マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[61: 匿名さん]

協力金は2,500円ならいいということですか？
それとも１５％程度ならいいということですか。

[62: 匿名さん]

どっちもでしょう。

[63: 匿名さん]

判例をみるかぎり、１５％を優先すべきだよ。

[64: 匿名さん]

ということは、管理費等で10,000円のところは、1,500円程度ということですね。

[65: 匿名さん]

何故ペナルティを取りたいのかねー。理解に苦しむ。

[66: 匿名さん]

輪番制の理事なのに、その順番が回ってきても、やれないからじゃないかな。
それに、賃貸にしていて、管理は理事に任せっぱなしでは不公平感があるからでしょう。

[67: 匿名さん]

マンションには住まず、賃貸にして、本人は戸建に住むとかは
協力金を取るべき。

[68: 匿名さん]

住民活動協力金については、大体理解できました。

[69: 匿名さん]

最近駐車場に空きが目立つようになってきたのですが、近くの住民に駐車場を貸すことを検討していますが、マンションの住民以外に貸すと、税金が取られることになるといわれましたが、本当でしょうか。
税金が取られないようないい対策はありませんか。教えてください。

[70: 管理員]

当マンションにはエントランスのインターフォン（IP)にはカメラが設置されていますが、居室玄関には音声のみのIPしか付いていません。規約ではIPシステムは共用部となります。

このたびお部屋のオーナーチェンジがあり、模様替えに入りましたがその中で、玄関のIPにカメラを付けたいとのとの希望が寄せられました。　それが無理ならドアスコープはどうか？とも仰っています。　共用部の変更で総会決議が必要な事項と思われますが、どのように対応したら良いかをお教えください。　また、カメラの場合はプライバシー保護の観点からの問題も生じかねないと思います。　こうした事例にもどのように対応されているかお教えいただけたらありがたいです。

[71: 匿名さん]

>70
インターホーンについては、共用部分扱いをしており、補修についても管理組合負担で
行っているところが多いと思います。
ただ、インターホーンの交換については、各戸の玄関のカメラについては、オプション
として、希望者だけがその上乗せ部分を負担するということは可能だと思います。
しかし、全体の更新をするときは、オプションも簡単にできますが、現在の機器に
対して、オプションとして各戸にカメラが簡単につけられるかどうかは、専門家では
ないのでわかりません。
ただ、プライバシーとは関係ないと思います。その専有部分を訪れた者がその専有部分の
カメラに映るだけのことですから。
それに、これは共用部分の変更にはあたらないと思いますが、全戸に希望者を募る
ことも考慮されたらいかがでしょうか。理事会判断でオーケーだと思います。
しかし、ドアスコープの取り付けは共用部分の変更になるでしょう。

[72: 匿名さん]

インターホンでカメラがついてないマンションもあるんだな。
各戸の玄関のカメラはついてないとこもあるけど。

[73: 匿名さん]

インターホンの修繕は管理組合負担ですか？
うちは、管理組合が負担しますけど、隣のマンションは
専有部分内の故障は各戸負担となってます。

[74: 大規模マンション住人]

>69
脱税以外の手段はありません。

住民の方々に2台目を購入してもらうとか、近くのイベント時に無料で貸し出して、心象を良くするとか
マンション外とのお金のやり取りが発生しない活用方法を考えた方がいいと思います。

[75: 匿名さん]

>74
税務署もそんなに暇ではないだろうから、たかがマンションの駐車場を
外部貸し出しにしたぐらいでは、摘発はしないでしょう。
巨悪は眠らせないといっていますからね。

[76: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[77: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[78: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

[79: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[80: 匿名さん]

空き駐車場の外部貸し出しは、数が少なければ問題なし。
僅か４～５台のことで税務署は動かない。

[81: マンション住民さん]

マンション管理士の先生に質問します。

この資格で食っていけるのでしょうか？

[82: 匿名さん]

私のマンションでは駐車場区画の２７％が賃借人に貸している。
法人であるが税務申告はしていない。規約には規定はない。
これが事実なら税務署から追徴課税される。大変だ？

[83: 匿名さん]

>82
まだ追徴課税されたという話しは聞いていないけど、どこかが
みせしめとしてやられるだろうけど、やるとしたら、大型駐車場
だろうから、そこが摘発されたら、対応策を考えればいいのではないだろうか。
どこのマンションもそういうスタンスを取っているだろうからね。

[84: 匿名さん]

国税局が全国に通達を出して、空き駐車場の外部貸し出しについては、
課税すると決めたんだから、法令順守は必要でしょう。
マンションとしては、節税対策は取っておくべきです。
何もしてなければ、５年前に遡って課税されますからね。

[85: 匿名さん]

管理会社にとっては、会計の処理が面倒くさいだろうから、やりたがらないが、
そこは、管理会社次第ですね。
小さい管理会社は、取り組むことはしないでしょうね、摘発されるまでは。
しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

[86: 匿名さん]

近いうちにどこかがいけにえになるさ。

[87: 親同居さん]

組合と現に居住している賃借人との駐車場使用契約を締結
したら課税対象になりますか。ほとんどのマンションは申告
していないので大変な事になります。
本当は課税対象外ではないですか。ガセネタでしょ？

[88: 匿名さん]

>87
同居人、それと賃借人については、課税対象外です。
但し、賃借人については、規約の設定が必要となります。
７９を参照してください。

[89: 匿名さん]

課税対象外であれば、
ワザワザ規約に設定する必要はないでしょう

[90: 匿名さん]

>80
これを参考にしてください。
＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[91: ピギナーさん]

≪ご参考≫

＜福管連　業務知識・判例＞
【駐車場を賃借人に貸したときの課税はどうなるか】
http://www.fukukan.net/paper/1204/work_parking.html

＜福管連モデル規約＞
（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、自ら管理している駐車場について、区分所有者又は占有者に駐車場使用契約により使用させることができる。～略～
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３～５項　（略）

（管理費等）
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費等に充てるため次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。なお、１専有部分を数人の共有に属する場合、各区分所有者の管理費等の納入義務は連帯債務とする。
一、二号　（略）
三 使用料(駐車場使用料その他敷地及び共用部分等の使用に係る使用料をいう｡)
四、五号　（略）
２ 前項に定める駐車場使用料及び水道料については、区分所有者が貸与した賃借人等占有者の使用に係るものについても、当該区分所有者が支払わなければならない。
３、４項　（略）

[92: ピギナーさん]

>>85 さん
>しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

しっかりした管理会社とはどこですか？
そして、具体的にはどのような対応をしているのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>92
しっかりした管理会社とは、国税庁の通達をしっかり管理組合に指導し、
細則の改正をしているということ。
だめな管理会社は、国税庁の通達すら知らない。

[94: マンション投資家さん]

↑管理会社の仕事じゃないよ、管理組合がすることだよ。
管理会社は管理業務の委託先にしか過ぎない。

[95: マンション投資家さん]

マンション管理士にしては本末転倒なことを書いてるな。
管理会社が管理組合を指導するのではない。
管理組合が管理会社を指導するのである。

[96: マンション住民さん]

マンションに住んで管理組合業務の執行をしたことのないマンカン士の戯言だろう。

[97: 匿名さん]

非常識なレスが続きますが、戸建てで考えてご覧なさい。
金とり他人に駐車場を貸したら収益事業者になります。
一台なら、隠れてやってる人も確かにいるでしょう。

マンションも同じです。
マンションオーナー以外が、管理組合から有料で駐車場を借りる。
部屋も駐車場も有料で貸し出したら収益事業者！

管理会社が仲介したら善管注意義務違反でしょ。

[98: マンション住民さん]

非常識のはあんただろう。
賃借人は占有者で、区分所有者と占有者は有料で駐車場使用契約を締結できる。
管理規約に書いてある。収益事業に非ず。

[99: マンション住民さん]

マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

[100: ピギナーさん]

マンション管理士であるスレ主が、自ら質問を投稿し、自らそれに回答するという
パターンのようですから、もっと説得力のある回答を用意しておいてほしいですね。

[101: マンション住民さん]

マンカン士ってネット掲示板で自作自演するしか使い道がないのですか？

[102: 匿名さん]

管理士会の役員の行動や発言を見ると。
レベルの低さに驚いた。役員の90パーセントは
区分所有権は持たず、田舎に一軒家や賃貸アパートの住民。
別に悪くはないが、実務経験は皆無である。
マンションの大切な財産管理はむりです。
管理会社や業者との仲間のように見える。
仲良くするのは悪くはないが、管理士は区分所有権を持つ
組合員の相談業務が主体である。本音は業者よりである様に見える。

[103: マンション住民さん]

戸建に住んでるマンション管理士じゃシャレにならないな。

[104: マンション住民さん]

宅地建物取引主任者は法改正で宅地建物取引士に改称されるらしい。

[105: サラリーマンさん]

そしたら尚更マンカン士の出番がなくなるな。

[106: 匿名さん]

スレ主です。
久しぶりに帰ってきたけど、たいした内容の書き込みがありませんね。
次のテーマ・相談はありませんか。

[107: マンション住民さん]

食えない資格なのに何故試験受けて資格とるのですか？

[108: 匿名さん]

>107
マンションの住民で理事をしているからですよ。
資格を取得することによって、更なる研鑽をしようと思いますからね。
資格を取得したことによって、いろんなことを知ることになりましたから。
もし、資格を取らなかったら、輪番制の理事が回ってきても、家内任せで
マンション管理に興味ももたなかったと思いますよ。

[109: 匿名さん]

個人の問題は普遍性がありません。

[110: 匿名さん]

>107
あなたは何故ここのスレにいるんですか？

[111: マンション住民さん]

マンション管理は不動産・建設・設備系の資格持ってた方が役に立つよ。
管理組合は建物管理なんだから。

[112: 匿名さん]

>111
マンションの管理は、建物・設備だけではないんですよ。
それに、建物・設備・点検等の全ての知識を取得することは不可能です。
要は、マネジメント能力があればいいのです。
技術的なところは、その道のプロに任せればいいことですから。
しかし、例えば大規模修繕工事を実施する場合、設計・監理業者を
お金を払って契約をするのに、専門委員会のメンバーに建築士等の
技術者がいた場合は、却ってマイナス要因の方が大きいこともありますからね。

[113: 匿名さん]

その逆もある。

[114: マンション住民さん]

>その道のプロに任せればいいことですから。

そうですね。先期の理事長はその道のプロで大手企業の管理職でした。

[115: マンション住民さん]

理事長がプロじゃないと業者見積査定できないでしょう。
管理会社はボッタくり見積や不要不急工事を仕掛けてきますから。
管理組合は建物管理だと言うことを忘れてはなりません。

[116: 匿名さん]

>115
マンションを維持していくためには、いろんな工事や点検が必要なんですよ。
電気、消防設備、建物点検、浄水そう、下水槽、ガス、配管、エレベーター、オートロック、
インターホン、雑排水管清掃、防水、水漏れ、給水等
大規模修繕工事では更にいろんな知識が必要になります。これについては、設計コンサルタントを
別途採用しますけど。
こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？
管理会社のボッタクリ見積もりとかをチェックする能力があればいいのです。
相見積の取り方については、管理会社以外の業者からも相見積をとるとか。
管理会社主導ではなく、理事会主導で対処していく能力が必要なのです。

[117: マンション住民さん]

となるとマンション管理士なんていらないね。

[118: マンション住民さん]

マンション管理士は職業資格じゃないよ。名称資格だよ。法律にそう書いてある。

[119: マンション住民さん]

>こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？

理系の素養があれば勉強すれば直ぐ知識が身に付く。
でも文系は無理。理事長は理系じゃないと務まらないよ。

[120: 匿名さん]

文系、理系関係ない。
管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

[121: 匿名さん]

物事を決めつけて考える事は危険ですよ。

[122: 匿名さん]

１２１ですが120さんに同意します。

[123: マンション住民さん]

>管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

精査するにも知識がないとできないね。

[124: 匿名さん]

法律に明るい人がいい

[125: 匿名さん]

１２２です。１２３　１２４　さんにも同意します。

[126: 匿名さん]

>119
マンションの管理は、通常は設備や工事だけではないんですよ。
義務違反者の問題、滞納者対策、理事会・総会運営、対管理会社対応、
対業者対応、議案書や回覧板等の作成、会計や出納業務、苦情対応、
規約改正、役員選出、事業計画の作成と運用、それに工事や点検業務等
いろいろあるんですよ。

[127: 匿名さん]

設備や点検については、専門業者がいるけど、それ以外のことに
ついては、理事が判断しなければならないからね。

[128: マンション住民さん]

理事長に任せておけばいい。
理事は理事会で「休まず遅れず働かず」でいいと思う。

[129: ピギナーさん]

>>128
>理事長に任せておけばいい。

でも、こんなこと（↓）を平気で言う理事長だったらどうします？
>>99
>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

[130: 匿名さん]

>128
理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。
理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。
しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

[131: マンション住民さん]

>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

国税庁の見解そのものだ。
以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。


>理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。

理事は役員の身分、理事長は職制だ。
理事長が解任されると平理事に戻る。

>理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。

1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、
勉強して予習すらすらせず準備なしに理事会に出てきてる。
だからプロの理事長に対しては理事は反論すらできず全員ＹＥＳマンと化す。

>しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
>管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
>マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

元剛腕辣腕理事長だよ。

[132: ピギナーさん]

>>131
>国税庁の見解そのものだ。
>以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。

そうかなぁ～
＜国税庁＞
【取引等に係る税務上の取扱い等に関する照会（同業者団体等用）】
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

そういえば、こんなことがあったっけ・・・
http://blog.goo.ne.jp/zeinoura/e/d82a54bf9ea52c10bd28002c38483b50

[133: 匿名さん]

(1)　マンション管理組合について

イ　区分所有法上の管理組合等
　建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）においては、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができるとされています（区分所有法1）。
　この建物の部分（規約により共用部分とされたものを除きます。）を目的とする所有権を区分所有権といい、区分所有者とは区分所有権を有する者をいいます（区分所有法2丸1丸2）。
　この区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法3）、この区分所有者の団体（以下「管理組合」といいます。）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議等を経て法人（以下「管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法47）。
　また、一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含みます。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」といいます。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法65）、この団地建物所有者の団体(以下「団地管理組合」といいます。)は団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議を経て法人（以下「団地管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法66、47）。

(注)

1　法人でない管理組合は建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うことを目的とし、法人でない団地管理組合は団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うことを目的として構成された団体であることからすれば、共同の目的のために結集した人的結合体であって、団体としての組織を備えているものと考えられます。また、規約を定めることにより、多数決の原則が行われ、構成員の変更にかかわらず団体そのものが存続し、代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを前提とすれば、法人税法上、人格のない社団等に該当するものと考えられます（法法2八、法基通1-1-1）。

2　管理組合法人及び団地管理組合法人は、法人税法その他法人税の規定の適用に当たっては、公益法人等とみなすこととされています（区分所有法47丸13、66）。

ロ　マンションの管理の適正化の推進に関する法律上の管理組合等
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」といいます。）におけるマンションとは、次に掲げるものをいうこととされています（適正化法2一）。
丸1　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分があるもの並びにその敷地及び附属施設
丸2　一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある丸1に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

　　また、適正化法における管理組合とは、上記丸1及び丸2に掲げるマンションの管理を行う区分所有法上の管理組合及び管理組合法人並びに団地管理組合及び団地管理組合法人をいうこととされています（適正化法2三）。

ハ　本件照会のマンション管理組合
　法律上、マンション管理組合の定義は存在しないところですが、上記のとおり、適正化法において、マンションが定義され、その管理を行う団体として管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人が定められていることからすれば、マンションを管理する管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人がいわゆる「マンション管理組合」に該当するものとも考えられますが、説明を簡素化するため、本件照会におけるマンション管理組合とは、マンションを管理する管理組合及び管理組合法人を指すものとさせていただきます。
　なお、マンション管理組合のうち管理組合については、法人税法上、人格のない社団等に該当することを前提として照会させていただきます。

(2)　区分所有者への駐車場使用等

イ　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　本件照会のマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提としたところです。
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法3、5)、このうち公益法人等及び人格のない社団等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得（以下「非収益事業から生じた所得」といいます。）には法人税を課さないこととされています（法法7）。
　したがって、マンション管理組合に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。

ロ　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法2十三）、この一定の事業には駐車場業が含まれています（法令5丸1三十一）。
　したがって、マンション管理組合が、継続してマンション駐車場という常設された附属施設で駐車場業を行えば、収益事業に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。

ハ　区分所有者を対象とする駐車場の使用
　マンションにおいて、通常は、マンションの居住者が快適な生活を送るためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルールとして管理規約を定める必要があります。このため、国土交通省においては、管理規約の標準的モデルとして「マンション標準管理規約（単棟型）」（以下「標準管理規約」といいます。）等を定めているところです。
　マンションの附属施設として駐車場が設置されている場合、標準管理規約においては、マンション管理組合と駐車場を使用したい特定の区分所有者との間で駐車場使用契約を締結するという方法を採っているところであり、区分所有者以外の者に駐車場を使用させることは想定されていません（標準管理規約第15条）。
　また、この駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
　このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
丸1　マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
丸2　駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
丸3　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

[134: 匿名さん]

団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定

【照会要旨】

　団地管理組合又は団地管理組合法人（以下「管理組合」といいます。）が、その業務の一環として、その区分所有者(入居者)を対象として行っている駐車場業は、収益事業に該当するでしょうか。

（事業の概要）

1　駐車場業は、その区分所有者を対象として行われています。

2　駐車場の敷地は、その区分所有者が所有しています。

3　その収入は、通常の管理費等と区分することなく、一体として運用されています。

4　駐車料金は、付近の駐車場と比較し低額です。

【回答要旨】

　照会の事実関係を前提とする限り、収益事業に該当しません。

（理由）

1　管理組合という地域自治会が、その自治会の構成員を対象として行う共済的な事業であること。

2　駐車料金は、区分所有者が所有している共有物たる駐車場の敷地を特別に利用したことによる「管理費の割増金」と考えられること。

3　その収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に充当されていること。

(注)

団地管理組合…………人格のない社団等

団地管理組合法人……法人税法第2条第6号の公益法人等とみなされます。ただし、寄附金、法人税率については、普通法人と同様に取り扱われます（建物の区分所有等に関する法律第47条第13項）。

【関係法令通達】

　法人税法施行令第5条第1項第31号
　建物の区分所有等に関する法律第47条第13項
　平成24年2月13日回答「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」

[135: 匿名さん]

>1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、

うちなんか理事会当日に配布だよ。
だからぶっつけ本番だから管理会社の言いなり。
でも理事は誰も文句言わない。言ったら予習しなければならないから。
これは管理会社に鼻薬かけられた理事長と管理会社との作戦だ。

[136: 匿名さん]

>135
うちも理事会の日に資料は配布してますよ。
しかし、事前打ち合わせで、理事長・副理事長・管理会社が集まり、
理事会の議題について検討会をしてます。
理事会での検討内容は、そんなに考える内容ではないので、当日資料が
配布されても十分ではないでしょうか。
どうしても、行けんがまとまらず、もう少し検討した方がいいと思ったら、
次回理事会で決議する旨を伝えればいいでしょう。

[137: 匿名さん]

(招集手続)
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
2 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するもの とする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
3 第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
4 第1項の通知をする場合において、会議の目的が第47条第3項第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は建替え決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
5 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び
回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用
の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容 四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
6 建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日 の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し 説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7 第45条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通 知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
8 第1項(会議の目的が建替え決議であるときを除く。)にかかわらず、 緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回ら ない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。

[138: マンション住民さん]

理事長と副理事長と管理会社が密室で会議して理事会議案を作り結論まで決める。
他の理事には何も知らせず当時配布して即決即断を要求する。
見積書の精査なんて即決即断できないよ。

[139: 匿名さん]

>138
相見積の判断は簡単ですよ。
同じ条件で見積もりをとることにしてますから。
管理会社からの見積もりもありますし、理事からの見積もりもとりますから。
そこまでの手順が大切なんですよ。
理事会では、そこまでの検討はしませんからね。
だから、事前打ち合わせが必要なのです。
管理会社は、理事からの要望通りに動くだけですよ。
あくまで管理会社主導で物事はすすめていますので。
理事会での管理会社の意見はまず求めませんからね。
管理会社は、理事会の出席確認や、通知をすること、資料のコピーと配布、
会場作りと後片付けをするのが主な出席理由ですよ。

[140: 匿名さん]

理事会の議案を事前打ち合わせしなければ誰がつくるの？
それこそ管理会社主導そのものじゃないの。
理事会を毎月開催していて、その議案を出すのは理事長でしょう。

[141: マンション住民さん]

理事長が理事会資料全部作るもんだよ。管理会社は委託業務の報告だけ。

[142: 匿名さん]

委託契約書に規約　議事録　議案書の作成責任を管理会社に負わせる様書面化する。
規約　議案書　議事録　の作成責任を契約書に具体的に書面化すると、
責任の所在が明確になる。現在は何か問題があると、管理会社は組合に
責任転嫁する。組合と管理会社は利害が対立した時は？？？です。

[143: マンション住民さん]

管理会社は管理組合の業務委託先だよ。責任はすべて管理組合にある。

[144: 匿名さん]

>141
事前打ち合わせをやり、それを基に理事会資料は管理会社が作成しますよ。

[145: 匿名さん]

マンション管理士の方が答えてくれているのですか？
HNをそれと分かるようにしてもらえると助かります

[146: 匿名さん]

>145さん
ここのスレは、マンション管理士だけでなく、理事長経験者、管理会社勤務者、一級建築士等が
質問に答えてくれるスレです。

[147: 匿名さん]

１４３さん　規約違反を役員と共謀していたとしても証拠がないと、

管理会社は追及出来ませんよね。ところが作成責任者を契約に管理会社

にも有ると明記すれば、それでも管理会社は不法行為を、のがれられますか？

適正化法81条の解釈は微妙ですよね。

[148: マンション住民さん]

役員が共謀の張本人なら役員に対して訴訟すればいい。
その時に管理会社を共同被告とするかどうか。
それは管理組合の判断になる。

[149: マンション住民さん]

管理会社を追及する必要はないのでは？
役員の業務上横領を立件し、裁判で勝訴して役員に損害を賠償させればいい。
ただ民事だけでなく、刑事立件もして役員を豚箱に放り込んでしまえばいい。

[150: マンション住民さん]

そうなるとマンション管理士も連座するな。

[151: 匿名さん]

>ここのスレは、マンション管理士だけでなく、理事長経験者、管理会社勤務者、一級建築士等が
>質問に答えてくれるスレです。

わかりました
　
ただ、明らかな間違いがたくさんあるので、資格を保有していない方が回答しているのかな？
と思った次第です

資格を持っているなら、NHで明らかにしていただけると助かります
　
ご覧の方に注意ですが
明らかな間違いがたくさんあるので、ここのカキコミ内容は参考に止めて
本当に資格を持っている方に裏付けを取った方がよいと思います
　

[152: 潜水士免許保持者]

マンションに住んだことないモグリの奴がいるな。

[153: 匿名さん]

>151さん
明らかな間違いがあったら、指摘されたらいかがですか？
そういうスレではないんですか？
困ったこと、分からないことがあったら、ここで相談をして
みんなで解決していく。
そういうスレにして欲しいですね。

[154: 宅地建物取引主任者]

区分所有建物に限らず不動産全般のことならオレに聞けよ。
マンション管理士よりも実務やってるから詳しいぞ。

[155: 匿名さん]

１４７です。１５３さんに同意。
私も間違いがあると思います。マンション管理はシンドイです。

[156: 匿名さん]

>明らかな間違いがあったら、指摘されたらいかがですか？
>そういうスレではないんですか？
>困ったこと、分からないことがあったら、ここで相談をして
>みんなで解決していく。
>そういうスレにして欲しいですね。

カキコミを制限しようとしているわけではありません
資格保有者に相談して情報の裏を取りましょう、というだけのことです

資格証の提示は義務ですが、ココでは資格証の提示がありません
井戸端会議の情報と心得るべきでしょう

間違いの情報で混乱させて遊んでいる輩がいるようです
ここの情報を安易に信じてはいけません

私なら
資格保有者のアドバイスを最終判断に使いますね

[157: 匿名さん]

正解かそうでないかは貴方が判断すれば良い。解ら㎡なければ質問すれば良い。
出鱈目なこたえには無視すれば良い。匿名だから致し方ない。
実名だと投稿者がいなくなる。匿名の長所を活用する事。
悪用されている様に見えてもマンションの管理に
非常に役立つ事が多い。選別するのは自分自身。
罪はないが大手の管理会社等は虎視眈々と狙って要るかもしれない

[158: 匿名さん]

>正解かそうでないかは貴方が判断すれば良い。解ら㎡なければ質問すれば良い。
>出鱈目なこたえには無視すれば良い。匿名だから致し方ない。

出鱈目な情報か否かについても最終的には有資格者に意見を求めます

問題は
間違いの情報を書き込み混乱させて遊んでいる輩がいることですが
カキコミの制限はできませんので読む側が注意を払うしかありません

ですから
私は資格保有者のアドバイスを最終判断に使います
　

[159: 匿名さん]

有資格者でも、間違いや勘違いはありますよ。

[160: 宅地建物取引主任者]

そんなに資格者証みたけりゃ見せたる。
重説の時は法律で提示義務はあるけどな。