レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

[サラリーマン]

もうすぐ第二期販売開始です。
西新井西口再開発事業も順調に進み、秋にはＡｒｉｏ西新井もオープン予定。
購入検討中の皆様、有意義な情報を交換しましょう。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[22: 契約済みさん]

確かに「自分で住む、人に貸す、売却する、担保に提供する」を考える事はとっても大切ですよね。共感です。
その中のどれかだけ見るよりバランスが大切だと思います。
平均的なファミリー構成、年収でレコと同じくらいの6000万位の予算で物件を探していたとして、賃貸利回りを重視するのであれば狭くても都心の!LDK、２LDKにすべきですがファミリーが住むには狭すぎる。
自然環境や広さを重視するのであれば100米位の地方の広い所も買えるでしょう。しかし賃貸を考えると不利です。
何を重視して、どんなライフプランを考えるかは人それぞれ。
重要なのは落とし所かと。
私は自分のプランの中でここはちょうどよい落とし所でした。

[23: 匿名はん]

西新井東武ストアがリニュールしています。
鬼のような安さです。
あさ５時〜深夜１時３０分まで
営業しているので
コンビニ代わりに便利です。
しかもペットボトルとかお菓子も安い。
朝会社に行く途中よく寄ります。
生鮮食品は微妙でもこれなら利用価値大です。

[24: 匿名さん]

↑
＞西新井東武ストアがリニュールしています。
東武鉄道の工場跡マンションのＭＲ準備も進んでいます。
ＭＲオープンを楽しみにしています。

[25: 匿名はん]

今日第２期の抽選会ですね。
みなさんどうでしたか？

[26: 住まいに詳しい人]

この物件も検討していましたが、今は横浜にマンションを購入し住んでいるものです。
駅前から近く、綺麗な街でしたが、少々値段が高めでした。南千住のほうが安めに感じ
ましたが、都心までの距離と、都内に近い物件で駅に近い物件はここぐらいしかないように
思えます。でも第2期は売れ残り、１２戸が先着順募集とのこと。低層階では、４０００万前半〜3LDKを設定しないと厳しいのでないでしょうか。高層階で日当たりが良い南向きは
５０００万円前後でも良いと思いますが。

[27: 匿名さん]

第2期分のうち12戸が売れ残りということでしょうか。
それとも、12戸を残して、あとは売れているということ？

[28: 匿名さん]

200戸以上（次期以降販売と先着順募集の合計）が残っていると思います。
グランデ（総戸数300戸）も100戸近く残っているようです。
坪単価を200万以下にしないとね．．．

[29: 匿名さん]

同じＢ街区の病院もやっと着工するのか成長盛りの雑草を刈り取ってあった。
北○○系病院です。

[30: 匿名さん]

>>29
南系ならいいんですかね。
どちらにせよ、この辺は多いんだから仲良くしましょうよ。

[31: 契約済みさん]

グランデの第２期１ｓｔステージは３０戸弱販売して先着順にまわったのは２戸だけのようです。
あと先着順にまわったのがグランデの第１期以前の販売分８戸＋プライム２戸で合計１２戸かな？
３００戸の内７割以上販売済みと思われるグランデも、低層階や日当たりがそれほど期待できない住戸はやや苦戦してますね。
第２期セカンド以降もまだ南向きの日当たり良好な部屋が供給されるでしょうから、検討される方はまだ選択肢が豊富ですね。
１１月にＡｒｉｏ西新井がオープンしたら、販売の後押しになると思いますので営業さんたちは楽しみにしてるかも。
まあ確かに高い物件ですので慎重に検討した方が良いと思います。

[32: 匿名さん]

もともとスパン6.0mなんて細長い部屋を作って廊下にひたすら
食われていたりして、80㎡オーバーとかいっても、並の75㎡なみに
しか使えない部屋が量産されているわけですね。
　それで坪230だの240だのいってもそうそう簡単には売り切れない
とは思います。
相変わらず、相当遠くまですごいポスト投函のビラの嵐です。

[33: 申込予定さん]

1年くらいいろいろ検討して私が決めようとした理由は、
・都心から近い(通勤時間が短い)
・西新井：急行準急が停車する駅
・アリオ、シネコン、東武スーパー、スポーツ施設がそばにある。
・大規模再開発、単にマンションが建つだけではない。
・300戸の大規模マンション、24時間有人管理。
・駐車場に屋根がある(自走式ではないが)。
・24hゴミ出し、新聞の戸口までの配達。
・室内設備は一般的なものが揃っている。
気にした点
・通勤電車がかなり混むという点
・賃貸物件のほうが立地がよい所に建っており、眺望が期待できない点。
・売主(オリックス不動産)の直販売でなく三菱地所リアルエステート、野村不動産アーバンネットの代理販売である点及び売主の実績が少ない点。
・駅前地区とのギャップ。怪しい(危ない)中年男性が多く気になる。
・間取りの選択肢が少なかった。6mスパンの縦長は廊下が無駄となる。
・オプションのレンジ、オーブン、食洗機が他社の物件より高い。
・天井高がもっと欲しい。居室2450mm、他2200mmです。
でも総合的に決めようと思います。

[34: 匿名さん]

私の気に入ったところ

１．駅から近い。
２．駐車場はあるが駅近なので必要性を感じない。
３．価格が比較的安い。
４．売主オリックス不動産が大企業オリックスグループの一員。
　　大京はオリックスの傘下でレクセルは大京の子会社。
　　でもなぜか大京に販売させないで、財閥系の販売会社にさせた。
　　地所か野村のマンションを買った気分になれる。
５．ショッピングセンターが近い。

気になった点

１．伊勢崎線って混むのかな。
２．足立区の地盤。
３．環七が近いということはかなり郊外？
　　空気はどうなんでしょう。
４．コンビニにたまってる若者たち。ちょっと怖そう。
　　アリオができるとたまり場になりそう。
５．オリックス不動産は対応がかなり悪いということ。
　　引渡し後の対応は施工会社に丸投げらしいこと。
　　販売代理がグループ企業でないためアフターが余り良くない。
６．あえて単独デベなのにオリックスブランド　サンクタスを
　　使用しないのが怪しい。それで５のことが気になる。

西新井でステージオに次ぐマンションになることは間違いないので
買っても損はないと思う。

[35: 契約済みさん]

私のマンション探しの条件
・東武伊勢崎線沿線であること
・駅徒歩５分以内であること（今駅１分なので駅近の便利さは必須！）
・日当たりが確約された南向きであること（やっぱり太陽必須！）

譲歩したところ
・眺望（駅近なら譲る）
・価格（高いよ）

条件以外で良かった点
・駅近なのに線路沿いじゃなかったので、夜はどうやらだいぶ静からしい（ステージオ住人さん談）
・徒歩１分のセントラルスポーツ＋Ａｒｉｏが意外とでかくて充実してそう
・物価が非常に安い

検討始めて約３ヶ月、ＭＲは８件見学しました。
レコがほぼ条件を満たしていたので決めました。

[36: 匿名さん]

>31

キャンセルが出たようだな
グランデ16戸、プライム2戸になっている
手付け没収しているなら、値引きの可能性有りだ

[37: ご近所さん]

東武の西新井工場跡地のマンションがついに
受付をはじめましたね。
レコシティの今後の販売にどんな影響を与えるでしょうかね。
http://www.31sumai.com/yahoo/A7205

[38: ご近所さん]

ここってかなりの土壌汚染を改良したんでしょ？買わない方がいいかな〜？

[39: 契約済みさん]

>>37
TOKYO元気新区、販売開始は来年３月以降で入居は２年３ヶ月後なんですね。
清水建設、免震、オール電化で西新井駅徒歩５分（梅島は４分で２駅利用可）＋Ａｒｉｏ西新井徒歩８分という高値が付く好条件が揃いましたね。
嫌悪条件としては線路沿いと準工業地域ということぐらいでしょうか。でもマンションの北側が線路になるでしょうから、リビング側と予測される南西側では電車の音と線路の粉塵はそれほど気にならないのかな？
２棟ともに南西向きの部屋になるようなので、午後の日当たりはかなり良いでしょう。地上９Ｆと１８Ｆ建てとのことで思ったより低かったのが意外でした。７３８戸のビッグプロジェクトでこのあたりの人口増加は凄いことになりそうですね。
あとは間取りと広さでどのようなバリエーションがあるのか。
正直どのくらいの値段を付けてくるのかがいちばんの楽しみです。
レコの販売状況によっては、同等以上の坪単価で来るかもしれませんね。

[40: 匿名さん]

>>37
＞レコシティの今後の販売にどんな影響を与えるでしょうかね。
レコには逆風でしょう。
現在売り残しのプライム100戸以上、グランデとの合計200戸位？
苦戦はさらにさらに深刻に．．．

[41: 物件比較中さん]

東武の物件とレコシティとは比較にならないと思うんですが・・・

線路と団地の隣で地元の住人なら買わないでしょう

[42: 匿名さん]

価格次第ですよ。それほど圧倒的に距離に差があるわけではないので
坪単価で10%も下なら、そっちが先に売れると思うけど。
どのみち、500戸オーバーともなれば、地元からの集客がメインでは
なくなってくるのは、レコシティもそうで、だからこそTV-CMを流した
わけですからね。

[43: 周辺住民さん]

西新井なら再開発地区内を買わないと意味がないのでは？
たしかにあそこは別世界です
東武のマンションのあたりの環境では・・・？
それなら別の場所を探したほうがいいのでは？

[44: 匿名さん]

レコシティと同じでは負ける、とすれば
坪単価２１０万ですかね。

[45: 契約済みさん]

Ａｒｉｏ西新井のオープン日が１１月９日に決まりましたね。
妻はお気に入りのデザートショップPastelが入ることになって、はしゃいでいます。
オープン日に行きたいですが、仕事で無理かな。
レコ契約者向けのＡｒｉｏオープニングキャンペーンもあるみたいなので、久々ＭＲに足を運ぼうと思います。
ついでにアトムのマンション建設予定地周辺も拝見する予定です。
西新井が栄えるのはうれしいことですね。

[46: 競合物件企業さん]

この価格帯と郊外在庫だぶつき
さらに建材費の下落など
次発マンション価格の低下が見えてきた現状で
成約件数が失速してないか?

竣工まで7割売れるのか?
その後1割売れたとして2割はファンド売りで証券化か?
試金石の結果はボロボロなのか
それとも絶好調の販売なのか
どう見ますかみなさんは

[47: 匿名さん]

オリックス×大京の総武線２３区内最大の亀戸の物件

当初の予定価格より、売り出し最多価格帯平均１１００万下げたからね。

ここがかなり応えたのでしょう。

売れないから途中で下げるわけにはいかないからね。

オリックス＝ぼったくり

のイメージがここでついてしまったのかな。

販売会社は地所、野村系でも所詮オリックスの物件だからね。

[48: 競合物件企業さん]

亀戸の件は驚きです
新価格にうかれて、あの値段になったものかぁと
感慨深く眺めていましたがいざ販売となると
1100万も値段を下げてきた(らしい)
やはり新価格の失敗が明らかなのでしょう
あちらは空きを老人ホームにするとか真偽不明の噂が立っていますね
こちらは駅が近いとか再開発とか違う条件がありますが
確実に都心からは遠い足立区で東武伊勢崎線なのですから
郊外相場下落という局面でどうなのでしょうと
わたし自身の見立てではまだ売り出し途中なので
現状4割の販売のように見えますが
この規模で再開発なのに全くレスが伸びていないことを考えると
全く無視されているようにも見えてきます
全戸数の3割も売れていなかったりと、見ているこっちが心配になってきます
坪150万で良かったのではと、思うんですね

[49: 匿名さん]

>>48

ステージオが坪170万円だったので、坪190万円ぐらいが妥当なのでは？
今の坪220万円はありえない…

[50: 契約済みさん]

久々にＭＲ行ってきましたが、盛況でしたよ。
確かに高いけど、ここを見ないで買う人もいるからレス伸びない＝売れないっていうことも無いでしょ。年配の方には、ネットに興味ないけどお金持ちな人多いからね。

[51: 匿名さん]

モデルルームが盛況でも売れないのは、何か理由があるのでしょうか

タワマンでないから
価格が高いから
眺望がないから
近隣の他の物件の方が魅力あるから
周辺環境に難があるから
間取りが悪いから
共用施設が充実していないから
施工会社に問題があるから
・・・いろいろと考えられますが、実際は何なのでしょうか

[52: 匿名さん]

>>50,51
景品目当てでMRに来る人が多いからじゃない？

[54: 競合物件企業さん]

小菅の線路沿いが坪140万ですから
東武は160〜で出すんじゃないの200は超えんだろ
190は最上階価格か

[57: 匿名さん]

景品がもらえるなんて素敵ですね。

ここはもう、マンション売るのはあきらめたんじゃないかな。

三菱、野村の販売代理の舞台はやすもの物件を高く売る

スキルを身につけるトレーニングだよ。

でもこれだけ売れないとストレスたまるだろうな。

[58: 匿名さん]

>>54
ステージオ価格なら検討ですかね。

[59: 匿名さん]

ステージオみたいな外壁仕上げ（吹き付け）だとパスですね。

[60: 近所をよく知る人]

西新井駅西口は袋小路みたいなものだから．．．
道路の渋滞は必至！
病院や警察はできるけど、緊急自動車の通路は確保出来るのかな？

西新井駅西口再開発地域に住むなら賃貸が無難だと思います。

[61: 購入経験者さん]

＞ここはもう、マンション売るのはあきらめたんじゃないかな
足立でこの値付けは無謀。自業自得ですね。

[62: 匿名さん]

ここのダイレクトメールが、毎週毎週届きます。

しかも、景品をかなりいろいろ用意して
ＭＲに来場してもらおうという必死さが伝わってきます。

あまり売れ行きがよくないのでしょうか？

[63: 周辺住民さん]

DMどころか、営業から電話がしょっちゅうかかってきます。
2年前竣工のステージオが野村+三菱で170万円/坪だから、ここはボリすぎ。
せめて190万円/坪程度にしないと売れないよ。
新築マンション大量売れ残り時代だからね。

[64: 匿名さん]

オリックスは、業者に工事途中で棟売りすればいいのにね。

[65: 匿名さん]

ちょっと前ならファンドに一棟売りもありえた。

しかしＪ-リートも利回りが悪化し、終焉を迎えるでしょう。

販売当初が売り時だったのにスタートでつまずいた感じですね。

販売時に坪単価を１８０万位で売ってれば、こんな広告費かけなくても
今頃完売してたでしょう。

景気減速、増税で厳しいんじゃない。

下がりはじめると早いよ。

入居時には西新井駅近、再開発プレミアムでも坪１６０万
相当が相場になってしまうよ。

[66: 匿名さん]

相場は行き過ぎる
株もマンションも行き過ぎたら、下がるでしょう

ここだけがマンションではないと考えて、辛抱強く待ちます
こんな高値で買えば、我家では家庭崩壊の危機を招くことでしょう

[67: 匿名さん]

>>59
西新井再開発のガイドラインで決められているので、
ステージオやスターツ賃貸同様、吹きつけの可能性大です。
おそらく東武のもそうなるのでは。

>>63
売れるレイアウトの部屋はさっさと完売して、
生活し辛い、細長い部屋が売れ残っている感じですね。

細かい点で気になったのは、洗面所と風呂場が狭いことかな。

[68: 匿名さん]

>>67
＞西新井再開発のガイドラインで決められているので、
レコシティはバルコニー側もタイル貼りですよ。
また、レコは免震構造じゃないし（プライムは14階）

ガイドラインは、カラーとデザインと理解しています。
また、東武は西新井再開発のガイドラインの対象外と思います。
アリオも対象外でしょう。
ガイドライン対象区域は、ＵＲ（都市機構）が日清紡から土地を購入して、
公募（入札）で売り出した、Ａ〜Ｇ街区と公園だと思います。


価格設定については、アンケート結果をもっと反映させていればよかったと思います。

[69: 匿名さん]

チャレンジ失敗ですかね？

[70: 匿名さん]

６月の雑誌記事ではすでに．．．

[71: 匿名さん]

>>67
ガイドライン区域は青い線で囲まれた部分と思われます。
（ステージオの古いパンフレットですが）