ライオンズ築地リバーノート

[匿名さん]

水天宮前１分、人形町２分の立地。中央区で同時期にデビューした「ライオンズ築地リバーノート」「ブラディア日本橋水天宮」との比較は？！意見交換しましょう。

【関連しているマンション名を変更しました（管理担当）2010.3.29】

[22: 匿名さん]

ブラディアは坪単価３００万以下？リビオより１割安い印象だね・・・。南向き多いし。ただ場所は「蛎殻町」アドレスより「人形町」のほうがいいような気も・・・下町であんまし変わんないか？迷うね・・・

[23: 物件比較中さん]

そうなんですよねー。リビオの営業さんがちょっとクドイ位に言ってた「人形町」アドレスっていうのには、まぁ確かに惹かれるんですよね。値段も大事なんですけど・・・やっぱあの人形町の雰囲気は捨てがたい・・。この休みの間に築地のマンションにも行って、その中で今月一杯は迷おうかと・・・。

[24: 匿名さん]

わたしは今週末ブラディア水天宮に申し込みます。
リビオを止めたのは・・・
１）大通りに面している（ブラディアは１本入った立地）
２）リビオは北向き中心で南が塞がれていること
３）直床（これは致命的。いまどき二重床・二重天井じゃないなんて・・）
４）ブラディアはローン控除対象（１ＬＤＫ検討者は関係ないですが１６０万はやっぱりデカい）
５）駐輪場が地下

[25: 匿名さん]

う〜む・・・直床ねぇ

[26: 物件比較中さん]

直床ってそんなに違うものなんでしょうか？どないしよ・・・。

[27: 周辺住民さん]

このあたりに、二重床仕様は少ない。
中央区の分譲物件じゃ無理です。
港・千代田区に行きましょう。
でも値段が合わないけどね。

[28: 匿名さん]

＞中央区の分譲物件じゃ無理です

いま、ユニホーが蛎殻町で売ってる物件は二重床・二重天井。
中央区の分譲物件では二重床は無理って根拠は何？

要は建物の階高の問題なんだから行政区は関係無いでしょう

メンテ性・断熱性で二重床が有利なのは明らかだし・・・
ここの営業マンも「階層１階削ればそれだけ販売価格が上乗せされますから」
と言うとったね

[29: 周辺住民さん]

確かに銀座の1Ｋでも、二重床・二重天井だね。
デベからすると、たかだか１０〜１３階建ての中央区物件で、
二重を採用しなくても、売れるからですよ。

二重を売り文句にしてるからって良心的でもないし、販売側の都合でしか
ないという意味です。
ユニホーは、客に突っ込まれたくなかったんだろうね。
川田にやらせてるから。

この辺りだとトルナーレしか、分譲タワーが無いし、財閥系のデベもマンションは積極的じゃない。

あと坪単価が１００万上がったら（無いけどね）、みんな二重採用だと思いますよ。

でもそんな購入者層は、港・千代田区に行くと思うけどね。
プロパストも、森に土地売ったんじゃない。
てことは、賃貸だね。

[30: 匿名さん]

確かに４００ならね・笑

ＳＷのほうだから分譲するんじゃないの

[31: 匿名さん]

地権者騙して（って言うと言葉悪いけど・・）１・２階の店舗
の階高削って住戸階の階高ふかせば二重床・二重天にできたんじゃ
ないかなーーーーと。床構造は建物ＴＯＴＡＬの価値にだって影響
してくるんだし、その辺はトレードオフのところを交渉できなかった
のかな、新日鐵さんは。地権者だって店舗だけじゃなく住宅もとってる
んだからさ〜

[32: 匿名さん]

隣のシディークは確かに
微妙
かも

[33: 匿名さん]

門仲に移転したこの
おせん・おかきやさん
は戻ってくるんだね・・

[34: 匿名さん]

すし屋も
戻ってきます

[35: 匿名さん]

とりこめなかったみたいだけど
このお店は雰囲気あっていいよねー

[36: 匿名さん]

この辺りのマンションは町並みを崩さないよう、１階部分に店舗が入るケースが多いみたいですね！ただ、今回は２階にまで店舗が入っているみたい…

安い部屋がほしいので３階にしたいんですけど、
この調子じゃ、下階の音とかが気になっちゃいそうですね。

[37: 物件比較中さん]

３６さん
利回り考えたら下層階のほうがオトクではありますよね、
ここに入るテナントの音が気になるってことはないでしょう（下なので）

ただ道路はさんで両サイドが飲み屋なので
夜中とかよっぱらいの音は聞こえそうですが・・・
まあここはそういう場所でしょう

[38: 物件比較中さん]

販売延期したみたいですね・・・

もう〜何やってんだか・・・

[39: 匿名さん]

何で販売延期したの？

[41: 匿名さん]

登録の要望が思ったよりも少なかったんじゃない？

[42: 物件比較中さん]

なんか計画変更確認申請の発行が予定より遅れているからみたいですよ・・。役所も仕事が遅いんだね。しかしわざわざ遅らせるとは、新日鉄らしいと言えば、らしいですが・・。そこまで頭堅くなくてもいいのにねぇ。コンプライアンス上の問題だとか言ってました。他社じゃ普通に販売しちゃうのに。余裕だねぇ・・・。
ちなみに先週末聞いたら、全体の半分くらい要望が入ってました。

[43: 匿名さん]

??????????
全く意味がわからん。計画変更？？？コンプライアンス？
大元の建確はおりているんだから販売に何ら問題は無かろうに・・・
建築確認に後になって変更が生じるのは常識、
引渡しまでに変更申請とるのが普通、というか法改正後も
それは変わらんよ。。。営業勘違いしてないか？

[44: 申込予定さん]

販売遅らせて、価格を吊り上げるつもりか、登録が少なすぎるのどちらかだね。コンプライアンスをきにするなら、引っ張らずに早く価格発表してほしいね。

[45: 申込予定さん]

あんまり叩かないでください。

[46: 匿名さん]

水曜日から先着順ですね〜
江東区のクレイジーなプライス考えたら（住友豊洲タワー）
この辺りは割安感すらありますな！？

[47: 申込予定さん]

会員優先で販売された分ですが、販売住戸の半分〜６割くらいだったでしょうか？１ＬＤＫは広い通りに面する列（Ａ・Ｂタイプ）は中層階くらいまで希望者がいる感じ。上層は（流石に高いせいか）まだ空いてましたね・・。２ＬＤＫはもともと数が少ないせいか、優先分譲でほとんど出してしまうようです。価格表を頂いていないので全部の値段はわかりませんが概略坪単価で３３０万〜３５０万くらい、でした。モデルルームタイプ（Ｓタイプ）は今日からの先着で１戸だけ出るみたいです。Ｓタイプの最上階は隣のスカイコートよりも上にいけるので別格扱い、６，５００万円（坪３８２万）でしたがこちらも希望者がいるとのことでした。気になる１〜２階の店舗ですが、決定しているのは１階のお煎餅屋さんと靴の修理屋さんだけ、とのことです。２階部分については間仕切りを撤去して「医療モール」になる可能性もあるとのことですがこれも決定事項では無いとのこと。医療モールなら住むものとしては（飲食とかに比べれば）安心できますが・・・。皆さんと同じく？、ユニホーさんや大京さんの物件も見ていてどの物件もそれぞれ良いところ（高い！ですけどね・・）はあるのですが、やはり人形町アドレスも決め手のひとつでした。

[48: 申込予定さん]

追記：上の投稿で坪単価３３０〜３５０万円と書きましたのは２ＬＤＫの価格です。１ＬＤＫはそれより安い設定だったと思います。平均が３２０万円台ということでしたから・・・

[49: 匿名さん]

この面積帯で言うと、大京・ユニホーもあるけど、
ＦＪネクストが新富町で完成売りしてるよね・・・

１ＬＤＫしかないけど。駅近いけど高速しょってるな。

[50: 申込予定さん]

＞ＦＪネクストが新富町で完成売りしてるよね・・・

この物件も見に行きました。もう半分くらい売れているみたいです。
銀座徒歩圏ですし利便性は抜群にいいですよね。
周辺の建物に囲まれてますがこの立地では多少の妥協はやむを得ない
のでしょうね・・・方位とか。

[51: 申込予定さん]

追記：本音を言うと、新富町の物件のように完成売りが有り難いです。こちらは素人ですから・・・甘いかもしれませんが。

[52: 匿名さん]

確かに本当に医療設備が入るなら歓迎。

[53: 匿名さん]

＞完成売りが有り難いです

あの規模では単純にＭＲをつくる予算が出ない

[54: 匿名さん]

リビオのスレなのにユニホー物件が表示されているのはナゼ？

[55: 匿名さん]

>>42-44
遅レスでスマンが新聞読んでますか？
そんなに簡単にいかないんで業界大混乱中ですよ

[56: 匿名さん]

>>55
計画変更の確認がおりるのも新法後は随分時間がかかるとは
聞くけれど、計画変更が許可にならない限り販売をかけない
会社って言うのは聞いたことないですけどね・・・
専有部分にかかわる変更があったのかしらん？
昨日から一般販売開始されたようで何よりですが。

[57: 初心者]

初めてのマンション探しで手探り状態のところなので、色々参考になります。ここに限らず抽選になりそうな時に、親戚や友人にも申し込みを頼んで確率を上げるというのは協力者が当たった時、問題になりませんか。教えてください。

[58: 申込予定さん]

>>57

基本は駄目なのでは？購入申し込みしたあとや契約したあとに夫婦共有にするとか親と共有にするというのはよくある話で覚書を結べばいいはなしですが、家族や知人で別名義で登録してあとで買う人が別人になるというのは無理だと思いますよ・・・

[59: 初心者]

やはりそうですか、これならという物件が見つかっても運に見放されることも多くなりそうですね。我が家への道のりは遠そうです。有難うございました。

[60: 申込予定さん]

58です。デベも確実に買えるひとに部屋を割り振りしたいのでこれは！と思える部屋があれば早めに営業担当さんに購入の意思表示をしたほうがよいですよ。あなたが「買える人」なら購入希望が重複しないように「誘導」してくれますから。それでも人気物件の場合は「やむをえず」抽選になることもありますが・・・。反面、デベは最初の予定価格表を見せて客の反応をみて値段を調整しますから、最初から「欲しい欲しい」と言ってしまうと値段を下げてくれないという事態になってしまいますが・苦笑

[61: 初心者]

決定価格を見てからでは遅れをとっているということなんですね。しかし喉から手を出しては値段を上げられる恐れ有りですか。［買える人］とはもしや現金で買う人のことですか？だんだん憂鬱になります。でも仕組みがわかって良かったです。有難うございました。

[62: 申込予定さん]

いやいやキャッシュではなく、頭金や年収等ｎ諸条件からみて「ローンを組めるひと」という意味です。

[63: 初心者]

売れ残りしか無理かと憂鬱でしたが、今後はお教え頂いたようにマンション探しに取り組みます。有難うございました。

[64: 匿名さん]

ゴクレとプロパストの物件をみたあと、ようやくリビオ日本橋人形町のＭＲに行ってまいりました。部屋はみなさんがおっしゃる通りですが！？立地はピカイチですね？首都高速をはさんで箱崎と人形町ではやはり雰囲気が違います。大きな部屋（２ＬＤＫ）はほとんど売れていましたが・・

[65: 契約済みさん]

価格表をいま改めて見直しました。販売住戸６９戸中、１期で３０戸出したみたいです。この物件は人形町通りに面する２戸いちの部分（Ａ・Ｂタイプ）が一応南向きですが、当然ながら通りの騒音が気になります。防音サッシュにはなっていますが。低層階はなかなか窓を開けるのは厳しいでしょうね。地権者さんはその辺をよく知っているのでしょう、地権者の部屋はほとんどが北向き・人形町通りに面していないほうのお部屋。ただ不思議なもので、一般分譲のほうはＡ・Ｂタイプのほうが人気があるようで２６戸中半分くらいは購入予定者がいるようです。反対に北向きは人気ないですね・・・Ｃタイプなんか南側の採光もある（将来保証されていませんが）いい部屋だと思いますが、１０戸中２戸しか出てないですね。こんな都心立地でもやっぱり南向き志向は強いのですね・・。わたしは日中家にいないので採光よりも静かさを重視して北向きのお部屋にしました。いくつかの物件で迷いましたが「日本橋人形町２丁目１−１」というアドレスに最終的には惹かれてしまったのかも。ミーハーですね。優柔不断なのに年内に決められたのでこれで安心して年が越せます。入居が楽しみです。また、こちらの販売会社の方は接客がとっても感じよかったです。

[66: 不動産購入勉強中さん]

マンション立地としてはいまいち。前建て、騒音、間取り、構造、価格。すべてがいまいち。
人が住む条件として適してないな。いくら都心の物件としても、この価格を出すのむだ。
マンションよりビルとしてのほうがよかったのでは。
ここの販売会社の方、上から目線でちょっと感じ悪いし、知識もない。
坪300万越えの物件の販売会社としては、信用できませんね。
昔、電話をガリガリひつこくかけていた販売会社だけあって高額物件は、荷が重すぎッテ感じ。
言い過ぎかしら。

[67: 匿名さん]

確かに高すぎる。そこまでの場所？
そんなに人形町アドレスっていいかしら。
所詮人形町でしょ。
アドレスを気にする人は、この近辺は検討しないでしょ。

[68: 匿名さん]

>いくら都心の物件としても、この価格を出すのむだ

人形町アドレスで
この物件の前に供給された（と言っても２００３年ですが）丸紅のグランスイート日本橋人形町
が平均坪単価２３０万ちょっとくらいだったんですよね。・・・でも今となっては中上層なら
中古が坪単価３００万オーバーで「秒殺」になってます。ノムコムに出て気づいてから電話すると
もう予約が６番目です、とか・笑。もうちょっと駅から遠いとか条件を緩くすれば坪２７０万
とかで見つかりますが、中古にそこまで出すなら、と皆考えることは同じですね〜。僕も中古で
いいやと思ってましたが正直、中古なのに新築時の価格よりも高い値段を払うというのが
どうにも理不尽に思えて踏み切れなかった・苦笑。

もうちょっとエリアを拡げて八丁堀や築地あたりまで物色しましたが、築浅の中古は軒並み
新築時の価格に２割くらいのせてくる。しかも業者も強気強気・・・条件が悪い部屋はともかく
角部屋とかいいところはすぐ手付うたないと次に・・・って感じでした。まあ要は自分が動くのが
遅すぎたってことなんでしょうけど。

>>67

>アドレスを気にする人は、この近辺は検討しないでしょ

人形町はともかく住所に「日本橋」といれたい人は多いです。そういう意味では
ユニホーのブラディア水天宮も「日本橋蠣殻町」ですから安いのがいいひとはユニホー
がいいのかも。そっちの掲示板にも同じ方がカキコしてますよね。
みな見てるとこは一緒なんでしょうね・笑

[69: 匿名さん]

因みにこのリビオのはす向かいのダイアパレスも９階の北西向き中古が
出たので見に行こうとしたら坪２８０で見に行く前に決まってしまい。

人形町限定で待ってる方もけっこういらっしゃるようですよ。

[70: 匿名さん]

>>66

>マンションよりビルとしてのほうがよかったのでは

（ある意味）ご明察。今年の夏に人形町１丁目でそこそこの規模の古ビルが市場に出たが（入札）
マンデベはかすりもしなかった。落札者は結局ビルのまま収益物件として利用。
中央区のこの辺りで分譲マンションが建てられる規模の土地が市場に出てくることも少ないし、
仮に出たとしてもマンデベ以外との競争になるからマンション事業として採算ベースにのる価格
で土地を仕入れるのは極めて困難。このスレのタイトルにもあるけどリビオ以外のユニホー、
大京の築地も含め３物件とも等価交換でしょ？これは地権者との合意事項として分譲マンション
（一部店舗）として事業化することが大前提としてあったがゆえに事業化できた案件。ビル屋や
賃貸ファンドも含めたオープン入札にすれば３物件ともいま提示されてる価格で供給されること
はありえない・・・というかそもそもマンデベは落とせなかっただろうね。

[71: 申込予定さん]

あけましておめでとうございます！
初詣ついでに人形町／水天宮に行ってきましたが〜お正月でも物件近傍のラーメン屋×２軒は営業中、シディークももちろん営業中。賑やかしがあってよい場所です。重要事項説明書（案）には１Ｆのテナントは煎餅やさん、靴修理屋さんであとは未定とありましたがきょう見たところではこちらのお寿司屋さんも入居予定でしょうか・・・この場所ならすぐうまるような気もしますが