マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[21: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはできないよ。ちょっと値上げするだけでも難しいのに。

やはり、自分のことは自分ですべきかな。さわらぬ神にたたりなし

[22: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[23: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を、共用部分の工事と一緒に行い、
費用も修繕積立金で行うという問題提起については、大体
理解できたと思いますので、この問題はこれで終了したいと思います。

[24: 匿名さん]

築年数の経過とともに、賃貸率が高まり、区分所有者が少なくなってきます。
残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に
対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？
あれば、その額はいくらで設定されていますか。

[25: 匿名さん]

>残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？

最近の事情に疎いようですね。今は残されたものなんて表現ではなく、役員は居住の有無に関わりなく就任しているのが現実ですよ。

[26: 匿名さん]

>25
うちのマンションでは、管理規約にマンションに居住している
者しか理事になれませんと規定されています。

それに、転勤等で北海道や九州に転勤になっている方もおられますので、
現実的には理事をするにもできない状態です。

そこで、輪番制の理事がまわつてきたときに、転勤等で理事がやれない
場合に限って協力金を支払ってもらおうと考えています。

これって問題はないですよね。確か裁判で支払うようにとの判例が
あったような気がします。

[27: 匿名さん]

規約をかえればいいだけのことだよ。

[28: 匿名さん]

出席せず　委任状又は議決権行使書も未提出の区分所有者が
総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示が
なければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。
総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。
区分所有者の義務として総会の議案に対する意思表示をする義務がある。
義務を果たさなければ議長に一任した者としての取扱いは合法なのでしょうか。？

[29: 通りすがり]

> 26さん

うちのマンションは２年ほど前に導入しました。

居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる
役員をやる意思のある区分所有者は就任意思有りとして届ける
総会にかける役員候補者はその中から抽選で決定する

役員未経験で届出の無い方には協力金を課す
半数程度は就任意思有りと届け出るから定員の１５倍もあった。

[30: 匿名さん]

>総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示がなければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。 総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。

わざと子どもじみた書込みで釣るつもりでしょうが、こんなコメントはスルーします。

[31: 匿名さん]

＞居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる

代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

[32: 匿名さん]

>29さん
例えば、北海道に転勤になったとして、現実的には理事の仕事は
できないと思いますけど、それでも届出だけ提出すればいいんですか。
形式的に理事になって、理事会とかには参加しないということは考えられませんか。

[33: 匿名さん]

２８さんのいっている議長に一任という委任状はオーケーですよね。
議決権行使書とか代理出席もあるけど、委任状で議長に一任はうちも
やってますよ。

[34: 通りすがり]

> 代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。
理事会決議はその要件を満たしていれば訴訟になってもかまいません。

[35: 通りすがり]

> 32さん

協力金導入時の説明に理事会出席の交通費は組合負担できるとありました
規約上は協力金総額を理事会決議で支出できます。

届出だけ提出して運悪く当ってしまったが就任しない場合、
うその届出だったとして高めの協力金が設定されています
理事会欠席率によって理事会は辞職勧告決議を行うこともできます。

[36: 匿名さん]

>35さん
北海道から東京までの交通費が支給されるんですか？
配偶者等でもいいんであれば、理事会の出席は、妻や
子供でもいいんですね。
組合費を使って里帰りができていいですね。

[37: 匿名さん]

出張費が支給されるって本当？

[38: 大規模マンション住人]

区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められると思っています。
個別の事例に関しては、それこそ民事訴訟を起こしてみないと分からないという気がするのですが
そんなことはないんですかね。

[39: 通りすがり]

>36さん
> 北海道から東京までの交通費が・・・
前年度実績で役員報酬を支払った後の余剰金をもって
所在地近郊空港から国内全ての空港往復ＡＮＡ正規運賃で１名分は賄えます
札幌・東京間でしたら２名まで可能です。

> 理事会の出席は、妻や子供でもいいんですね。
妻が選任されていれば妻のみ、夫が選任されていれば夫のみ、
子供は配偶者じゃないから選任されることは無い、代理出席は認められない。

> 組合費を使って里帰りが・・・　>37さん　出張費が支給される・・・
そのとおりですが、これまでに該当者はいません。

>38さん
> 民事訴訟を起こしてみないと・・・
総議決権ベースで　賛成８８％強、反対６.４％となっていますので当面は無いと思います。

[40: 匿名さん]

>うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。

出鱈目な自己中心的な規約はその内に悪用される運命に成りましょう。

[41: 匿名さん]

>40
代理出席は殆どの管理組合では認めていますけどね。
勿論、規約で規定はしていますが。

[42: 匿名さん]

４１は３９への書き込みでした。

[43: 通りすがり]

>40さん　出鱈目な自己中心的な規約
>41さん　代理出席は殆どの管理組合では認めています

３８さんが「区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められる」
こう書いてるじゃないですか、批判だけでは組合運営はできませんよ

この本に事例として載ってるよ　勿論俺が書いたんじゃないけど
http://cargo.honninaru.com/display/details.cfm?gid=30012389

[44: 匿名さん]

質問ですがマンション管理に詳しい方教えてください。

管理組合総会で規約の改訂等の議案がある場合、前もって改訂内容が知らされますが、
総会当日組合員の意見でその議案の条文を削除したり追加したり、結果違う意味合いの
規約条文になり、それが４分の３以上の賛成で議決されても有効なんでしょうか。
組合員の中には総会に出席せず委任状を提出している方と委任状も出席も無い方が半数みえます。

例えば理事の任期は２年とする⇒理事の任期は１年とする　へ変更
ペットを共用部で遊ばせてはいけない⇒削除してその行為を可とする。など、可能なんでしょうか。

[45: 匿名さん]

>44
総会は議案を変えて審議することはできません。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですので、
総会で、議案の内容を変えていくら審議してもそれは無効となります。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですから。

[46: 匿名さん]

>>45
有難うございます、私の住むマンションでは議決権行使書は使われておらず委任状だけなんです。
委任指定した人がいない場合は議長か理事長の議決権になるようです。

議案を変更され、議決された条項の無効をどのように要求したら良いのでしょうか。
管理組合や理事会として議決の無効に応じない場合はどのような対処が良いのでしょうか。

[47: 匿名さん]

>46さん
委任状も同じことですよ。
議案書の内容をみて、これだったら議長に一任してもいいと
思って委任状を提出しているのですから。
違った内容でしたら、委任しないことも考えられますので。
特別決議に関しては、総会の日時とか場所、目的とか以外に、
議案の要領を通知しなければならないとなっています。
通知を受けた者が、それをみて賛否を表明できるものでなけ
ればならないとなっています。

[48: 匿名さん]

>>47さん
有難うございます、一度理事長に議決事項の無効の確認をしてみたいと思います。
理事や監事、管理会社フロントも出席していたのに誰も指摘しないのが…
わざとでは無いと思いますが、情けないですね。

[49: 匿名さん]

>48さん
無効となったら、各区分所有者に通知し、臨時総会か次の
通常総会で再提案する旨をお知らせすべきです。

[50: 匿名さん]

>>49さん、大変参考になります。
理事長に無効の旨伝えたいと思います。
まさか議決は有効などと言い出さなければ良いのですが。

この場合変更を加えて議決した規約条文だけが無効なのでしょうか。
ほかの多くの改訂規約条文も議案とおりで議決されています。

[51: 匿名さん]

>50さん
議案を変更して決議した分だけが無効となり、
他の議案は有効です。

[52: 匿名さん]

>>51さん
大変参考になりました、有難うございます。
現実には４つの条文が変更され議決されました、
結果、真逆の意味合いの条文になっております。
総会で数名の組合員が煽りたてた結果なのですが、恥ずかしい事です。
ご意見本当にありがとうございます。

[53: 匿名さん]

>43
事例に載ってるっていったって、見れないじゃない。

[54: 匿名さん]

「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

　　＜最高裁判例　　平成２２年１月２６日判決＞

　　大阪のマンション　　８６８戸　（空きマンション　約１８０戸）

　＊事件の経緯

　　　　不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
　　　区分所有法第３１条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
　　　きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

　＊訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

　　　　不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
　　　不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
　　　　そこで、理事会は、不在組合員に対して、１戸当り月額５，０００円の「協力金」を負担させる
　　　規約の変更を提案し、総会で決議されました。

　　　　しかし、一部（１７戸）の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
　　　　その１７名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
　　　ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

　　　＊一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月２，５００円

[55: 匿名さん]

　＊最高裁判決

　　　１．原判決を破棄する。

　　　　　　大阪高裁（二審）での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
　　　　　この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

　　　２．本件控訴は棄却する。

　　　　　　公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人（非居住組合員）らのその余の
　　　　　主張に理由がないことも明らかであり、上告人（管理組合）の請求は理由があるから、こ
　　　　　れを認容した第一審判決（活動協力金を認める判決）は正当であり、本件控訴は棄却す
　　　　　べきであるとした。

　　　３．訴訟費用及び上告費用は、被上告人（非居住組合員）らの負担とする。

　　居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
　に努め、良好な住環境の維持を図っている。

　　不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
　難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
　性と合理性が認められる。

　　負担も、１戸当り月額１７，５００円（管理費８，５００円、修繕積立金９，０００円）の組合費の約
　１５％増しの２，５００円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
　組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
　別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

[56: 匿名さん]

もう少しマトモな例示しましょう。

[57: 匿名さん]

>56
あなたができるんなら、あなたがやってみてくださいよ。

[58: 匿名さん]

単なる批判者は無視しなさい。

[59: 匿名さん]

うちのマンションも賃貸が多くなり、不在組合員が多くなってきているけど、協力金を
徴収して、それを理事の報酬にあてることも考えていいのかなあ。

[60: 匿名さん]

良いと思います。
入退渠　リホーム等々のチェクと記録管理を怠りなく。
規約に設定しておくとさらに良い。区分所有者の財産ですからね。
管理会社に委託して組合員（理事）がたえずチェックする事。

[61: 匿名さん]

協力金は2,500円ならいいということですか？
それとも１５％程度ならいいということですか。

[62: 匿名さん]

どっちもでしょう。

[63: 匿名さん]

判例をみるかぎり、１５％を優先すべきだよ。

[64: 匿名さん]

ということは、管理費等で10,000円のところは、1,500円程度ということですね。

[65: 匿名さん]

何故ペナルティを取りたいのかねー。理解に苦しむ。

[66: 匿名さん]

輪番制の理事なのに、その順番が回ってきても、やれないからじゃないかな。
それに、賃貸にしていて、管理は理事に任せっぱなしでは不公平感があるからでしょう。

[67: 匿名さん]

マンションには住まず、賃貸にして、本人は戸建に住むとかは
協力金を取るべき。

[68: 匿名さん]

住民活動協力金については、大体理解できました。

[69: 匿名さん]

最近駐車場に空きが目立つようになってきたのですが、近くの住民に駐車場を貸すことを検討していますが、マンションの住民以外に貸すと、税金が取られることになるといわれましたが、本当でしょうか。
税金が取られないようないい対策はありませんか。教えてください。

[70: 管理員]

当マンションにはエントランスのインターフォン（IP)にはカメラが設置されていますが、居室玄関には音声のみのIPしか付いていません。規約ではIPシステムは共用部となります。

このたびお部屋のオーナーチェンジがあり、模様替えに入りましたがその中で、玄関のIPにカメラを付けたいとのとの希望が寄せられました。　それが無理ならドアスコープはどうか？とも仰っています。　共用部の変更で総会決議が必要な事項と思われますが、どのように対応したら良いかをお教えください。　また、カメラの場合はプライバシー保護の観点からの問題も生じかねないと思います。　こうした事例にもどのように対応されているかお教えいただけたらありがたいです。