ライオンズ築地リバーノート

[匿名さん]

水天宮前１分、人形町２分の立地。中央区で同時期にデビューした「ライオンズ築地リバーノート」「ブラディア日本橋水天宮」との比較は？！意見交換しましょう。

【関連しているマンション名を変更しました（管理担当）2010.3.29】

[76: 匿名さん]

標識では来年３月竣工なのでブラディアやリビオと同じような感じですね。
そろそろ売り出しじゃないかな。

[77: 匿名さん]

で、昨日、散歩して気づいたのですが、蠣殻町１丁目２７番に旭化成の標識がたってました。
FJネクストのはす向かい、日本橋公会堂のはす向かい。「おっ！ココは東南角か？！」と
思いきや写真の「カド地」は開発対象じゃないみたい（間違ってたらごめんなさい）。

カドも含めての一体開発だったらバリューあると思うんですけどね・・・

[78: 匿名さん]

これが旭化成の標識。

この掲示板で知りましたがプロパストがゴークレ水天宮の先でもマンション建てる計画もあり。

[79: 物件比較中さん]

７５さん、
NJネクスト情報ありがとうございます。

この週末に見に行ってみます。
リビオは、利便性は文句なしですが、
方角、環境、仕様、価格で迷います。

この時節、売り主・施工会社も気になりブラデイアははずし、
マンション以外は倉庫ばかりでゴクレもはずしました。

水天宮駅にこだわって探していますが、
思わぬほど選ぶ余地がありますが、
どの条件を取り、どれに目をつぶるかですね。

以前投稿のあった、カレー屋さんの匂いは、
かなりのものなんでしょうか?ご近所さんがいらしたら
教えてほしいです。

[80: 申込予定さん]

カレー屋＝シディークの匂いなんて全然気になりませんよ。
人形町通り歩いていて「あ！カレーの匂いだ！」なんて思ったことないですし。

・・・というかリビオは商業地のド真ん中。両対面は居酒屋・焼き鳥屋さんですし、
ましてやリビオ本体の１階には鮨屋・煎餅屋以外の飲食店が入る可能性があるわけです。
それがカレー屋だったらどうします？・笑。その辺の「環境」が気になっちゃう方はココは
買えないですね・・・

蠣殻町アドレスで良いなら２ＬＤＫ、アンダー５千万でけっこう中古出てきますよね。
あと浜町とかまでエリア広げれば「水天宮駅５分以内」でけっこう割安な物件はまだ見つかり
ます。

中央区は同じ最寄り駅でもアドレスで評価がけっこう違いますから・・。「八丁堀」なら
新川も湊も八丁堀最寄なんだけど「八丁堀アドレス」より安めですしね。

あ・そうそうブラディアは蠣殻町では条件よいですが。。。売主・施工もそうですけど、
やっぱりあの住戸割りつけはちょっとなーーーーと思いました。中層マンションで下層は
狭い部屋で５、６千万の庶民用。最上層はルーバル・メゾネットの（ほぼ）億ション。
同じＭＳで生活レベルが違いすぎるのは如何なものかと！？

[81: 匿名さん]

不動産、最近かなり下げてるみたいですが、どうでしょうか？高値掴みになりそうで心配です。

[82: 匿名さん]

>>81

二極化します。

[83: 匿名さん]

都心３区は安泰と思いますが・・

[84: 匿名さん]

90年代バブルの時、一番下げたのは都心部。

[85: 匿名さん]

>>84

坪１，０００万から２８０万まで下げた銀座のマンションとかね。
ココはナンボ？坪３００ちょいでしょ？底値から２〜３割上げた程度だからねぇ
デフレに慣れきった眼にはこれでも高く見えるかもだが。

[86: 契約済みさん]

明日から１期２次販売ですね・・

人形町通りに面しているＢタイプは５，７，１０階を出すようで、これでＢは３階と
６階だけ。Ａはやっぱり間取り的に人気ないのか？まだ半分以上ありますね。

北向きのＥタイプも８・１０・１６階を出して残り１。

Ｃ，Ｄは寄り付きはあまり良くないようですね。

２ＬＤＫはＳが最後１戸出てなくなり、後はＬタイプのみですか・・・

竣工までまだ先は長いので！？このペースで早めに売り切ってほしいです。

[87: 物件比較中さん]

NJネクストとプロパストの予定地を見学してきました。

結論としては　リビオですね。
とにかく利便性です。

駅近で、方角、環境を問うても無理ですよね。
だいたい正面玄関前が居酒屋ですし、ただ内廊下は
心強いです。

仕様、価格は余分な出費を覚悟するしかないですが。
ブラ水天宮の住居割付のお話は、なるほどでした。
もう考慮外でしたが、そういうチェックも必要なんですね。
リビオはその点も大丈夫ですね。

そしてカレー屋さん、年中無休なので休日に窓を開ければ
いつもカレーの匂いもなあとおもいましたが、
さほどでもないようですし。一応A,Bタイプ以外にします。
リビオ本体にカレー屋ですか？隣にあるからそれは心配ないでしょう。

高値掴みになる可能性？　動きがあるのでしょうか？
心配ではありますが、様子を見ていて後悔する可能性も
あるでしょう？　

皆様の情報、ご意見、大変参考になりました。
有難うございます。　今後とも宜しくおねがいします。

[88: 契約済みさん]

>>87さん

>さほどでもないようですし。一応A,Bタイプ以外にします。

わたしはもともと低層で良かったのでよくチェックしませんでしたが、
Ａ，Ｂタイプの上層階は（たぶん）銀座・丸の内方面の夜景ビューがあるんじゃ
ないでしょうか？？？

因みに北東向き高層の部屋は新東京タワーのビューがあるみたいです。

ライオンズ築地も銀座ビューがある北向き高層とリバービューの南向き高層は
人気があって・・・と営業の方が仰っていました。賃貸に出すときの賃料で考えれば
眺望なんてあまりカウントされないんでしょうけど、自分が住む場合とか将来売るとき
のことを考えるとこういうことも大事なファクターなんでしょうね？予算が届けば、
のお話ですけれど。

リビオも営業の方が眺望写真見せてくれますよ。

[89: 物件比較中さん]

８８さん
さほどでもないようですが、の間違いでした。

高層階なら、悩みも無用なのですが、
予算もありまして・・・

[91: 契約済みさん]

>>89さん

どんなお店が入居するのかは心配半分・期待半分ですね！
まあカレー屋さんはともかくとして！？、２階の医療モール計画（重要事項説明にありました）
が実現するならこの規模のマンションとしては画期的なんじゃないでしょうか？このマンション
に帰ってくるお寿司屋さんもどんな大将さまか今度確かめにいってこようかと思ってます・・

兜町勤務時代この辺りでよく飲んでいたので正直、居酒屋・ラーメンなんでもアリの場所と
思ってますが、購入者としては人形町「らしい」テナントさんだったらよいなあ・・と勝手に
思っています。パンフのタウンガイドにも出てますが「バーＩ倉」さんみたいな飲み屋さん
でもよいのですけど・ホホホ

[92: 契約済みさん]

ブラ水天宮は　完売だそうですが　ここの売れ行きはどうなのでしょうか？

[93: 匿名さん]

どうでしょうね〜

２ＬＤＫは全部売れたようですが。

競合物件は・・・ちょっとエリア違いますがＦＪネクストの
新富町くらいですか？

３月に藤和不動産の「牢屋敷マンション」↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44066/

出ますが、競合になるかどうか？

今日の日経朝刊に１５段広告出てましたが、
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070619.pdf
この立地もそもそもマンション／オフィスどっちでもいいんだけど
やっぱり収支計算上はオフィスのほうが土地代が出るのでオフィスに
なっちゃう。リビオも周辺みると「人が住む場所か？」な感はあるけど
等価交換じゃなければオフィス立地でしょうなあ・・・

ブラディア水天宮もそうだけどＦＪネクスト・旭化成・プロパストと
蠣殻町で坪３００万超えの供給は今後も継続しますが、人形町アドの分譲マンションは
新築ではここしかない状況。自分のライフスタイルや相場観とかいろいろあるから中央区
コンパクト物件は意外と選ぶのが難しい。牢屋に入る覚悟なら安いかもしれないし！？・笑

[94: 契約済みさん]

さすがに　刑場跡は怖いですが、気にしない人もいるでしょう。

リビオは立地からして　買って貸したり、事務所に使ったりも多くなるのでしょうか？
自分で住む人が少ないと　問題になることも　起きますかね？

[95: 匿名さん]

>>94

３階以上の住宅部分の事務所使用は禁止されていますよ。

このエリアは中央区の地区計画で４０㎡未満の部屋はつくれないので
投資用（２５㎡とか）の１ルームはつくれないんですよね・・・

たぶん実需が大半なんじゃないでしょうか。
販売価格も騰がっているので純投資はないような気がします。

[96: 契約済みさん]

安心しました。
ありがとうございます。

[97: 匿名さん]

医療モール計画はどうなったのかなあ・・・

[98: 契約済みさん]

店舗、住居に空きがあると　管理費や修繕費に変更がありますか？

[99: 匿名さん]

>>98

店舗は地権者のものですからテナントが入る入らないに関わらず管理費は
地権者が支払いますね。住宅の空きというのは完成までに売れない場合のことを仰って
ますか？重説にも書いてますが完成在庫については管理費等は売主の負担です。この
物件に限らず在庫の部屋の管理費は売主が負担するのが普通です。

[100: 匿名さん]

今どき地下床ってありえない。
でも、価格は高いのはなぜ。
販売会社の応対、感じ悪いけどどうなの？

[101: 匿名さん]

>>100

階高がきついからですよ。
コストは二重床と変わらない。
直床＝安普請という刷り込みされている人が多いけど
世間的には普通にある直床。首都圏分譲ＭＳではほとんど二重床
になってますが・・・全国見渡せばね。

値段は確かに高いですね。

・・・最近販売開始したＦＪ・新富町やＤ京・築地も平均坪単価は３２０〜３５０万円。
中央区に限らずですが新築ＭＳの価格は騰がっています。ユニホーの案件はそういう意味では
買い得でしたね。

港区や千代田区に比べればまだ中央区はそんなに騰がってないとも言えるかもですが。

[102: 匿名さん]

そういやまだ売れ残ってるゴークレ水天宮も直床だね

[103: 契約済みさん]

>>95 99
ありがとうございました。　初歩的な質問で申し訳ありませんでした。

>>100
販売担当者の対応、私の場合は三件行った中で　リビオが一番良かったです。
担当を代えてもらうことも出来るようですよ。

直床は　どのような欠点があるのでしょうか？

[104: 匿名さん]

この掲示板だけでも「直床」検索でたくさんの板がHITしますよ。

二重床にできる場合はふつう二重床にしますが。。。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/

[105: 匿名さん]

床もそうだけど仕様も分譲マンションとしては最低限な感じはありましたね？

[106: 匿名さん]

ここは利便性・内廊下がウリなので仕様についてはご容赦くださいませ。

[107: 匿名さん]

銀座ビューもあるし・一応

[108: 匿名さん]

あの仕様はひどいですね。郊外の安さ売りのマンションって感じ。
内廊下よりも直床気になるな。
今どき直床なぜ。

[109: 匿名さん]

まー仕様はともかくだけど・・・

中央区コンパクト物件としては最後の「新価格」かと。

この次でてくる物件は平均３５０超えますから〜

それにしたって都心３区では圧倒的な割安感あるから。

とりあえずFJネクストの蠣殻町物件出てくるからみてみ。

[110: 匿名さん]

＞この次でてくる物件は平均３５０超えますから〜

築地や湊あたりではそのくらいの価格になってきてるね。
この辺の物件は部屋が狭いので単価が騰がってもそれなりの価格には見えるとは言える。

[111: 物件比較中さん]

日比谷線で通勤してるので、ここでもよいかな、と思ったんですが、

ベリスタ日本橋小伝馬町のお値段まだ当分わからないでしょうか？？？

曰くつきでもあまり気にならないので便利さ重視で日当たりよく坪あたり３００万円以下だったら
ベリスタのほうがよいかなあと思っています。

自分が住まなくなって賃貸に出すときも人形町とそんなに相場は変わらないですよね？

[112: 物件比較中さん]

ＰＳここは坪３００万円以下のお部屋は無かったと思いますので。

[113: 匿名]

小伝馬町と人形町じゃあ、賃料はけっこうちがいますよ。。。
だって、小伝馬町なんか住みたくないもん。

[114: 物件比較中さん]

＞小伝馬町と人形町じゃあ、賃料はけっこうちがいますよ。。。

え〜っと・・・

築浅の物件で同じような条件で比較すれば大体坪１２，０００円台の賃料設定ですよっ
人形町に比べると物件数は少ないですけど。

分譲単価で比較すると人形町＞蠣殻町＞小伝馬町
という評価になると思いますが、賃料が同じくらいなら小伝馬町の方が利回りいいかなって。

アドレス的にはそりゃ人形町のほうがいいです
お店関係含め。
で、ベリスタは総武線も山手線も何気に徒歩圏とか・・・
難しいです。

そう言いつつ、小伝馬町牢屋敷の歴史、いろいろ勉強させてもらって！？・・・
ココに今までマンション建たなかった理由はよううううくわかりましたですが。

地元の方がいらしたらご意見うかがいたですね〜

[115: ご近所さん]

買い物や食事なんかは人形町のほうが小伝馬町よりずっと便利です。

・・・というか小伝馬町はオフィスのイメージのほうが強いな。

[116: 匿名さん]

この辺でさがしているんですけど新規物件の情報はないでしょうか？

[117: 匿名さん]

ファミリーはまず出ないエリアなのでシングル・ＤＩＮＫＳ向け物件しか出ないですが、

直近では小伝馬町の藤和不動産の物件くらいでは？

蠣殻町のＦＪネクストは新富町と同じく竣工売りでしょうから来年の今くらいだと思います。

[118: 匿名さん]

ゴークレの水天宮のチラシが毎週末はいるんですが
やっぱり売れてないのかな・・・
というか、ゴークレは芝も勝鬨も入れてきますが。

ここの売れ行きはどうなんでしょうね？

[119: 入居予定さん]

室町のにんべんのところに新しくビルができて、上層階がファミリータイプのマンションになるらしいです。
ファミリータイプが少ないこのあたりではかなり希少物件になるかと。。。

[120: 匿名さん]

「にんべん」のビルが建て替えになるのですか？情報有難うございます、
明日でも見に行ってみます・・・
あまり「住む場所」ぽくないですが？

ところでベリスタ小伝馬町のDMが来ましたね、４月販売だそうです。

「奇跡の街区」はいろんな意味で確かにそうですね〜

問題は価格。

[121: 匿名さん]

>>119

三井のビル建設中の現場のうらでしょう？

マンション作る場所ないような・・・

[122: 物件比較中さん]

１ＬＤＫをさがしていてライオンズ築地と迷っていますが・・・比較されている方、もう買われた方、選択のポイントは何でしたか？アドバイスいただければと思います。築地は市場が移転してしまう？

[123: 匿名さん]

>>118

一般分譲分は６９戸ですが１期２次までの３９戸は契約済らしい。
残３０で今度の１期３次で８戸ついたみたいですからトータル４７。
スタート４か月で７割弱の進捗ですから時節柄検討しているほうなのでは。
竣工来年の今ぐらいですし。マンション市況が悪くなったと言っても
都心・駅近は強いね
郊外は悲惨な物件もあるみたいですが・・・

それにしてもブラディア日本橋水天宮は安かったね〜

[124: 契約済みさん]

>>122

シングル向けコンパクト物件は駅５分以内じゃないとって個人的には
思うけどライオンズ築地は銀座徒歩圏は希少ですよね。

どっちにしろ今後中央区は新築物件は少なくなりそうなので
契約できてホっとしています。

http://www.jj-navi.com/house/01/edit/shuto/jj/special/single/topics/vo...

[125: 契約済みさん]

あと、ライオンズは１ＬＤＫは角部屋が無いんですよね〜

どっちの物件も１ＬＤＫは北向きしかないので少しでも日が入って開放的なほうが
よいのでリビオにしましたが・・