マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[81: マンション住民さん]

マンション管理士の先生に質問します。

この資格で食っていけるのでしょうか？

[82: 匿名さん]

私のマンションでは駐車場区画の２７％が賃借人に貸している。
法人であるが税務申告はしていない。規約には規定はない。
これが事実なら税務署から追徴課税される。大変だ？

[83: 匿名さん]

>82
まだ追徴課税されたという話しは聞いていないけど、どこかが
みせしめとしてやられるだろうけど、やるとしたら、大型駐車場
だろうから、そこが摘発されたら、対応策を考えればいいのではないだろうか。
どこのマンションもそういうスタンスを取っているだろうからね。

[84: 匿名さん]

国税局が全国に通達を出して、空き駐車場の外部貸し出しについては、
課税すると決めたんだから、法令順守は必要でしょう。
マンションとしては、節税対策は取っておくべきです。
何もしてなければ、５年前に遡って課税されますからね。

[85: 匿名さん]

管理会社にとっては、会計の処理が面倒くさいだろうから、やりたがらないが、
そこは、管理会社次第ですね。
小さい管理会社は、取り組むことはしないでしょうね、摘発されるまでは。
しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

[86: 匿名さん]

近いうちにどこかがいけにえになるさ。

[87: 親同居さん]

組合と現に居住している賃借人との駐車場使用契約を締結
したら課税対象になりますか。ほとんどのマンションは申告
していないので大変な事になります。
本当は課税対象外ではないですか。ガセネタでしょ？

[88: 匿名さん]

>87
同居人、それと賃借人については、課税対象外です。
但し、賃借人については、規約の設定が必要となります。
７９を参照してください。

[89: 匿名さん]

課税対象外であれば、
ワザワザ規約に設定する必要はないでしょう

[90: 匿名さん]

>80
これを参考にしてください。
＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[91: ピギナーさん]

≪ご参考≫

＜福管連　業務知識・判例＞
【駐車場を賃借人に貸したときの課税はどうなるか】
http://www.fukukan.net/paper/1204/work_parking.html

＜福管連モデル規約＞
（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、自ら管理している駐車場について、区分所有者又は占有者に駐車場使用契約により使用させることができる。～略～
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３～５項　（略）

（管理費等）
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費等に充てるため次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。なお、１専有部分を数人の共有に属する場合、各区分所有者の管理費等の納入義務は連帯債務とする。
一、二号　（略）
三 使用料(駐車場使用料その他敷地及び共用部分等の使用に係る使用料をいう｡)
四、五号　（略）
２ 前項に定める駐車場使用料及び水道料については、区分所有者が貸与した賃借人等占有者の使用に係るものについても、当該区分所有者が支払わなければならない。
３、４項　（略）

[92: ピギナーさん]

>>85 さん
>しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

しっかりした管理会社とはどこですか？
そして、具体的にはどのような対応をしているのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>92
しっかりした管理会社とは、国税庁の通達をしっかり管理組合に指導し、
細則の改正をしているということ。
だめな管理会社は、国税庁の通達すら知らない。

[94: マンション投資家さん]

↑管理会社の仕事じゃないよ、管理組合がすることだよ。
管理会社は管理業務の委託先にしか過ぎない。

[95: マンション投資家さん]

マンション管理士にしては本末転倒なことを書いてるな。
管理会社が管理組合を指導するのではない。
管理組合が管理会社を指導するのである。

[96: マンション住民さん]

マンションに住んで管理組合業務の執行をしたことのないマンカン士の戯言だろう。

[97: 匿名さん]

非常識なレスが続きますが、戸建てで考えてご覧なさい。
金とり他人に駐車場を貸したら収益事業者になります。
一台なら、隠れてやってる人も確かにいるでしょう。

マンションも同じです。
マンションオーナー以外が、管理組合から有料で駐車場を借りる。
部屋も駐車場も有料で貸し出したら収益事業者！

管理会社が仲介したら善管注意義務違反でしょ。

[98: マンション住民さん]

非常識のはあんただろう。
賃借人は占有者で、区分所有者と占有者は有料で駐車場使用契約を締結できる。
管理規約に書いてある。収益事業に非ず。

[99: マンション住民さん]

マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

[100: ピギナーさん]

マンション管理士であるスレ主が、自ら質問を投稿し、自らそれに回答するという
パターンのようですから、もっと説得力のある回答を用意しておいてほしいですね。

[101: マンション住民さん]

マンカン士ってネット掲示板で自作自演するしか使い道がないのですか？

[102: 匿名さん]

管理士会の役員の行動や発言を見ると。
レベルの低さに驚いた。役員の90パーセントは
区分所有権は持たず、田舎に一軒家や賃貸アパートの住民。
別に悪くはないが、実務経験は皆無である。
マンションの大切な財産管理はむりです。
管理会社や業者との仲間のように見える。
仲良くするのは悪くはないが、管理士は区分所有権を持つ
組合員の相談業務が主体である。本音は業者よりである様に見える。

[103: マンション住民さん]

戸建に住んでるマンション管理士じゃシャレにならないな。

[104: マンション住民さん]

宅地建物取引主任者は法改正で宅地建物取引士に改称されるらしい。

[105: サラリーマンさん]

そしたら尚更マンカン士の出番がなくなるな。

[106: 匿名さん]

スレ主です。
久しぶりに帰ってきたけど、たいした内容の書き込みがありませんね。
次のテーマ・相談はありませんか。

[107: マンション住民さん]

食えない資格なのに何故試験受けて資格とるのですか？

[108: 匿名さん]

>107
マンションの住民で理事をしているからですよ。
資格を取得することによって、更なる研鑽をしようと思いますからね。
資格を取得したことによって、いろんなことを知ることになりましたから。
もし、資格を取らなかったら、輪番制の理事が回ってきても、家内任せで
マンション管理に興味ももたなかったと思いますよ。

[109: 匿名さん]

個人の問題は普遍性がありません。

[110: 匿名さん]

>107
あなたは何故ここのスレにいるんですか？

[111: マンション住民さん]

マンション管理は不動産・建設・設備系の資格持ってた方が役に立つよ。
管理組合は建物管理なんだから。

[112: 匿名さん]

>111
マンションの管理は、建物・設備だけではないんですよ。
それに、建物・設備・点検等の全ての知識を取得することは不可能です。
要は、マネジメント能力があればいいのです。
技術的なところは、その道のプロに任せればいいことですから。
しかし、例えば大規模修繕工事を実施する場合、設計・監理業者を
お金を払って契約をするのに、専門委員会のメンバーに建築士等の
技術者がいた場合は、却ってマイナス要因の方が大きいこともありますからね。

[113: 匿名さん]

その逆もある。

[114: マンション住民さん]

>その道のプロに任せればいいことですから。

そうですね。先期の理事長はその道のプロで大手企業の管理職でした。

[115: マンション住民さん]

理事長がプロじゃないと業者見積査定できないでしょう。
管理会社はボッタくり見積や不要不急工事を仕掛けてきますから。
管理組合は建物管理だと言うことを忘れてはなりません。

[116: 匿名さん]

>115
マンションを維持していくためには、いろんな工事や点検が必要なんですよ。
電気、消防設備、建物点検、浄水そう、下水槽、ガス、配管、エレベーター、オートロック、
インターホン、雑排水管清掃、防水、水漏れ、給水等
大規模修繕工事では更にいろんな知識が必要になります。これについては、設計コンサルタントを
別途採用しますけど。
こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？
管理会社のボッタクリ見積もりとかをチェックする能力があればいいのです。
相見積の取り方については、管理会社以外の業者からも相見積をとるとか。
管理会社主導ではなく、理事会主導で対処していく能力が必要なのです。

[117: マンション住民さん]

となるとマンション管理士なんていらないね。

[118: マンション住民さん]

マンション管理士は職業資格じゃないよ。名称資格だよ。法律にそう書いてある。

[119: マンション住民さん]

>こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？

理系の素養があれば勉強すれば直ぐ知識が身に付く。
でも文系は無理。理事長は理系じゃないと務まらないよ。

[120: 匿名さん]

文系、理系関係ない。
管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

[121: 匿名さん]

物事を決めつけて考える事は危険ですよ。

[122: 匿名さん]

１２１ですが120さんに同意します。

[123: マンション住民さん]

>管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

精査するにも知識がないとできないね。

[124: 匿名さん]

法律に明るい人がいい

[125: 匿名さん]

１２２です。１２３　１２４　さんにも同意します。

[126: 匿名さん]

>119
マンションの管理は、通常は設備や工事だけではないんですよ。
義務違反者の問題、滞納者対策、理事会・総会運営、対管理会社対応、
対業者対応、議案書や回覧板等の作成、会計や出納業務、苦情対応、
規約改正、役員選出、事業計画の作成と運用、それに工事や点検業務等
いろいろあるんですよ。

[127: 匿名さん]

設備や点検については、専門業者がいるけど、それ以外のことに
ついては、理事が判断しなければならないからね。

[128: マンション住民さん]

理事長に任せておけばいい。
理事は理事会で「休まず遅れず働かず」でいいと思う。

[129: ピギナーさん]

>>128
>理事長に任せておけばいい。

でも、こんなこと（↓）を平気で言う理事長だったらどうします？
>>99
>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

[130: 匿名さん]

>128
理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。
理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。
しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。