The Center Tokyo その２

[芳名さん]

東京の真ん中に、ザ・センター東京

売主：野村不動産・三井不動産・三菱地所
施工：大林組



前スレ
１.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44937/

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48454/

[63: 匿名さん]

うん、三井はいい。唯一と言っていいくらい良い、相対的に。

[64: 匿名さん]

６１さんあらしですよ。
プラウド駒込ディアージュにもでました。購入希望をよそおって。
今後はスルーしましょ。

[65: 匿名さん]

（５２さんへ）私が先週見た目白ガーデンヒルズの部屋はすべて未入居で（まだ、実際は相当余っています）、９５００万の部屋（メゾネット）や７０００万の部屋（南向き）など実際の住戸６戸を見せてもらいました。９５００万の部屋を見た時、あまりにも安っぽい内装と素材で作られていてガッカリしました。安い物件の内装が貧相なのは仕方ありませんが、９５００万も出して満足できない物件もある、ということです。それに比べて、ここセンターは、値段の割りに内装等が高級感あるので、お得物件なのではないかと思ったしだいです。

[66: 匿名さん]

５６さんに同意見。客観的に言う「立地のよさ」とは、例えば、新宿に近い（歩いて行ける！）とか、山手線内なら３０分で行ける、とか言うことなのではないのでしょうか。「曙橋」と思うと少々不便を感じるかもしれませんが、四谷３丁目駅も近いし、牛込柳町駅も近い。そこそこ広い敷地に建ち、便利でリーゾナブルな物件はそんなにあるもんじゃない。

[67: 匿名さん]

「数打てば当る」的に申し込み、挙句「環境がよくない」なぞと言うなら、最初から申し込まなければよかっただろうに。

[68: 匿名さん]

私も「目白ガーデンヒルズ」や「赤坂トップ・オブ・ヒルス」、「九段下のシティー東京（だったかな？）」、「パークハウス３番町」など、数々モデルルームに行きました。お金を出せば内装がよいのは当たり前、でも、センターの内装は、億ションのそれにもひけをとらない位、いい！！

[69: 52]

>65

目白ガーデンヒルズの最上級グレードが完売という意味でした。わかりにくくてすみません。
65さんが見学されたのは全て中級、下級グレードかと思われます。（こちらはまだ販売中です）
あちらは１億を切る部屋だと内装が安っぽいんですよね。
その点、68さんのおっしゃる通り、センター東京の内装は目白の最上級グレードに引けを取らない
ものだと思います。

[70: 匿名さん]

確かにＭＲで見た建物の質はかなり良さそうですね。
ただ現地は何もこんな所に住むのはどうかと言う感じがして
私は結局登録しませんでした。
防衛庁（次期国会では国防省に格上げされそうですね）の隣と言うことを
購入予定の方は本当に納得されたんでしょうか。
また既存不適格を平気で建築販売する売主の姿勢は如何なもんでしょうか。
購入者の将来のことを考えたら設計変更して再建築可能な適格物件にすべきでしょう。
立て替えは数十年先とは限りません。もし大地震で破壊したらどうするんでしょうか。
初めから言えば良いものを購入者が煮詰まってきた段階で連休中に重説をして
署名捺印させて瑕疵は全部伝えたとする姿勢にも疑問を感じました。
重説は一生付いて回るわけですから今は勢いで大したことでは無いように感じても
将来、個別に売却するような状況になった時あれだけの瑕疵を読んで購入する人が
いるでしょうかね。

[71: 匿名さん]

>連休中に重説をして
よく、わかりません。連休なんて最近あった？
あなただけ、一生連休中なのでは？

[72: 匿名さん]

売主の姿勢はいたって親切だととらえましたよ。
先に重説内容のポイントを絞って報告していただけたのに好感持ちました。
また、重説時の雰囲気も品がある人達ばかりで安心しました。
こちらは大地震でも大丈夫な土地でしょう。
70さんはどんな物件も購入できないでしょうね。

[73: 匿名さん]

購入希望者です。環境がよくないとの意見が多いため、実際に現地近辺を2日ほど昼夜かけて散策してみました。まず買い物ですが、商店街も割りと近く、特に現在も地元で愛用している９９ショップは他店より規模も大きく大変助かります。また、子育てという意味では小学校も近く、子供に見せたくないような店舗もほとんどありませんでした。何かあれば女子医大もあり安心です。緑や公園も中途半端な郊外よりも以外と多く、家族でのサイクリングも楽しみです。ターミナル駅に出るにしてもマンション前のバス亭や曙橋や柳町を利用して乗り継いだとしてもどこへでも簡単にアクセス出来ますよ。外苑東通りも夜間は通行量も少なく、静かで良かったです。ただ防衛庁のヘリには遭遇しなかったので確認出来ませんでしたが、爆音は心配です。

[74: 匿名さん]

明日、明後日は第一期契約会ですね。
不動産購入は初めてですがこちらに決定しました。
こちらのスレも良識ある方達で進めて行きましょう！

[75: 匿名さん]

近隣在住契約予定者です。
やはり防衛庁近傍（正確には西側に接しているのは警視庁機動隊であって防衛庁とは接していない）であることが割り切れるかが人によってそれぞれなのですね。鉄塔の鬱陶しさは確かにありますし。
ただこの近辺に住んだ経験からいうと利便性はとてもよいのは間違いありません。
環境については曙橋や牛込柳町の駅から歩いた印象と現地の北東側の加賀町〜市谷左内町〜払方町〜市谷砂土原町〜南町（中町、北町）〜若宮町〜神楽坂のあたりを散策した印象とはまるで違うのではと思いますよ。日本銀行やＮＴＴをはじめとする大企業の社宅や最高裁判事の官邸など昔の大名屋敷跡に立ち並び、割と落ち着いたお屋敷街になっています。

既存不適格である点も割り切れるかどうかと思います。リセール時には確かに建て替えができないことを気にする人がいるかもしれませんが建築技術的には残念ながらこの規模の建物は取り壊しができないのが現実です。つまりはたとえ大地震に遭遇したケースを考慮しても問題になるのはこの物件に限ったことではないはずです。

[76: 匿名さん]

既存不適格であるということの具体的内容についてですが、約１２５メートルの高さに建築される本物件は、敷地面積との兼ね合いから、再建築時は１２０メートルの高さまでしか建てられない、というふうに理解していますが。つまり、将来、５０〜１００年後の建て替え時には、最上階２フロア分の面積を、北か東側の空地を少しつぶして作ることになりそうですね。もし条例が変わっていなければ。

[77: 匿名さん]

>76さん

現行の新宿区の条例や重要事項説明書の内容をよく読むと120mまでの建替ができることは保障されてはいません。”市街地の環境の整備改良に資するものと新宿区長が認めたもの”で

●緑と空地の整備を図る建築物
●学校若しくは病院若しくは住宅団地等一団地の敷地における建築物（センタ東京はこれに該当しない）
●その他区長が特に必要と認める建築物

が対象ですのでセンター東京の建て替えについて保障されているのはあくまで40mまでになります。
ただ50年先の条例がどうななっているかは？？ですね。
またタワーマンションや高層建築物が世の中に登場して間もないため取り壊し・建て替えを実施した例は現状全くありません。ある意味タワーマンションを購入するということはこの物件に限らずですが将来の不透明さを覚悟したほうがよいのでしょうね。

[78: 匿名さん]

今から５０年前はマンションという言葉もなかったことを考えても、５０年後には法律・条例は
間違いなく変わっているでしょうね。もっと厳しくなっているかもしれませんが。

このマンションが建て替えを要する深刻な損傷を受けるような大地震の場合、２３区内の建物は
軒並みやられているでしょうから、法的に建て替え可能であっても建設会社の手が足りず、すぐ
にマンションの建て替えなどやってくれるかどうか。

やってくれるとしても、タワーマンションの住民が建て替え決議をして、建物を壊し、新たに建
てて入居できるまでには５年ではきかないでしょう。

そうすると、理屈の上では建て替え可能な建物と不可能な建物という違いはあるにしても、現実
的ではないように思われます。

それよりも、絶対高さ制限のおかげで新宿区内（渋谷区でも導入が検討されているようですが）
に新たにタワーマンションが建たないことで、眺望確保でも資産性（類似物件が増えて供給過剰に
ならない）の面でも恩恵があるのではないでしょうか。

[79: 匿名さん]

現段階では、５０〜６０年期限の借地権付きマンションと比較すればずっと価値が高いというところなのでしょうか。

[80: 匿名さん]

高さ制限自体が最近導入されたものなので、比較は難しいでしょうね。

定借の場合は５０年なら５０後には更地にして返さなければならなくなるので、最後の所有者は
負担がすごくなりそうです。解体費用も積み立てるのでしょうか。

あと、定借の場合は地価の値上がり局面で土地の値上がりによる資産価値の上昇はなく、地代が
上昇して負担が増加する可能性があります。

[81: 匿名さん]

世田谷なんかはすでに導入されてますよね。
エルザ世田谷なんかも同じみたいですね。

[82: 匿名さん]

>>77

多少補足すると、新宿区の特例を得るのは、それほど難しくはありません。
それよりも、今年の4月28日から実施された都の都市設計条例により
やはり高さの制限を受けており、そちらのほうの特例を受けるのが難しいようです。
（これらは重説に記載があります）

>>78
>絶対高さ制限のおかげで新宿区内（渋谷区でも導入が検討されているようですが）
>に新たにタワーマンションが建たない

これはやや不正確かも。高さ制限の制限を受けない西新宿では、
多くのタワーマンションが計画されています（60階以上で3物件4棟）。

この物件、新宿区の絶対高さ制限の施行の時期とちょうど重なってしまったため、
既存不適格物件の話題がクローズアップされていますが、
今後、多くの区でも導入が検討されており、
港湾地区のタワー以外は10年以内にほとんど同じようになる可能性が強いと思われます
（現在でも港湾地区以外の多くのタワーマンションがそうですが）。
既存不適格によるリセールバリューを懸念される方は、どの区であれ、
タワーマンションは避けたほうが良いと思いますよ。

私個人としては、居住してから既存不適格になるより、
購入の検討段階で納得したうえで判断できる本物件のほうが、安心できました。

[83: 匿名さん]

>>82

>港湾地区のタワー以外は10年以内にほとんど同じようになる可能性が強いと思われます
>（現在でも港湾地区以外の多くのタワーマンションがそうですが）。
>既存不適格によるリセールバリューを懸念される方は、どの区であれ、
>タワーマンションは避けたほうが良いと思いますよ。
>
>私個人としては、居住してから既存不適格になるより、
>購入の検討段階で納得したうえで判断できる本物件のほうが、安心できました。

正確には新宿区内でも30m〜40m以上の建物すべてが既存不適格になったわけでは決してなく、センター東京のほか四谷の大京物件など3月31日時点で着工済みかつ未竣工の数物件（？）のみが既存不適格の扱いのはずです。
つまりは3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができるはずです。
当初はセンター東京など着工済みの物件は竣工済みの建物同様に建て替えられるはずであったが3月31日までの駆け込み着工をけん制する意味で既存不適格という扱いにしたようです。

http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

よって新宿区内では居住してから突然既存不適格になるなどということは基本的にはあり得ず、今後他の区で同様の規制ができても新宿区同様竣工済みの建物を既存不適格（建て替え不可）として扱うことをしなければ同様です。着工済みかつ未竣工の建物を新宿区と同様に既存不適格とする場合でも必ず重要説明事項で説明されるのではないかと思われます。

ただし私個人的にはこの物件に限らずこれだけの高層建築物の建て替えなどそもそも現実的ではないし、50年後の心配をしていたらそもそもタワーマンションなんて買えないと考え今回購入を決意しました。
以上長文失礼いたしました。

[84: 匿名さん]

82です。
>>83
>3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができる
というのは、違うのではないでしょうか。

私もよく見ているご案内いただいた区のHPの「Q&A」には、

A　絶対高さ制限が施行されると、既に建っている建築物にも制限が適用されるのですか。
B　増築、改築又は移転の建築工事を行わなければ、既に建っている建築物には適用されません。

とあり、やはりすでに竣工済みの建物についても、
やはり今後絶対高さ制限の制限を受けるのではないでしょうか。

[85: 匿名さん]

84ですが、「B」とあるのは「Q」ですね（笑）。
失礼しました。
増築、改築又は移転の建築工事を行なえば、制限を受ける、ということだと思います。

[86: 匿名さん]

>>84

83です。

以下の１．既存建築物の適用除外の内容確認してください。

http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

[87: 匿名さん]

契約前にデベに頼んで、新宿区に直接回答を求めたほうがいいのでは？

[88: 匿名さん]

当物件が同規模で建て替え不可であることは重説にも記載されていますので、ほかのタワーマンショ
ンが建て替え可能でも不可能でも、当物件を買う・買わないの判断には影響ないですよね。
（建て替え可能なら既存の中古物件を買うという人はいないと思うので）

[89: 匿名さん]

>正確には新宿区内でも30m〜40m以上の建物すべてが既存不適格になったわけでは決してなく、センタ
ー東京のほか四谷の大京物件など3月31日時点で着工済みかつ未竣工の数物件（？）のみが既存不適
格の扱いのはずです。
つまりは3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができるはずです。
当初はセンター東京など着工済みの物件は竣工済みの建物同様に建て替えられるはずであったが3月3
1日までの駆け込み着工をけん制する意味で既存不適格という扱いにしたようです。

冷静に読むととても恐ろしい状況ですね。

数件の既存不適格のタワーマンションを状況を把握しながら高いお金出して買う皆さんて。。。。

お金持ちですね。

私は第２期検討していましたが、白紙に戻そうと思います。

[90: 匿名さん]

どう考えても、おかしいね。１２５メートルの高さの建築を一旦、許可しておきながら、建築進行途中で条例を変更して適用するは理不尽だね。それなら、いっそのこと建築許可を取り消すべき。あるいは、適用除外を（平成18年３月31日に建築工事が“着工”しているものに限ります。）に修正するようにと要求できないものか？

[91: 匿名さん]

現在は法的に建て替えられないし、技術的にも建て替えられない。

５０年後は建て替え技術が開発されているだろうけれども、法的にはどうなっているかわからない。
現在既存不適格でも建て替えられるようになっているかもしれないし、現在建て替え可能な建物でも
建て替え不可能になっているかもしれない（今と同じという可能性もなくはないが）。

結局、既存不適格とはいっても「現在」法的に建て替え不可能な建物であるというだけで、遠い将来
建て替えられるかどうかは誰にもわからないのだから、あれこれ考えても意味がないということでは？

８９さんは既存不適格だと実際に何か困るのかな？

[92: 匿名さん]

89さんはここが気になってしょうがないだけの人だと思うけど。
こういう人の特徴って、かならず
「この物件を一度は俺様が選んでやったが、やっぱり捨ててやった」
みたいな押しつけがましい書き込み方をしますね。
ただ、こういう書き方をするのは、実際はその正反対だったからでしょう（笑）。

[93: 匿名さん]

もし50年後老朽化し、既存不適格で同じ高さの立替も出来ないのならば、更地にでもして第三者に売却する事になるのでしょうか、それならそれで土地所有分の分配があるので構いませんが。。。

[94: 匿名さん]

（かなり前の方の意見　７２番さんに）同意見です。２回目にＭＲに行った時重説の簡略版を渡され、防衛庁や既存不適格の件など、ネガティブな面は既に説明を受けてます。当選した後初めて重説を聞かされるのが多い中、センターの対応は（スタッフも含め）非常に素晴しいです。信頼できます。

[95: 匿名さん]

＞９４

右に同じ。
購入予定者は、重説でのマイナス部分を聞いた上で、それでもいいと思い納得しているわけだ。だから、７０さんが言うようなことは、購入予定者からしたら、余計なおせっかいだ。気にいらなければ、登録しなけりゃいいだけの話。他人にとやかく言われる筋合いはない。

[96: 匿名さん]

今週重説に行った者です。いらしていた方が皆さん品のよい方だったので、ホッとしました！明日の契約会も楽しみです！　この掲示板を、予定購入者の人たちと前向きに、建設的に情報交換できるといいと思っています。近隣に住んでいますので、商店街や生活圏のことはお話しできると思います。

[97: 匿名さん]

市谷本村町って、人口はどのくらいいるんでしょうか。

[98: 匿名さん]

同潤会アパートが１９２０年代から３０年代の建物で、約７０年使用されていたことから考えると、
現代の建物が５０年でどうしても建て替えなければならないほど老朽化することはないと思います
が、メンテナンスがちゃんとしてれば１００年コンクリートは１００年もつのでしょうか。

そのころには、首都移転で防衛庁もどこかに行ってしまい、跡地が大規模再開発されたりしません
かね。

[99: 匿名さん]

＞９５

７０は荒らしでしょう。登録もしていないはずの人が重説で初めて聞いたようなわけのわからないこ
とを言っています。しかも重説は平日しかなかったし。

＞９７
市谷本村町の人口は少なそうですね。ほとんどが公共施設ですから。
現在住民がいるのは市ヶ谷駅よりの一部だけでしょうか。

市谷薬王寺町の町会に入らなければいけないというのも、本村町には町会がないからかもしれ
ません。

[100: 匿名さん]

＞97さん

現地を歩いた感じだと市谷本村町って一般の住宅はないかもしれません。
警視庁と防衛庁の寮（？）はあるようなので住んでいる方ってそのくらいでしょうかね？

[101: 匿名さん]

本村町町会を立ち上げる、というのはダメなんですかね（重説に記載があるのは知っています）。
あるいは薬王寺町・本村町町会と名称を改正してもらうとか。

[102: 匿名さん]

現在、市谷仲之町に住んでいます。このマンションの前や、加賀町付近は犬の散歩で通りますし、以前はこのマンション立地の北側の加賀町2丁目に住んでいましたが、住む環境として、不便、治安の悪さを特に感じたことはありません。これは個人の感じ方にもよるのでしょうが。夜に犬の散歩、ジョギングをしています。客観的にみて、通勤で曙橋を利用する人であれば、いい物件と思います。私はこの近辺が職場ですから、ここが良かったのですが、番町の物件の登録が先にあり、マンションが建つのはかなり前から分かっていましたが、ホームページなどの情報が全く無く、契約後、しばらくしてから、The Center Tokyoという大きな看板が出て、ようやく分かりました。すでに他物件を契約した後でしたので、対象にはなりませんが、抽選にもれていたら、購入を考えたと思います。

[103: 匿名さん]

第２期販売はいつからかご存知の方、教えてください。もうほとんど残っていないようですが。

[104: 匿名さん]

MRで確認したところ一期は完売しているようですね。

[105: 匿名さん]

第１期２次をやるかどうかは未定で第２期は８月とかお聞ききした記憶があります。
第１期が大変好調だったので営業さんたちは早めの夏休みをとるのでしょうかね？？

[106: 匿名さん]

今回の既存不適格は違法建築とは別なので特に問題ないと考えます。
定期借地に比べればリスクは少ないかと思います。
５、６０年後に建て替えなければならないという時には、今とは法律・条例が変わっている事も大いにあるため、今から５、６０年後のことを心配しても仕方ないのではないか？
新宿区だけでなく、その他の地域でも絶対高さ制限は導入されるでしょう。

[107: 匿名さん]

＞105さん

103です。教えていただきありがとうございます。
８月ですか。。結構あきますね。申込してみようと思っていますが、それまでに別物件にきまる可能性もあるかなぁ。

[108: 匿名さん]

契約者の皆様へ
昨日契約を済ましました。
次に検討するのは建築オプション、カラーセレクトですね。
初心者で知識が浅いもので
皆さんの考えとアドバイスをお聞かせいただければ、と思います。
どうぞ宜しくお願いします。

[109: 匿名さん]

>107さん

HP上の物件概要で販売時期 平成18年6月下旬（予定）と変更になったので第一期の２次行うのかもしれませんね。問い合わせてみて下さい。

[110: 匿名さん]

物件名の項に、THE CENTER TOKYO（第２期）と書いてありますね。

[111: 匿名さん]

当たりました！4倍でした。
でも、入居はあと2年近く後なんですね。。。いまから楽しみにしています。
ちなみに、未入居住戸が発生すると、入居者の管理費は値上がりするのでしょうか？

[112: 匿名さん]

センター東京、人気持続中のようで、契約者としては嬉しい限りです。入居するのが楽しみです。一昨日現地を通ったら、黄色い巨大な機械が２基（素人なので、何のための機械かはよくわかりませんでしたが）ありました。いよいよ工事が始まった（？？前から掘っていた？？）という感じですね。