マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1063: 匿名さん]

>>1062
素人なのは構わないけど、自分がどういう立場なのかを知らせてくれないと、答えようがないですよ。自分が持っているマンションの話なのか、役員なのか一般の区分所有者なのか、誰か知り合いの相談に乗っているのならその人がどういう立場なのか、などなど。

一般論でスパッと割り切れるような話じゃないので、自分の立場で何ができるか、ってことから考えていくしかないですよ。法律なんて枠組みとして決まっているだけなので、結局は個々の区分所有者が動かないことには前に進まないのですから。

その上で
>>1059については、よく話し合って決めて下さいとしか言えないですね。修繕を当該等の所有者だけの負担で実施するなら、残った方の維持管理は残った棟の所有者でやれって話になるでしょうけど。

[1064: 匿名さん]

ワンレスでいちゃもんつける人
相手にしないほうがよいですよ

[1065: 1061]

>>1059 = >>1062 さん

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性がある建物は、
全体で一棟の建物です。
このことを理解しているのであれば、>>1059 のような意見はでないはずです。
一度、連担棟型マンションを単純な単棟型マンションに置き換えて考えてみると
わかると思います。
連担棟型マンションは単純な単棟型マンションと同様に単棟です。

[1066: 匿名さん]

>１０６２さん
　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

[1067: ピギナーさん]

>>1066
>建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
>専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
>敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

【建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）】とは、
建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？

[1068: ピギナーさん]

>>1067 の続き、
建物の一部滅失・・・物理的に専有部分が滅失した区分所有者であっても、
共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。

建物の一部が滅失した場合、区分所有者の対応としては、
１．何もしない
２．区分所有権および敷地利用権を処分（売却など）する
３．専有部分のみを復旧する
４．専有部分と共用部分の復旧をする
５．共用部分の復旧を管理組合で決議する
６．建物 “ 全体 ” の建替えを管理組合で決議する
が考えられる。

[1069: 匿名さん]

建物の片方が倒壊した場合を想定しているのであって
例えばＡ．Ｂ両棟が倒壊した場合であれば、単なる建て替えになる。

[1070: 匿名さん]

>1066さん
すごく勉強されてますね。
あまり理解はできませんけど、ありがとうございます。

[1071: ピギナーさん]

>>1066 さん

マンション管理士として、この話をクライアントにしたら、
「もう来なくていいよ」と言われますよ。

[1072: 匿名さん]

＞１０６６です

>建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？
使えなくなった部分です。
端折ってますが
連担棟の建物の一つが全部滅失した場合（建て替え以外に復旧方法がない場合）について書いていますので
そのつもりでお読みください。

＞共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。
そうですね。
残っている建物の共用部分に対し持分がありますね。
うっかりしていました。

[1073: 匿名さん]

＞1066です。

>ピギナーさん
どの部分が不適切なのか、ご指摘ください。

それと、あなたがこのようなケースで被災者になったら
どのように対処しますか
ご教授ください。

皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、
根拠も、正解ものせない批判は、無知の表れですね。

[1074: 匿名さん]

また始まったな

私だったら1068のようなことを言って、後はご自由にというようなマン管士はいらないな

[1075: ピギナーさん]

>>1072 さん
>連担棟の建物の一つが全部滅失した場合（建て替え以外に復旧方法がない場合）について書いていますので
>そのつもりでお読みください。

連担棟は一つの建物です。
連担棟そのものが全部滅失した場合のことをいってるのでしょうか？
その建物（連担棟）の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか？

[1076: 匿名さん]

ビギナーさんじゃないけど

>>1073
>>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、

これを考える前提条件として、被災した人が、いくらならお金を出せるか、復旧にいくらかかるかという話がある程度仮定しないと、どうしようもないと思います。
どんな負担割合だろうが、マンション1棟（構造上の1棟）を復旧しようとすれば、相当の費用はかかる訳で、お金を出してもいいという人の分だけで足りるかどうかも分からないわけです。実際にその場面になると、たぶんそれが最重要課題になり、逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がしますけどね。

[1077: 匿名さん]

>その建物（連担棟）の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか

連担建築物設計制度（法第８６条第２項）は、特例的に複数建築物を同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です

>連担棟の建物の一つが全部滅失した場合
とは、連担棟の一つ＝複数建物の一つ＝連担棟の建物の一部とという意味で書きました。
日本語は難しい

連担棟の一つ
↓
連担棟の一部である建物の一つ
に修正

[1078: ピギナーさん]

>>1073
>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、

問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が
専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。
たとえば、
デペロッパーが被災した区分所有者全員から区分所有権および敷地利用権を
買い取って復旧し、売却するという方法もあると思います。

[1079: 匿名さん]

>>1078
>>問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が
>>専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。

実際には復旧する意思がある人と無い人が入り混じった状態になり、それがどれくらいの割合になるか、事前に予測するのは困難でしょうね。

[1080: 匿名さん]

＞1076さん
そのとおりです。
「どう対処すればよいか」→いくら費用が掛かるかで決議や対処法も変わってくると思います。

＞逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がします
大きな費用の掛かる問題ですので、全員一致の決議は難しいと思います。
後になって決議無効の訴訟などが起こらないように
法をクリアしておくことも大事だと思っています。

[1081: ピギナーさん]

決議の無効といえば・・・

単棟であるにも関わらず、管理規約を単棟型から団地型に変更した。
⇒ 本来であれば、区分所有権を失うことはなかったのに、
　　管理規約を団地型に変更したことにより区分所有権を
　　失った。

[1082: 匿名さん]

>1081
片方だけが倒壊した場合は、区分所有権がない方が今後は進めやすいのでは。
倒壊した方だけで、建て替え工事に着手できるから。

[1083: 匿名さん]

災害復旧支援金は、全壊判定の場合３００万円が支給されますが、
連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。
これが、団地型管理規約だと、３００万円が支給されます。
この点はどうとらえますか。

[1084: 匿名さん]

>>1084
どこが出す災害復旧支援金の話ですか？
どんな制度が分からないことには何とも言えないので

[1085: 匿名さん]

地方行政です。

[1086: 匿名さん]

>>1085
ざっと調べた感じではマンション向けの支援制度が見つけられなかったのですが、具体的にどこの制度なんですか？

[1087: ピギナーさん]

>>1086 さん

下記の法律に基づく支援を指しているのだと思います。

被災者生活再建支援法（平成十年五月二十二日法律第六十六号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H10/H10HO066.html

[1088: 匿名さん]

>>1087
この法律に関するQ&Aを見つけました
http://www.city.minamisoma.lg.jp/index.cfm/10,2856,c,html/2856/20140417-103946.pdf

これによると、制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか

[1089: 1088]

リンクの貼り付けがうまくいっていませんが、手動でコピーしてURLのところに貼り付けたら見れます。

[1090: ピギナーさん]

>>1088 さん

その解釈でよいと思います。
そうではないと主張する >>1083 さんの説明を待つことにしましょう。

[1091: 匿名さん]

一部共用部分をその一部の区分所有者で管理するときは、その一部の区分所有者のみを
構成員とする管理組合が成立し、棟全体の管理組合と併存することになる。（法３条）

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者
全員の規約の設定・変更をする場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１
を超える者またはその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対しないことが条件
とされています。(法３１条）

しかし、Ａ．Ｂの建物が連担棟で１つの建物とした場合、例えば小さい方の建物Ｂだけが
倒壊した場合、Ｂを一部共用部分とできるのだろうか？

[1092: 匿名さん]

　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

[1093: 匿名さん]

連担棟のマンションで、Ａ．Ｂ二つの棟のうち、Ｂだけが倒壊した場合の
対応の仕方としては、上述した方法でいいんですか。

[1094: ピギナーさん]

>>1091 さん

一部共用部分は法定されており、任意に定めることはできません（法3条、法4条）。
ただし、規約の定めるところにより、特定の共用部分をその部分が属する区分所有建物の
特定区分所有者（達）の所有（共有）にすることはできます（法11条2項）。
（>>1007 では若干触れています。）

[1095: 匿名さん]

>>1094さん
連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
対処方法を教えてください。

[1096: 1094]

>>1095 さん
>連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
>対処方法を教えてください。

【こたえ】は、>>1009-1013 だそうです。

[1097: 匿名さん]

>1096さん
まとめていただけませんか。

[1098: 匿名さん]

結論としては、団地型管理規約に改正しておく必要があるということですね。
団地型に変えるにもハードルはあるでしょうが、どうせどちらも難しいのなら
団地型に変えておいた方がいざというときに対応できるということでしょうね。

[1099: 1096]

>>1098 さん

現実に規約を変更した、または、変更しようとしているのであれば、
憂慮すべき状況ですから、直ちにマンションの法律に詳しい弁護士に
相談することを強くお勧めします。

この意味が理解できないのであれば、病院へ行こう！！

[1100: 匿名さん]

どこが悪いんですか？

病院へ行くなら一人でどうぞ

[1101: 匿名さん]

だから誰かがまとめをしなければどうしようもないじゃないか。
ビギナーさんは分かっているのかな？
判っているんなら、四の五のいわず、まとめたらいいじゃないの。

[1102: 匿名さん]

結局誰も結論はだせないのに、反論だけはするんだな。

[1103: 匿名さん]

それだけ難しい問題ということかな。

[1104: 匿名さん]

真面目な話し、連担棟で片方が壊れたばあいの
対応はどうすればいいんですか。教えてください。

[1105: 匿名さん]

>>1104
復旧費用を算出して、関係者がどれだけ出せるか聞いて、それから考える、です

[1106: 匿名さん]

>1105
現実問題として、そんなことはできないでしょう。
倒壊したんだから、どこかに避難しているでしょうから、
連絡も取れないから。
復旧費用を算出するにも経費がかかるよ。

[1107: 匿名さん]

この問題は解決不能で終了でいいですか。

[1108: 匿名さん]

理事長が自己名義で銀行に預金していた管理費を使い込みました。
その場合は、だれが損害賠償の原告となるのですか。

[1109: 匿名さん]

副理事長が理事長を補佐するのだから、副理事長で
いいと思います。

[1110: ピギナーさん]

>>1107 さん
終了するのはご自由ですが、
基本的な事項を理解するために、下記の講演録を一読されることをお勧めします。

また、
>>1090 で求められている説明だけはしておきましょうね。

「震災復興の二つの焦点」
集合住宅の復興と住宅の共同化
http://www.lij.jp/html/jli/jli_1996/1996winter_p089a.pdf

[1111: 匿名さん]

大規模修繕費不足追加金が１戸辺り１００万円払う組合ですがどうして
そうなるのか理解できません。どうしたらよいでしょう？

[1112: 匿名さん]

>>1106
もし本当にできないなら、一度地震が起こったところは廃墟だらけになっているはずだけど？