マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1146: 匿名さん]

>1145さん
滞納状況が把握できるようにしておけば、問題ないと思います。
理事会で、毎月管理会社に、滞納状況を報告させることは必要です。
それに対して、滞納者に対する細則規則を明確化しておくことも
大切なことになります。
滞納者に対して、細則の時期と内容、駐車場の契約破棄、遅延損害金の細則等。
あなたは当然理解されているでしょうが。一般論として。

[1147: 匿名さん]

築１８年のマンションです。
インターホンの故障が多くなってきましたが、皆さんのマンションでは
何年ぐらいで交換されていますか。

[1148: 匿名さん]

３３０戸のマンションですが、月に３戸か４戸の修理をやっています。
補修は管理費でやっています。
部品がないといっていますが、修理はできるようです。
補修費は１戸7,000円とＴＡＸです。

[1149: 匿名さん]

>>1147
オートロックですか？また、カメラ付きでしょうか？

オートロックじゃないマンションでは、専有部分扱いにしているのがほとんどです。

オートロックで、現状がカメラ付きではなくて配線がカメラ付きに対応しているなら、早めにカメラ付きに交換するのもアリだと思いますよ。それ以外の条件で一斉交換したところは、築25年越えが多いですね。部品入手の問題とかがなければ、それくらいは平均して使えるようです。

[1150: 匿名さん]

>1147さん
オートロックのカメラつきです。管理員室とつながっています。
非常ボタンもついています。
規約に記載されているから共用部分だと思います。
長期修繕計画では、築２１年目に交換が計画されています。

[1151: 匿名さん]

２０年で交換ですか。
修理ができるんなら交換はどうかな。

[1152: 匿名さん]

>>1150
長期修繕計画ではそんなものでしょうね。
最初は個別交換で対応しておいて、○割を超えたら全戸一斉交換、とかでいいんじゃないでしょうか。

[1153: 匿名さん]

>1152さん
今度交換するときは、現在消防点検を年２回居室内に業者が
入ってきて点検をしているので、部屋に入らなくて点検が
できるのにしようと思っています。
そうすることによって、全戸の点検ができますし、点検費も
安くなるとのことですので。

[1154: 匿名さん]

336戸で取り替え予算6,000万円ですから、工事は
大きなものになりますよ。
勿論、長期修繕計画での予算ですから。大目には組んでありますが。

[1155: 匿名さん]

みなさん、管理費の値上げは、普通決議でやってますか、それとも
特別決議にしてますか？

[1156: 匿名さん]

お金が絡む、修繕積立金や管理費の値上げは特別決議かな？

[1157: 入居済み住民さん]

管理組合の下に、ある内容の諮問機関を設置するために委員募集があり
中に、理事の配偶者が３名含まれています。
規約を読み返しましたが、諮問委員会の委員資格まで決められていません。
答申する側とされる側に親族、それも夫婦と言うのは納得がいきません。
その人たちは、マンションで規約は二の次のグループで、近いうちに、
彼女たちのグループが理事をし、配偶者が諮問委員になれば、
管理組合は、一部の家族に独占されます。
こういうことは、どうでしょうか？？

[1158: 匿名さん]

うちのマンションは管理費等の変更（値上げおよび値下げ）は、
普通決議（単純決議）です、本当はどうなのでしょうか？
1156さんのご意見のほうが正しいような気がしますが？
告訴されたら特別か普通か　どちらが勝つのでしょうか。
法律家にお尋ねいたします。　宜しくお願い致します。

[1159: 匿名さん]

>1157さん
まず諮問委員会そのものについては、その資格については外部の者でも
構わないので問題はないと思います。
近いうちに彼女たちのグループが理事をするということは、立候補制
ということでしょうか。
それについても、規約で理事選出規定が決められているのであれば、
問題はありません。
ただ、組合員（区分所有者）以外の配偶者等が理事になれる規約が作成
されているかどうかが問題です。
それから、規約を無視して理事会運営（組合運営）はできません。
規約以外のことをやれば、当然その決議は無効ということになりますが、
それでも誰も何もいわなければそのまま実行される可能性はあります。
理事会が無法地帯にならないようにするためには、理事会運用細則なり
管理規約の改正をやっておく必要があります。
早急に改正案を作成して、次の総会に提出できるよう理事会で検討すべき
でしょう。

[1160: 匿名さん]

>1157さん
まず、理事の選出方法を変えてみてはどうですか？
輪番制にするとか、一部立候補を取り入れるとかを決めて
明確化することからスタートすべきです。
そして、理事の任期もはっきり決めておくべきです。
諮問委員会は単なる理事会の諮問委員会であって、決定権は
ありません。決定権があるのはあくまで理事会ですから。
委員の交替とか期間とかも、理事会で変えることは可能です。
誰かが動かなければ、あなたの管理組合は変わりません。
良くするも悪くするもそれはあなた次第です。
同調者を捜して一緒に改革を進めていってください。

[1161: 匿名さん]

>1158さん
管理費や修繕積立金の別表が管理規約に記載されていれば、当然
管理規約の改正となりますので特別決議となります。
管理規約に、金額については別途定めるものとするとなっていれば、
普通決議扱いとなります。
金額でも、理事の報酬や駐車場料金の値上げについては、使用細則の
変更となりますので、普通決議となります。

[1162: 匿名さん]

>>1157
そもそも理事と委員の兼任は不可なんでしょうか？
2～3人は、両方の会合に出る人が居た方がいいと思いますけど。

逆に兼任が不可なら、同じ住戸から出ていれば、配偶者でも親子でも駄目でしょう。
別々の住戸に住む兄弟、とかならグレーゾーンですね。規約上は無理と言えないと思います。

[1163: 匿名さん]

ある諮問委員会と書いてあるけど、一体何の諮問委員会何だろう。
諮問委員会は単なる調査とか検討をするもので、その結果は理事会に
諮られてどうするかを検討するもんだからね。
諮問委員会には何の権限もなく、ただ理事会からいわれたことを
調査して理事会に報告するだけの機関だから。

[1164: 匿名さん]

諮問委員会ってそんなもんなの？

[1165: 匿名さん]

どれも根拠が曖昧な回答ですね
クリティカルな問題だけに、安易に信じると火傷しそうです

ちゃんとしたマンション管理士あたりに聞いた方がよいですね
資格提示した人から”責任が伴った回答”が必要でしょう

[1166: 匿名さん]

>1165
どれが問題なのか指摘してから書き込まないと分からないよ。

[1167: 匿名さん]

>>1165
マンション管理士でも何でもいいけど、責任を持った回答をしようとするなら、最低でもその管理組合の規約くらいは見ないと無理ですよ。

[1168: 匿名さん]

>1167さん
1161でも書いているように、管理規約や使用細則に記載されて
いればとの書き込みをしているんですけどね。
見なくても別に構わないと思うけど。
それに、責任ある回答をしているつもりだけど、何が違うのかを
いわないでただ批判だけしていてもねえ。
相談として書き込まれているんだから、それに答えただけのこと。
それでも判らなければ、再質問すればいいでしょう。

[1169: 匿名さん]

判断は皆さんのご自由ですが、私なら怖くてここの意見を鵜呑みには出来ませんね
本物のマンション管理士に確認します

[1170: 入居済み住民さん]

>1159さん
有難うございました。
理事は立候補して選挙が半分、半分は順番です。規約は整備されています。配偶者も可です。
ただ、夫婦で理事と委員をするのは道義上、おかしいんじゃないかと思いますが？
答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が
理事、委員をしています。
委員側は、ある特定のグループ（理事選出を選挙に持ち込んだ）が大半を占めています。
ある委員会は、共用部分に関したことです。

[1171: 匿名さん]

>>1168
匿名掲示板で責任ある回答なんて不可能でしょ。
「間違いないと確信して回答している」くらいの意味なんでしょうけど。

>>1169
本物のマンション管理士が言ってることが合っているかどうか、どうやって確認するんですか？
ここの意見が正しいか判断できなければ、マンション管理士に聞いても同じことだと思いますが。

[1172: 匿名さん]

>1170

>>答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が理事、委員をしています。

仮に、答申する側とされる側が夫婦ではなく同一人物ならOKなのでしょうか？
同一人物がOKなら夫婦でもOKだし、同一人物がNGなら、同居する夫婦はNGでしょ

[1173: 入居済み住民さん]

>1162さん
ありがとうございました。
兼任は、あります。理事と修繕委員とか。
今回、お聞きしているのは、夫婦が理事と委員を兼任はいかがなものかということです。
１０何人かの理事及びその配偶者や同居親族が委員をすれば、ある特定の区分所有者ばかりと
言う事態がおきかねません。

[1174: 入居済み住民さん]

>1172さん
ありがとうございます。
私も理事をした際、答申の時は委員と兼任していない理事だけが採決に入ってましたが、
委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

[1175: 匿名さん]

>1174
>委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

それはそれでどうかと思いますけどね。理事会のメンバーに、議決権の無い役員（顧問とか）を置いて、その人が諮問委員になるのが一番いいかも

[1176: 匿名さん]

>1174さん
諮問委員会の細則はないとのことですが、別に無くても、諮問委員は理事会で
適任者にお願いしたり、立候補で受けたりできます。
人数とか期間、調査内容等についても、理事会で決めるものです。
諮問委員会は、あくまで理事会の諮問機関でして、委員会で独自のことを
することはできないのです。
当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。
諮問委員会の権限はないとおもってください。
理論上は、委員会に権限はないのですが、理事会としてもお願いしている以上は
頭から無視することはないと思いますが。

[1177: 匿名さん]

諮問とは、有識者や一定の機関に意見を求めることです。
諮問委員会とは、そういう類のものですから、ちょっと意識過剰
のような気がしますが。

[1178: 匿名さん]

意見を求めるだけのことですから、委員の資格はどうでもでもいいんですよ。
単なる意見を聴いただけのこと。
それを参考にするかどうかは、理事会が判断することです。

[1179: 匿名さん]

有資格者の意見には、より重みがあるということですね

[1180: 入居済み住民さん]

1176さん
有難うございます。

＞当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。

その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われると
思いますし、そういうことが、公然と行われると管理組合運営がある一部の
区分所有者だけで行われるような事態にならないか心配です。

[1181: 匿名さん]

>1180さん
委員会のメンバーには、理事も入った方がいいと思います。
例えば、大規模修繕委員会の場合、住民の中に建築関係の方等がいれば
お願いをしたり、希望者を募ったりしますが、理事の方も数名入って
いた方がスムーズにいくでしょう。
委員の中には、ある問題点に対して、賛成の方も反対の方もいると思い
ますが、そこまで調べて委員選びはしませんよね。
最終的には、委員会で出てきた意見を聴いて、理事会で決議するのですから。
ただ、参考とはいっても諮問委員会の影響力はあるでしょうね。
委員の選定が偏っているような場合は、調整は必要です。理事会で検討すべき
でしょうね。
せっかく検討してもらっていい意見を出してもらい、それを参考意見として、
理事会で理事が判断して決議するのですから。
要は理事会次第です。

[1182: 匿名さん]

>>1180

>>その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われる

これは違うと思います。理事が配偶者の意見に影響されるなら、影響元の配偶者が委員だろうが委員でなかろうが関係ないと思います。

[1183: 匿名さん]

大規模修繕委員会から、理事会へ具体的内容を示した場合
委員会は結構勉強し、知識も深まっていますから
その内容の是非について、理事会側で反論できる人が
いないのが現状に近い。
委員会の意見がそのまま理事会で決定と成ってしまう。

[1184: 匿名さん]

>1183さん
確かに専門委員会のメンバーには、住民の中で工事とかに詳しい者が
選ばれる傾向にあります。
又、その専門委員会のメンバーには、理事長とかも入っているので
専門委員会の意向が大きな影響力を持ってきます。
ただ、専門委員会の意見がそのまま理事会で受け入れられる訳では
ありませんが。
そうでなくても、理事会は理事長の影響力が大きく、あまり反論は
できませんけどね。
というのも、理事会案を検討するのが理事長であり、事前に管理会社や
業者と打ち合わせをしていますから。

[1185: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は、定額給付債権といわれていまして、時効は５年
となっていますが、駐車場料金の時効は何年なんですか。

[1186: 匿名さん]

滞納金があるマンションを売却して、新しい住民が入居してきましたので、
その住民に滞納額を支払うよう請求しましたところ、そんな話は不動産会社
から何も聞いていないので支払わないといっています。
どうすればいいでしょうか。

[1187: 匿名さん]

駐車場料の時効は２年かな？多分

[1188: 匿名さん]

１年だよ。

[1189: 匿名さん]

消滅時効の時効期間

　一般債権　　　　　　　１０年
　定額給付債権　　　　　　５年
　債権以外の財産権　　　２０年
　所有権　　　　　　　　消滅時効はない

　医師の治療代、請負人の工事代金　　３年
　弁護士費用、授業料　　　　　　　　２年
　運送費、飲食代、宿泊代金　　　　　１年

　但し、駐車場料金がどれに該当するのかは分かりません。

[1190: 匿名さん]

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[1191: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[1192: 匿名さん]

騒音に対する裁判事例

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

[1193: 匿名さん]

>>1186
滞納に理由なんて関係ありません。他の滞納者と同じように処理すればよいです。
どうしても説得したいっていうなら、住戸を買った時点で規約に従わなければならないということと、管理費等の債権が特定承継人に承継されるという規約（普通はあるはず）でも示しておけばいいです。あと、文句は売り手に言ってくれと。

[1194: 匿名さん]

>1193さん
あなたのマンションでは、新しく入居してきた区分所有者に、管理規約と
各種使用細則、改正になったときの総会の議案書等を配布していますか？
うちのマンションでは、配布する管理規約はありませんけど。
滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか
仕方ないんでしょうか。

[1195: 匿名さん]

>1193さん
重要事項の説明義務は、宅建業者が負っていますが、滞納の説明が
なかった場合は、説明を怠った宅建業者に損害賠償を請求できます。