マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[663: 匿名さん]

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

[664: 匿名さん]

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

[665: 匿名さん]

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

[666: 匿名さん]

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

[667: 匿名さん]

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

[668: 匿名さん]

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

[669: 匿名さん]

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

[670: 匿名さん]

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

[671: アホなフロント]

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

[672: 匿名さん]

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

[673: 匿名さん]

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

[674: 匿名さん]

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

[675: 匿名さん]

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

[676: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

[677: 匿名さん]

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

[678: 匿名さん]

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

[679: 匿名さん]

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

[680: 匿名さん]

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。

[681: 入居済み住民さん]

築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか？

[682: 匿名さん]

>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも４０万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、５年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。

[683: 匿名さん]

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

[684: 入居済み住民さん]

教えて頂き、ありがとうございました！電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか？今週は、実態調査をしてみます(^-^)/

[685: 匿名さん]

むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。

徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。

最大の問題は、理事としての職務を全うできない人（高齢とか、外部居住とか）の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。

[686: 匿名さん]

>685は>680宛てです

[687: 匿名さん]

電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。

[688: 匿名さん]

>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、３０％～
４０％は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。

[689: 匿名さん]

追加しますと、４０戸以下のマンションや、２００Ｖの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、５年から６年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。

[690: 匿名さん]

例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。

[691: 匿名さん]

>685さん
金額はいくらぐらいなら可能でしょうか。

[692: 匿名さん]

>691
知っている範囲では1回あたり3万円～6万円くらいが多いです。
これはもう、管理組合によって千差万別です。要は、多くの人が「○○万円払うなら仕方ないかな」って思える額を、率直に話し合って決めればいいと思います。
役員の負担が大きい自主管理の管理組合や、大規模なところは高めになる傾向がありますね。

[693: マンカン士じゃないけど]

>680さん

うちは規約に金額を記載し３年目になり、管理費と一緒に徴収しています。

[694: 匿名さん]

>692さん
そんなに高いんですか？
それでは難しいですね。
とてもじゃないが、支払ってくれそうにもありません。

[695: 匿名さん]

>693さん
いい方法ですね。
うちも規約に盛り込みたいけど、金額はいくらぐらいで
設定されているんですか。

[696: 匿名さん]

たまたま今日管理会社の方が見えたので電子ブレーカーについて聞いてみたところ
５０ｍもない近いマンションも３年ぐらい前に導入したといっていました。
何故うちにはすすめないのですかと聞いたら、黙っていました。

[697: 匿名さん]

>694さん
あくまでも例ですので、>694さんのマンションに合った額を設定すればいいですよ。
納得できる額を話し合って決めればいいです。

[698: 匿名さん]

>697さん
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[699: 匿名さん]

理事長が怒って管理会社のフロントに電話しましたよ。
何でうちに教えなかったかとね。
そしたら、導入にあそこの理事長は熱心だったからといってました。
管理会社としては、殆どもうからなくて、１回きりのものだから
面倒くさいとおもったんでしょうね。

[700: 匿名さん]

それから、管理会社に他には近くでどこのマンションが
導入しているかと聞いたら、ビックリ仰天完全においてきぼり
をくってました。

[701: マンカン士じゃないけど]

>695さん

月額 2,000円で 24ヶ月
役員やっても良いよとの届出を出さなかった組合員は全員課金

[702: 匿名さん]

>701さん
それぐらいの金額だったら妥当ですね。
うちもそれで検討します。

[703: 匿名さん]

”電子ブレーカー 詐欺”検索してみるべきでしょう。

手放しで肯定することは出来ないですね。
手放しで肯定している事自体”詐欺”の片棒担いでいるのなものかもしれません。
　
充分に調べるべきですね。

[704: 匿名さん]

>703さん
業者を選ぶときは、いろいろ調べるでしょう。
普通の能力があれば、いい業者を選ぶノウハウぐらいは
あるのではないですか。
悪徳業者はほんの一握りですよ。
そんな会社を選ぶこと自体、理事長としては失格です。

[705: 匿名さん]

>>696
そういえば、近所で電子ブレーカーを導入して揉めていたマンションがありました

　・見積もりのように電気代が安くならない
　・すぐにフレーカーが落ちる（停電）
　・機器が正常に動かない（定格電圧不足）

とか言っていたように思います
他にも何かトラブルを言っていたように思います

電子ブレーカー推奨　←・・・・鵜呑みにできませんね

[706: 匿名さん]

>>696
”電子ブレーカー　トラブル”　検索してみたところ・・・・出るわ出るわ　約 287,000 件
今から読むのでしばらく時間がかかりますが、詐欺まがいとの報告もあります

手放しで導入してはいけないようなものらしいですね

[707: 匿名さん]

>706さん
287,000件とはどういうことですか。
苦情内容はどんなものですか。

[708: 住まいに詳しい人]

管理会社は電子ブレーカーの性能に疑問があるため、管理組合に自信を持って勧められないと判断している会社もあります。
やたらに勧めてくる管理会社は、電子ブレーカーの性能よりバックが貰えることを優先しているだけです。

[709: 匿名さん]

電子ブレーカーの価格は４０万円程度です。
管理会社が受け取る手数料としては、４万程度しかありません。
それも１回限りのものです。
管理会社としては儲かるというほどのことではありません。
それに、苦情があるのは悪徳業者といわれています。
業者選定が一番大切といわれています。
普通に業者を選べばそんな問題は発生していません。

[710: 匿名さん]

私が知ってるマンションでの、電子ブレーカーに関する苦情は
皆無ですけどね。
余程悪い業者を選んでいるんですね。
売り込んでくるような業者ではだめですよ。

[711: 匿名さん]

電子ブレーカーに関するクレームってまずありませんよ。
私が知っているいろんなマンションでも全く苦情はありません。
悪徳業者の話しは聞きますけど。

[712: 匿名さん]

ところで理事会運営協力金は、オーケーとのことだが、
賃貸にだしている区分所有者からは、協力金とかの名称で
徴収することはできないんでしょうか。

[713: 匿名さん]

現在のところ理事をやらなかった場合のみ理事会運営協力金を課すことが判例ででています。
賃貸に出している者に罰金を課すことは無理ですね。

[714: 匿名さん]

>712
賃貸に出しているもの、というくくりは難しいですが、不在区分所有者（外部に居住する区分所有者）から通信費等の名目で徴収することはできます。せいぜい月500円程度でしょうけど

[715: 匿名さん]

月５００円程度ですか。
少ないですね。

[716: 匿名さん]

あれっ、協力金は賃貸に出している者にも課せることができたんじゃなかったっけ。
あいまいで、すまん。

[717: 匿名さん]

>716
賃貸に出している人から取って、空室にしている人から取らないってのはちょっと無理があるんじゃないかと思います。区切るなら、賃貸に出しているかではなく、マンション内に居住しているかどうかじゃないかと。

[718: 714]

>715
通信費名目で徴収するなら、それくらいかなって意味です。
それ以上取ろうとしても、ちょっといい理屈が思いつかないですね。

不在区分所有者ってタダ乗りしてるようなものだから、協力金を取りたい気持ちは分かりますが、実際に金銭に換算するとなるといろいろと難しいです。

[719: マンカン士じゃないけど]

平成 22年1月26日の最高裁判断は
不在区分所有者に通常の管理費以外に住民活動協力金名目で月額 2,500円を課す
との規約変更は有効としたと思うけど。

[720: 匿名さん]

>717
あなたのいわれる通りですね。
賃貸だろうが空室だろうが同じことですね。

[721: 匿名さん]

空室にしたらお金が別に取られるのか。
管理費や修繕積立金はちゃんと払ってるのに。
理事の順番が回ってきたら、外部にいてもできるんなら
やるといわれても協力金を取るかな。
難しいんじゃないの。

[722: 714]

>>719
居住者が当番で何かやっていれば、それくらい取ってもいいですよね。
ちなみに、その判決ネットで見れないでしょうか？

[723: マンカン士じゃないけど]

>> 721さん
>> 外部にいてもできるんならやるといわれても協力金を取るかな
あっはは、取れませんよね
うちは外部居住者も役員になれるし、居住していてもやらないと言う人からも取っています。

>> 722さん
http://h-t.air-nifty.com/ht/2010/01/22126-250f.html
ここで見られます

[724: 714]

>>723
ありがとうございます。
役員報酬・免除金等と絡めての判断みたいですね。
あと、金額が大きすぎないってのもポイントみたいですね。

[725: 匿名さん]

「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

　　＜最高裁判例　　平成２２年１月２６日判決＞

　　大阪のマンション　　８６８戸　（空きマンション　約１８０戸）

　＊事件の経緯

　　　　不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
　　　区分所有法第３１条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
　　　きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

　＊訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

　　　　不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
　　　不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
　　　　そこで、理事会は、不在組合員に対して、１戸当り月額５，０００円の「協力金」を負担させる
　　　規約の変更を提案し、総会で決議されました。

　　　　しかし、一部（１７戸）の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
　　　　その１７名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
　　　ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

　　　＊一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月２，５００円

　＊最高裁判決

　　　１．原判決を破棄する。

　　　　　　大阪高裁（二審）での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
　　　　　この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

　　　２．本件控訴は棄却する。

　　　　　　公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人（非居住組合員）らのその余の
　　　　　主張に理由がないことも明らかであり、上告人（管理組合）の請求は理由があるから、こ
　　　　　れを認容した第一審判決（活動協力金を認める判決）は正当であり、本件控訴は棄却す
　　　　　べきであるとした。

　　　３．訴訟費用及び上告費用は、被上告人（非居住組合員）らの負担とする。

　　居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
　に努め、良好な住環境の維持を図っている。

　　不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
　難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
　性と合理性が認められる。

　　負担も、１戸当り月額１７，５００円（管理費８，５００円、修繕積立金９，０００円）の組合費の約
　１５％増しの２，５００円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
　組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
　別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

[726: 匿名さん]

ここで問題なのは、一律２，５００円ではなく、判例では、１７，５００円の
約１５％に過ぎないのでオーケーという判例になっています。
管理費等が１０，０００円の場合は、１，５００円となります。
この金額を決めるのをどうするかでしようね。

[727: 匿名さん]

>>725
せっかくのコピペですが、その文言は改竄されている可能性がありますね
参考になりません
資料として不適です
つまり、話し合いになりません
　
事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

[728: 匿名さん]

>>727

裁判所HPから
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

実名が載ってるんで、そのままのコピペは控えてくださいね

[729: 匿名さん]

>727さん
それは723さんのを見れば、分かりますよ。
詳細はそれを見て判断してください。

[730: 匿名さん]

>727さん
728さんのをみてください。
長文なので、簡単にまとめてみたんですけどね。

[731: 匿名さん]

今後は、事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください

[732: 匿名さん]

ここのスレはいいですね。
全員で問題を解決していく姿勢はとても参考になります。

[733: 匿名さん]

>>730　まとめるのは結構ですが、事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください

[734: 匿名さん]

最高裁判例と年月日が掲載されているからそれで十分じゃないか。

[735: 匿名さん]

>事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください
信用できないと思うなら、あなたが参考にしなければ済むことです

[736: 匿名さん]

管理費等の約１５％というのはどう解釈しますか。
2,500円にするか15%にするかの判断なんですが。

[737: 匿名さん]

２，０００円前後ならいいと思う。

[738: 匿名さん]

まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。
不在組合員の割合が4分の1を超えていれば、あまり無茶はできないですよね。

[739: 匿名さん]

＞管理費等の約１５％というのはどう解釈しますか。
私見ですが
標準管理規約のコメントに「おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。」と、あるように一般的に理事になる可能性が１０年に一度と考えると、月額￥2,500は１０年で３０万円という高額になります。
逆に２・３年に一度理事が回ってくる小さなマンションでは、毎月理事会が開かれないケースも多いと思います。
理事の任期中の負担と、その代わりとしての金銭的負担を考えると、管理費等が高いから月額負担金を増やしても良いとは思いません。

判決の「不在組合員の金銭的負担は，居住組合員が負担する組合費が月額１万７５００円であるのに対し，その約１５％増しの月額２万円にすぎない。」から考えるとその比率も考えるべきだと思います。
管理費等が￥10,000の組合で￥2,500徴収すると、逆の不公平感が増すのではないでしょうか

以上の理由から、私は１５％又は￥2,500のいずれか少ない方が限界の数字と思います。
個人的には、判決の金額は高すぎると思っています。
それから
誰に、どの期間中徴収するのかの決定は難しいところです
たまたま、遠隔地赴任中で、翌年なら理事ができる人
高齢・長期療養など合理的な理由で理事ができない人
病気・けがなどで、翌年ならできる人
投資目的で住戸を所持し、賃貸に出している人
など、理事になれない理由も様々です。

マンションによって、徴収できる人数は様々ですから、徴収した金員を理事報酬に当てるという考え方にも疑問を持っています。

[740: 匿名さん]

＞まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。

標準管理規約によれば
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
と、ありますので、決議は普通決議でよいと思うのですが、駐車場使用料のように別途細則を作って徴収するのはどうでしょう。

[741: 匿名さん]

>>741
管理費は床面積按分で、使用料は使用契約に基づくものなので、どちらにもあてはまらない費用はまず規約に定めないとならないような気がするのですが、どうでしょうか？
徴収することが決まっていて、金額を変更するだけなら普通決議でいいと思いますけど。

[742: 匿名さん]

＞740
＞741
について、誰か明快な答えをください
部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

[743: 匿名さん]

>>742

>>728の判例でも、特別決議で規約を変えた上で最高裁まで争っているので、普通決議だとなおさら揉めるんでは？という回答しかできないですね。

古いマンションを中心に、管理規約に管理費が明記されていないマンションは割とありますよ。「別記の通り」とあって別記がどこを探しても無かったりとか。

[744: 匿名さん]

＞部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう

共有部分の部屋別持分比率は規約に載せるべきですが、金額等を載せている組合は皆無でしょう。
昔、規約に載せて身動きがとれなくなった組合があってから標準管理規約でも採用していません。
建物の経年劣化で変動するからです。

[745: 匿名さん]

>744さん
うちは部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてますよ。
管理規約の別表で。
部屋のタイプ別というか部屋の大きさによって、金額が計算されています。
かなりのマンションは、記載されていると思いますが。
建物の経年劣化と関係があるんですか？

[746: 匿名さん]

>741さん
理事会運営協力金については、理事会運用細則で決めれば
いいと思います。
規約に掲載するものでもありませんので。

[747: 匿名さん]

うちの組合も各戸ごとの管理費とかは記載されてるけどね。

[748: 匿名さん]

大体、平米に比例して管理費等は計算されているのが、
それが分からなければ、正しく計算されているかも
判らないでしょう。

[749: マンカン士じゃないけど]

> 部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてます

デペが手抜きして原始規約に載せているのでは無いでしょうか
以後、値上げなど金額変更の度に別表変更が規約変更か否かで揉めて
規約を製本しなおす時に外してしまう。

[750: 匿名さん]

遅れている組合が多いのね。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

[751: 匿名さん]

消費税アップで大変な事になる事は確実ですね、お大事に。

[752: 匿名さん]

>749さん
管理規約の別表ですから、製本し直す必要はありません。
管理費・積立金が別表に記載されていることの問題点は
何なんですか？
私は当たり前のことだと思いますけど。
途中で、積立金の値上げが１戸当り平均3,000円となった
場合、その表があれば、現状と改正額が明確になると
思いませんか。

[753: 匿名さん]

>750さん
理事会運用細則で決めるということは、総会の普通決議で
決めることですよね。

[754: 匿名さん]

管理規約や使用細則を改正して正本化するときに
別表をつけないことはないでしょう。
別表には、共用部分の範囲とか対象物件の表示であったり、
バルコニー等の専用使用権、駐車場使用権とかがあるでしょう。
それを製本のときにはずしてしまうことはないでしょう。
別に管理会社の責任ではなく、理事会もしくは専門委員会の
手落ちでしょう。

[755: 匿名さん]

そして、使用細則の別表としては、輪番制の一覧表とかが
ありますよね。

[756: 匿名さん]

>>746
いざ実際に徴収しようとなったときに
【管理組合】協力金を払ってください。
【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
【管理組合】理事会運用細則に書いてあります
【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「　　　　　　」
「」内を埋めてください

[757: 匿名さん]

当然、総会の普通決議で決まってるよ。

[758: 匿名さん]

>756さん
何か根拠があるのなら、皆さんに教えてやってください。
ここは、全員で問題点を解決していくためのスレです。

[759: マンカン士じゃないけど]

> 752さん　> 754さん

規約別表として管理費等を記載していると
金額改定の時に規約改定なのか否かが問題になるのではと考えるのですが

標準管理規約にある別表１から５に相当するものは当然に残しますよ。

[760: 匿名さん]

総会の普通決議でしょう
特に問題ないですし

[761: 匿名さん]

>759さん
管理規約の中に別表は記載されているのですから、
それを改正するには、当然総会決議が必要となります。
別表は管理規約・各種使用細則に記載されているのが普通です。

[762: 756]

>>758
根拠なんてもんじゃなくて、反発が予想されるので、より多数の合意を得ておいた方がいいだろうってレベルの話ですよ。
法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
他人が裁判して判例を作ってくれるのはありがたいですけれど、自分の問題になれば裁判沙汰にならないよういろいろと方法を考えるわけで、その中で少しでも同意する人を増やして数の圧力で押していこうというのが、一つの有効なやり方だと思うんです。