マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[403: 匿名さん]

理事長になって、まずやらなければならないことは、管理規約と各種使用細則を
読むことをお勧めします。
後は、長期修繕計画と管理委託契約書ぐらいは目を通しておかれるといいと思います。
後は、４００さんが書き込まれているように、理事長は会社の社長とは違い、
人事権や命令権はありませんので、誤解のないように理事全員で物事を進めて
いかれるといいと思います。

[404: 匿名さん]

>401さん　>403さん
貴重なアドバイスをありがとうございました。
マンションのことは殆どわかりませんが、アドバイスを守り、謙虚な気持ちで理事長職を
勤めたいと思います。2年で交代しますけど、引き継ぎも視野に入れて頑張ってみます。

[405: 住まいに詳しい人]

＞400
何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？

[406: マンション管理士]

>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。

＞誰でもできるコピペで解答もどうよ。
あなたなら、どんなアドバイスを送れるのかな？

＞４０４さん
管理会社の担当に任せきりにすると、問題が起きることがよくあります。
担当（業界ではフロントと言います）は、たとえ「管理業務主任者」の資格を持っていても、結構失敗しますから
保険の契約更新で提案を忘れていて、「理事会で決議する時間がないので、理事長のハンコください」といったフロントを私は何人も知っています。

理事会の承認なくハンコを押すのか？
それとも保険が切れても理事会決議を待つのか？
はたまた、臨時理事会を招集するのか？
スケジュールを知らないと、このような決断を迫られます。ご注意!!

[407: マンション管理士]

＞何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？
短い文章にするために言葉足らずだったようです。

修繕工事は、相見積が常識で、新人の理事長さんでも気が付きます。
ところが、定期的行っている点検等は当たり前のように継続して同じ業者にさせます。
管理会社にとって楽でおいしい（つまり管理組合にとって割高な契約が多い）のです。

私の関与しているマンションで、今までと同一の様式で相見積を取ったら
給水設備点検、￥15,000→￥10,000　毎月
雑排水管洗浄、￥1,500,000→￥800,000　（２９０戸）
に、なりました。（税別）
もちろん、実績のない会社は入れていません。

唯、相場を知らないで強引な値引きを強要すると、品質の低下を招きますのでご注意
地域によって違いがあるとは思いますが、雑排水管洗浄は
洗い残し住戸の予備日を入れても大型マンション（２００戸程度）なら￥2,500～￥3,000×住戸数が相場です。

私は、管理会社と無関係な業者を複数知っていましたので、効果が出ましたが、知らなくても効果を出す方法はあります。

[408: 匿名さん]

>>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
>役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
>私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
>これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
>私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。
資格証の提示義務違反　
この方はインチキです

[409: 匿名さん]

偽者のマンション管理士がＨＮをマンション管理士として投稿しているようですね。
名乗らない限りニセ物ですので十分に気を付けてください、デタラメばかり投稿しているようです。

マンション管理士としてだけのコンサル営業している者は皆無ですので詐欺には注意！

[410: 匿名さん]

>409さん
スレ主です。
無益な書き込みはやめてください。
４０６で書き込みがされているように、質問者にとって
有用かどうかが問題ということになります。
質問者は、感謝されているのですから、あなたがとやかくいう
必要はないでしょう。

[411: 匿名さん]

管理士試験永久不合格組の愚痴ですので聞き流して下さい。
防ぎようが有りません。ためになる意見が多いです。
どしどし発言して正しく啓蒙して下さい。

[412: 匿名さん]

>マンション管理士様
質問者です。私の質問に親切に答えて頂いたのに、批判をされ却って
迷惑を掛けてしまいましてすいませんでした。
あなたの貴重なアドバイスは、肝に銘じて頑張っていきます。
ありがとうございました。
頑張ってください。

[413: 匿名さん]

マンション管理士、スレ主に質問します。

委任状の件ですが、ある組合員が欠席することになり、委任状を書いて同じ組合員に渡したんですが、その組合員も
出席できなくなりましたがその委任状を提出してきました。この委任状は有効なのでしょうか。

[414: 匿名さん]

根本的に匿名掲示板でマンション管理士を名乗るのは如何なの？

投稿も出鱈目ですがそれを名乗る自体非常識ですよ。
資格者ならそのような非常識な投稿は致しません、遠慮なさい。

スレ主さんもその行為を推奨する態度はマナー違反ですよ、自重しましょう。

[415: 匿名さん]

>>413
無効です、再委任は出来ません。　以上。

[416: 匿名さん]

スレ主です。
原則としては無効です。
民法では、復代理人を選任することはできません。無権代理といいます。
例外として、本人の許諾を得ていた場合は有効となります。

[417: マンション管理は詳しいよ]

>規約では、代理人を組合員の同居者、賃借人、他の組合員とその居住者となっています。
＞不動産会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。教えてください。

　手元に資料がないので、正確ではありませんが
　法人が区分所有している場合、代表者、役員なら議決権の行使ができたと思います。
　規約によると、社員が占有者なら、賃借人として委任状持参で出席できると思います。

　断言して欲しいなら、調べて後日投稿します。

　余談ですが、「賃借人」は代理人としてはふさわしくありません。
　なぜなら、区分所有者（賃貸者）と賃借人の間には、利益相反があるからです。
　賃借人が増えてくると、区分所有者の権利が阻害される可能性があります。
　この規約については、一考の価値があると思います。

以前にこんな投稿がありましたが、無視していました。　
＞資格証の提示義務違反　
＞この方はインチキです
マンション管理士に、資格証の提示義務はありません。
うっとうしいので名前を変えます。

私は、仕事の参考にするため、マンション関係のサイトは良く見ますが
このような投稿を排除できないところが、ネット掲示板の限界ですね。
他の掲示板も同様で、せっかくの情報収集の場が台無しになっています。
ただ、総会でも同様の、意味不明、回答のしようのない意見が出ることがあります
クレーマー対策の練習にはなります

[418: 匿名さん]

>407
雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。

[419: 匿名さん]

>417さん
管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

[420: マンション管理は詳しいよ]

>雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
毎年、内視鏡調査をするわけではありません
洗浄工事とは、別に協議しています。

>それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。
関西なら、業者が受け取る金額はこれが相場です。
もし、管理組合が直接発注しても、安くならないなら、委託先の管理会社とつながっている業者ばかり選択したということだと思います。
管理組合が直接発注しても、委託先の管理会社とつながっている業者なら管理会社はリベートを要求します。
他のマンションで仕事をもらうためには業者は、従うでしょう。

首都圏ならすこし高いかも

[421: 匿名さん]

>420さん
うちは2年に1回洗浄をしています。
内視鏡カメラは200戸中15戸程度にカメラを入れています。
ただ、費用は1戸当たり４，５００円です。
他のマンションにも聞いたんですが、４，０００円前後が相場のようです。

[422: マンション管理は詳しいよ]

>管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
>できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
>標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

良く使う手法として
エクセルで、現規約、標準管理規約を２列に記載し、改正管理規約をその右側に書いてゆく手法です。
ほとんどの管理会社は無料で手伝ってくれると思います。
マンション管理士に頼むと、コンサル契約していれば無料、単独発注なら１５万から３０万くらいでしょうか

規約改正の際は規約本文の他に、
共有部分の一覧
共有持ち分（管理費等の請求根拠につながります）
占用使用権の一覧などの別表
各使用細則（マンション、トランクルーム・専用庭・駐車場・駐輪場使用規定など）
届出用紙の様式
などもセットにし、管理規約集として作成するのが良いと思います。
なお、使用細則、契約書、届出用紙などは取り外して使えるようにします。


サンプルが下記で入手できます
https://cocoa.ntt.com/cc_pc/ST055?RE_ID=5e25b712a7b722e4033145b241ac45...

[423: マンション管理は詳しいよ]

>422の追伸

インターネットで、標準管理規約をワードに落とせるデータがあります
ワードのデータをエクセルにコピーするとサンプルのようになります

規約の内容が確定したら、ワードのデータを書き換えて原稿とします。

[424: 匿名さん]

じぶんだけワールドでマンション管理語っても意味ないけど、お疲れ。　笑

このスレは誰でもマンション管理士、管理に詳しいと名乗れるスレなんですねぇー

マンション管理士と無資格者は名乗ってはいけないのでわ？　それしか権利がない資格ですよ。


それとーマンション管理士と有償でコンサル契約してるマンションは聞いた事無いわ、有るの？　笑

[425: マンション管理は詳しいよ]

＞うちは2年に1回洗浄をしています。
良心的な（利益主義でないという意味で）管理会社ですね
ふつうは「毎年実施しないで事故が起きたら理事長の責任が問われます」と、脅して、毎年します。

＞内視鏡カメラは200戸中15戸程度にカメラを入れています。
それでよいと思います。

＞ただ、費用は1戸当たり４，５００円です。
＞他のマンションにも聞いたんですが、４，０００円前後が相場のようです。
丁寧にやってもら得れば、それでよいのではないですか。
予備日を多くとれば費用は掛かりますし。

唯、どうしても留守などで洗浄できない住戸が出ます。
最上階には縦管を洗浄する口があります。
最上階の洗浄には注意してください。
私は、２年続けて洗浄できていない住戸は、何度も連絡して、次回は必ず実施してもらうよう、管理員さんにアドバイスしています。

管理会社は、その昔、事務のほとんどを手作業でしていたため、また競争相手がいなかったため、十分な委託費で受託しています。
今となってはコストダウンのできない体質の会社が多いのです。
委託費が上げられない状況で、裏の収入である紹介料（ピンハネ）は増えているような気がします。

[426: 匿名さん]

>マンション管理士と無資格者は名乗ってはいけないのでわ？
ダメですよ、資格証の提示義務があります
　
無責任の嘘話を書き込んで楽しんでいる人がいます
注意して読みましょう
自分のマンションへの適用は管理組合か有資格者に相談して
責任ある回答をもらいましょう

[427: 匿名さん]

そうですね

[428: 匿名さん]

>425さん
回答ありがとうございます。
私の部屋は14階の最上階なんですが、縦管の洗浄については知りませんでした。
今度行われるときは、確認したいと思います。
洗浄のときは4日間で行われています。
200戸中3～4戸はやらないところも出てきます。
毎年同じところがやらないと弊害がでてきますね。
これも次回の課題としたいと思います。ありがとうございました。

[429: 匿名さん]

>422さん
管理規約の全面改正で一番大変なのは、現行規約と標準管理規約、改正案等を
打ち込まなければならないことだと思っていましたが、ワードに落とし込む方法が
あるのですね。
しかし、現行規約は打ち込まないといけませんよね。
これが大変な作業量になりますが、誰かがやらなければなりませんが、マンション管理士に
依頼すればどれぐらいの費用がかかりますか。
例えば、エクセルに現行規約と各種使用細則を打ち込んでもらうには。
それと専門委員会にきてもらって指導をしてもらいながら規約の改正をしていくその
1回の費用は。

[430: 匿名さん]

一人芝居楽しいかな、管理士さんに聞いてみなさいよ。
お金要求できる管理士なんていませんよ、ついでの資格ですから。

[431: 匿名さん]

>430
マンション管理士として生計をたてている人もいますよ。
あなたは、何故マンション管理士に敵対心を抱いているの？
過去に何かあったのかな？

[432: 匿名さん]

弁護士が３０分５４００円～だから、１００分の１くらいでしょ。

[433: 匿名さん]

>430
マンション管理士のＨＮで登場されたのに、マンション管理士という
その言葉を聞いただけで、反発するものだから、ＨＮをかえておられ
るじゃないですか。

[434: 匿名さん]

>431
現実を描いただけですよ、マンション管理士の活動実態は無いに等しいですから。
建築士、司法書士、行政書士のついでの資格と認識してる人しかいませんよ、専門家では無い。

[435: 住まいに詳しい人]

405です。排水管洗浄の件ですが、マンション管理士さん改めてマンション管理は詳しいよさんは金額的なことや、実施日数しか考慮しないのですか？
排水管の管材、水圧、洗浄の順番、竪管の洗浄方法とかは検討しないのですか？
排水管洗浄は戸数×単価だけで決まるほど単純ではないです。
最後に、排水管洗浄で最上階住戸が注意なんて初耳です。

[436: 匿名さん]

>弁護士が３０分５４００円～だから、１００分の１くらいでしょ。
ちなみに、その金額は税込みです

[437: 匿名さん]

まじめにきいてはいけませんよ、しろうとですよ。
数字や金額出すじたいで気付くでしょ、インチキだって。

[438: 住まいに詳しい人]

>428さん
戸当たり4000円前後だと、竪管を単独で洗浄しているかは微妙ですね。オーバーラップだと思います。
そもそも竪管を単独で洗浄する場合、最上階ではなく、屋上の伸長通気管のベントキャップを外してホースを入れます。下手な作業員がやると、吹くこともありますが、リスクは低いと思います。

[439: 匿名さん]

どちらにしろ、マンション管理士が清掃するわけではありませんから関係ない話です
しかし、清掃の手順を知っておくことは興味が満足されますので参考にしてください

[440: 匿名さん]

ちなみに排水管清掃には保証がついていますので安心です
水漏れなどか発生してしまっても、その保証でカバーされます

[441: 住まいに詳しい人]

>439=440
今までマンション管理士を名乗っていた方とは別の方ですよね？もし同一人物なら、皆さんキャップが言うように、マンション管理士なんて‥
マンション管理士が清掃するわけではないから、関係ない話？それはあまりにも無責任では。管理会社のフロントが同様の発言をしたら、まず管理会社変更でしょう。
相見積もりを取って比較すると言うならば、清掃方法や手順などを知らないと、正確に比較できません。
それから、排水管洗浄に保証がついているのは当たり前。
清掃や点検に携わる会社は、保険に加入しています。
洗浄中の水漏れではなく、洗浄を実施した住戸に対し１年間、詰まりや漏水に無償保証を付けている管理会社もあります。

[442: 匿名さん]

ちょっと失礼、たった１年間の保証ですか？

[443: マンション管理は詳しいよ]

>それと専門委員会にきてもらって指導をしてもらいながら規約の改正をしていくその
>1回の費用は。

実際の費用は地域のマンション管理士会に問わせてください。
会議への参加費用は２時間で２～３万位です
規約改正なら、業務委託で総額１５万～３０万位でしょうか

管理会社に依頼すれば、資料作成から説明会まで、たぶんフロントが無料でしてくれると思います。
管理会社のフロントとマンション管理士のどちらがスキルが高いかは何とも言えません。
人次第です。

>排水管の管材、水圧、洗浄の順番、竪管の洗浄方法とかは検討しないのですか？
数値は覚えていませんが、役員同席でいくつかの業者と話をして、水圧、横引き管の洗浄、工事日数・曜日、時間指定への対応、予備日の設定、汚水管への薬剤投与などの話をして決めました。
実績のある業者ですので、工事スキルより、住民サービスの話が中心でした。
その金額が前述の金額です。
洗浄の順番？意味がよくわかりません。

>排水管洗浄は戸数×単価だけで決まるほど単純ではないです。
もちろんそうです。私は仕様を上げて、いくつかの業者の見積もりを取ったら先の金額が出たので、その金額を書きました。
スペックを挙げれば金額は上がるでしょうから、そういう工事を希望する組合はそうすればよいと思います。
多数のマンションで同様の仕様で洗浄してきましたが、一度も問題は起きていませんし、

>最後に、排水管洗浄で最上階住戸が注意なんて初耳です。
そうですね、これには異論もあるかと思いますが、私の関与したマンションで、全系列ではないんですが、最上階だけ別の洗浄口がありまして、いつも留守の住戸があって、業者さんと「困りましたね」と話をしていました。
給水管の設置方法もマンションによって違いますから、マンションによって違うのかもわかりません。
が、いつもそこが洗えないので心配でした。
なぜならその住戸だけの問題ではないからです。
あなたのマンションに、そういう場所がないか確認しておいた方が良いと思います。

>しかし、現行規約は打ち込まないといけませんよね。
私は、フロント時代担当マンションの管理規約、届出書類などはワードやエクセルで打ち直して、普段から用意していました。
規約がいるのは改正の時だけではありません。
理事会などで、資料として規約の一部を提出したりしますし、占有部売買の際の重要事項説明書に添付したりするので、熱心なフロントならデータ化した資料を持っている可能性はあります。

＞今までマンション管理士を名乗っていた方とは別の方ですよね
別人です。
私はマンション管理士→マンション管理は詳しいよ　です

[444: 匿名さん]

>洗浄を実施した住戸に対し１年間、詰まりや漏水に無償保証を付けている管理会社もあります。
10年保証だったように思います
マンションによって異なるものですね

ただ、うろ覚えなので確認してみようと思います

[445: 匿名さん]

>443
なるほど、マンションによっていろいろ異なるものですね
自分のマンションのいろいろを確認してみないと

[446: 匿名さん]

嘘をカキコミして遊んでいる人がいるようです
ココに書いてあることは鵜呑みにしないで
ご自宅の管理組合に確認した方が安全ですね

[447: 匿名さん]

なかなかいいスレだな。
参考になるので、専門家も含めどしどし参加して。

[448: 匿名さん]

439　440はマンション管理士とはいっていないよ。
マンション管理士は関係ないけど、こだわるのがいるんだね。

[449: 匿名さん]

>443さん
管理規約と使用細則を全面改正する場合、専門委員会の検討回数は
何回ぐらいが標準ですか。
それと、エクセルとかワードに打ちこむのは大変な作業になりますが、現在は安価で
読み込むのがあるとのことです。そして、それを編集すると楽だと聞いています。
標準管理規約とかも簡単に読み込めますし、それを編集することができます。
１万円台だと思います。

[450: マンション管理は詳しいよ]

>管理規約と使用細則を全面改正する場合、専門委員会の検討回数は
>何回ぐらいが標準ですか。
１回の会議を２時間として、最初に資料が出来上がっているとします。
規約の読み合わせに１回（読み合わせと同時に変更せず、疑問点をチェックしておきます）
細部の変更に１回　※　（正直、これにかかる時間は読めません）
説明会の開催に１回
（総会で議案上程）
印刷または印刷業者への発注に１回
全戸配布に１回

計５回　１０時間ですが
問題は※の所です。
理事の資格、代理人の制限、理事の任期、緊急動議を認めるか、保存行為の実行者を制限するか、区分所有者が臨時総会を開催要求するときの必要議決権数、各細則の見直しなど、この際決め直そうとすれば、意見が分かれ時間が大幅に増えることが予想されます。
意見が分かれた時は、多数決を急がず、意見の集約に努力されるようおすすめします。

[451: 匿名さん]

技術的なことはその専門家に任せればいいんだよ。
しかし、技術は幅広く、一人で全てできる者はいない。
だから、マン管士はそれをマネジメントできればいいんではないの。

[452: 匿名さん]

>450さん
例えば、現行規約と改正案の比較表のたたき台を、作成してもらっていれば、
後は、専門委員会で検討していけばいいですよね。
その比較表がなければ、実際専門委員会でも検討するのが難しいと思いますが。
その比較表のたたき台を依頼することはできないんでしょうか。
当然、改正案は、標準管理規約が中心になるでしょうが。

福管連では、会員の管理組合に対して、管理規約の無料診断をしてくれますが、
ただ、現行条項で改正されていないところや、一部改正した方がいいということを
提案してくれるだけです。

改正した方がいいのですが、そのやり方までは教えてくれません。
多分、比較表を作成するやり方だとはおもいますが、それを作成するのが大変なので
中々先に進みません。