レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

[サラリーマン]

もうすぐ第二期販売開始です。
西新井西口再開発事業も順調に進み、秋にはＡｒｉｏ西新井もオープン予定。
購入検討中の皆様、有意義な情報を交換しましょう。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[211: 匿名さん]

土地仕入れが 330万/坪超えていて、容積率300。
専有面積1坪あたり 110万払って買った土地に、坪70万はかけて
たてているわけで、既に延々と宣伝費などの販売経費を負担して
いることを考えれば、200万にしろってのは、すでに赤字水準。

グランデがまだ100戸近く残しているからそれでも 2/3程度まで
売れてきたわけですよ。　最初は、230-240万/坪を、南面中層で
とろうとしていたわけで、これでも最初の想定価格よりは相当に
下げてきているんですよね。　

元気みたいにもともともっていればここまでの高値トライアルは
不要だったわけで。　ここは坪200でも大赤字。　
元気は、170-180まで下げても楽勝で黒字って差は大きいと思う。

[212: 匿名さん]

そもそも企画が失敗したんだから。しょうがない。
オリックスの不動産部門は今期相当儲けたんだかいいんじゃない。

残りは赤字でも処分特価でよしとする？

それだと外人の株主が怒り狂うのでしょうか。

[213: 匿名さん]

株主のご機嫌取るために先日は仕方なく追加でCMを打ったってな所かな？

値段を下げれば採算取れないし下げなければ売れないし。
ここに土地を買ってしまったのが間違いだったとか言うのは簡単だけど、最終的にはどんな形で決着するんだろう？
他人事ながら心配になってきた。他人事ながら、ね。

[214: 匿名さん]

グランデでもまだ竣工まで10月近くあるし、残りは100戸そこそこ。
月10戸売れれば竣売りは避けられるし、坪220程度のままだらだらいくと
思うな。　これで、なんとか損はださないで済むだろうし。

[215: 匿名さん]

残りは２００戸を超えているな。
ようやく半分まで、到達だ。

ここから折り返しの半分を売るのは大変だろう。
すでに買い手不在の状況だ。
早くサプライズのある値引きをしてくれ。

[216: 匿名さん]

一回いっただけでもう何か月もモデルルームにはいっていないけど
今日のチラシだとグランデだけだと
300-会員限定108-1期81 - 2期ファーストステージ27 + 先着順残り17
だから、残りは101戸だといっているので、ちょいど2/3通過かなと
思ったんだけど、勘定間違えているのだろうか。

[217: 匿名さん]

グランデの場合は、残り１００戸弱。
プライムは１００戸強。
合わせて２００戸超えかな。
総戸数４５０戸だから道半ば。

[218: 匿名さん]

日経ネット

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071128d3000d3.html

ここは西新井駅の天井だな。
坪２０万値下げしても買わないだろう、坪３０万値下げが妥当でしょう。

価格を変えない限り買えない人は買えないのだから。
買える人は既に購入済み。

東武の値下げを待つのも手かも。

東武はレコの売れ残り見てるので売れる価格にするでしょう。

[219: 契約済みさん]

西新井の価値が高まるようなA街区の開発計画がはやく具体化するといいな。あと西口駅前の整備も。オリックス、東武、がんばってくれ〜。

[220: 匿名さん]

日本経済も失速しそうだし、ローン金利も下がってきた。
「今買わないとこれから値上がりしてもう買えませんよ」といわれて買ってしまった、250戸近くのチャレンジ購入者の人は、今どういう気持ちでいるのだろうか？
スーパーで1円でも安いものを見つけたら、別の店でさっき買ったものがすごく損したという気分になる。
1000万円単位で高値掴みしちゃった心境はどうなんだろう。

[221: 申込予定さん]

220さん
これからキャンセルが続出するでしょう。なぜなら、
①外資系の連中のリストラが始まり、マンションどころではなくなる
②条件のよい物件が続々出てくるので、手付金（5百万円程度）放棄
　してもいいと考える人が増える

[222: 匿名さん]

↑
外資系の人達はこんな所買わないでしょ？

[223: 申込予定さん]

外資系もピンキリ。キリの人なら買うでしょう。駅近だし、日比谷線
通勤にも便利だし。
レオさまファンもいるかもね。

[224: 匿名さん]

手付金にオプション代プラスされれば、キャンセル時の損失は６００万円か。
まだ、オプションのキャンセルは間に合うのかな。
現在、住んでいるマンションの売却をしていれば、手付金放棄だけでは済まない。

すでに契約している人は、ここの売れ行き状況、他の物件の価格等を見ないことだ。
そして、今後は買い替えを考えないで、一生住み続ければいい。
そうしなければ、夫婦仲も気まずくなる。

[225: 匿名さん]

チャレンジ購入者、ローンを抱えて資産価値が激下がり、カワイソス。
でも足立区ではお金持ちだから良いか。

[226: 契約済みさん]

購入しましたがキャンセルしませんし、
一生住み続ける気もありませんし、
スーパーで一円安いのを見かけても
たいして気になりません。
一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
自分で見て判断して価格に納得したので
特に問題ありません。
ちょっとした景気の浮き沈みを気にして購入時期を決めるより
今自分の環境のなかで購入時期だったから買っただけです。

[227: 匿名さん]

２２０さん、値下げして差分を返せ、ってな心境だと思う。
でも買った人は多分この物件が自分に合った条件だったってだけでこの時期を選んだのも人それぞれの事情でしょう。どんなマンションでもデメリットはあるわけだし、購入者は批判される筋合いはないと思うよ。
それより高値掴みのしわ寄せをエンドに押し付けようとしたデベに矛先を向けるべきだと思う。

[228: 匿名さん]

>>226
　>一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
226さんは、足立区レベルの小金持ち（金融資産２億円以上、年収1500万以上、35〜45才）

[229: 購入経験者さん]

今後この物件デベの言い値で買った人は、高値掴みの代表例のように
言われ続けるんだろうな。
でも、あまりに売れ行きが悪いと、こっそり値引き販売もやりにくい
だろうから、既契約者に一律5百万円程度還元した後、「10百万円
値下げしました！！」なんて派手な広告出して売り切ろうとする
可能性もある。

[230: 購入経験者さん-2]

>>229
同感。
プライムを110戸以上残している。苦戦が如実に表れていますね。
プライムは大幅値下げで発表でしょうね。
小幅値下げでズルズル商売しても、セレクトやＯＰに対応出来ない状況になり売れなくなる。

[231: 契約済みさん]

>>228
ハズレです。
平均よりちょっと多いくらいの普通の会社員です。
20代後半ですよ。親の援助もありません。
都内でこの価格なら普通の人が
ちょっと頑張って購入する所だと思いますが。
他の方はどうなんでしょうか？
小金持ちマンションってことはないと思うんだけどなぁ。

[232: 匿名さん]

>231

20代後半で、年収が平均より少し上というと、600万円くらいでしょうか。
親からの援助もなしで年収(600万円)の8倍というと、随分と無理をされていそうですね。
高額のマンションを購入したがために、自家用車の売却など生活レベルを大きく下げることはもっての他ですね。

さて、マンションを買って返済できる人は多いでしょうが、高額な資産の購入ですから良い物件を安く買いたいのが人情でしょう。
一生住み続ける気がないなら、なおさら良い物件を安く買いたいことでしょう。

何はともあれ、高値掴みを自省して頑張って下さい。

[233: 購入経験者さん]

高値掴みかどうかはまだわかりませんよ。

利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

[234: 匿名さん]

>利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
>資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
>ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

うーん。
さてと、立場が変われば、次のようになる。

立地については、いくら駅前物件といえ、東京の外れに位置している。
北千住と比べれば、利便性は大幅に劣る。
いずれ、投機的な原油高騰もピークアウトし、割安な物件が目白押しとなる可能性は大きい。
さらに土地の高度利用が進めば、都心の一等地に建つマンションも手の届く範囲になるかも知れない。
ただ、莫大な宣伝費の使用することで、思ったより善戦しているかも知れない。
価格だけではなく、宣伝力で売れ行きが幾分かは左右される。

[235: 匿名さん]

文句ばっかり書く人は、思いきりの足りない人。
高値つかみだろうと、払えて住んで満足なら問題なし。
値下げしたら買うとかいう人は、値下げしたってまだ安いのが
あるんじゃないかと迷って買わないんですよ。

[236: 匿名さん]

＞立地としてはなかなかのものです。
マンションの価値って立地だけじゃないんだけど。
足立はやはりイメージが悪いから安いだけよ。

[237: 匿名さん]

安くで買えるってのが最大のメリットの地域だから、高くしては
とりえがなくなっちゃうんですよね。

[238: 匿名さん]

戸数が多いし宣伝満載だから普通はもっと盛り上がるのに、
高値掴みということで終わっちゃいました？
煽りもいないとなると悲惨なのですが、ほとんどの人の結論が一致したなら仕方が無いですかね。

[239: 匿名さん]

ＤＭの返済例。

[240: 匿名さん]

あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？竣工いつでしたっけ？

[241: 契約済みさん]

駅近で大きな通りに面していないのが気に入って購入決めました。
確かに、足立区なのに高過ぎという評判にずいぶん迷いましたが。。
今は足立区がオシャレな街に変わっていくことを願っています。
西新井駅西口の階段のところが花屋に変わっていましたね。

[242: 匿名さん]

＞あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？
価格未発表も売れ残りとすると
グランデが100超、プライムが110超、合計220戸弱と思いますが・・・

[243: 匿名さん]

>>241さん
他所の雑音は無視して自分の決断を信じましょう。
きっと幸せが待っています。

[244: 匿名さん]

>>239

年収800ぽっちで借金5000は無茶ですよねぇ。

[245: 匿名さん]

年収６１０万ってなってますよ。
こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
営業サイドも相当追い詰められてるようですね。

[246: 匿名さん]

年収倍率8倍オーバーですか。　無茶しますねぇ。
破産確率数割はありそうだな。　そうならなくても
ローンの奴隷状態ですが。

[247: 匿名さん]

＞こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
審査が厳しくなってキャンセルが増えるかもしれませんね。
日本版サブプライムローンはありえないでしょう。

[248: 匿名さん]

>>226、>>231さん
ＤＭの返済例そのままですかね？

[249: 契約済みさん]

226ですが言葉が足りないようでした。
共働きなので世帯収入としてはDMより
だいぶ余裕がありますね。
共働きだからこそここが気に入りました。
予算内での優先順位は土地ブランドより
便利性だったので通勤が楽。
ずっと共働き予定なので駅に近い、
日比谷線直結、
遅くまで営業しているスーパーがある。
フィットネスが近い。

たしかにDMのような年収600だとかなり
厳しそうですね。
ローンに圧迫された暮らしになりそう…。

[250: 匿名さん]

↑
デベのフォローっぽいな〜

[251: 匿名さん]

このスレ参考になります。
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/

[252: アダチ君]

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　神↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　優↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　秀↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　良↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　可↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　＊＊↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
──<↓30未満　＊＊＊↓>──
23位　足立　　28.87

[253: 匿名さん]

↑足立区最低なの？
それにしては、このマンション高すぎる！！

[254: 匿名さん]

入札価格でみないといけないもの。　
何度もでてきているけど、ここの入札価格は 1坪338万。
＊＊＊な土地を、神クラスの値段で買ってしまったわけだ。

[255: 匿名さん]

それじゃあ、買ってくれる人も神だね。

[256: とおりすがり]

デベの言い値で買ってくれた契約者はデベの救世主。
賢い消費者は悪魔のごとく値切り倒して、2-3割引の
適正価格でgetしよう。
そういえば、きょうも京成線の某駅前でこの物件のチラシを
配っていたな。宣伝広告費を値引きの原資に回した方がいいと
思うが・・・。

[257: 契約済みさん]

うちも夫婦共働きなのでなんとか購入を決めました。
自分一人だったらあきらめていたと思います。
デベは広告費使って値下げせずに共働き世帯をターゲットに
ねばっていくのではないでしょうか。

[258: 匿名さん]

いままでのレオ様の広告費のギャラが５億としても余り効果がなかった。

そこでレオ様のギャラが、が浮いたので、残りの部屋を５億円分引いて売っても大成功ですよ。

本当に欲しい人に最初から、適正な価格で売ればよかったのにと思います。
アンケート結果で、購買層が見えてたのに強気な価格設定で失敗。

亀戸の物件はアンケートにより中心価格帯を１千万以上下げて販売。
それに伴い広告費も余りかけてないですね。

[259: 匿名さん]

先着順が１９戸、新規売出しが４３戸、来週の締め切り後には何戸残っているのだろうか。
とりあえず、売れ残りは３８戸と予想しておこう。

[260: 匿名さん]

10数戸前後売れて、
先着順は50戸前後と予想します。