マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1023: 匿名さん]

一つにまとめなよ、読みにくい

[1024: 匿名さん]

わずかですが住宅の被災状況で助成は有るよ、
所有者が何もしなければなにも出ませんよ。
東北も同じかとおもいます。

[1025: ピギナーさん]

>>1019 さん

被災区分所有建物再建等特別措置法は、１９９５年３月２４日に
公布され即日施行されました。
【阪神・淡路大震災は、１９９５年１月１７日】

[1026: ピギナーさん]

>>1020 さん
>書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
>そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

大丈夫ですか？
「被災区分所有建物再建等特別措置法」と「マンション建替え円滑化法」は別物です。

[1027: 匿名]

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

[1028: 匿名さん]

政令で定める大規模災害という条件付きですが
「被災区分所有建物等に関する特別措置法」が見直しされ,平成２５年６月２６日に施行されました。
敷地共有者の議決権の４/５で、再建の決議、又は敷地の売却ができるようになりました。

[1029: 匿名さん]

＞1027さん
無理です。
何もできません。
悪いのは違反者であって、理事長の管理責任を問う事もできません。

１代限りの制限をつけて、ペットの管理をしたマンションもありますが
下手すりゃ１０年監視、指導、摘発しなければなりません
１年も経てば役員はそんな制限のことは忘れてしまします。

あなたが理事長になり
１代限りの総会決議をし
１０年間理事長を続けて
一人で監視・摘発・懲罰を続ければ、出来るかも

[1030: ピギナーさん]

>>1014-1015 関連

【被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がない場合】
マンション・アパート（以下「マンション等」という。）が、全部滅失した場合において、その再建をするには、どうすればいいのか。
　この点、マンション等の区分所有建物を対象とする区分所有法は、区分所有建物が「一部滅失」した場合の処理のみを定めている。すなわち、区分所有法はマンションの復旧・建替に関して、その決議方法等について、簡単な規制を置いているのみであり区分所有建物が「全部滅失」した場合の法的処理に関しては、何らの定めが設けられていない。
　それは、区分所有法が「区分所有建物が『全部滅失』すると元の区分所有者間に存在した『区分所有関係』は消滅する」と考えているからである（昭和５８年の区分所有法改正時における立法担当者の意見である。法務省民事局参事官室編「あたらしいマンション法」３２８頁）。すなわち、区分所有建物が「全部滅失」すると、元の区分所有者間の区分所有関係は消滅し、敷地利用権の共有又は準共有関係のみが存続する。したがって、右敷地上にマンションを再建しようとすれば、「共有物の変更」（民法２５１条）にあたると解されるので、敷地利用権を有する者全員の同意が必要となる。
（下記「マンションの復興 ―第一」より抜粋）

>>1019 さん
この意見書が参考になると思います。

【大阪弁護士会　意見書】
マンションの復興（平成１０年２月３日）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/ｇ.php
マンションの復興 ―第一（第一、はじめに）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第二（第二、区分所有法、被災マンション法の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第三（第三、環境整備上の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
　マンションの復興 ―第四（マンションの復興に関する提言参考文献）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...

[1031: 1030]

>>1030 のＵＲＬ訂正

マンションの復興　目次（平成１０年２月３日）
（正）http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon....

[1032: 匿名さん]

>1030さん
頑張って勉強しているじゃないですか。
追加すると、解体、売却は４分の３に去年だっけ改正になりました。
それから、単なるコピペだけじゃなく、ではどうすればいいのかということを
書き込むともっといいと思いますよ。

[1033: 匿名さん]

>1030さん
建て替えとか被災区分所有法とかは、昔は勉強したけど、通常は
使わないので忘れてしまいますね。
勿論、勉強した基本書はあるので何かあれば調べることはできますが。
調べてから書き込むということが億劫になってきてるんでしょうね。

[1034: 匿名さん]

>1030さん
ところで、片方の建物だけが倒壊した場合の対応は
どうすればいいんですか。
これが論点でからね。

[1035: 匿名]

まあまあ落ち着いて。
でないと読みにくいから。

[1036: 匿名さん]

片方だけが倒壊することはありえない。
万が一の心配は必要ない。取り越し苦労だな。

[1037: 匿名さん]

しかし、全焼はあり得るのではないですか？

[1038: 匿名さん]

だから？

[1039: 匿名さん]

連担棟の論争はこれで終わりだ。
結局結論はでなかった。

[1040: 匿名さん]

>>1034
マンション管理の基本は「どうすればいいか？」ではなく「どうしたいか？」ですよ

もしそういう状況になったら、どんな選択肢があるかを探り、それぞれの所有者（倒壊していない方も含めて）の意思を把握し、より多くの人が納得できるような形に調整していくしかないでしょう。

選択肢といっても再建するか、そのまま解体して残った方の所有者が土地の持分を買い取るか、どちらかしかないと思います。前者なら費用負担の方法、後者なら買取価格と解体費用の負担方法をどうするか、合意が得られるような案を考えていくしかありません。

建替えがらみで訴訟になっているのは、少数が反対していたケースがほとんどだと思います。もちろん、法的に問題ないようにしなければなりませんが、その前にまず大多数の合意を得なければどうしようもないと思います

[1041: 匿名さん]

>1040さん
片方解体する場合は、５分の４でできるようになったので、
これはクリアーできるかもしれない。
又、倒壊している建物を建て替えするとして、その費用は
倒壊した住民、支払いができなくて、マンションを去る者は
デベロッパーに買い取ってもらう。
どちらにしても、倒壊した棟を建て替えする場合、全区分所有者
で負担するのは無理だと思うね。
解体費用ぐらいは、修繕積立金を全て使うとともに、全区分所有者
で負担してもいいのでは。反対する者もいるだろうが。

[1042: ピギナーさん]

マンションの形態（実態）が、連担棟型マンション（単棟）であるのか、
団地型マンション（団地）であるのかによって管理規約が自ずと決定される
のであって、恣意的に選択できるものではない。

・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における大規模一部滅失（区分所有法６１条）
・団地 ⇒ 団地型管理規約 ⇒ 複数棟の内の１棟の全部滅失（区分所有法の守備範囲外）

[1043: 1042]

>>1042 の４行目は不正確な書き方でしたね。
（正）
・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における（小規模または大規模）一部滅失（区分所有法６１条）

[1044: 匿名さん]

>1042さん
しかし、連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合は
どうすれば分からないでしょう。

[1045: 匿名さん]

まさか壊れたままにしておく訳にもいかないし。

[1046: 匿名さん]

は？何言ってんだこの人

[1047: 匿名さん]

>>1044
どうすればいいか分からないってのは、倒壊した棟の区分所有者の立場での話？それとも第三者？

[1048: 匿名さん]

>1047さん
どうすればいいかを詳しく教えてください。
第三者ですよ。

[1049: 匿名さん]

結局何も解決策はだされないんだね。
倒壊したら建て替えはおろか再建者集会さえも実施できないのでは。

[1050: 匿名さん]

片方だけが壊れることはないよ。
そのときはそのとき

[1051: 匿名さん]

>1047さん
片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を教えてください。
簡単でいいですから。

[1052: 匿名さん]

この問題は深刻に受け止めないといけないんだけど、
現状では手の打ちようがないということかな。
連担棟の基準は理解できたけど。
そこから先がどういう対応を取ればいいのか判らない。
国交省も何かいい知恵を出して、法改正をしないといけないのではないだろうか。

[1053: 匿名さん]

最終的には、一部共用部分として対応せざるをえないだろうが、
それでも、両方に関係する部分があるだろうしね。
片方に、給水・浄水・管理員室・メールボックス等が設置されていて、
もう一方は出入り口がある場合。
給排水設備等のある方が倒壊した場合は、倒壊しなかった棟に諸設備を
設置しなければならないだろうし。
それは修繕積立金で対応できるかな？片方は全壊だし。
積立金が足りない場合は、全区分所有者で費用は負担するのかな？
しかし、建て替えは全員ではしないだろうし。
持ち分比率で分けるしかないかな。
後はお互い勝手にやっていきましょう。今後は団地型として管理をすること
になるでしょうから。
一部共用部分の構成員は、全体の管理組合の構成員でもある訳だけど。

[1054: 匿名さん]

>>1048
第三者が倒壊した建物にどんな関わりあいを持っているのですか？
そもそも、何かしなければならない立場なのですか？

[1055: 匿名さん]

>1054さん
連担棟の場合、付属施設は全体の共用部分となっています。
しかし、Ａ．Ｂ棟が１つの建物となっている場合、いざという時に、
１つの建物を一部共用部分として対応できるのかが分からないのです。
付属施設なら、まだ全区分所有者で対応できますが、建て替えとなると
不可能じゃないかなと思って。
だから、できれば団地型管理規約での対応もしくは、それに近い対応が
できないかと思いまして、質問したのです。

[1056: 匿名さん]

不在組合員に対する住民活動協力金についてお伺いします。
裁判では、2,500円の徴収はしてもいいという判例がでて
いますが、規約で決めれば徴収してもいいのでしょうか。

[1057: 匿名さん]

>>1055
規約の問題よりも、まずそれぞれの棟の所有者がどうしたいのか、手元にお金がどれだけあるか、追加の費用はいくらまで出せるか、が問題ですよ。
誰かがお金を出せば建替えはできるし、出さなければ建替えできない、ごく単純な話です。

仮に規約が単棟型であっても、倒壊した側の所有者だけで費用を出すなら、総会で承認されない理由も特にないです。

[1058: 匿名さん]

住人に弁護士がいれば
顧問料を払って通年で見てもらえば
解決する問題ばかりだね

[1059: 匿名さん]

>1057
その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの
植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等は
どちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。
雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。
建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。

[1060: 匿名さん]

住民活動協力金は、2,500円と決まっている訳ではありません。
そのマンションの管理費・積立金等の１５％といっていますよね。

[1061: ピギナーさん]

>>1059
>その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等はどちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。
>雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。
>建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。

区分所有法をまったく理解していない。
素人の上に「ド」の付く人の意見ですね。

[1062: 匿名さん]

>1061さん
素人なんですよ。
だから分かりやすく教えてください。

[1063: 匿名さん]

>>1062
素人なのは構わないけど、自分がどういう立場なのかを知らせてくれないと、答えようがないですよ。自分が持っているマンションの話なのか、役員なのか一般の区分所有者なのか、誰か知り合いの相談に乗っているのならその人がどういう立場なのか、などなど。

一般論でスパッと割り切れるような話じゃないので、自分の立場で何ができるか、ってことから考えていくしかないですよ。法律なんて枠組みとして決まっているだけなので、結局は個々の区分所有者が動かないことには前に進まないのですから。

その上で
>>1059については、よく話し合って決めて下さいとしか言えないですね。修繕を当該等の所有者だけの負担で実施するなら、残った方の維持管理は残った棟の所有者でやれって話になるでしょうけど。

[1064: 匿名さん]

ワンレスでいちゃもんつける人
相手にしないほうがよいですよ

[1065: 1061]

>>1059 = >>1062 さん

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性がある建物は、
全体で一棟の建物です。
このことを理解しているのであれば、>>1059 のような意見はでないはずです。
一度、連担棟型マンションを単純な単棟型マンションに置き換えて考えてみると
わかると思います。
連担棟型マンションは単純な単棟型マンションと同様に単棟です。

[1066: 匿名さん]

>１０６２さん
　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

[1067: ピギナーさん]

>>1066
>建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
>専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
>敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

【建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）】とは、
建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？

[1068: ピギナーさん]

>>1067 の続き、
建物の一部滅失・・・物理的に専有部分が滅失した区分所有者であっても、
共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。

建物の一部が滅失した場合、区分所有者の対応としては、
１．何もしない
２．区分所有権および敷地利用権を処分（売却など）する
３．専有部分のみを復旧する
４．専有部分と共用部分の復旧をする
５．共用部分の復旧を管理組合で決議する
６．建物 “ 全体 ” の建替えを管理組合で決議する
が考えられる。

[1069: 匿名さん]

建物の片方が倒壊した場合を想定しているのであって
例えばＡ．Ｂ両棟が倒壊した場合であれば、単なる建て替えになる。

[1070: 匿名さん]

>1066さん
すごく勉強されてますね。
あまり理解はできませんけど、ありがとうございます。

[1071: ピギナーさん]

>>1066 さん

マンション管理士として、この話をクライアントにしたら、
「もう来なくていいよ」と言われますよ。

[1072: 匿名さん]

＞１０６６です

>建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？
使えなくなった部分です。
端折ってますが
連担棟の建物の一つが全部滅失した場合（建て替え以外に復旧方法がない場合）について書いていますので
そのつもりでお読みください。

＞共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。
そうですね。
残っている建物の共用部分に対し持分がありますね。
うっかりしていました。