マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[583: 匿名さん]

白紙委任状ではないんですよ。

[584: 匿名さん]

棄権は出席者にカウントされますか？

[585: 匿名さん]

委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら
出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。

[586: 匿名さん]

欠席届けも議決権行使書も委任状も提出しなければ欠席。

[587: 匿名さん]

　一区分所有者です。
　私のマンションでは、区分所有権を持たない奥さん方が出席します。
　その方たちも、出席扱いしています。

　改善すべきだと思うのですが、言い出せません
　こんな組合は多いと思うのですが、奥さんであっても委任状を提出してもらっている組合の方、いらしたら投稿お願いします。
　
　その時のトラブルなどありましたら教えてください。

[588: 匿名さん]

＞581さん

＞どちらか分からない人間に委任することはできません。
↑の根拠法を示してください。

委任＝任せる＝受任者の自由ではないですか

民法上の委任

民法における委任（委任契約）は、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方（受任者）がこれを承諾することを内容とする契約。以降略

委任の意義

委任の内容は「法律行為をすること」であるが、それ以外の事務の委託も後に述べる準委任（第656条）として委任の規定が準用されるので両者の区別に実益はなく、委任は一般に他人を信頼して事務処理を委託する契約であると把握される

これから見れば、委任は出席、審議、採決の全てにつき、他人を信頼して事務処理を委託すると解釈するべきでは？

[589: 匿名さん]

>>587
委任は口頭でも成立しますので、第三者（この場合は総会の議長など）に対してどうやって証明するかというだけの問題だと思います。
区分所有者が前もって一言言っておけばOK、くらいでいいんじゃないでしょうか。

話はそれますが、総会の席上でその場にいない区分所有者に電話をかけて、その区分所有者が「○○さんに委任します」といえばそれで委任が成立するわけで、必ずしも書面にこだわらなくてもいいと思います。

[590: 匿名さん]

。585さん
＞委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら 出席扱いです。
何で出席していない人が出席扱いなのですか、理解不能。
　委任して、受任者が出席して初めて出席扱いです。

勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
当たり前、出席しているのだから出席。この文も理解不能。

[591: 匿名さん]

>587です

＞589さんの言われることくらいはすべきですよね。
　これが言い出せないんです。
　理事になったとき言いましょう。

[592: 匿名さん]

>590さん
議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
出席扱いでしょう。

[593: 匿名さん]

棄権は欠席ではないのです。

[594: 匿名さん]

ＡＥＤがありますか？あった方がいいですか？

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを
　　　　　　取りにいって使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法
　　　　　　もあるが、管理会社との連係と契約が必要。

　　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面
　　　　　　に直面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[595: 匿名さん]

>594さん
誰かがAEDの傍に待機していて、呼ばれたらすぐに持って飛び出せるという体制がなければ、なかなか役立てるのは難しいと思います。
せめて外部（住戸外）に知らせる非常ボタンでもあれば少しは違うかも

[596: 匿名さん]

590です

>592さん
＞議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
＞出席扱いでしょう。

了解しました。

[597: 匿名さん]

非常ボタンはインターホンにはついていますよね。
ＡＥＤは現実的には難しいかもしれません。
気休めというか安心料みたいなものですね。

[598: 匿名さん]

兎に角心配停止になったら、まず１１９番、それからは
心臓マーサージと人工呼吸が大切です。

[599: 匿名さん]

ＡＥＤはマンションには必要ないです。

[600: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[601: 匿名さん]

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

[602: 匿名さん]

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[603: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

[604: 匿名さん]

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

[605: 匿名さん]

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

[606: 匿名さん]

少額訴訟は６０万円以上はできません。

[607: 匿名さん]

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

[608: 匿名さん]

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

[609: 匿名さん]

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

[610: 匿名さん]

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

[611: 匿名さん]

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

[612: 匿名さん]

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。

[613: 匿名さん]

相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。

[614: 匿名さん]

裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押（固定資産税の滞納で差押られる）がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね

[615: 匿名さん]

少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
　万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2.　一方の反論がないと、その日に結審します。
　理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100％認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり１０年の時効になるだけです。
　裁判所が回収してくれる訳ではありません。
（弁護士談）

よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。

管理費積立金は債務を承継しますので、５年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。

規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5％（法定利息）で延滞利息（遅延損害金）を含めて全額承継者に請求できます。５年近くためていると、延滞利息（遅延損害金）で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか


この訴訟は４件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。

[616: 匿名さん]

>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の１％だから、５０万あれば５，０００円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。

[617: 匿名さん]

まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。

[618: 匿名さん]

>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか？

[619: 住まいに詳しい人]

管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。

[620: 匿名さん]

>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか？
支払い督促の申し立てをする場合は、２通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
１枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者（組合）の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
２枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。

[621: 匿名さん]

>619さん
その通りです。

[622: 匿名さん]

>>616
>>620
支払督促は、異議申立があったときに管轄裁判所が相手の住所地になるので、債権者が遠方だと要注意ですよ。

>>617
他に抵当権者がいなければ例え債権額が1円でもできますよ。現実には、抵当割れしてるケースがほとんどなだけで。

[623: 匿名さん]

>622
他に抵当権がなければといったって、ローンは残っているでしょう。
簡易裁判所の扱い事項が相手の住所地となるぐらいは分かっているでしょう。
あなたのいっているのは、マンションに住んでいない滞納者のことですか。
賃貸に出しているのなら、家賃をさしおさえればいいでしょう。

[624: 匿名さん]

　☺ 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[625: 匿名さん]

☺ 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

☺ 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

☺ 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
☺ こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

☺ 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[626: 匿名さん]

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[627: 匿名さん]

以上で大体のことは理解できたと思います。
少額訴訟にしろ支払い督促にしろ取り立て訴訟にしろ、裁判所にいけば
相談窓口があります。
そこで相談すれば詳しく教えてくれます。
誰でも簡単にできますので、是非やってみてください。

[628: 匿名さん]

>>623
他に抵当権者がいないってのは管理組合以外にいないって意味ですよ。
マンションに住んでいない・賃貸にも出していない滞納者は割といますよ。どちらかというと賃貸に出してる方が滞納しにくいです。賃借人が管理費を直接納めたりして。

[629: 匿名さん]

訴状はネットで検索してみてください。
訴状と記載例がありますので、それをみて記入すればいいだけです。

[630: 匿名さん]

＞615です

620さん
そうなんですか
同僚が言ってました
その方が安いって弁護士が言ってたそうです

やっぱり支配請求訴訟がいいかな

[631: 匿名さん]

>まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
時効を止めて、誰かが競売にかけるまで、じっと待ちます

[632: 匿名さん]

銀行とか住宅支援機構の支払いをしなければ、簡単に競売されますよ。
後は、特定承継人に支払ってもらえばいいだけのことです。
しかし、銀行とかには優先的に支払うからね。