マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1123: ピギナーさん]

>>1120 さん
> 1090への返事とは何ですか？
>あなたのはいつも漠然としていますよ。

たいへん失礼いたしました。
匿名さんばかりなので、一つのレス（ >>1117 ）に纏めて書きましたが、
>>1083 さんに宛てたものです。

>>1083
>災害復旧支援金は、全壊判定の場合３００万円が支給されますが、
>連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。
>これが、団地型管理規約だと、３００万円が支給されます。
>この点はどうとらえますか。

>>1088 さん
>制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか

>>1090
>>>1088 さん
>その解釈でよいと思います。
>そうではないと主張する >>1083 さんの説明を待つことにしましょう。

これでお分かり頂けましたでしょうか？

[1124: 匿名さん]

>1123さん
>連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合、あなただったら、
>その対応の仕方をどう住民に説明するんですか。
これに答えられない様だったら、士業としては無理ですよ。

[1125: 1123]

>>1124 匿名さん
どちらの匿名さんかは存じませんが、ご忠告痛み入ります。
しかし、わたしはマンション管理士ではありません。
したがって、住民に説明することはありません。

[1126: 匿名さん]

なんでもかんでもまんかんしと組合に見える
管理会社さんかな

[1127: 匿名さん]

>1123さん
あなたはマン管士ではないんですか？
そうでないんだったら、この問題は答えられなくて
当たり前ですね。
失礼しました。

[1128: ピギナーさん]

>>1127 匿名さん
>>>1123さん
>あなたはマン管士ではないんですか？
>そうでないんだったら、この問題は答えられなくて当たり前ですね。
>失礼しました。

なるほど～
つまり、マンション管理士なら、連担棟であるにもかかわらず、
それぞれの部分をそれぞれ一棟の建物として捉え、
団地として対応すればよいと提案するわけですね。
某匿名マン管士のように。
しかし、この提案は、小型自動車のエンジンをパワーアップする方法を
検討しているところに、「３０００ｃｃのエンジンに載せ替えればいいんだよ。」と
規格を無視した方法を提案しているように思えるのですが、いかがでしょうか？

そうそう、
連担棟について､それを構成する各部分ごとに区分所有者の集会の決議によるものとすべきであるとの考え方は、「各部分の区分所有者はそれぞれ他の部分の共有持分権を有しており､当該部分に共有持分を有する他の部分の区分所有者が建替え決議又は復旧決議から排除されることについて合理的な説明が困難であると考えられる」として、2002 年3 月に法務省により公表された区分所有法の改正についての中間試案（法制審議会区分所有法部会において審議されたもの）には採用されなかったという経緯は当然ご存知ですよね。

[1129: ピギナーさん]

>>1127 匿名Ａさん
（匿名さんが多いので、「匿名Ａさん」とさせていただきます。）

ところで、
>この問題
というのは、>>1117 のどのパターンですか？

[1130: 匿名さん]

>1129さん
連担棟のマンションで、片方の建物（こういう表現にさせて頂きます）だけが
倒壊した場合の、対応の仕方については、かなりハードルが高く、ここでの解決
は難しいように思われます。
連担棟の復旧・建て替えに対する合意形成は困難と思われますが、費用負担の割合
に差を設けるやり方が考えられます。
一部共用部分の権利・形態は、かなり限定された共有関係であるとされていますが、
有事の際の復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、再建する
場合、その部位（倒壊した棟）の再建費用については、そこに存する専有部分の
区分所有者のみが負担するという方法がベターと考えられます。
現在考えられる対応策としては、これがいいと思っています。
しかし、いろんな考え方がありますので、一概に決めつけはできませんが、合意形成
にもっていかなければ、再建はできず、いつまでもほったらかしの状態が続くことに
なります。
この問題については、私どもだけでは解決できませんので、国なりが検討していか
なければならない問題点だと思います。

[1131: ピギナーさん]

>>1130 匿名Ａさん

もう一度お尋ねします。
匿名Ａさんがいうところの
>この問題
は、
「小規模一部滅失時の復旧」ですか？
「大規模一部滅失時の復旧」ですか？
「大規模一部滅失時の建物全体の建替え」ですか？

[1132: 匿名さん]

>1131さん
もういいじゃないですか。
単棟型であれば、小規模滅失もあるでしょうし、大規模滅失もあります。
連担棟でいえば、Ａ．Ｂ２つの部分があれば、Ａ部分が大きければ、大規模
滅失となるでしょう。
連担棟を団地型で考えられないかという発想から出てきたものですよ。
１１３０にも記載しましたけど、経費面で捉えるにしても問題はあります。
いざというときは、一部共用部分を拡大解釈しようというのなら、団地型に
事前に変えられれば、もっとうまく解決できると思うのでね。
１１３０も最終的には、団地型の建て替えのやり方ですからね。

[1133: ピギナーさん]

現実に単棟型管理規約から団地型管理規約に変更しているのなら、
区分所有者の権利に特別の影響を与える大問題（今日にでもトラブルが
発生する可能性あり）ですが、バーチャルの「たら・れば」話なら、
どのような結論になろうと関係ありませんね。

[1134: 匿名さん]

>1133さん
たら・ればの話しですが、いざというときの対応は考えて
おく必要はありますよ。
いざというときに、どうすることもできないでは困るでしょうから。
そのための、問題提起だったんです。
この問題については、私なりに、いろんな文献や役所、ネット等を
調べ、徹底して勉強してみたいと思っています。
ここでの論争では無理がありますね。

[1135: 匿名さん]

専門家に聞いた方がよいですね
根拠が曖昧な回答ばかりです

[1136: 匿名さん]

>1135さん
その専門家がいろんな見解を示しているのですよ。
曖昧というか、断定的ではないんですね。こうした方がいいと思うと
いうニュアンスなんです。
学者、建築士、弁護士、協会、マン管士、国交省等がね。
だから、それらを全て読み、研究してみようと思っているのです。
法的な面と合意形成を図るための妥協点とかいろんな点から。
いい案ができたら、国交省に提案してみます。

[1137: ピギナーさん]

>>1136 匿名Ａさん
>いい案ができたら、国交省に提案してみます。

国交省は、手も足も出せません。
ご存知のように、「小規模一部滅失の場合における復旧」以外の
「大規模一部滅失の場合における復旧」、
「大規模一部滅失の場合における建替え」等は
手続きが法定されています。
したがって管理規約での対応は不可能です。
一度、下記の議事録・資料などを一読することをお勧めします。

http://www.moj.go.jp/shingi1/shingikai-hisaikanren.html

[1138: 匿名さん]

>1137さん
参考にさせていただきます。
そういえば、一度国交省が意見をもとめていたときに、論文を
送付したけど、なしのつぶてだったですよ。
内容がなかったからかもしれませんが。

[1139: ピギナーさん]

>>1138 匿名Ａさん

「小規模一部滅失の場合における復旧」以外は、
手続きに融通性がありません。
わたしが、なぜ >>1129 と >>1131 を重ねて投稿したのかを、
ご理解いただけたと思います。

ところで、>>1123 に >>1083 さんから説明がありませんが、
どうしてだと思われますか？

[1140: 匿名さん]

>>1136
被災マンションの復旧の専門家なんて、日本中探してもどこにも居ないんでは？と思いますけどね。
一番それに近いのは、実際に所有するマンションが被災して建て直した人と、それに関わったデベロッパーあたりだと思います。
ここで規約のことをあれこれ議論するよりも、実際に起こった時の事例を見ていくほうが考えやすいんじゃないでしょうかね。

[1141: 匿名さん]

>1140さん
確かにそれが一番の近道のような気はします。
しかし、再建が法的に正しかったかどうかはわかりません。
そのマンションが、訳も分からず手続きを取り、住民がそれに
対して不審とか感じなくて、いわれた通り実施していった可能性も
ありますからね。
被災してからのものではなく、事前に対応策をとっていくためには、
やはりそれなりの法的とかの手続きも考慮していかなければなりませんから。

[1142: 匿名さん]

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。

少額訴訟を請求した場合ですが、訴え提起以前の遅延損害金を免除したり、
滞納額を、総会決議で減額するということは可能でしょうか。

[1143: 匿名さん]

>>1142
私自身は、全員が承認しない限り債権放棄はできないという考え方ですが、実際には総会決議（普通決議）で免除しているケースはありますね。特にそれで問題になったという話は聞かないです。
遅延損害金は規約次第で、「遅延損害金を請求することができる」総会決議で免除可、「請求するものとする」なら管理費等の本体と同様に考えるべきかなと。

現実的に100％取れないと分かっている債権でも、一般の未収金と分離して、特別管理債権みたいな感じで残しておくのが筋だと思いますけどね。全員が債権放棄を承諾しない限りは。

[1144: 匿名さん]

滞納額の一部免除については、全員の承認が必要だと私も思います。
しかし、現実的には取れないものを総会決議で免除しているのは、
明らかに法令違反となります。
これが慣例になれば、今後の対応が難しくなってきます。
今回は特別認めるが、次回はダメというのは納得できないでしょうからね。
滞納額は、最悪いずれ特定承継人が支払ってくれることになるのですから。
特別管理債権とかは必要ないのでは？

[1145: 匿名さん]

>>1144
本来は必要ないんですけど、取れる未収金を放置しているのか取れないものがずっと残っているのか、誰でも区別できるようにする方法の一つってことで。

[1146: 匿名さん]

>1145さん
滞納状況が把握できるようにしておけば、問題ないと思います。
理事会で、毎月管理会社に、滞納状況を報告させることは必要です。
それに対して、滞納者に対する細則規則を明確化しておくことも
大切なことになります。
滞納者に対して、細則の時期と内容、駐車場の契約破棄、遅延損害金の細則等。
あなたは当然理解されているでしょうが。一般論として。

[1147: 匿名さん]

築１８年のマンションです。
インターホンの故障が多くなってきましたが、皆さんのマンションでは
何年ぐらいで交換されていますか。

[1148: 匿名さん]

３３０戸のマンションですが、月に３戸か４戸の修理をやっています。
補修は管理費でやっています。
部品がないといっていますが、修理はできるようです。
補修費は１戸7,000円とＴＡＸです。

[1149: 匿名さん]

>>1147
オートロックですか？また、カメラ付きでしょうか？

オートロックじゃないマンションでは、専有部分扱いにしているのがほとんどです。

オートロックで、現状がカメラ付きではなくて配線がカメラ付きに対応しているなら、早めにカメラ付きに交換するのもアリだと思いますよ。それ以外の条件で一斉交換したところは、築25年越えが多いですね。部品入手の問題とかがなければ、それくらいは平均して使えるようです。

[1150: 匿名さん]

>1147さん
オートロックのカメラつきです。管理員室とつながっています。
非常ボタンもついています。
規約に記載されているから共用部分だと思います。
長期修繕計画では、築２１年目に交換が計画されています。

[1151: 匿名さん]

２０年で交換ですか。
修理ができるんなら交換はどうかな。

[1152: 匿名さん]

>>1150
長期修繕計画ではそんなものでしょうね。
最初は個別交換で対応しておいて、○割を超えたら全戸一斉交換、とかでいいんじゃないでしょうか。

[1153: 匿名さん]

>1152さん
今度交換するときは、現在消防点検を年２回居室内に業者が
入ってきて点検をしているので、部屋に入らなくて点検が
できるのにしようと思っています。
そうすることによって、全戸の点検ができますし、点検費も
安くなるとのことですので。

[1154: 匿名さん]

336戸で取り替え予算6,000万円ですから、工事は
大きなものになりますよ。
勿論、長期修繕計画での予算ですから。大目には組んでありますが。

[1155: 匿名さん]

みなさん、管理費の値上げは、普通決議でやってますか、それとも
特別決議にしてますか？

[1156: 匿名さん]

お金が絡む、修繕積立金や管理費の値上げは特別決議かな？

[1157: 入居済み住民さん]

管理組合の下に、ある内容の諮問機関を設置するために委員募集があり
中に、理事の配偶者が３名含まれています。
規約を読み返しましたが、諮問委員会の委員資格まで決められていません。
答申する側とされる側に親族、それも夫婦と言うのは納得がいきません。
その人たちは、マンションで規約は二の次のグループで、近いうちに、
彼女たちのグループが理事をし、配偶者が諮問委員になれば、
管理組合は、一部の家族に独占されます。
こういうことは、どうでしょうか？？

[1158: 匿名さん]

うちのマンションは管理費等の変更（値上げおよび値下げ）は、
普通決議（単純決議）です、本当はどうなのでしょうか？
1156さんのご意見のほうが正しいような気がしますが？
告訴されたら特別か普通か　どちらが勝つのでしょうか。
法律家にお尋ねいたします。　宜しくお願い致します。

[1159: 匿名さん]

>1157さん
まず諮問委員会そのものについては、その資格については外部の者でも
構わないので問題はないと思います。
近いうちに彼女たちのグループが理事をするということは、立候補制
ということでしょうか。
それについても、規約で理事選出規定が決められているのであれば、
問題はありません。
ただ、組合員（区分所有者）以外の配偶者等が理事になれる規約が作成
されているかどうかが問題です。
それから、規約を無視して理事会運営（組合運営）はできません。
規約以外のことをやれば、当然その決議は無効ということになりますが、
それでも誰も何もいわなければそのまま実行される可能性はあります。
理事会が無法地帯にならないようにするためには、理事会運用細則なり
管理規約の改正をやっておく必要があります。
早急に改正案を作成して、次の総会に提出できるよう理事会で検討すべき
でしょう。

[1160: 匿名さん]

>1157さん
まず、理事の選出方法を変えてみてはどうですか？
輪番制にするとか、一部立候補を取り入れるとかを決めて
明確化することからスタートすべきです。
そして、理事の任期もはっきり決めておくべきです。
諮問委員会は単なる理事会の諮問委員会であって、決定権は
ありません。決定権があるのはあくまで理事会ですから。
委員の交替とか期間とかも、理事会で変えることは可能です。
誰かが動かなければ、あなたの管理組合は変わりません。
良くするも悪くするもそれはあなた次第です。
同調者を捜して一緒に改革を進めていってください。

[1161: 匿名さん]

>1158さん
管理費や修繕積立金の別表が管理規約に記載されていれば、当然
管理規約の改正となりますので特別決議となります。
管理規約に、金額については別途定めるものとするとなっていれば、
普通決議扱いとなります。
金額でも、理事の報酬や駐車場料金の値上げについては、使用細則の
変更となりますので、普通決議となります。

[1162: 匿名さん]

>>1157
そもそも理事と委員の兼任は不可なんでしょうか？
2～3人は、両方の会合に出る人が居た方がいいと思いますけど。

逆に兼任が不可なら、同じ住戸から出ていれば、配偶者でも親子でも駄目でしょう。
別々の住戸に住む兄弟、とかならグレーゾーンですね。規約上は無理と言えないと思います。

[1163: 匿名さん]

ある諮問委員会と書いてあるけど、一体何の諮問委員会何だろう。
諮問委員会は単なる調査とか検討をするもので、その結果は理事会に
諮られてどうするかを検討するもんだからね。
諮問委員会には何の権限もなく、ただ理事会からいわれたことを
調査して理事会に報告するだけの機関だから。

[1164: 匿名さん]

諮問委員会ってそんなもんなの？

[1165: 匿名さん]

どれも根拠が曖昧な回答ですね
クリティカルな問題だけに、安易に信じると火傷しそうです

ちゃんとしたマンション管理士あたりに聞いた方がよいですね
資格提示した人から”責任が伴った回答”が必要でしょう

[1166: 匿名さん]

>1165
どれが問題なのか指摘してから書き込まないと分からないよ。

[1167: 匿名さん]

>>1165
マンション管理士でも何でもいいけど、責任を持った回答をしようとするなら、最低でもその管理組合の規約くらいは見ないと無理ですよ。

[1168: 匿名さん]

>1167さん
1161でも書いているように、管理規約や使用細則に記載されて
いればとの書き込みをしているんですけどね。
見なくても別に構わないと思うけど。
それに、責任ある回答をしているつもりだけど、何が違うのかを
いわないでただ批判だけしていてもねえ。
相談として書き込まれているんだから、それに答えただけのこと。
それでも判らなければ、再質問すればいいでしょう。

[1169: 匿名さん]

判断は皆さんのご自由ですが、私なら怖くてここの意見を鵜呑みには出来ませんね
本物のマンション管理士に確認します

[1170: 入居済み住民さん]

>1159さん
有難うございました。
理事は立候補して選挙が半分、半分は順番です。規約は整備されています。配偶者も可です。
ただ、夫婦で理事と委員をするのは道義上、おかしいんじゃないかと思いますが？
答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が
理事、委員をしています。
委員側は、ある特定のグループ（理事選出を選挙に持ち込んだ）が大半を占めています。
ある委員会は、共用部分に関したことです。

[1171: 匿名さん]

>>1168
匿名掲示板で責任ある回答なんて不可能でしょ。
「間違いないと確信して回答している」くらいの意味なんでしょうけど。

>>1169
本物のマンション管理士が言ってることが合っているかどうか、どうやって確認するんですか？
ここの意見が正しいか判断できなければ、マンション管理士に聞いても同じことだと思いますが。

[1172: 匿名さん]

>1170

>>答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が理事、委員をしています。

仮に、答申する側とされる側が夫婦ではなく同一人物ならOKなのでしょうか？
同一人物がOKなら夫婦でもOKだし、同一人物がNGなら、同居する夫婦はNGでしょ