マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[61: 匿名さん]

協力金は2,500円ならいいということですか？
それとも１５％程度ならいいということですか。

[62: 匿名さん]

どっちもでしょう。

[63: 匿名さん]

判例をみるかぎり、１５％を優先すべきだよ。

[64: 匿名さん]

ということは、管理費等で10,000円のところは、1,500円程度ということですね。

[65: 匿名さん]

何故ペナルティを取りたいのかねー。理解に苦しむ。

[66: 匿名さん]

輪番制の理事なのに、その順番が回ってきても、やれないからじゃないかな。
それに、賃貸にしていて、管理は理事に任せっぱなしでは不公平感があるからでしょう。

[67: 匿名さん]

マンションには住まず、賃貸にして、本人は戸建に住むとかは
協力金を取るべき。

[68: 匿名さん]

住民活動協力金については、大体理解できました。

[69: 匿名さん]

最近駐車場に空きが目立つようになってきたのですが、近くの住民に駐車場を貸すことを検討していますが、マンションの住民以外に貸すと、税金が取られることになるといわれましたが、本当でしょうか。
税金が取られないようないい対策はありませんか。教えてください。

[70: 管理員]

当マンションにはエントランスのインターフォン（IP)にはカメラが設置されていますが、居室玄関には音声のみのIPしか付いていません。規約ではIPシステムは共用部となります。

このたびお部屋のオーナーチェンジがあり、模様替えに入りましたがその中で、玄関のIPにカメラを付けたいとのとの希望が寄せられました。　それが無理ならドアスコープはどうか？とも仰っています。　共用部の変更で総会決議が必要な事項と思われますが、どのように対応したら良いかをお教えください。　また、カメラの場合はプライバシー保護の観点からの問題も生じかねないと思います。　こうした事例にもどのように対応されているかお教えいただけたらありがたいです。

[71: 匿名さん]

>70
インターホーンについては、共用部分扱いをしており、補修についても管理組合負担で
行っているところが多いと思います。
ただ、インターホーンの交換については、各戸の玄関のカメラについては、オプション
として、希望者だけがその上乗せ部分を負担するということは可能だと思います。
しかし、全体の更新をするときは、オプションも簡単にできますが、現在の機器に
対して、オプションとして各戸にカメラが簡単につけられるかどうかは、専門家では
ないのでわかりません。
ただ、プライバシーとは関係ないと思います。その専有部分を訪れた者がその専有部分の
カメラに映るだけのことですから。
それに、これは共用部分の変更にはあたらないと思いますが、全戸に希望者を募る
ことも考慮されたらいかがでしょうか。理事会判断でオーケーだと思います。
しかし、ドアスコープの取り付けは共用部分の変更になるでしょう。

[72: 匿名さん]

インターホンでカメラがついてないマンションもあるんだな。
各戸の玄関のカメラはついてないとこもあるけど。

[73: 匿名さん]

インターホンの修繕は管理組合負担ですか？
うちは、管理組合が負担しますけど、隣のマンションは
専有部分内の故障は各戸負担となってます。

[74: 大規模マンション住人]

>69
脱税以外の手段はありません。

住民の方々に2台目を購入してもらうとか、近くのイベント時に無料で貸し出して、心象を良くするとか
マンション外とのお金のやり取りが発生しない活用方法を考えた方がいいと思います。

[75: 匿名さん]

>74
税務署もそんなに暇ではないだろうから、たかがマンションの駐車場を
外部貸し出しにしたぐらいでは、摘発はしないでしょう。
巨悪は眠らせないといっていますからね。

[76: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[77: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[78: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

[79: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[80: 匿名さん]

空き駐車場の外部貸し出しは、数が少なければ問題なし。
僅か４～５台のことで税務署は動かない。