23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[236: 匿名さん]

講演で1時間も語れないような内容が、掲示板だと
4年も語ったような気になる。
ついやるべきことを忘れ時間を浪費したことに気が
つきませんね。


そろそろ目を覚まそうぜ！

年度末だし新入学シーズンだよ。

パパとママが、いつまでも底値買いみたいな夢みてると子供の教育によくない。

ちゃんと給与に見合った「労働」をしなさい。

なっ、サラリーマン諸氏よ。

[237: 匿名さん]

年度末の住宅購入シーズンも終わり！

新年度になったら営業さんも目を覚ましなさい。

[238: 匿名さん]

営業、営業っていうけど、営業がこの時期やるのは
年度内売上計上の駆け込みであって

カキコミではないでしょう？

ここの「アンチ下落論」の大半は既存購入者。

ここ一昨年までのマンションブームで23区だけで
年2万5千戸売れて少なくとも1３万世帯くらいが
23区でマンション購入。

その２％が、ここの板みているとしても2600人
首都圏の販売物件数が500物件あるとして営業マンが
5人総出毎日ここを見ていたとしても2400人。

東京都の平成19年現在の
30歳から34歳の男子の人口約60万人。

３％が見ているとして1万8千人。

数の上では、「下がる論」が主流なのは当然。

買った人にバ　カにされるのは悔しいので買うのはバ　カと
強弁したり、無理して相手が「業者」と思い込んで
いるのでしょう。

[239: 元祖匿名はん]

そういうお粗末なプロジェクト計算ばかりしてるから売れないのでは。
頓珍漢な発想で、見る目がないとはこういうことを言うのだろう。

[240: 匿名さん]

次の衆議院選挙は２３区の新築マンション価格にどう影響すると思われますか？

１．与党が政権を守ったほうが早く下げ止まる
２．野党が政権を奪ったほうが早く下げ止まる
３．どちらでも同じ（影響なし）

[241: 匿名さん]

私は数年前買った。需給関係をずっと見てきている。スレ主は頭固すぎw

[242: 匿名さん]

2月の中古物件成約・新着物件情報まとめを見たけど、湾岸部は中古物件出すぎなような。
あれでは売るのは相当難しいですね。

[243: 匿名さん]

ここのスレは、彼にとってはネットゲーム。
デベと思われる書き込みを何匹打ち落としたかで
彼の頭の中では、下落が加速される。

それにしてもしゃべくり王手とはこういう人のこと
をいうのだろう。

[244: 匿名さん]

需給調整必死ですね。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090316AT3K1600F16032009.html

[245: 匿名さん]

>新規発売に占める契約戸数の割合を示す「契約率」は首都圏で61.7％となり、前年同月比1.6ポイント増加した。
とあるから需給関係は改善しつつあるようですね。

[246: 匿名さん]

確定申告出しました。これが終わって春が来ます。
去年申請して、今年の申告から定率法適用。
正直、消却資産のありがたみを痛感。
スレ主さんも、納税してくださいね。納税証明の延滞税の記録はローン審査に響きますヨー。

[247: 匿名さん]

買って良いのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だと思いますが
みなさんどう思われます？
大手町、日本橋界隈の再開発で新宿、渋谷は将来駄目になると思いますが。

[248: 匿名さん]

↑　
この界隈の昼間人口ってどれくらいか、調べてみなよ。渋谷や新宿とかに住んでる方々も、大手町とかに
通勤することを前提にしてるみたいだけど、そうかなあ～？

それに、職住接近とはいえ、大手町、丸の内、日本橋界隈にどれだけの方々が住みたいと思うか、また
金額的に住めるか、無視できないよね。昼間人口の大部分は普通のサラリーマンでしょ？家族もちも多い
だろうから、自ずとパイは限られるでしょ。

こうした事情もあるし、郊外とかは好きで住んでる人も沢山いると思うよ・・・うちは半郊外の２３区
内だが周りにはそこそこ稼いでる政治家、医者、弁護士、外資含め高給とりらしいサラリーマン、事業
家、文化人、芸能人等々、住んでるよ。都心志向でしかも高給取りの一部のサラリーマンの需要で、他
の地域が衰退するなんてことはありえないと思うけどね。

[249: 匿名さん]

外周区の動き。
練馬区はどうする？

２３区内最大の“農業区”である江戸川区で４月以降、後継者難にあえぐ都市農業を受け継いでいくための本格的な取り組みが始まる。貴重な緑である農地を保全し、調和の取れた街づくりを進めるため、区は学識経験者を交えた検討組織を発足させるほか、２３区内で初めて区直営の体験型農園をオープンさせ、区民らに農業を身近に感じてもらい、地元農家の支援につなげていく。
区は本年度まとめた農業基本構想で、八年後の二〇一七年の時点で、六十ヘクタールの農地を維持し、市街化区域の中の生産緑地も三十八ヘクタールを保つことを目標に掲げる。新年度は、目標達成に向けた施策を話し合う検討委員会を組織するが、メンバーは外部の学識経験者のほか、都市計画や土木、産業振興など関係する各セクションから横断的に職員を集める。

[250: 匿名さん]

＞＞２４８
大手町、丸の内、日本橋界隈に住まなくても、東京駅から半径５ｋｍ圏内なら十分職住近接だと思うけど。

[251: 匿名さん]

> 需給関係は改善しつつあるようですね

契約率の好調の目安は70%なので61.7%では低い。

尚且つ、発売戸数が減ってるので契約率の分母も減ってる。

つまり、需給関係の改善などしていない。

[252: 匿名さん]

↑
２３区内で農業振興なんて、東京の計画的な都市開発を阻んできた最大の要因でしょ。虫食い上で見てくれが悪くて道が狭い郊外の住宅街、あれの現況はわけのわからん農家＆農地保護だろ。

生産性の低い都市農業をそうまでして税金を使って維持する意味が不明。地元農民の意向をもろに反映してるよね。都市部では土地は貴重、だけど農業は都市でなくてもできるし、むしろ都市でないほうが規模拡大もしやすく生産性は高めやすいだろ。淘汰されるものは淘汰されるの自然の流れ。無理に逆らうのは、税金の無駄遣いと既得権保護にしかならんよ。

[253: 匿名さん]

>東京駅から半径５ｋｍ圏内

こういう餌を使えばよいのか、なるほど

[254: 匿名さん]

>>250
外周区に住んでそこで農業やれば職住近接だよｗ
駅遠のとこなんかそのうち農地化しそうだよ。
近郊農業ってやつｗ

[255: 匿名さん]

たしかに郊外が職住接近の方々も結構いますねｗ

[256: 匿名さん]

2004年春から増え始めた上京リーマンはこれからもまだまだ増えそう。
東京駅から半径５ｋｍ圏内居住を目指して働き続ける？
2004年入社の大卒はまだ27歳だけどｗ

日本経済新聞社が15日まとめた採用計画調査（1次集計）では、2010年春の大卒採用計画数は09年春の実績見込み比12.6％減と、7年ぶりに前年を下回る。自動車、電機など輸出型企業が採用を抑制する。しかしバブル経済崩壊後にほぼ全業種が急激に採用を絞り込んだ1994年（同17.7％減）に比べると落ち込み幅は小さく、内需型産業の中には鉄道や電力など採用を増やす業種もある。

[257: 匿名さん]

>>247-250
先日TVを見ていたら放送大学かなんかで興味深いことをしてたよ
クラスター分析という手法で、東京のホワイトカラー居住区
ブルーカラー居住区、繁華街、混在を色分けしたもの
30年ほど前も現在もかわらず見事に色分けされてた
千代田区中央区付近は繁華街
西側約半円はホワイトカラー居住区
東側（足立区、蒲田付近含む）はみごとにブルーカラー居住

クラスター分析のメリットは適当にググって下さい
区単位で語るよりずっと有用です

[258: 匿名さん]

＞＞２５７
今現在の話なら知ってます。
将来のこと考えたいんだけど。

[259: 匿名さん]

クラスター分析恐ろしす(笑)

格差は


簡単には


埋まらないズラ！

[260: 匿名さん]

>>258
で、スカイツリーで都市構造が変わるwっていうのが
教授の主張www

[261: 匿名さん]

実際、仕事で外出したときとか、休日の買物のついでに
対象のエリアを歩いてみたら、わかります。
ついでにスーパーとか店に入って売ってるものの価格を
みる。地場の不動産屋の賃貸の価格など街並みと照らし合わせ
見ると、ネットで検索するのとずいぶんイメージが違います。

[262: 匿名さん]

＞＞２６０
いろいろな見方があるんだな。
詳しく教えてください。

[263: 匿名さん]

ちなみにTVでしてたのは500m四方のクラスターだったかな
かなりはっきり色分けされてたよ

[264: 匿名さん]

>>251
70%以上で好調とかその辺の話は知ってますよ。

>尚且つ、発売戸数が減ってるので契約率の分母も減ってる。
>つまり、需給関係の改善などしていない。

いやいやｗ
分子も減って分母も減ってるから率がアップしてるわけで、それをもって
需給関係が改善してるって言うんですよ。

需要が戻ったとは言ってないでしょ。細ってる需要にあわせて供給が細ったので
取り組みが改善しつつあるってこと。

この率が70％に向かって上昇する＝改善するってことでしょ？
別にだから今すぐ買え！とかそういう意味ではなく、契約率の推移をみるのって
価格動向と同じくらい重要ですよ。

[265: 住まいに詳しい人]

>>263
>500m四方のクラスターだったかな

それはクラスターではなくメッシュ化されたサンプルです
クラスターはホワイトカラー居住区、ブルーラカラー居住区･・・の方
　
　
そのサンプルを何種かのクラスターに分類して
クラスターに含まれるサンプル数とクラスター間の数理的な距離から
なんらかの構造的な意味を読み取ることがクラスター分析です

元々明確に分析出来るよーに、はっきりと分類するのですから
「見事に色分けされて」当然です

[266: 匿名さん]

＞＞２５８
クラスターでこんなことやってる方がいるんだね・居住区域の棲み分けや職住の地域構成は、実はそうそう簡単には変わらないということだろ。たしか地域のプレステージなんかもそんなに変わっていないというのも、どこかで読んだ気がする。ここからえられるインプリケーションは、少々の再開発では変わらんということでしょ。

[267: 匿名さん]

>>265
ああなるほどね
TVでさらっと見ただけだから勘違いしてたわ

[268: 住まいに詳しい人]

>>264
>いやいやｗ
>分子も減って分母も減ってるから率がアップしてるわけで、それをもって
>需給関係が改善してるって言うんですよ。

分母が減った上で初月契約率が80％ぐらいまで跳ね上がっているなら
そりゃ改善しているといえますけど

初月契約率自体が毎月平気で5ポイント10ポイント動く数値ですし
前年同月比＋1.6ポイントで「需給関係が改善」なんて言っちゃダメですよ

ちなみに2009年1月の初月契約率前年同月比は＋11.5ポイントです
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20090216/186203/
　
需給関係云々とコメントするなら
>首都圏の販売在庫は9819戸と前月比1860戸減少した。
>1万戸を下回るのは2007年11月以来。
の方が重要でしょ


おそらく需給関係の改善は価格調整によって進んでいるのであり
もし今後、正社員でも雇用や年収維持が難しいことが広まってくれば
再び冷え込むつうことです

[269: 匿名さん]

在庫の適正水準てどのくらいですかね。
まあ何を持って在庫とするかも難しい判断ですが。

[270: 匿名さん]

>>260
都市性とは、複合度と集積。つまりサービスや財のセンター機能の
「多様性と量」ということになるのだと思われます。
その上に交通アクセスの集積が加わるのでしょう。
大規模ＳＣはその概念を最大公約数として満たすものですが
それだって規模がないことには「街」にならない。
安価な住宅の集積地に、申し訳程度の生活利便施設では
５ｋｍ圏でも魅力はでませんね。
マンションを戸建ての代用品と考えるなら、富裕層の住む高級
住宅地を選ぶべきで、一般庶民は、都市の利便性ゆえにマンション
を選択するのでしょう。
単身女性は人通りと安全、高齢者は医療サービスの充実など
複合度と集積が、より多くの世代の居住ニーズを満たすのでしょう。

[271: 匿名さん]

販売在庫が減ったのは、
アウトレットで安く販売されたからだろうと、
ニュースでやってました。

[272: 匿名さん]

今は大手はどこも土地仕込みしてないの？

[273: 匿名さん]

>>270
世のスイーツ思考をまず理解しなくては

[274: 匿名さん]

個別分譲あきらめて賃貸業者にバルク売り。

[275: 匿名さん]

どこも土地仕込んでないなら将来の需給逼迫するずら。

[276: 匿名さん]

既に仕込み済みの土地も多いんだけどね。

[277: 匿名さん]

所有者の無い土地はないからね。売る者あれば仕込むものあり。

[278: 匿名さん]

>>270
そうですね。富裕層の住む高級住宅地にみんなで住みましょうよ。笑。

[279: 匿名さん]

職場から５キロ圏ぐらいがいいね。

[280: 匿名さん]

>>279
一般人のごく普通な考え方でしょうね。

[281: 匿名さん]

これが現実みたい。笑。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボの調査によると、住宅の賃料が高額になるほどその改定率の下げ幅が大きくなっている結果が分かった。同社のデータベースを用いて、08年10月期から12月期の東京23区・１万6,179戸のデータを集計。前回募集賃料と今回募集賃料を比較し、その差を見た。募集比較の平均期間は約１年５カ月。
それによると、賃料が20万円未満の物件は、差がマイナス0.3％から０％の範囲に収まっており、「築年経過によって減額することを考えるとプラスといえる」（同社）。一方、20万円以上は高額になるほど下げ幅率が拡大し、100万円以上だと7.4％の下落となった。特に、都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）でその傾向が顕著となり、50万円から60万円台の物件で都心５区が4.7％の下げ幅であるのに対して、その他の区（以下、その他）はマイナス3.0％。同じく70万円から90万円台で都心５区がマイナス5.9％、その他がマイナス1.9％、100万円以上だと都心５区7.7％、その他2.2％の下げ幅となった。[住宅新報　2009年3月16日]

[282: 匿名さん]

大手不動産株が大幅高、２月の首都圏マンション在庫が１万戸割れに
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200903161755

完全に底打ったな

[283: 匿名さん]

教授必死だなぁ

いい加減アク禁にならんもんかね

[284: 匿名さん]

>>281
それが実情でしょうね。実需不動産の値下がり余地はそもそも少ない。できて業者の儲けをゼロにするぐらいで。
勿論まだ下げ止まらないでしょうけど、下落率で考えると小さくなる＝一次取得者にとっては買い時の判断・決断が難しい。

私は本業も好調ですし、株も空売りで大儲けしてるので大丈夫ですが（これが言いたかっただけ）

[285: 匿名さん]

高い家賃払える人は限られているから、余ってくるとどうしようもなく下がっちゃう。
当たり前の話じゃん。
富裕層の住む高級住宅地もねｗ