですよ。

[918: 匿名さん]

瑕疵保険について、問題提起します。大規模修繕工事のときに瑕疵担保責任保険に
加入されたマンションはありませんか。　

　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[919: 匿名さん]

↑は、これからの保険として、やっておけばすごくメリットのある
ものですので、是非皆さん方のマンションも大規模修繕工事のときには、
業者に保険に加入するように奨めてください。

[920: 匿名さん]

渡り廊下とか付属施設云々で１つの棟にするとかは関係ないのですよ。
その定義はどうでもいいのです。
要は、２つある棟のうち１つの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がない
場合、建て替え費用は全員で負担するのですかということが聞きたかったのです。
建て替え決議や再建決議は、とてもじゃないが承認されないと思うので。
だから、そういうマンションは団地型管理規約にしておいた方が、いざという
ときに、個別に対応できるのでいいのではないかということです。

[921: 909]

>>920 さん

連担棟に関して、
区分所有法　第６１条の内容（第１項および第２項）を確認されましたか？
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか？

１　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
　　滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
　　ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
　　第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
　　第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
　　することができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（次項以降省略）

[922: 匿名さん]

>921さん
だから、その復旧決議が承認されないのではといっているのです。
片方だけの建物の建て替えに全員でやれば、1,000万円で済むが、
片方だけでやれば、1,500万円の場合、殆ど被害のない棟の者が
その建て替えに賛成するとも思えませんので。
だから、そうならないように団地型にしておけば、個別に対応
できるんではないですかということです。

[923: 匿名さん]

連担棟というか、そんなマンションは全国にいっぱいあるよ。その場合はどうするの。

[924: 909]

>>922 さん

ならば、
Ｂ部分の区分所有者（達）は、粛々と区分所有法第61条第1項および第2項を
実行してください。

[925: 匿名さん]

結論としては住民次第でどうにでもなるということですね

[926: 匿名さん]

>924さん
しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民は
お金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、
お金が払えない者等いろいろいるから。

[927: キャリアウーマンさん]

連絡通路で行き来している２棟の場合は、団地にしたほうがいいんですか。

[928: 匿名さん]

>927さん
団地管理規約としていた方が、もしものときに対応がしやすいと
思います。
特に倒壊とかになれば、それに対する費用が大きいので、中には
負担しない、できないという方も出てきますので。
別の建物として管理していれば、いざという時にそれぞれの棟で
建て替え決議すればいいのですから。

[929: ピギナーさん]

>>926
>しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民はお金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
>金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、お金が払えない者等いろいろいるから。

法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された。

⇒ 法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」はなかった。
⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。

[930: ピギナーさん]

果たして、>>929 のロジックは通用するのか？
興味のある方は、「コンメンタール マンション区分所有法」をご覧ください。

[931: 匿名さん]

受験勉強のスレッドになった。

[932: 匿名さん]

＞629さんの意見について
＞法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議（普通決議）」が総会において否決された
復旧しないとの決議がなされたと、言えるのでは・・・

＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。

＞⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。
各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができない

と、なりませんか

[933: 匿名さん]

もしこのようなことが起きれば、管理組合は身動きの取れない状況になるでしょう。
そこで国は、特例の法律を作り、建物ごとに按分で積立金を分配できるようにし、壊れた建物の区分所有者だけで建て替えできるようにするでしょう。

東日本大震災後の例を見れば明らかです。

[934: 匿名さん]

＞932です
＞⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。 →適用がある。　　の間違い。
そうでなくても、「復旧を各区分所有者が単独ですることができない」と決議されたら同じですね

[935: 匿名さん]

>933さん
積立金の按分はできるでしょうが、建て替え工事の費用は
全区分所有者ではできないでしょうね。
結局、団地型と同じ扱いということになりますね。
だから、そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。

[936: 匿名さん]

＞そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。
団地型にすると、会計は複雑になるし、普段の修繕の時も考える人が出てくるんじゃないかと思います。
担当型の規約を団地型に変える。
しかもそれが、地震が来た時のためというのであれば、変更は相当難しいと思います。

[937: 匿名さん]

>931
>受験勉強のスレッドになった。
確かに。
しかも、わざと不正解を羅列する始末。
資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

[938: 匿名さん]

ん？それ逆だぞなもし。

[939: 匿名さん]

＞資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。

無理な話ですね。

[940: 匿名さん]

>936さん
団地型にすると会計が複雑になるといっても、管理会社が作成するものでしょう。
団地型の形態を取っているマンションにとって、単棟型で管理をしていくのに、
通常は何の問題もありません。
管理費会計は１つだし、大規模修繕工事にしても、その費用は按分費するので
現状と全然かわらない。管理組合の役員も、全体管理組合にしかいない。
要は、いざというときのために、その対応をしておくかどうかということじゃない
でしょうか。
片方の建物が全焼したり、倒壊することはない、もしそんなことが起こったら
そのときに考えればいいと思えば、現状のままでいいでしょう。

[941: ピギナーさん]

本来は一棟であるべき連担棟型マンションを複数棟の団地型マンションとして
取り扱うことにより、不利益を被る区分所有者がでてくることに留意が必要である。
たとえば、複数棟の内の１棟が全部滅失した場合は、その棟の区分所有者であった者が
区分所有者でなくなるという事態が発生する（その棟の区分所有関係が解消するから）。

[942: ピギナーさん]

単棟型管理規約から団地型管理規約に変わることにより、
各区分所有者の共用部分の範囲も変わる（全体 ⇒ 個別の棟）。
したがって各区分所有者の共用部分の持分割合も当然変わることになる。
それを知った住宅ローンを貸し出して抵当権を設定している金融機関は・・・

[943: 匿名さん]

>941さん
専有部分はなくなっても、敷地利用権は残っていますので、
それをどういかすかが問題となるのではないでしょうか。
団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？
住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

[944: ピギナーさん]

>>943
>団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？

各区分所有者の有する共用部分の持分割合は必ず変わります。
（なぜならば、分母の数字が変わるからです。）

>住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

金融機関に確認されることをお勧めします。

[945: 匿名さん]

>944さん
持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
金融機関が、もし単棟型規約を団地型に変えたとしても、
何もいってこないでしょう。
敷地の持分割合がかわらないのですから、全然問題はないでしょう。
共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

[946: ピギナーさん]

>>945
>持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。

【連担棟型マンション】
・住戸数：Ａ部分７０戸、Ｂ部分３０戸の合計１００戸（専有面積はすべて同一）
・区分所有者数：１００人
⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／１００

【団地型マンション】
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０

[947: ピギナーさん]

>>945
>共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
>あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

【区分所有法】
（共用部分の持分の処分）
第十五条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

【標準管理規約】
（分割請求及び単独処分の禁止）
第１１条　区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
２　区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

第11条関係コメント
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

[948: 匿名さん]

>946さん
団地型にすれば、持ち分割合は、Ａ棟、Ｂ棟どちらが増えるんですか？
どちらも増えるようにも思えますね。
１００分の１から、７０分の１と３０分の１になるんですから。

[949: 匿名さん]

>946さん
やはり同じのようですね。

[950: 匿名さん]

>948さん
Ａ棟の敷地持ち分＝70/100
したがって
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝７０／100×１／７０ ＝１/１００
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝３０／100×１／３０ ＝１/１００
で同じとなります。
ところが
建物についてはＡ棟の共有部分とＢ棟の共有部分が７対３になっているかはわからないので変わります。
各棟別に管理なら下のようになります。全体で管理するなら変わりません。
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）

[951: 匿名さん]

>950さん
敷地の共有持ち分割合は、団地も連担棟も同じじゃないんですか。
敷地面積は一緒ですから。

[952: 匿名さん]

建物の共有持分割合は、抵当権と関係あります？
専有部分に抵当権を設定するんじゃないですか？
当然専有部分には、敷地の持分割合はついてきますけど。

[953: ピギナーさん]

>>946 の例を簡単に説明する。

連担棟型マンションのＢ部分の各区分所有者は、共用部分の全部（Ａ部分および
Ｂ部分の法定共用部分＋規約共用部分）について、持分割合に応じた共有持分
（１／１００）がある。

一方、団地型マンションのＢ棟の各区分所有者は、Ａ棟の共用部分について、
共有持分はなく、Ｂ棟の法定共用部分およびＢ棟の規約共用部分についてのみ、
持分割合に応じた共有持分（１／３０）があるだけである。
なお、Ａ棟およびＢ棟の各区分所有者は、団地共用部分について、持分割合に
応じた共有持分（１／１００）がある。

[954: 匿名]

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています

アレルギーがあるため、ペット禁止という点を確認してマンションを購入しましたが、
そのペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

[955: 匿名さん]

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。

[956: 匿名さん]

>954さん
ペットの問題は、どこのマンションでも大なり小なり悩みがあると思います。
理事長（理事）の頑張り次第ですね。
口頭で注意したり、規約や細則違反というのを伝えたりしますが、中々解決
は難しいようです。
解決策としては、一代限りという約束をしているところもあります。しかし、
これはやった者勝ちという気がしますが。
義務違反者として裁判までもっていくには無理があるような気がします。
理事長の善管注意義務違反も無理があるようです。
ペットアレルギーの方がおられれば、提訴しても勝てるかもしれません。
繰り返し理事会に問題提起や苦情をいうしかないですね。

ここは、皆さんがいろいろアドバイスしてくれると思いますよ。

[957: ピギナーさん]

匿名さん・・・柱が４本もあって邪魔だったから、３本切っちゃいました。
えっ？　家が傾いたりしないの？
匿名さん・・・大丈夫、大丈夫、残りの１本は太い柱に変えたから。

お後がよろしいようで・・・

[958: 匿名さん]

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。
これについては、どう思います。

[959: 匿名さん]

どっちにしても、共用部分の量は変わらない。
これ分かるかな？
どっちかが少なくなれば、どっちかが多くなる。
ということです。

[960: 匿名さん]

現状、単棟となっているマンションを団地にしようとすれば、共用部分の持分の変動なんかより、移転登記の手間が恐ろしいことになりそうな予感がするのですが。
区分所有者全員の実印＋抵当権者全員の承諾を貰わないとならないのでは？

[961: ピギナーさん]

>>958 さん

１．専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ（法１５条１項）。
２．各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
３．これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
４．ところが、規約の変更（改廃）により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
５．新旧の管理規約を持って金融機関へＧＯ！！

[962: 匿名さん]

>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。

[963: 匿名さん]

>961さん
共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
付属施設の持分割合をだすことができます。
登記をしなければ、第三者に抵抗できないというだけのことです。
登記をしなくても問題はありません。

[964: 匿名さん]

>>962
こんなの実際にやった事ないんで、よく知らないんですけど、
専有部分の登記簿の表題部【一棟の建物の表示】に、共有されている建物が記載されているので、ここを書き換えないとマズいんじゃないでしょうか？

[965: 匿名さん]

>961さん
所有権以外の権利に関する登記の登記事項としては、
抵当権、地上権、地役権、賃借権があります。

[966: ピギナーさん]

>>963
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、
意味不明・・・

>登記をしなくても問題はありません。
意味不明・・・

[967: 匿名さん]

>964さん
１棟の建物の表示については、Ａ館、Ｂ館は分けて記載されていますよ。
登記は、便宜上やりやすい方法でやる場合が多いですから。
それから、登記と管理規約は関係ありません。
抵当権に出す場合は、専有部分と敷地利用権です。

[968: 匿名さん]

>966さん
別棟の集会室を登記してないマンションはあるでしょう。
登記がされてないと、第三者が間違って購入するとかの意見も
ありますが、間違いますか？誰が売るんですか？

[969: 匿名さん]

>>967
例えば、101号室がA館にあるとして、101号室の専有部分の登記簿の表題部には、A館・B館の両方が記載されていますよね？
建物を分割したところで、101号室の区分所有者がB館に対しても持分を持っていることには変わらないんじゃないかといういう話ですよ。これをB館の区分所有者に譲渡しない限りは。

[970: 匿名さん]

>966さん
増設した駐輪場を登記しますか？

[971: 匿名さん]

>969さん
建物を分割するんではなく、規約を単棟型から団地型に変えるだけですよ。

[972: 匿名さん]

>970さん
細かい条件はさておき、登記できるような駐輪場を作るのってかなり大掛かりな話ではないかと思いますけど。それくらいのものなら登記した方がいいでしょうね。

[973: ピギナーさん]

>>963=>>970 さん

規約共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？
団地共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？

[974: 匿名さん]

>>971
規約を変えても、所有権が動かなければ、所有権の方が優先されますよ。
少なくとも、区分所有法でいうところの団地管理組合は成立しないです。

[975: 匿名さん]

>973さん
規約共用部分には、建物内の管理員室もあるでしょう。
又、付属施設の集会室もあるでしょう。
管理規約の中にいろいろ記載されているでしょう。

[976: 匿名さん]

>972さん
全て登記はしないでしょうという一例を述べただけです。

[977: 匿名さん]

>974さん
所有権は登記されているでしょう。
個人の資産として抵当権が設定されるのは、専有部分の所有権と
敷地利用権ですよ。

[978: ピギナーさん]

>>975 さん

回答ありがとうございます。

では、>>963 の
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
>付属施設の持分割合をだすことができます。

を詳しく解説してください。

[979: 匿名さん]

>>976
もともと登記されていないものならまだいいですけど、一棟の建物の表示は、既に登記されているわけで、それと合わない規約を作っても仕方がないって話です。

[980: 匿名さん]

>979さん
元々、単棟型規約を団地型規約に変更したほうがいいということから
スタートしているんです。
そこで、登記と管理規約は直接的には関係ないと書き込んだのです。

[981: 匿名さん]

>978さん
共用部分についての書き方が悪かったようですね。
要は、抵当権を設定するのは、専有部分の所有権と敷地利用権ですよね。
ちょっとした相手のミスに乗じるというのは、ここのスレではやらないで
間違っていれば、知っている方が書き込んでもらえればいいのです。
あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。

要はここでの問題点は、単連棟のマンションで、片方だけが倒壊した場合の
対応のためには、団地型規約に変えていた方がいいのではということだったのです。

[982: ピギナーさん]

>>981
>あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。
意味不明・・・

[983: 匿名さん]

>>980
>>981
所有関係をそのままで、団地型っぽく管理しようとするなら、一部共用部分と決めるしかないのでは？

大まかにいうと、所有権が棟ごとなので棟ごとに管理するのが団地、所有権は全体を全員で持ってるけど、一部の用に供されるからってことで一部の区分所有者が管理するのが一部共用部分

どうしても区分所有法でいうところの団地管理組合にしたければ、所有関係をそれにあわせなければならない。もちろん、登記は絶対必要って訳ではないけれど、実態と違っていたら、抵当権の設定の際に問題が起こるかもってところかな。

[984: 匿名さん]

>983さん
登記が絶対必要でなければ、団地型管理規約に変更はできますね。
元々、団地型管理組合の成立要件としては、一般的には、敷地および付属施設が、
その数棟の区分所有者全員の共有になっているのかが前提条件ですよね。

[985: 匿名さん]

>>984
登記は絶対条件じゃないけど、所有権の移転（棟ごとに共有関係が独立するようにすること）は絶対条件ですよ。そうしなければ、独立した1棟ではなく、1棟の建物の一部です。

[986: 匿名さん]

>985さん
所有権の移転登記をしなければ、団地型管理規約は作れない。
個人の抵当権の設定もできないということですか？

[987: ピギナーさん]

984 さん

教えてください。
ある日突然、地震が団地型マンションを襲った。
被害の程度は、Ａ棟が大規模一部滅失（法６１条５項）、Ｂ棟は小規模一部滅失（法６１条１項）であった。
どのように対応すればよいのでしょうか？

[988: 匿名さん]

>987さん
単棟型の建物を単棟型管理規約で管理しているのなら、当然全体の中で５０％を
超えているかどうかで判断をすべきでしょう。
それについては、事例を出していますよね。
連担棟のマンションで、小さい方の建物が倒壊して、片方が
被害がなかった場合どうするかと。
これを今まで論じていたんではなかったんですか？

[989: 匿名さん]

>>986
所有権の移転をせずに「団地管理規約」という規約を作ったり、「団地管理組合」という団体を作るのは勝手ですけど、区分所有法でいうところの「団地建物所有者の団体」にはならないです。それでいいなら、名称の問題だけなので、それでもいいと思います。
たしか、団地ではない管理組合が「団地管理組合」と名乗ってはいけないという規定は無かったと思います。（法人はあります）

実質的に所有権を移転していて、登記に反映されていなければ、登記と実態が合ってないということになります。そのせいで担保価値に不安を覚える債権者が出るかもってことです。極端なことを言えば、「この土地は登記上は他人名義だけど、本当は俺のものだからこれを担保に金を貸してくれ」って話に近くなります。

[990: ピギナーさん]

>>988 さん

>>987 は、あなたが強く推奨する「マンション管理規約（団地型）」では
どうなるのか？　という話です。

当然、あらゆるケースを想定して「マンション管理規約（単棟型）」との
比較検討、整理をされていると思います。
ぜひ教えてくださいね。

[991: 匿名さん]

>990さん
あなたは、988については、どう思っているんですか？
片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

[992: 匿名さん]

>>991
匿名で書き込んで「ずいぶんと書き込んでいますけどね」って言われても、どれがそうなのか・・・。

[993: ピギナーさん]

>>991 さん
>あなたは、>>988 については、どう思っているんですか？
>片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
>私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

わたしなら、
【構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）】（つまり、連担棟マンション）を団地型管理規約で対応することなど絶対にしません。
ましてや、１棟として登記されている区分所有建物なら尚更です。

[994: 匿名さん]

>993
では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、
どう対応しますか。

[995: 匿名さん]

（・・・これってビギナーさんしか答えてはいけない場面？）

[996: 匿名さん]

>994さん
片方だけが倒壊して、もう一つの建物は被害が殆どなかった場合。
倒壊した建物は、建て替えをしなければならないですよね。
もし、倒壊した棟が別の建物より小さかった場合は、大規模滅失でも
ない、普通の改修工事となりますね。
普通決議ですよ、建て替え決議が。その場合は建て替え決議とはいわないでしょうが。
それに、その決議が承認されますか？
全然壊れていない建物の住民が、建て替えをしなければならないので、1,000万円
負担するとかの決議になった場合、賛成しますかね。
だから、仕組みをどうしたらいいかを、議論してたのでしょう。

[997: 匿名さん]

＞では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、どう対応しますか。
①理事会に復旧計画を立てて臨時総会の開催を要求する
理事会が拒否したら
②倒壊した建物の区分所有者で復旧計画を立て、１/５を使って臨時総会を開催する
否決されたら
③保存行為である復旧をしないという決議は無効であり、原告が作成した復旧計画を認めるよう提訴する

[998: 匿名さん]

>995さん
どなたでも、書き込んで結構ですよ。
個人攻撃ではなく、自分の意見をのべられたらいいと思います。
知らないことや、勘違いしていることも多々あると思いますので、
みんなに教えていただければと思っています。

[999: 匿名さん]

復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？
やれる者、やれない者もいると思いますが。
やれない者は、売却とかになりますが、それは大規模滅失工事や
建て替え工事の場合であって、保存行為ではないでしょう。

[1000: 匿名さん]

復旧する／しないは自治の範囲だと思いますけどね。
滅失した共用部分については、関係ない側の棟の人たちも持分を持っているわけで。

何かすることによって特別の影響を及ぼす場合にストップがかかることがあっても、何かをしないことによって特別の影響を及ぼすからといって強制的に実行するのは無理なんじゃないかと思います。

結局は倒れた棟の人たちが自分らで再建するしかないが、積立金の分割請求くらいはできるかもって感じじゃないかと思いますね。