レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

[サラリーマン]

もうすぐ第二期販売開始です。
西新井西口再開発事業も順調に進み、秋にはＡｒｉｏ西新井もオープン予定。
購入検討中の皆様、有意義な情報を交換しましょう。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[1041: 匿名さん]

金町はどのマンションを検討されていたのですか？ぜひ教えてください。
レコシティも気に入ったのですが、他のところも見てから比較して納得しておきたいので。

[1042: 物件比較中さん]

最近では割と当たり前になっているディスポーザー付いてないんだね・・・。

[1043: 匿名さん]

ディスポーザ付いてますよ？

[1044: 物件比較中さん]

西新井の治安・教育環境等いろいろ調べてみました。
Arioにたむろす今時みかけないジャージ姿の若者に多少違和感を
持っていたのですが、少なくとも公立の中高には子供は怖くて
いかせることができないと思いました。

今回の開発で西新井周辺の住人の質は良くなっていくと思いますが、
離れているとはいえ、竹ノ塚近辺の生活保護が多い団地を考えると
リスク高いですよね。

その分価格と利便性はすこぶる良いので、子供のいないDINKS家庭は
買いかとも思いますが。

ソースは「教育格差絶望社会」という本なのですが、お子さんの
いらっしゃる家庭は一読されてからの購入をお奨めします。
都内の都営住宅の２割がこのエリアにあること、就学援助率が
全国でもワーストであることが書かれています。　

この本は悪い記述も多いのですが統計データは本当なので、
気になってます。やはり中高は荒れまくりなんでしょうか？

[1045: 匿名はん]

「教育格差絶望社会」という本は残念ながら未読なのですけれど、レコシティの最寄である栗原小、第7中に関しては足立区の中でもなかなか成績が上位に位置するようですよ。
(といっても都内の平均と比較してどの程度なのかまでわかりませんが・・)

個人的には、貧しい人が多い所には住みたくないというのが果たして上品であるのか？と思ってしまいますが、そのあたりは人それぞれですので。

[1047: 匿名さん]

荒らしに肩入れする気はさらさらない、、、と前置きをした上で。。。

私は貧しい家の生まれなのですが、お金が無いのってほんと苦しいんですよ。
お金に余裕があるうちは良いのですが、ちょっとでも足りなくなると、ほんとに「強盗してででも小銭が欲しい」って思うものなのです。

貧民街というのが日本にあるか分からないのですが、なぜスラムに行かないのか、、、それは「強盗してでも小銭が欲しい」って思う人が多く、危ないからなのですよ。

西新井がそこまでお金に困る人が住む地域なのかどうか知りませんが。
お金が無いという事がどういう事なのか、考えていただければと思います。

[1048: 匿名さん]

>>1045さん
足立区は決して教育上位区ではありませんが、
十四中のようにスポーツや吹奏楽の大会で優勝するような優秀校もあります。
（今年はオリンピック強化選手も出たようですね）

十四中は竹ノ塚の西口すぐの学校ですが、
竹ノ塚は東と西で貧富の差が非常に激しいので、
（東は団地群、西は足立区屈指の金持ち地帯である伊興がある）
地域イメージに合わない学校があったりします。

幸いにも足立区は越境入学を抽選で許可していますから、
そうした特色をしっかり調べて選択するのも悪くないと思いますよ。

[1050: 匿名さん]

そうなんですぅ！
ここは足立区。
駅近でも足立区！
それで、この価格！

[1051: 物件比較中さん]

荒らすわけではないですが、事実として就学援助率が47％というのは
突出していると思います。（全国平均は１割強）

都営住宅が多いため、お金がない人が集まってくるというスパイラルが
あり、スラム化しつつあるのもそれほど大げさな表現には聞こえません。

確かに西新井の小学校はいいのかもしれませんが、中学校は足立区は選択性
になっており、悪いグループが横でつながり、荒れてしまうというのは、
説得力があると思います。
ある程度の家庭の子供は私立に行ってしまうので、教育レベルの２極化が生じ、
親が教育に無関心で放置されてしまった子供が、結果的に公立中学校に多く
集まってしまい荒れるみたいですね。

貧しい人が悪いとはいいませんが、不自然に集まってる環境に自分の子供
を通わせたいとは思いません。住んでみればもう少しわかると思うのですが、
リスクはあるので、ここを買うなら駅近なので、中学以降は私立にいくこと
を前提に考えるのが安全かと。

[1052: 匿名さん]

自転車で歩道を猛スピードで走る人が多すぎて、ちょっと怖いです。
はぁ、再開発地域になっても、先住民がいる地域だと、こんな感じなんですね。
もっとゆっくり過ごせる地域かと思ってたんですが、、、、

[1053: 匿名さん]

たしかに歩道が大きくなっても、これでは意味ないですよね。
もっとゆったりとした、豊洲みたいな雰囲気を想像してたのですが、ちょっとガッカリです。

マンションからちょっと外れたら怖い場所って感じがして。。。

[1054: 匿名さん]

値引きは２割程度いけますでしょうか？

[1055: 匿名さん]

ケチだから無理じゃない?

[1056: 匿名さん]

なんでイマドキ２割くらいまけてくれないのよ。
よっぽど売れてるんでしょうか。

[1057: 匿名さん]

そもそも低層階しか残ってないし、低層階だと、治安や日当たりで問題あるよ。
３階より下だったら２割引くらいしてくれると思うけど。

[1058: 匿名さん]

立地はなかなか魅力的なんですが、その都営住宅がらみの話を聞くと考えてしまいますね…。


さて、駅からプライムへ行く道をプライム過ぎてそのまま少し行くと、小さな八百屋や総菜屋が軒を連ねてるゾーンがあるのを発見しました。
歩きながら見てみましたが、野菜も総菜も安くてよさそうな印象でした。
コロッケなんて一個30円とか都心では考えられない値段で販売されてたり。
近くにそういう店もあるし、アリオもあるし、保育園幼稚園、小学校なんかも近くにあるみたいだし立地はなかなか気に入ったんですがねー。

しっかし、近くの建設中の大和ハウス賃貸マンション、あの賃料で借りる人いるのでしょうか…。

[1059: 匿名さん]

どうやら、一度は現地を確認したほうがよさそうですね。
どのくらい危なさそうか、自分レベルで暮らせそうか、下見しておかないと。

[1060: 匿名さん]

１度現地確認したくらいじゃ、分からないよ。
真に受けるかどうかはともかく、下記スレを一回くらい眺めてみたら？

「足立区の住環境はどうなんでしょう？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/

[1061: マンコミュファンさん]

掲示板の書き込みに一喜一憂するより、一度でも現地を見て感じる印象のほうが大事なんじゃないのでしょうか。

都心の高級住宅街を求めている人は向かないと思いますが。

[1062: 匿名さん]

駅前でがっかり、道路の自転車でびっくり、マンション周りで「イイかも？！」、値段みてしょんぼり、って感じでした。

[1063: 物件比較中さん]

行った人なら分かるけど、現地の印象はすごくいいよね。
問題になってるのは、目に見えない教育・治安の質の問題。
それなので逆に掲示板やネットの情報は重要では？

これがクリアーされればかなりお得な物件だよ。

[1064: 匿名さん]

>>1060
だめだよ。
その板足立区に都合の悪い書き込みはほとんど削除されてる（笑）
ちょうちん板

[1065: 匿名さん]

ここ、、、どこがお得なんですか？？？？
勘違いバブルな価格を提示されたのですが。。。

[1066: 匿名さん]

あれで勘違いというならもはや県境を超えないとムリなんじゃね？

[1067: 匿名さん]

確かに、県境越えたら、全然安くなるね

[1068: ご近所さん]

1065さん、
バブルな価格と思うなら、買わなきゃいいだけです。納得できる他の物件を購入してください。
私は買えませんが、あのエリアに住める人は正直、羨ましいですね。

[1069: 匿名さん]

そこまでいかなくても、あと数分歩けば２割以上安くなるよ。
レコシティにこだわらなければいいだけ。

[1070: 物件比較中さん]

>>1069
それってイニシアのファーストレジデンス？？

[1071: 物件比較中さん]

数分歩いて着くその近辺の新築マンションってリライズガーデンしかないんじゃないか？
でもリライズもそんなに安くないぞ？？
レコシティと同等もしくは、多分値引きしないからそれ以上に高い気が。

[1072: 匿名さん]

大師駅前の物件じゃないの？
結局リライズは見に行けず仕舞いだったけど比較された方、如何でしたか？

[1073: 私見]

私は、リライズもレコシティのプライムもグランデも見ましたが、正直、施設的にはリライズに軍配が上がるものと思われます。
子持ちの共働き家庭にとっては、保育施設があることや、付帯施設の充実度はリライズのほうが良いと思います。また、駐車場も自走式なので、将来的なメンテナンスを考えてもリライズが勝ると思います。免震構造でオール電化であることもプラス材料でしょう。しかし、目の前に都営住宅があり、（建替えに伴い、距離は離れる模様）その前の空き地には、マンション建設計画（ゼクセル系）があることを考えると、購入する位置によっては、かなり上層階でないと、日当たりは問題ないとしても眺望的に不安があると思われます。
で、上層階となると、やはり高い。まだ竣工していない分、値引きという話は一切なく、強気でした。
となると、値引きしているレコシティと同等の金額になってくるので、立地と将来性？を考慮すると、非常にいい勝負だと思います。
私は、気に入った間取りがあれば、資産価値が高いと思われるレコシティにしたいと考えています。

[1074: 匿名さん]

1073さん
なぜレコシティの資産価値が高いと思われるのですか？
話の流れだとリライズでも良いような気がしますが…

[1075: 1072]

>1073
レスありがとうございました。

免震やオール電化は確かに魅力かもしれませんね。
また自走式の駐車場も使い勝手、メンテナンス性ともに優れてますし。
レコシティは機械式(パレット式？)なんですよね。将来の更新時期が怖い・・・

私は、リライズの線路横という立地、また西新井の再開発地域そのものに魅力を感じていましたので
レコシティにしました。共用施設は結構シンプルなんですが、管理費に跳ね返ってくることを考えたらこの程度で十分なんではないかと思いました。

どうもありがとうございました。

[1076: 匿名さん]

>>1073さん
現状、同規模の建物に四方を囲まれてるレコよりは全然ましだと思うけど…。＞眺望

[1077: 申込予定さん]

確かに眺望で選ぶマンションじゃないね。
プライムなんて警察署ビューだし。

眺望、日当たりなど立地に関しては賃貸物件のほうがよさげというのがなんとも不思議。

[1078: 匿名さん]

そうそう。ここは便利さで選ぶ物件。
しかも、治安の悪い西新井でも、警察署前なら安全。
ただ、眺望は望めない。部屋も若干しょぼい。

[1079: 私見]

>1074さん

マンションの販売価格は、（土地価格＋建設費＋開発者の利益）の構成だと私は考えています。
周辺の土地価格（あくまで路線価ベースですが）をレコシティとリライズを比較したのですが、倍以上の差があったと思います。
建物価格については、両者のグレードを見る限り、同等と考えます（リライズの方が共用施設や免震構造のことを考慮すると、若干割高と思いますが、入居戸数で割ればそれほど大きな価格差にはならないのではないかと考えています。）。
建物価格でそれほどの差がない以上、現在の資産価値としては、レコシティの方が上と判断した次第です。
（リライズは、都市計画道路の整備や今回のマンション開発で資産価値が上がるかもしれませんので、あくまで現状を考慮した結果です。ちなみに、レコシティ周辺の土地価格についても、２００８年は前年に比べれば２０％を超える上昇をしています。）

>1076さん

おっしゃるとおりですね。
眺望としては、レコシティより、リライズのほうが良いかもしれませんね。
お世辞にも眺望が良いとは言いがたいですね。レコシティを選ぶための自己暗示かもしれません。

[1080: 申込予定さん]

資産価値としては・・・どうなんでしょう？
やはりリライズやファーストレジデンスと比較した場合、再開発地域の一角というのは
大きな魅力になるのではないかと期待しています。

今後開業予定のA街区も含めてもっと盛り上がってくれるといいですね。

[1081: 匿名さん]

レコが値引きしていたので、実際の部屋を観ましたが非常にがっかりしました。
目の前は大きいマンションで圧迫感が凄いです。
プライムも日当たりは良くなし。
モデルルームが非常に良かったので、実際に入居された方も驚いた方がいるのではないでしょうか。
私も共用部分、駐車場等でリライズの方が上だと思います。
まあ、このご時世、値引きがなければ、今買いませんが。。

[1082: 匿名さん]

>>1079さん
考え方は人それぞれなので全てを否定する期はないんですが、

＞建物価格については、両者のグレードを見る限り、同等と考えます（リライズの方が共用施設や免震構造のことを考慮すると、若干割高と思いますが、入居戸数で割ればそれほど大きな価格差にはならないのではないかと考えています。）。

ここの考え方が全く分からないのですが…。

仕様面では明らかにリライズの方が上ですよね？
（免震にせよオール電化にせよ共用施設にせよ100%自走駐車場にせよ）
レコとリライズの価格はほぼ同じですから（微妙にまだレコの方が高い）、
むしろ「割安」なんですけど…。
大規模でスケールメリットが生かせることが何故マイナスになるのか理解できない…。

しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、
上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。

＃ちなみにオリックスはあそこの土地をかなり高額で仕入れています。
＃だから当初の売り出し価格が坪260万なんて「チャレンジ価格（オリックス談）」になるわけです。
＃その点、リライズは古くからの自分の土地にマンションを建てているので、
＃仕様を豪華にしてもそれほど価格に響かない（ように見える）のです。

客観的に見てロジックに？が付く話はどうも…。
ヌーベルに立地し西新井が最寄として確定している点は評価できますが、
（リライズのスカイガーデンはどう贔屓目に見ても最寄は梅島駅ですし）
なんか無理矢理レコを誉めているようにしか見えません…。

[1083: 匿名さん]

>1082さん

1079さんではないのですが、
概算として物件価格=土地価格+建築費＋利益ですが、このうち建築費に含まれる免震、オール電化などの設備面での費用は供給戸数で割るので、戸数が増えれば1戸あたりの費用負担が減るということではないでしょうか。(これが大規模マンションのメリットだと思います)
そのために、１戸あたりの建築費の差と土地の価格差をレコとリライズで比較した場合、レコの方が資産価値が高いのではないか？という論理だと思います。

＞しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。
東武不動産の利益率が大きいという可能性もありますし。。。。

割り込みでスイマセン。

[1084: 匿名さん]

物件価格と資産価値（≒中古価格）は必ずしも連動しないけど…。

デベがどんな理屈で価格構造をつくろうとも、
いざ中古市場に出た時に評価されない内容じゃ意味がない。
原価スレスレの価格でも市場が「高い」と判断すれば資産価値は低いし、
利益じゃぶじゃぶの価格でも市場が「安い」と判断すれば資産価値は高い。

[1085: 匿名さん]

いずれにしても、将来的な価値は何年か経たないと分からないと思います。
現時点では、設備面からリライズが勝っていると思います。しかし、10年経ったら設備の標準的な仕様も一変しますので、西新井が近いというだけで、中古物件としての評価額は、レコシティが上になる可能性も高いと思います。
まぁ、憶測論ですが…

[1086: 匿名さん]

えーー？どう見てもレコシティのほうが仕様も良いと思いますが！！
１００歩譲って同程度と考えても、立地がまるで違いますよ。再開発内と線路沿いでは比べる土台にも登らない。しかも仕様が良いからと言って資産価値にはあまり影響しないと思います。
それでいて同程度の価格ならお話になりませんね。私は今週末契約ですが、リライズは検討にも登らなかったですね。さらにリライズは西向きですよね？私のお部屋は下層階ですが南で日当たりもとても良いですよ。

[1088: 匿名さん]

物件探し中ですが、レコシティは残りあるのでしょうか？
時間かけたくないので、よい部屋残ってないなら、比較対象から外そうと思います。

[1089: 匿名さん]

>1088
プライムだと西向きか東向きの部屋か、最上階の高い部屋はまだ残ってるんではないでしょうか？
南向き中層階は大分はけてしまったような印象が・・・

グランデも一部残った物件があるようですよ。

残った部件は結構値引きとかも期待できるかもしれません。(追い込みだし)

ただし、間取りとか選ぶんだったらリライズとかの方がいいかも？

[1090: 購入検討中さん]

皆さんのお話を聞いていると、ステージオの公園側の中古があれば価格もそこそこで一番いい気がしますが
今あそこって中古出てます？
新築にこだわりがないもので。