23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[2: 元祖匿名はん]

過去スレ一覧です。
その33：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 元祖匿名はん]

実需の方ほど、底値の近くで買いましょう。。。当たり前過ぎますが。

ビジネスモデルの良否はともかく買い取り転売や其れに近い商売をしている不動産業界の業者とは違うのですから。

流動性と資産性（担保余力）がより求められて然るべきです。

「実需なら高くても構わない」なんてのは、業者のセールスか、高値買いした人間の言い訳以外にありえません。

[4: 匿名さん]

スレ立て乙。

[5: 元祖匿名はん]

この板もその35まできました。ちょっと振り返ってみます。

・そもそもその1～その10までヒマリーマンさんが立てたものです。
　2006年9月、価格高騰を背景に「いつ下がり始まる」のスレ名で
　スタートしました。

・その11で当時私が板親さんに代わってスレッドを立てました。
　その際、2007年7月時点ですが、個人的には既に天井を感じたので、
　スレ名を「価格動向」に変えました。

・その31、昨年11月時点で新築分譲マンション価格の下落は顕著になり
　スレ名を「いつ下げ止まる」に変えました。

・こうして書くとごく短期間に上下しているようですが、実際は前回の
　バブル崩壊から新築分譲価格は約10年程度下落し続けました。

　それが不良債権処理を背景に2002、2003年頃を境に、一気に急上昇。
　5年でデベは自らの手で首を絞め続け、食い扶持を一気に失いました。

・そして現在です。

　デベは3末までが買い時だった、いや今年一杯が買いどきと必死です。

　中小デベファンドの整理淘汰が不十分なままの現時点です。
　金融機関が新たに抱えた不良債権の処理を先送りしている現時点です。
　底を打つ理由が見当たりません。株すら底を売ったかもまだ判りません。

・買うなとは言いません、言えません。ただ、よく考えましょう。

[6: 購入経験者さん]

株で何億円も儲けている友達が、
「今回の不景気はマジで世界恐慌になるから、不動産は5年以内に、地価は3分の1以下マンション価格も新築価格で半値以下になるから今は借金しないで現金で持ってて数年後に買えばいい」と言われた。

とても信じれられないが、その友達は2年前の夏から「サブプライムローンは大変なことになるよ。株は全部売った方がいいよ」と言っていて、彼はそのころから株をカラ売りしていて今までの暴落でかなり儲けている（2億は儲けたと言っていた）から、彼の予想はあまり無視できないんだけど。

ほんとに半値になるのかな。それならもっと早く言ってくれー。

[7: 元祖匿名はん]

もうひとつの価格軸です。
いわゆるプロ目線とも言うべきものです。

90年代後半あたりに不良債権バルクセールスがスタート、2000年頃に活発化。

その後2年から3年遅れてデベが拾った仕込んだ土地で物件建てて新築供給増。
2002、2003頃の分譲マンション価格の底と合致します。

で、又はじけた現在。プロは底を探る動きです。でも買えるプロは少ない。
当時とは圧倒的に資金背景が違う。欧米勢いない。買えない。円キャリーもない。
日系は業界全般にローンが付かない。まだ底は続くか下がるかでしょう。

プロのマーケットが底を打ってない、打ち切れていない。
なのに、エンドが先に底を打つなんて、これはちょっと無いでしょうね。

ということで、底、底と言うのは簡単ですが、株と違い不動産は値動きが遅く
底が読みやすい。この状況下で急激に立ち上がって上昇なんてことは考えにくい。

だから慌てる必要はまったく無いだろうと思います。

ただ、これではデベは困りますよね。反論どうぞ。

[8: 匿名さん]

今日もまたエスグラントが倒産してましたね。
上場デベの倒産が収まるまでは、待った方がいいような気が。

[9: 匿名さん]

団塊Jrです。

相場価格なんてやめて適正価格で開発を続けてください。
そうしないと買いたい時に買えません。

[10: 元祖匿名はん]

エスグラントも何でもやってましたからね。。。。でもまだまだ、逝くべきデベが未だ逝ってないとも取れます。

団塊Jrで未だ買ってないのなら余程の事情なり余程のお買い得物件でなければ慌てて買う必要性はないでしょうね。

[11: 元祖匿名はん]

団塊Jr買いそびれ層が買ってくれないと困るでしょうが、もうデベは時代錯誤の
「買ってくれ営業」や、「買うべきでしょう買い煽り」は止めるべきでしょう。

売れない理由を客側に持っていかず、自社の商品力、企画力の反省、再検討により
今一度客の目を引く物件を作るべき。ただ残念なことに今作れるところが少ない。

余裕がなくてそれどころではない。在庫整理にしか目が向いてない。また目先だけ。
先を見てシゴトしないから又行き当たりばったりで将来も苦労するのが目に見えてる。

[12: 匿名さん]

底で買いたいのは皆同じ。
実需だろうが投資だろうが高値掴みは避けたいからね。
ただこれだけは忘れてはいけないのは実需の買いたいはタイミングを逃すと人生に大きく影響するということ。
投資の場合、不動産以外にもその時その時で儲かる投資先は必ず存在するから困ることはない。
しかし実需の場合、過去に起きたこととは、底を打った直後に人気物件に一般人が殺到し抽選で買えない人が続出。
１０年スパンでお買い得物件を心待ちにする日々を再び狭い賃貸で過ごすことになっていた。
買い手市場と売り手市場どちらもそう続くものではない。
やはり今回の大不況で考えなければならないのは、マンションデべがこれだけ倒産しているということは供給されるマンションも数年後には激減するということ。
同時に住宅が欲しくても底を待っていたり我慢している団塊Jr.の人数は多く数年後には需要と供給のバランスを欠く可能性は高いということ。
雇用不安が改善されない限りローンはますます組みにくくなることや消費税、ローン減税、金利のタイミングから実需で探している購買層の方にとってはこの１年は間違なくない買い手市場のタイミングであろう。

[13: 匿名さん]

残債割れするような物件掴んだらそれこそ人生変わっちゃうよ。
だれしも惨めな団塊の二の舞はご免だからね。

[14: 匿名さん]

元祖匿名はんはいつ・幾らぐらいで下げ止まると思ってるの？実需かつ新規購入層は
賃料とのバーターなので下落率と下げ止まりのタイミングによっては下がり目で買う
ことが一つの選択肢になると思うんだけど。

[15: 匿名さん]

埋立地物件を買うと確実に残債割れしますよ。

[16: 匿名さん]

埋立地以外の物件を売りたいデべが言いそう

[17: 匿名さん]

09の団塊Jrです。

>１０年スパンでお買い得物件を心待ちにする日々を再び狭い賃貸で過ごすことになっていた。

底値で買いたい気持ちは無くは無いですが、買いたい時に買える価格なら問題ないです。
ここ数年高くなってしまっていただけで、それ以前は買いたい時に買える価格だった
ように感じています。幸い個人的には5年程度は検討猶予があるので早く適正価格に戻って
くれることを期待しています。

本当に原価高騰のため止むを得ずの価格だったんでしょうか？ネットが発達してるのだから
人件費などの間接費を抑制したりできないものでしょうか？耐震偽装なんかされると困った
ものですが。

[18: 匿名さん]

簡単に逝ったりはしないでしょうが、大手がとんでもないボロさらけ出すことはあるでしょうね。
売れたって言ってたけどホントは売れてないとか。
世間では粉飾売上とか言いますが、マンション業界では…。

[19: 我も団塊Jr]

やっと良スレになってきた予感。投資酌量ベースで話をしてくれるので本気度を感じる。ありがたい。こちらもまだ未購入。この一年、本気で相場と対峙していこうと思う。

[20: 匿名さん]

>>15-16
埋立地ネタはもういいよ、どんな恨みがあるのか知らないけど。本気でいらないから。

[21: 匿名さん]

これから、倒産ラッシュです。いよいよマンション仕込み時が到来！

[22: 匿名さん]

私は4月入居の団塊jr。投売りを02年価格で拾った。株もやる（専ら売り方）が、日本株の底打ちが見えてきたと思う。日経でいうと6600、あっても5800で彼岸底が最有力とみる。ということは経済の底は今年の年末か遅くとも来春。（PKO後の灰汁抜き下げで終了というイメージ）。

不動産が遅行するとしても3年後には底打ちしてるだろう。三年待てる人は待てば良いのでは？ただし大手デベの投売り待ちは意味がないので止めたほうが良いし、日本の経済構造は大きく変化し始めるから今買えない人が三年後買える保証はない。だからこそ今は買わないほうが良いともいえるが。（その場合は一生賃貸住まいとなるが、良質なファミリー向け賃貸も増えているだろう）。

[23: 匿名さん]

確かに前回の日本のバブル処理が10年以上の長きにわたってかかった経験をもとに、今が93年で、まだこれから5年以上かかるよとの元祖さんの論理も一瞬もっともらしく聞こえるが、今回の場合は、土地値の下落スピードの速さといい、その根源となってるアメリカの金融機関の処理の早さといい、デベのつぶれる速さといい、すべてがほぼ10倍のスピード感がある点に注目すべきだと思います。
所詮、価格は需給と供給で決まるわけだし、実際、超都心部では坪800万程度まで上昇していた価格も坪400万まで半値にすでに下落してるし、金融政策もすでに2000年当時ぐらいの状況にまでなってるし、何をもって今がバブル崩壊の入り口だとおっしゃてるのか理解に苦しみます。
07年夏にバブル崩壊の危険があると騒ぐのはポイントをついてると思いますが、今は、これから訪れる過剰流動性を起因とするインフレを警戒するタイミングに入っているとの認識をそろそろ持つべきですよ！
銀行がかりてくれーっていうようなタイミングまで引っ張ってたら、特急列車に乗り遅れちゃいますからね。念のため。今はネットも発達してるし、世界経済もつながってるし、とにかく早いすよ。

[24: 匿名さん]

今はまだ、不景気なんだねーって傍観してるレベルが半分くらいいるかな。
初夏には、不景気なんて話題にすらならないほど悲惨な経済状態になるよ。

[27: 匿名さん]

すでに買っちゃった人は強気な経済回復論だし、様子見の人は下落継続論。各々の立場によって意見も変わってくるね。自分は買えなかった後悔よりも、買ったあとに残債割れになる後悔のほうが嫌だ。

[28: 匿名さん]

まあ買わないのが正解なのは確か。
焦って買ってろくなことがないのは何でも一緒。
地方銀行がまだまだ全然潰れていないし、
メガだって前回の底値にまだ全然達していない。
(みずほで現在底値の約3倍)

[30: 匿名さん]

23さんのいってることは少なくとも荒唐無稽ではないと思います。政府紙幣の発行が議論されはじめているくらいだから、不況を脱出できなくてもインフレになる可能性はありますしね。

[31: 匿名さん]

地銀が潰れ始めたら大変じゃん
前回の金融危機と比べる極論を言われてもねえ

[32: 匿名さん]

他国は大銀行が政府監理になるほどですが。
前回の金融危機どころじゃないんですが。

[34: 匿名さん]

アメリカ経済の回復、中国の経済力は侮る無かれ。地政学的経済力を持つ日本の優位性は揺るがない以上極東日本は復活する！

大国二つに挟まれているメリットは誠にデカい！

[37: 匿名さん]

まじな話、これだけ政府が600万のローン減税打ち出して、低金利政策をとって後ろから風を送り、中国あたりから株が底値から50%近く上昇している現実をみても、この３月までに買いを踏みきれなかった人って、ちょっとセンスないと思うよ。
国策に売りなしっていうけど、政府を信じられなくなったら生きてる意味ないと思うけどね。
財閥系は、新興系が徐々に消えてゆくのを横目にじっくり構えて販売してくわけだから、今でてる売り物件がなくなれば相場が持ち直すだろうとの見通しのもと、品薄になるのを楽しみに新規物件の計画を立ててるわけだからね。

[39: 匿名さん]

頑張って政府を頼って公的資金でも引き出してくれ。
大丈夫政府だってデフォルトするから。
韓国人やイギリス人、ロシア人に政府を信じきっている奴っているのかな？
日本もデフォルトしたことあるの知らないの？？？

[40: 匿名さん]

>>37
そういうあなたはすでに買ってしまった人なのね。
こちらが狙っているのは中古なのですが、その場合はいかほど？

3月までに買わなかった人は本当にセンスがないのか、元匿はんの意見が聞いてみたいなあ。
ていうか、不動産投資のプロフェッショナル、カモン。

[41: 匿名さん]

買い煽りってデベだけじゃなくて、すでに買ってしまって自分を納得させるために書き込んでいる人もいるんだろうね。

[42: 匿名さん]

俺は37は既購入者じゃなくてデベだと思うけどね

[43: 匿名さん]

まだ買ってない人たちは買うな煽りしているはずなのだから、お互い様なわけで、煽りだどうのこうのというのは意味がないと思います。それぞれの意見の妥当性を論じれば良いのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

買っていない人は
(1)買わなければいけない人
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
(3)ずっと買わなくてもいいと思っている人
がいるわけで、買い煽りよりもフラットな立場にいる人が
多いと思われるわけで、、、

経済状況をフラットに見ている視点が私は一番貴重だと思いますがね

[47: 匿名さん]

みんな底値って言う前に適正価格はいくらなのかを論じるべき。
収益還元法である程度不動産価値が分かりやすくなったが、あくまで賃貸・投資物件としての価値算定基準であり、自己居住物件としての価値を測る物差しではない。車に例えれば経費重視の商用車と価値観人それぞれの自家用車のようなもの。それが分かっている限り、高値掴みは損であっても失敗とは限らない。逆に損しなくても失敗の可能性もある。一番まずいのは損して失敗の買い物をすること。安物買いの銭失いである。

[48: 匿名さん]

私の立場は
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
ですね。

別に買い急いでいない。買わなきゃ今後に備えて頭金を貯めて行けばいいだけ。
あと数年は相場が下げるというのなら、いったん賃貸に移って様子を見ることも考えてる。
それに、大底を確認してから上げてきたところで買ったっていいわけで。
株と違って不動産はそんな一気に上昇しない。

[49: 匿名さん]

申し訳ないけどピントずれすぎていると思います。
底値なんてないと思いますよ。
そんなのは経済情勢でいくらでも変わりますし、
どなたかが仰っていたインフレによっても
変わってきます。

ただあるとしたら時期(タイミング)だけだと思います。

例えば2年後にアメリカがデフォルト宣言した後が買い場等です。

[50: 匿名さん]

>>47
適正価格＝適正地価（単位面積当り）×敷地面積×持分割合
　　　　　　　　　＋適正建設請負価格÷延床面積×持分割合
　　　　　　　　　＋適正経費　
　　　　　　　　　＋適正利益

何か変数が４つもありますが。