パークシティ浜田山(4)

[近所をよく知るOB]

Part 3 も思いがけず一杯になりそうなので、Part 4 を立てました。

井の頭線沿線の空気で育って幾十年、
運動場を楽しんだ日々を惜別しつつ、変化を見守っています。

マンションを取り巻く環境は今や大転換した感もありますが、
休息の安らぎを求める気持ちは今昔を問いません。

人さまの発言に毀誉褒貶はつき物ですが、
真理・本質を指摘する鋭い感性も見当たります。

引き続き活発なご意見を期待しています。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[682: 購入検討中さん]

>賃貸に出てるのも事実だし、テレビ東京のアド街がこのマンションを宣伝目的で放送したという
クレームが入ったのも事実ですよ？

それは正しいと思います。
しかし私が言っているのはそういうことではなく、現実の売れ行きの話なんですが・・・。
せっかく正しい情報を提示したのに、その趣旨を理解していただけなかったのは残念です（笑）
本質を理解する能力を身につけてください。
もうひとつ、そろそろ現実を受け入れる能力を身につけましょう。
ここはあなたの脳内イメージを列挙する板ではありません。

あくまでもロジカルにお願いしますね（笑）

[684: 匿名]

まあ確かに売れ行き順調とは安易に信じ難い情報があったらそれを提供し、
第三者が目を通し、個々がどう判断するかだよね。
その方が意見交換の掲示板としては有意義で意味がある。

ここで必死に「三井のレジデンシャルサロン」で確認した、
の一点のみで相手を攻撃する神経がわからない。
デベの言い分を鵜呑みにするのが本質ではなく（むしろ思考停止型のバカ）、
自分の頭で考え、データ処理するのが本質でしょ。それが自己責任ですよね。

[685: 購入検討中さん]

たまにここを覗くと、最近どうも自然問題や環境破壊などの一方通行な書き込みばかりですね。
かと思えば、未だに事実が受け止められない可哀そうな人間が出没。
感情的というより、ハッキリ言って呆れていますよ（笑）
ちなみに私は平和主義者なので他人を攻撃などしていませんし、するつもりもありません。
それを攻撃だと解釈されるのは勝手ですが、それはご自身の読解力と文章能力に問題があるのではないでしょうか？（笑）

ここはマンション検討掲示板です。

実のある話をできる人間はいないのですか？
たとえば最新情報ですが、ＦE棟はＦN棟よりややグレードを上げているようです。
あと、ＦW棟はＤ棟上位プレミア住戸ランクの坪単価480万前後になるという話です。
明らかに南側斜面のビューと桜プロムナードに対してプレミア見ていますね。

[686: 匿名さん]

３月号の「都心に住む」の特集によれば、「生活環境が良好とされる住宅街は、資産価値は高いが賃貸ニーズは低くPERは劣る」そうだ。そしてその記事には浜田山の写真が・・・

まあ、資産価値は高いそうだから購入してもいいんじゃない？賃貸に出すのはもったいないけどね。

[691: 元祖匿名はん]

虚偽の売れ行き等を報告したデベには罰則規定を設ければよいのではないかと思います。

広告の不当表示等に基づき公取なり第三者機関がチェックできれば一発ですけどね。笑

自浄作用は間違いなく無いので。

[693: 匿名さん]

とにかく、ど真ん中を公道が突っ切ってる点と、
あの管理費の高さで終わり、、、、、

という人がほとんどでしょ。

いろんな意味で記念碑的な物件ではあるけれど、
住んでて賢そうに見える物件ではないなぁ。
（なこと気にする人もあんまりいないか）

[694: 匿名]

パークシティ浜田山の利回りで賃貸に出すと、
ランニングコストなど諸経費の事を色々考え合わせると、
下手すりと赤字にもなりかねない。
ケントのような業界のプロが、
低い利回りのマンションをわざわざ賃貸に出す訳がない。

三井が出してると考える方がわかりやすい。

売れてるとは思えないですよね。

[696: 匿名さん]

「天下の三井サン」とやらが、しれっと疑わしいプレスを平気でするようではいかんよね。
だから業界地位もプレゼンスも低いと言わざるを得ない。

[697: ご近所さん]

日曜だからか、朝から盛り上がってんだね。

>>686
ところで「資産価値」っていうのが、やっぱり考え方としてわかんないんだよねえ。
自分が住んでる場所の治安がいいとか、スーパーがたくさんあって選択の余地があるとか、町内の雰囲気がおっとりしてていいとか、駅が近くていいとか、そういうのは価値としてわかるんだ。「居住価値」とでもいうのか「生活価値」とでもいうのか。

でも「資産価値」ってさ、住んでる家の不動産価額的価値のことだよねえ。
それが高いのはいいことなんだろうか？　だってうっかりすると死ぬ迄住むんだろ。不動産価値が高いと固定資産税とか高いことに跳ね返る。大規模修繕も高上がりになる可能性もある。躯体が頑丈だから高いのか、外壁とかのデザインが凝りすぎて高いのか。装備が豪華過ぎて高いのか。

1億以上のマンションに住むことは個々人の財力と好みの問題だからまぁとやかくいうところじゃ無いだろうけど、1億に住もうが3500万に住もうが、それを壷や絵画みたいに担保に金借りるわけにもいかんだろうし（返せなけりゃ路頭に迷う訳だ）、そういう資産価値云々いうのは、ちょっと不毛な気もするんだよね。

要は住み心地に限るんじゃないかな。
本来住むはずの人間がそういう「資産価値」なんて色気出すのが不動産価格の高騰を招く要因じゃないかと考える今日この頃。

うち？　うちはすでにこのあたりに30年住んでるよ。戸建て敷地60坪。相場が今じゃ10倍とかになってるらしく、相続する時考えて震えてるよ。路線価はパークシティと同じ評価額だな。
居住者優遇は今はあるとは言っても将来わからんしね。貯金しとかないとそれこそ物納しなくちゃならん。


>>693
敷地の真ん中公道が突っ切ってるのがいやって言われてもねえ。
あそこはまだ区民が逃げ込む避難場所なんだから。所詮は団地なんだから城郭都市みたいなの期待したって無駄無駄。

一団地認定番号／20都市建指建第1065号(H20.11.27)
※本開発事業地約8haは高井戸東一丁目北地区土地区画整理事業区域と東京都市計画事業高井戸東一丁目南地区土地区画整理事業区域内にあります。
※事業地内にある緑地の一部は事業主が土地区画整理事業完了後に杉並区へ移管します。
※本マンション敷地は高井戸東一丁目地区地区計画の区域内にあります。
※本マンション敷地の一部は歩行者専用通路として一般開放することになります。
※建築確認番号は今後、変更申請により追加されます。これにより、建築面積・建ぺい率・建築延床面積・容積率等が変更となる場合があります。

って物件概要にちゃんと出てるんだし。

[698: 匿名さん]

提灯持ちという言葉がありますね。

[699: 匿名さん]

ここが、裁判つき物件であることは、客観的事実です。

[700: 匿名さん]

賃貸に出すとき減価償却は、どう計算するのですか。

[701: 匿名さん]

>>700
私鉄支線、県境外周区。
二重苦ですから借り手は皆無じゃない？

[702: 匿名さん]

【特集記事】リッチ層が住んでいる「京王井の頭線」いくらお金を持ってるの？ 野村総合研究所

全国エリア別の所得※と金融資産保有額※を推計した結果、主要私鉄沿線では「京王井の頭線」
沿線が1世帯当たりの所得（709万円）、保有している金融資産（3321万円）とも最も多いことがわかった。
2位「東急東横線」（700万円）、
3位「東急目黒線」（689万円）、
4位「東急田園都市線」（688万円）、
5位「小田急小田原線」（678万円）など、高級住宅街として人気の高い路線が上位にランクイン。

金融資産では、
2位「東急大井町線」（3242万円）、
3位「東急池上線」（3221万円）、
4位「東急目黒線」（3217万円）、
5位「京王線」（3136万円」）と続いた。

一世帯当たりの所得も金融資産保有額もダブルで一位なんですね。
なるほど、金持ち沿線と言われるわけですね。
そのなかでも浜田山と西永福は特に別格（雑誌：都心に住むより）ということです。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0810/07/news047.html

[703: 匿名さん]

>とにかく、ど真ん中を公道が突っ切ってる点と、あの管理費の高さで終わり、、、、、

なんか勘違いしてる人が多いみたいだけど・・・。

確かにど真ん中は通っているけど、敷地内の途中で公道はエンドになっているって事実を知ってる人、少ないみたいだね。

つまりね、南側には抜けていないんだよね。

行き止まりからその先の左右に別れた道は私道ですので、関係者以外がクルマなんかで通ると24時間作動の監視カメラが作動して警備員がスッ飛んでくるよｗ

[704: ご近所さん]

もしその通りだとしても、Googleマップのストリートビューは、公道・私道や歩行者専用道路もお構いなしに侵入してきますので、要注意です。

[705: 近所をよく知る人]

>>702
永福町駅周辺も和泉３丁目とか有名人の豪邸が多いですよ。

[706: ご近所さん]

>>703
警備員がすっ飛んでくるかどうかはともかく、その私道が外に繋がってなけりゃ、どのみち通過車両は使いようが無い。
そして>>704も厳然たる事実だよ。気がつけば警察の敷地内でも入り込んでカメラで盗撮しまくってるからね。
盗撮してないのはたぶん米軍基地と皇居くらいだから.....

[707: ご近所さん]

>>700
それは個人の場合は確定申告での不動産賃貸業務での計算方式通りです。
詳しくは国税庁のHPから必要書類をダウンロードの上ご覧ください。

[708: 匿名さん]

じゃぁ、ここの管理費払う人は、
本当にすごい奉仕の精神の持ち主ってことですね。
杉並から感謝状もらってもいいくらい。
中にはア　ホ　としか思わないシニカルな人もいるかもしれないが。

公道は通すは、避難所は提供するは。

とてもプライベートライフではないですね。
でもって樹木の管理費は三井G企業に厚い儲けのっけられて、、、、、
うーーーむ。

[709: 匿名さん]

703

別に私道なんて世の中溢れてますが、、、、、

マンション訪れる車両は普通に、私道、私有地を走るもんです。

いちいちガードマンなんか出てきませんよ。

しかし、どういう設計なのか本当に理解不能ですね。

この高コストなオープン長屋は。

[710: 匿名さん]

無数の妥協の産物でしょ。
唯一、コスト負担を住人に求める点だけは、
一点の妥協もなくきっちりやってきたけどね。

受け入れるほうも受け入れるほうだよ。

結局誰もハッピーじゃない物件。
植木屋だけはハッピーか。

[711: 匿名]

【パークシティ浜田山 】

賃　料:310,000円
間取り:2LDK
専有面積:79.93m² (24.17坪)

http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/2009011007.html

パークシティ浜田山、売れなくて大変そうですね

しかも一般の高級マンションに比べて賃料がリーズナブルなのも悲しい。


これ、よくみると管理費（無）になってる。
管理費も含まれてこの賃料だと、実際の賃料はもっと安いとなる。
冗談抜きで利回りが“相当”低そうだから、分譲では売れずに三井が賃貸に出したと考えるべきだね。どうでもいいけど、このマンション大丈夫なんだろうか。

[712: ビギナーさん]

パークシティ浜田山って、浜田山の住所じゃないんですか？
高井戸東１なんですか？
浜田山四丁目なのかと思ってた・・。

[713: 周辺住民さん]

＞712
イタイ　トコロヲ　ツカレマシタ

[715: 匿名さん]

白痴はまずいだろ。
今の時代に掲示板にそういう言葉を躊躇なく書けるのも
相当やばいぞ、おまえ。

[716: サラリーマンさん]

>>712
浜田山４丁目はシティハウス浜田山ですね。あそこは住友不動産ですかねー。なんと1550万円値引きの部屋も出てメディアでも話題になっていましたね。あの部屋もう売れたんですかね。

そもそもが高過ぎだったから1550万値引きしてもまだまだ高いというのが大方の見方でしたね。

[717: サラリーマンさん]

>>711
どうも不動産取引のルールを知っている人の書き込みではないですね。
どうしたものですかねー。

[718: 匿名さん]

>>715
一面識もない他人をお前呼ばわりする人も、相当やばいね。
常識のない人が多すぎる。

[719: 周辺住民さん]

なんだかマフィアみたいですね。ルールって何ですか！
そういう人の食い物にされないようにしよう。

[720: 匿名]

ちなみによく使う手はデベロッバーが業者に
本来の低下からかけ離れた破格で売却し
業者が大きなマージンを得て安く転売する方法と、
同じく破格で業者に売却し賃貸に出すやり方です。
つまり一般消費者だけがまともに買わされて、
売れ残りを安売りして処分してしまう方法です。

怖い世界ですよね。

[722: 匿名さん]

>>708
三井だって公道は通したくなかったし、避難場所も返上したかったんだろうと思う。
でもそうはいかない。そこがこの土地の出自のつらいところ。住民の皆さんが怒ってるのもそこ。
「金のためなら何でもするのか！三井の誇りはどこにいった！」
三井のオービーが中心となって、小田急事件の最高裁大法廷判決を引き出した弁護士をやとって行政訴訟を起こした。原告は７０人くらい、一審は残念だったが、全員で控訴（亡くなった原告はご遺族が訴訟を引き継いだ）。

[725: 匿名さん]

裁判で訴えられているのは三井不動産ではなく、杉並区なんですが、、、、根本的に誤解している人がいるようです。
原告：みどりの会
被告：杉並区

原告不適格判決。

[726: 712]

７１６さん
教えていただき有難うございます。
郵便局の裏のマンションが浜田山四丁目のですね。
勘違いしてました。
１５５０万引きっていうのもすごいですね・・。

[727: 匿名さん]

賃貸の件ですが、私も気になったのでKENに電話してなぜこの時期に出ているかと照会したところ、
ここを買った家主がもっと広い別の棟に新たに２つの居を構えることになったからだそうです。
金持ちっているのですね。ここに住めるような住人は金持ちしかいないでしょうけど・・・・。
私には縁のない話ですけど・・・・。

[728: 匿名さん]

ひさしぶりに拝見してみたら670〜690のほとんどが削除されて文脈がわからないので、
非常に読みにくいのですが、いったい何があったのですか？？

[729: 匿名さん]

>>658さん
真摯なご意見ありがとうございます。
だけど、グランドがそのままのほうが、
熱源でありＣＯ２発生源であるマンション群がたつよりも、
環境負荷は少ないでしょう。

[730: 匿名さん]

練馬ナンバーがダサくて、品川ナンバーがいい、みたいな話。
ところ番地なんてどっちでもいいだろ、子供か？

[731: 匿名さん]

ここの建設会社は鹿島建設との明記がありますが、大手のゼネコンが施工すると、

やはり、中小の建設会社に比べて安心なのでしょうか？

鹿島のようなスーパーゼネコンは、コストが嵩むことが、よく指摘されていますが、

それは免震技術などの技術力が違うからなのでしょうか？

ゼネコンの差が、マンション選びの指標になり得ることはありますでしょうか？

詳しい方、おしえていただけませんか？

よろしくお願いします。