パークシティ浜田山(4)

[近所をよく知るOB]

Part 3 も思いがけず一杯になりそうなので、Part 4 を立てました。

井の頭線沿線の空気で育って幾十年、
運動場を楽しんだ日々を惜別しつつ、変化を見守っています。

マンションを取り巻く環境は今や大転換した感もありますが、
休息の安らぎを求める気持ちは今昔を問いません。

人さまの発言に毀誉褒貶はつき物ですが、
真理・本質を指摘する鋭い感性も見当たります。

引き続き活発なご意見を期待しています。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[661: 匿名]

販売価格帯の割りに賃料低いのが面白いね。
この賃料だと利回り良くないのに、わざわざそのために購入する奇特な人いるんだろうか（笑）

[662: 匿名]

売れないマンションはよくデベが賃貸に出すけど、ここもそんな感じなのかなあ。

[663: 匿名さん]

659

どこがリーズナブルなんだか。
浜田山なんて月坪１万で貸せれば御の字よ。

新築でもせいぜい２５万てことだろう。
浜田山の賃貸は諸費用後利回りは、大方 国債利回り以下だろ。
愚の骨頂。

[664: 匿名]

利回りを知らない無知な人がいるようなので・・・・。
※ちなみに利回りは10％以上あると良いと言われてます。

【利回り計算式】　
「表利回り」＝年間収入÷購入価格


　31万円円（賃料）　×　12ヶ月　＝　372万円 (年間収入）

　　372万円　÷　1億円　＝　0.0372 正確にはこの数字を100倍にします。

　　　　　　　　0,0372 ×　100 ＝　3,72％　となります。


利回りは相場とは違います。購入価格に対して年間賃料で出す計算方式の事です。
パークシティ浜田山の販売価格帯を考えるととても利回りが低く、賃貸に出すために購入する人は皆無だと言えます。売れずに賃貸業者に出したと考えるのがとても自然です。

[665: 匿名さん]

「※ちなみに利回りは10％以上あると良いと言われてます。」
「正確にはこの数字を100倍にします。」

どこをどう読んでも、君より素人は、この板にはいないと思うよ。

[666: 匿名さん]

あー、シティ株1.6ドルかぁ！
またしこってしもうた！

[667: 匿名]

>665

貴方がどう頑張った所で少し調べたら素人ですらわかる事ですから。

たとえ賃貸に出す前提でなくとも、自分の住まうマンション購入にせよ利回り5％以下なんて購入したくないですよね（爆）あと、対する実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値です。

　「実質利回り」＝（年間収入−年間支出）÷購入価格】

　※毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断するので、より正確な収益　力を判断するためのものとしておすすめです。6％〜8％程度あると良いとされています。

パークシティ浜田山を賃貸に出す目的で購入なんて、全く持ってありえない物件なんですよね。

（笑）

[671: 周辺住民さん]

とうとうケヤキをつんつるてんにしてしまった。
人間の心があるのか。

[672: ご近所さん]

>>671
ケヤキは今の時期だとわりとあちこちで枝下ろししてるぞ。
理由としては
1）これ以上伸びられると、なにかあったときに被害甚大である　例：落雷、倒壊

2）これ以上伸びられると、カラスが営巣した時に対抗出来なくなる
　これのほうがリスクとしてはデカイ。
　高井戸の清掃工場向かいのデュープレックスは、北側の保護樹林にカラスが数年前に大量営巣して人間襲いまくって大変だった。

そういえば高井戸東小学校の環八脇の松の木かな、あれもカラスが上の方に出入りしてるからヤバいかもしれんな。


ちなみに>>659の賃貸物件だが、まぁあの地の利だったら格安じゃないかなあ。
ライオンズの浜田山セントマークスが去年の11月に63.98平米で198000円で賃貸で出てたようだし。
もっと古い浜田山ライオンズマンション第3が3LDK / 89.91m² で90年築だが295000円でKENで出してるし。
というか、KENはセントマークスについて微妙な商売だな.....
ピカピカに新しいが狭い、それでライオンズより家賃が高い....交渉次第では賃料下げるのかな。


今朝新聞の折り込みにあの界隈のわりと新しめの中古マンションのちらし入ってたが、広さと価格でけっきょくパークシティの分譲とコスト変わらんなあと思った。

ちなみにライオンズの浜田山セントマークスが去年の11月に63.98平米で198000円で賃貸で出てた。

[673: ご近所さん]

ああ、高井戸東小学校じゃないや、高井戸小学校ね。

[674: ご近所さん]

>>672
ああいかん、また間違えたよ。
誤：いうか、KENはセントマークスについて微妙な商売だな.....
正：いうか、KENはパークシティについて微妙な商売だな.....

[676: ご近所さん]

>>675
でも賃貸に出してるオーナーが三井不動産とは限らんからな。
KENが事業用資産として一軒買って無いとも限らん訳だ。

[677: 匿名]

この物件の低利回りを考えると、賃貸に出してるオーナーは間違いなく三井だろうね。

[678: 購入検討中さん]

A棟　総戸数78戸　販売済み住居75戸・残り3戸
B棟　総戸数78戸　販売済み住居78戸・完売
C棟　総戸数111戸　販売済み住居106戸・残り5戸/うち210号室棟内モデルルーム公開中
D棟　総戸数103戸　うち1期販売43戸　販売済み住居43戸・1期完売 2期販売中　
E棟　総戸数64戸　うち1期販売29戸　販売済み住居29戸・1期完売 2期販売中

[679: 購入検討中さん]

D棟を検討している者です。
上記のデータは現地三井浜田山レジデンシャルサロンにおいて確認が取れた、
2009.01.31時点での実際の数値です。
契約率でいえば95％以上ですね。かなり苦戦していますね（笑）

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】