マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[563: 匿名さん]

＞556さんへ
参考書にこんな記載があります。

「楽学マンション管理士：住宅新報社刊」より抜粋
建物の２分の１以下に相当する部分が滅失した時は、各区分所有者は、単独で、滅失した共有部分および自己の専有部分を復旧できる。ただし、各区分所有者が共用部分の復旧に着手する前に、集会において、滅失した共用部分の復旧決議または建て替え決議が成立した場合は、各区分所有者は、その決議に拘束され、単独での復旧工事はできなくなる。

勿論、規約に定めがない場合でしょうけど

[564: 匿名さん]

>562さん
議案が否決されたら工事はできませんよ。
否決とは、当然議決権での否決ですよ。
総会の出席者だけの否決は関係ありませんので。

>その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。

　これは無理でしょう。
　予算の額だけの議案ではないのですから。

[565: 匿名さん]

>563さん
区分所有法第６１条１項には確かにそのように規定されています。
しかし、現実的には、２分の１以下の滅失があった場合の対応策としては
難しいでしょう。
それに、規約で修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要となっていますので。
法律は、民法より特別法である区分所有法の方が優先されます。
そして、強行規定でない任意規定の規約は、区分所有法に優先します。

[566: 匿名さん]

強行規定でない任意規定の規約は、とは
なんの事ですか・区分所有法より優先しますの、意味は理解できます。

[567: 匿名さん]

>566さん
強行規定とは、当事者の意思に拘わらず適用される規定です。
任意規定とは、当事者が法律と異なる意思表示をしない場合のみ適用される規定をいいます。
任意規定と異なる規約の定めは有効となっています。
区分所有法上の強行規定は、規約で別段の定めをすることはできません。

[568: 匿名さん]

保存行為に関心を持つことは、理事としては必要なことです。
ただ、急を要する保存行為と急を要しない保存行為については、
細則とかで規定しておいた方がいいと思います。
だれでもが、区分所有者だったらその行為をすることができるでは
困ったことになる可能性もありますから。

[569: 匿名さん]

結局、上階の騒音を計測するのは、騒音計でいいということですね。

[570: 匿名さん]

562さん
＞その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと＞思うんですけど、どうでしょうか。

　私もそう思います。
元々
>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
こう思っているので、
＞総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
という考えに疑問を持っています。
（ひらたく言えば、緊急動議は決議できない、ということです。）が正しいような気がするのですが
※　この部分　　Ａ：一切変更できない　　Ｂ：緊急動議はできない　　Ｃ：どちらも間違い　に対するご意見おまちしています。
　
　管理会社も、同じことを言っていましたが、総会で議案の一部修正があっても、平気な顔をしています。

　できれば、明快な、納得の回答が欲しかったのですが、残念ながら、まだ得られていません。

＞総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
＞それを知らない組合員（欠席者）に不利益を与えることになります。
については
その可能性のある議案、（　規約改正・反対意見の想定される大規模修繕工事など）は事前に説明会を開催し、意見を十分
聞いた上で総会に上程し、そのまま決議する。
方法を取るべきだと思います。

＞555さんは
＞工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
こう書いておられますので、予算計上した工事の中止は不可能との見解と解釈してよろしいですか？

[571: 匿名さん]

委任状も議決権行使書も提出せず欠席もしくは棄権する
区分所有者と会場に出席する者は大体同じメンバー
出席者は大体１１パーセントです。出席者は管理に
熱心であるのだからという理由で、委任状や議決権
行使書を総会の人数に参入はするが、
理事長（議長）が欠席者（棄権者）を、
議長に一任したとして議長票に取り込んでいる。
規約の設定　変更　廃止　も自由自在に可決です。
大手の管理会社の支店長名でこの件を肯定する見解
文書が各区分所有者に配布された。

[572: 匿名さん]

>570さん
緊急動議が出されることもあるでしょうが、それはその場で決議するのではなく、
理事会の検討事項としますでいいんですよ。
そして、検討して、再提案を臨時総会で提案すべきです。

予算計上した工事についても、総会の議論の中で、議長判断で、検討の余地ありと
思ったら、決議しなくて、理事会検討課題として、後日再提案する旨を約束すれば
いいでしょう。
総会に出席した一部の者で、勝手に中止することはできませんよ。

[573: 匿名さん]

>571
委任状の取り扱いは、白紙委任状はやめるべきです。
議決権行使書とか委任状でも、委任する相手の名前を
記入するやり方に変えるべきです。

[574: 匿名さん]

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　）　号館　（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

　　第一号議案 １．　賛成 １．　反対
　　第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
　　第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
　　第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
　　第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

（　　　）　号館　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

[575: 匿名さん]

欠席の場合
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

[576: 匿名さん]

議長に一任？
昔の白紙委任状の変形に過ぎないので違法です。

[577: 匿名さん]

別々より１つにしてた方がいいんじゃないの。

[578: 匿名さん]

>576さん
誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。

[579: 匿名さん]

>571さん
総会の出欠確認をする場合の書式を変えればいいんですよ。
総会決議は必要ありませんから。
理事会決議もいりませんよ。
但し、議案書と一緒に配布されますが、それを管理会社任せに
してると難しいですね。
理事長が、出欠確認の書式はこれにしてくれと管理会社にいえば
問題はありませんが。

[580: 匿名さん]

マンション管理の基本は、管理組合主導でいくべきです。
何にもしない理事会で、全て管理会社にお任せしている
管理組合は、管理会社を批判する資格はありません。

[581: 匿名さん]

＞誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
棄権することです、さもなくば議決権行使書で賛否を表現できます。
＞だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。
昔は憲法と同様に賛否同数の場合に議長決済があったが、現在は議長も賛否の意志表示ができますのでそのどちらか分からない人間に委任することはできません。

[582: 匿名さん]

>581さん
しかし、法律違反ではないですよね。

[583: 匿名さん]

白紙委任状ではないんですよ。

[584: 匿名さん]

棄権は出席者にカウントされますか？

[585: 匿名さん]

委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら
出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。

[586: 匿名さん]

欠席届けも議決権行使書も委任状も提出しなければ欠席。

[587: 匿名さん]

　一区分所有者です。
　私のマンションでは、区分所有権を持たない奥さん方が出席します。
　その方たちも、出席扱いしています。

　改善すべきだと思うのですが、言い出せません
　こんな組合は多いと思うのですが、奥さんであっても委任状を提出してもらっている組合の方、いらしたら投稿お願いします。
　
　その時のトラブルなどありましたら教えてください。

[588: 匿名さん]

＞581さん

＞どちらか分からない人間に委任することはできません。
↑の根拠法を示してください。

委任＝任せる＝受任者の自由ではないですか

民法上の委任

民法における委任（委任契約）は、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方（受任者）がこれを承諾することを内容とする契約。以降略

委任の意義

委任の内容は「法律行為をすること」であるが、それ以外の事務の委託も後に述べる準委任（第656条）として委任の規定が準用されるので両者の区別に実益はなく、委任は一般に他人を信頼して事務処理を委託する契約であると把握される

これから見れば、委任は出席、審議、採決の全てにつき、他人を信頼して事務処理を委託すると解釈するべきでは？

[589: 匿名さん]

>>587
委任は口頭でも成立しますので、第三者（この場合は総会の議長など）に対してどうやって証明するかというだけの問題だと思います。
区分所有者が前もって一言言っておけばOK、くらいでいいんじゃないでしょうか。

話はそれますが、総会の席上でその場にいない区分所有者に電話をかけて、その区分所有者が「○○さんに委任します」といえばそれで委任が成立するわけで、必ずしも書面にこだわらなくてもいいと思います。

[590: 匿名さん]

。585さん
＞委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら 出席扱いです。
何で出席していない人が出席扱いなのですか、理解不能。
　委任して、受任者が出席して初めて出席扱いです。

勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
当たり前、出席しているのだから出席。この文も理解不能。

[591: 匿名さん]

>587です

＞589さんの言われることくらいはすべきですよね。
　これが言い出せないんです。
　理事になったとき言いましょう。

[592: 匿名さん]

>590さん
議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
出席扱いでしょう。

[593: 匿名さん]

棄権は欠席ではないのです。

[594: 匿名さん]

ＡＥＤがありますか？あった方がいいですか？

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを
　　　　　　取りにいって使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法
　　　　　　もあるが、管理会社との連係と契約が必要。

　　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面
　　　　　　に直面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[595: 匿名さん]

>594さん
誰かがAEDの傍に待機していて、呼ばれたらすぐに持って飛び出せるという体制がなければ、なかなか役立てるのは難しいと思います。
せめて外部（住戸外）に知らせる非常ボタンでもあれば少しは違うかも

[596: 匿名さん]

590です

>592さん
＞議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
＞出席扱いでしょう。

了解しました。

[597: 匿名さん]

非常ボタンはインターホンにはついていますよね。
ＡＥＤは現実的には難しいかもしれません。
気休めというか安心料みたいなものですね。

[598: 匿名さん]

兎に角心配停止になったら、まず１１９番、それからは
心臓マーサージと人工呼吸が大切です。

[599: 匿名さん]

ＡＥＤはマンションには必要ないです。

[600: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[601: 匿名さん]

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

[602: 匿名さん]

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[603: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

[604: 匿名さん]

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

[605: 匿名さん]

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

[606: 匿名さん]

少額訴訟は６０万円以上はできません。

[607: 匿名さん]

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

[608: 匿名さん]

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

[609: 匿名さん]

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

[610: 匿名さん]

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

[611: 匿名さん]

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

[612: 匿名さん]

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。