ブランズ島津山ってどうですか？

[申込予定さん]

ブランズ島津山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都品川区東五反田1-97-1他
価格：未定
間取：1LDK-2LDK
面積：45.96平米-72平米

[2: 匿名さん]

先ほど予定地を見に行きました。左右に似たような12-3階建のマンションが境界ギリギリで建ってます。したがって視界は表通りと裏に限定されそうです。裏側は低層の住宅地で立地が高台になっていることもあり中層階でも視界が開けそうな気がします。

近くに＊＊＊の立派なビルがあります。

ピーエス三菱が施工業者ですね。あの熊坂トンネルのゼネコンです。建設資材高騰の昨今かなり気になります。

[3: 匿名さん]

この物件とても気になってます。
いろいろ情報を教えてください。

[4: 匿名さん]

この物件を買われる方って、年収どのくらいのゾーンの方なんでしょう？
ちょっと気になったものですから・・・

[5: 購入検討中さん]

小さめの部屋が多いので単身〜DINKS向けという感じですかねココは。
桜田通り（国道１号）に面していて交通量はかなりあります。
東側は寺が多いので思いっきり墓地が見えます。その代わり高い建物は
建たずビューは抜けるので人それぞれ許容度が違うので個別にご判断
を。高輪台駅近辺の再開発で多少きれいになると思いますが、風景は
かなりそっけないです。島津山っていうネーミングはちょっとどうな
んだと思いますが、近辺のマンションはみんな島津山ってつけてるの
でしょうがないですね。

[6: 物件比較中さん]

全室角住戸ですが、東・西側の窓は隣地マンソションと近いため、通風のための窓と考えたほうがよさそうです。また、全プランのメインの寝室の窓が、他住戸の窓とみあっている点が気になるところでしょうか。ただし、通風・採光、眺望とは気にせず、部屋の広さを活用してインテリアを演出したい人には向いているかもしれませんね。
マンション評価ナビにはこのあたりのことが詳しく評価されていて、参考になりますよ。

www.mansion-hyoka.com

[7: 当物件一本釣り]

半年以上も書込みが無いのでレスも期待できないのかも知れませんが、
当物件の購入を検討しているものです。

とりあえず上の書込みにでもレスしてから、自分の質問書きます。

＞近くに＊＊＊の立派なビルがあります。

私は今住んでいる物件の近くにもなぜか同じものがあり、慣れからか気になりません。
でも普通はなんとなく嫌ですよね。分かります。

＞いろいろ情報を教えてください。

もう買いましたか？いまのとこ分譲対象の34戸中、12戸売れてるそうです・・・。
本当はどうか知りませんが、不動産屋はそう言ってました。

＞この物件を買われる方って、年収どのくらいのゾーンの方なんでしょう？

契約済み物件の中では、不動産屋曰く、
一番低い人で共働きの合計が900万の人だそうです。

＞島津山っていうネーミングはちょっとどうなんだ

五山のうち、ネーミングの響きだけで言うと結構かっこいい方だと思うのですが。
まあ、好き好きですね。

＞マンション評価ナビにはこのあたりのことが詳しく評価されていて

ブランズ島津山でてなくないですか？


===

私はこの物件のA Typeが6000万で買えるなら、即決しようと思っています。
って内覧したときに言ってみたのですが、初めての内覧で言ったせいか、
「そうですか」としか言われなかった（涙）

元が7800万とは言え、定価なんてあってないようなものだし、
6000万って非現実的な値引き交渉ですかね？

[8: 近所をよく知る人]

6000万もしないだろ？5800ぐらいじゃね？
俺はどっちでも買わないけどな。

っていうか、この売れていなさで気づけよ・・・。

[9: 匿名さん]

まあ、竣工までは現在の「新価格」でいくつもりでしょうね、デベは。

Aで７０００くらいでしょうかね。割高感は強いので売れる可能性は低いでしょう。

とりあえず私なら６４００くらいで打診してみますかな・・・

[10: 匿名さん]

粗利益が3割という世界だから6000じゃ利益なし。売らない方がましでしょう
このご時世、利益率も低くしているかもしれないし

[11: 当物件一本釣り]

皆様、早速レスありがとうございます。正直うれしいです。

08さん＞5800はさすがに安すぎるような・・・私の6000万もあまり変わらないかもですね。

09さん＞Aは今6800〜7200で出てるので、このまま竣工まで行くんですかね。
竣工までは値引き交渉はできないものなのでしょうか。素人ですみません。

10さん＞当初の定価7800万からすると、粗利が3割だとしたら、2340万ですので、5460までは利益が出るってことでしょうか？たぶん私の理解が間違ってますかね。

このまま議論が白熱してくれると良いのですが、なんでこのブランズ島津山のスレッドは今まで、伸びてないのかが気になってしょうがないです。

[12: 匿名さん]

値下げ提案は一律ではなく、人を見て行います。
収入が安定していて、購入にも余裕がある人に対しては思い切った提案をして反応を見る。
余裕がない人に対しては、そもそも確度が低いので余計な提案をしない。
一見、逆のようだが、このほうが効率が良い。

[13: 当物件一本釣り]

12さん＞なるほど。私も営業の経験ありますが、確かにそうですね。
2割の客が8割の売り上げを支えるって良くある話ですもんね。
人を見て値引きを行うってことは、もっとこっちを良く知ってもらう必要があるってことですね。

参考になります。

[14: 匿名さん]

こんにちは。書き込みがないのでずっと見ていなかったのですが、祝！プチ盛りあがり！！
人気ないんだと思ってました。
　
　五反田からは上り坂で、買い物帰りの荷物を持った場合きつくないですか。現地には２回行きましたが、２回とも強風でした。あの辺りはいつも風が吹いていますか。ご存知の方いらしたら教えてください。
　高輪台の駅の周辺は大きなスーパーはありますか。白金台とか目黒にバスで行けるといいんですけど。やっぱ買物はレミィですか。

　それと一番気になっているのは地権者住戸の戸数のこと。事務所を入れると50戸中確か１７戸が地権者住宅ですよね。３分の１を超えていますが、総会で規約の改正など、簡単に通ってしまわないか不安です（管理組合理事長に委任する人が３分の１いたら何でも地権者の方の思い通り？？）。
　それとたぶん地権者の方はお部屋を賃貸に回されると思いますが、小規模の新築マンションで最初から３分の１が賃貸というのはどうなんでしょう。運命共同体という意識が低いのではないかと、これ又心配。
　電話で聞いたら、事務所は２階で建築関係のようなことを言っていましたが、詳しくご存じの方いらしたらお願いします。

　質問ばかりですみません。結局は、タワーは嫌いだ、っていう人か投資目的の人が、もっと安くなれば買うんだと思います。

[15: 匿名さん]

AタイプとBタイプ、日当たりがいいのはどっち？東南向きの部屋は冬は何時ころまで陽が当たるの？もちろん階数にもよるだろうけどね。
　Bの方が売れ行きいいみたいですが、07さんはどうしてAなんですかぁ？

[16: 匿名さん]

キッチンは何色ですか。オレンジ？革素材って？

[17: 匿名さん]

ＣとかＤを検討されている方いますか？

[18: 07]

07です。

15さん、こんにちは。

Bの方が間取りが良くて、モデルルームもBなので売れていると思うのですが、私の場合はDINKSでして、子供は欲しいものの、今は家内と2人です。

なので、子供ができるまでは、LDKと寝室を一部屋として使えるAを選んでます。

あと、Bはあと一部屋なので、交渉余地がほとんど無いと見ているのも一因です。

日当たりとかは共働きなので、あまり気にしてないけど、たぶんＢの方が良いと思います。

[19: サラリーマンさん]

共働きで900万ってうちの事かなぁ・・・？
うちはＢタイプの部屋を買いました。

高台で南側が第一種低層なので、
南側だけでも隣のマンションの人と目が合ったりしないだろうし、
遮るものは建たないだろうし、
大きいサッシにわりと広めの奥行き2mガラスの手摺りのバルコニー、
結局リビングでしか過ごさない我が家の生活スタイル、
スラブ厚や戸境コンクリート厚等躯体設備、
占有使用権のある広めのアルコーブ、
御影石とかグローエ水栓等それなりに高級？な設備(ディスポーザーはないけど)、
風呂はタイル張りでなぜかやたらと大きいし、
オール電化(今の住まいもそうだけど)で光熱費がかなり安上がりだし、
山手線が使えて、大通りだけで家につくので夜道の妻も安心、
駅前の大規模なタワーマンションより共用設備がないものの
小さいコミュニティーであちらからすると安い価格、
たぶん倒産しないだろう東急不動産。


確かに賃貸の住居が多過ぎる、
地権者が1/3ってどうなの？とも考えましたが、
賃貸住居が多くて困るのは何かあった時に
オーナーがそこに住んでいないので苦情や改善を言えなかったり、
管理組合員として機能しないから問題になるので、
そこに住んでる分ちゃんとしないと非難の対象になるので、
きっと大丈夫だと思いますよ。
なんたって自分の物は大事に使おうとしますから。
元地権者VSマンション購入者みたいな構図になったら、
総会等でやり玉にあがった場合、元地権者が逆に困ると思うので、
よっぽど頭が悪い人でなければ、うまくやろうと思うんじゃないですか？
今の住まいもそうですが、みんなばらばらに集まってる東京のマンションよりかは
ある意味運命共同体なんじゃないですかねぇ？

値引きに関しては、無償でセレクトできる時期だったので、
あれやこれや頑張ってみたもののダメでした。
まぁ、計画した時期が資材高騰や地価高騰等の煽りを受けているにもかかわらず、
竣工よりだいぶ前に新価格で相当値引きした訳ですから、
向こうからしてみれば、今の価格が精一杯なんだと思いますよ。
無償セレクトも終わった所なら多少チャンスはあるとおもいますけど。

山手線の内側で、山手線徒歩10分圏内で、
渋谷区や港区じゃないけど下の方で、
高台で日当たりが良くって、
大手グループ系列不動産会社で、
施工会社が大手グループ関連もしくは大手ゼネコンで、
って考えたらいいんじゃないなぁ・・・？

都心部のマンションって狭くて5000万くらいまでのはあるけど、
新築で70㎡〜くらいのマンションで5〜7000万のマンションって
以外になくって急に8000万〜以上する高級物件になっちゃう気がしません？
ここも当初8000万くらいで売ろうとしていた訳ですし。
確かに7000万っていうお金は高いけど、
住宅減税や低金利で取得に関してはいい時期に来ているだろうし、
湾岸タワーマンションみたいに隣にまた新しいのができてせっかくの眺望が・・・。
みたいなこともないし、このマンションはそんなに悪い買い物じゃないと思いますよ。

長々書きましたけど、参考になればと思います。

[20: 住まいに詳しい人]

14さん

昨年まで島津山（お隣の賃貸）に住んでいましたが、あの坂が嫌になり豊洲に引越しました。
買い物は駅前の東急かポロロッカが一番便利でしたが、島津山からプリンス方面に5分くらい歩くと
品川シーサイド方面行きの都バスのバス停があり、月２回くらいイオン品川シーサイド店で買い物をしていましたよ。自動車を持っていなかったので、歩きか自転車でしたが、あの坂は自転車では登れません。風はたしかに強かった気がします。当時11階でしたが、やはり高輪台から五反田に抜ける風がいつも強かったですね。まあ生活で支障をきたす程度ではありませんでしたが。参考になればいいですね。

[21: 匿名さん]

今日は。14です。皆様温かいレスをありがとうございます。

　19様　確かに地権者の方は自分の資産が目減りするようなことはなさらないですよね。東急コミュニティーも管理会社として信頼されているし。タワーではないので、みんなで知恵を出し合っていいマンションにできそうな気がします。

　20様　とても参考になりました。なるほど、買物はレジャーを兼ねて？ちょっと遠出できるんですね。
　質問攻めで恐縮ですが、桜田通りの音とご近所のお寺の鐘の音？はいかがでしたでしょうか。もしお時間があればまたお教えください。