マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[343: 匿名さん]

うちのマンションはまだ導入してないけど、トラブルとか故障とかの心配はないですか。
総会にかける場合は普通決議でいいんでしょうか。教えてください。

[344: 匿名さん]

>343さん
電子ブレーカーは、電力会社のブレーカーと同じで故障とかは
まず考えられません。
その点は、安心して取り付けていいと思います。
総会決議は、普通決議でオーケーです。

[345: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[346: 匿名さん]

専有部分内の配管は、そこの区分所有者がすることになっていますが、
それでは、いつか必ず劣化する配管に対しての対応が心配です。
できることなら、管理組合が一斉にするにこしたことはありません。
ただ、修繕積立金の値上げが必要になりますが。
みなさんのマンションでは、どのような対応がされていますか教えてください。

[347: 匿名さん]

専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使って
やることには、判例通り可能ということになっています。
共用部分の工事と一緒にやれば、工事費が安くなりますし、
使用制限も一度で済みます。
仮設トイレの設置や騒音、在宅しなければならない等、
居住内での工事ですから、大変です。

[348: 匿名さん]

値上げが難しいでしょう。やはり、専有部分のことはそこの区分所有者がするしかないですね。
一緒にやりたいけどできないというのが本音かな。

[349: 匿名さん]

>専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使ってやることには、判例通り可能ということになっています。

間違い。特殊な構造に限られます。
判例では専有部分の配管が階下の天井裏に配管されている構造では専有部分の区分所有者が維持管理が出来ないので共用部分の配管と例示されたに過ぎません。
えせまんかんしは慎みなさい。

[350: 匿名さん]

>349さん
３４５の判決は、それとは別物ですよ。
確かに、今までは階下にある配管での判例でしたが、それとは別に
裁判があり、判決が出たのですよ。
決めつけるのはいいですが、批判だけではいけませんよ。
しっかり勉強しましょう。

[351: 匿名さん]

それを例示しないで尚書き込む恥知らずは止めましょう。

[352: 匿名さん]

気の毒なマンションです、希少なケースは参考にはなりませんよ。
メジャーな管理事例でたのむね、意味無いから。

[353: 匿名さん]

>349
３４５の判例は、平成２３年９月という新しい判例ですよ。
階下の判例はずっと昔のことであり、そんなのは常識であり、
みんな知ってますよ。

[354: 匿名さん]

>349
懐かしいですね。
えせまんかんしという言葉を使う者はいないから、多分あなたのことでしょうね。
まだ、マンション管理士を毛嫌いしているのですか。
何故か分からないけど、もうそんな時代じゃありませんよ。
いいじゃないですか、資格を取っても。
ただ、資格を持っていれば絶対ダメというのはおかしな発想ですよ。
資格と知識はないよりあった方がいいと思いませんか？
まあ、あなたに付き合うつもりはないですけどね。

[355: 匿名さん]

しかし、専有部分の配管から水漏れがしだすのは築何年経過後からなんですか。

[356: 匿名さん]

昭和３７年に建てられた団地、去年雑排水配管の劣化で漏れ、修理承りました。
排水管は全て鉄製、交換は塩ビ管ですが５０年は持ったんですね。
この工事は専有部だそうで皆さん自費でのお支払い、縦に４フロア全部の交換でした。

５０年、元とるどころかお釣りきますわ。

[357: 匿名さん]

５０年もつのですか。
うちのマンションはまだ１２年ですからまだまだ先のことだから考えなくていいですね。

[358: 匿名さん]

でも５０年もったその配管は全てスチール製でしたからね、お間違えないように。
塩ビはジョイント部、何年持つかな～　壊れてくれないと商売もね…　笑

[359: 匿名さん]

みなさんに質問します。
当マンションは、一般居住者の他に、不動産会社が２６戸所有しています。１１０戸中
総会には、不動産会社の社員が委任状をもって出席しています。
規約では、代理人を組合員の同居者、賃借人、他の組合員とその居住者となっています。
不動産会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。教えてください。

[360: 匿名さん]

>>345
>「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
>　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
>区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
　
わざわざマンション管理士の試験をトレースしなくていいですよ
　
上記の記述は間違っています　
ひっかけ問題の典型的なものです
枝管部分（専有部分の給排水管設備）も長期修繕計画に含まれることがあります
つまり、適切な時期に適切な修繕や更新を行うのです

345さんは、わざと嘘の情報を流して遊んでいるのでしょうね
詳しくは、ご自宅の管理組合か有資格者に確認してみてください
　

[361: 匿名さん]

>枝管部分（専有部分の給排水管設備）も長期修繕計画に含まれる
今はこれが標準です

[362: 匿名さん]

>361さん
専有部分の枝管部分が長期修繕計画に含まれるのが標準なんですか？
ということは、修繕積立金はかなり値上げしないと難しいでしょう。
専有部分の枝管を管理組合がやるとしたら、それだけで大規模修繕工事に近い
金額の積立金が必要ですから。
ところで、その基準はどこが出しているものですか。
国交省が出している、ガイドラインにはそんなことは記載されてませんが。

[363: 匿名さん]

現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
更生工事が必要なくなり、取り替え工事も遅らせることができるようには
なりましたが、築１０年以上前のマンションでは、それは無理じゃないですか。

[364: 匿名さん]

>362
>363
専有部分と共有部分を分けてメンテすることが禁止されている訳ではないので、ご自由に
管理としては亜流で古いというだけ
　
マンション毎に異なるので
詳しくは、ご自宅の管理組合か有資格者に確認してみてください

[365: 匿名さん]

>364
私がいっているのは、専有部分の枝管の更新工事をするのに、修繕積立金で
やることをいっているのです。
雑排水管等の高圧洗浄はどこも管理組合がやっていますよ。

[366: 匿名さん]

＞現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
そんな高価なステンレス製の管使うマンション有りませんよ、ウソはダメ。
プラスチック製なんて尚更聞いた事無いよ。　塩ビが主流、規格はピンキリ有るけどね。
今は薬品や高温にも強い製品有るんだよ。

[367: 匿名さん]

>366
私のは、マンション修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）から
引用したものです。国交省発行のものです。
国交省は、うその情報を流しているんですかね。正式な書類なんですけど。
ちなみにうちのマンションは塩ビ管を使用しています。

[368: 匿名さん]

ステンレスは加工に手間がかかり過ぎなうえ素材が高価、
プラスチックとは通常硬質プラスチックを指すんですよ。
マンションの配管のほとんどは塩ビ管。
塩ビもプラスチックの一種ですから国交省の言うのも間違いでは無いけどね。
塩ビ素材をプラスチックという設備屋は皆無。

＞正式な書類なんですけど。
そんなもん有りません、なにをもって正式？　おかしなこと言わないの。

[369: 通りすがり]

>365

標準管理規約第２１条に
構造上一体となった部分の管理を・・・管理組合がこれを行うことができる

とあり、コメントには
配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係る・・・区分所有者が実費に応じて負担すべきもの・・・

とあるから

修繕積立金で行っても問題ないと考えられます。

[370: 匿名さん]

その程度の事規約で決めれば問題無いでしょ。
揉めることは無い、各マンションの勝手だよ。

[371: 匿名さん]

>369さん
区分所有者が実費に応じて負担すべきものとは、修繕積立金のことではないのでは
ないんですか。
勿論、裁判事例では、専有部分の枝管工事を、管理組合としてやる前に済ました
者には、それに応じて支払えという命令が出てますので、修繕積立金を充当するには
問題はないとおもいますけど。

[372: 匿名さん]

>368さん
国交省という文言を入れた書類で発行されたものですから、国交省の正式な
文書にはいるんではないですか。

[373: 匿名さん]

ガイドラインの意味合いくらい理解して書こうね。
例えば国交省の標準管理規約やコメント、あくまでもガイドライン。
なにが、どこがどう正式なんですかね。　それが正しいと？　笑

[374: 匿名さん]

ガイドラインだから、それぞれのマンションで異なるね
それらの質問に対して断定的に答える方が無理だよ
というか
断定的に答えることは誤解を招くのでやってはいけないこと（無資格の素人は怖いな～　プロに聞いた方がいいよ）

[375: 匿名さん]

>373
やけに小さいことにこだわりますね。
国交省の見解を述べたまでですよ。
それより、今回の問題点は、専有部分の枝管の更新工事に対して
各マンションは、修繕積立金での対応を考えていますかということですよ。

[376: 匿名さん]

マンションそれぞれって答えになるかと
構造や部材の耐久性がそれぞれ異なるのですから
適正な更新を行うための積み立てになるかと

[377: 匿名さん]

＞その程度の事規約で決めれば問題無いでしょ。 揉めることは無い、各マンションの勝手だよ。

と、レス有りますよ。

[378: 匿名さん]

No.375　りかいできたかーい

[379: 匿名さん]

現実的には、修繕積立金の大幅値上げが難しいでしょうね。
積立金に余裕があれば、当然共用部分の工事と一緒にやる
方がずっと効率的ですからね。
しかし、値上げは難しいから、結局各区分所有者がそれぞれ
やるしかないですね。
ただ、やれる者はいいけど、やれない者の対応をどうするかでしょうが。

[380: 匿名さん]

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[381: 匿名さん]

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[382: 匿名さん]

各マンションの思うようにしたらいい、勝手だからね。
長文説明ご苦労さん。

[383: 匿名さん]

>380
>381
マンションによってそれぞれ異なりますw
382さんと同じ言葉しかかけられません

[384: 匿名さん]

>383さん
マンションによって対応の仕方は異なりますよね。
だから、早めに対応（積立金の値上げ）できれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の枝管も積立金で更新できますからね。
何も考えていないマンションに対しての問題提起をしただけのことです。
やらない・やれないマンションは当然この問題はパスせざるをえませんが、
やれる可能性があるのなら、取り組んだ方がずっと効率的ですから。

[385: 匿名さん]

>382さん
ここに記載しているのは、私が作成してたものをここにもってきているだけ
ですので、大した手間はかかりません。
まだまだかなりの量の提起分がありますので、楽しみにしててください。

[386: 匿名さん]

>384
380さんや381さんは、『 マンションによって対応の仕方は異なります』とは書いてないですよ

[387: 匿名さん]

修繕積立金は、現状の工事費も不足することが予測されているのに、
専有部分の枝管までは、とてもとてもということでしょう。
しかし、経年劣化は必ずやってきます。
スラム化して売却も賃貸もできないようになったら、益々資産価値は
下落していきます。

[388: 匿名さん]

>386さん
380　381と384は同一人物です。
やれるとこと、やれないとこがあるけど、やれるところは
そこまで考えてはいかがでしょうかという提案です。
当然マンションによって対応の仕方は異なるでしょう。

[389: 匿名さん]

各マンションの勝手ですよ。
築年数、規模、地域皆違うから。
いくら詳しく解説されても参考には…？
あまり意味の有る例ではないな。

[390: 匿名さん]

>389
だからいってるでしょう。
やれるとことやれないとこがあると。
築年数、規模、地域が違っても、経年劣化は間違いなくやってくるのです。
それをだれがやるかのことでしょう。
専有部分内のことだから、各区分所有者の責任と負担でやるべきだと思えば
それでいいでしょう。
ただ、全体でやれば、大幅な経費削減にはなるでしょう。
積立金でやろうと、各区分所有者がやろうと、出所は区分所有者であることには
違いないのです。

[391: 匿名さん]

だから、各マンションの勝手だよ、おたくの意見が正解な訳では無いの。
やるやらないも勝手、おたくには関係無いよ。

[392: 匿名さん]

>391
何をそんなにいきり立つのかな？
単なる問題提起といっているでしょう。
やらないところはスルーすればいいだけのことですよ。
中には、これに影響されて考えてみようというマンションが
あるかもしれませんからね。
正解とか不正解は関係ないことですよ。