パークシティ浜田山(4)

[近所をよく知るOB]

Part 3 も思いがけず一杯になりそうなので、Part 4 を立てました。

井の頭線沿線の空気で育って幾十年、
運動場を楽しんだ日々を惜別しつつ、変化を見守っています。

マンションを取り巻く環境は今や大転換した感もありますが、
休息の安らぎを求める気持ちは今昔を問いません。

人さまの発言に毀誉褒貶はつき物ですが、
真理・本質を指摘する鋭い感性も見当たります。

引き続き活発なご意見を期待しています。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[651: 匿名さん]

>>647
つまらないほのめかしはやめたらどうです。
環境問題に意見があるんなら、まっすぐに書けばいいでしょう。

[652: 匿名さん]

住民の裁判は、原告適格論を突破する見通しです。実体審理に入りそうです。
都市計画法の申請上の不自然な策略と行政の癒着、自然保護条例の手続き違反エトセトラ。
明らかになるでしょう。裁判所からの工事現場の住民への公開の要請はその第一歩です。
無理なことはするものではありません。

[653: 匿名さん]

ま、どう頑張っても今更工事が中止になるわけでもないし。あれは老人の暇潰し

[654: 匿名さん]

「環境問題について」

このテーマについては日本人なら万人が同調するでしょう。
自分も環境保護は大賛成の立場です。

しかし　世界の環境問題での京都会議は全会一致とはいかなかった。

発展途上国の言い分にもそれなりに理解が必要だし
先進国はさんざん環境破壊をし公害をまき散らしておきながら
ここ十数年まえからやっと自然保護やら環境保全に気付きはじめた。

しかしながら　住宅の木材は？　紙は？　　クルマの燃料は？

数え上げたらきりがないくらい身のまわりの原料は他国に頼っている。

資源がある他国ではどんどん環境破壊を進める。

最終的に人類はどなるんだろう　と　懸念はしていますが・・・

環境破壊や地球温暖化問題は先進国ほど深刻に考えていますが
世界的思考では　まだまだ？マークがつくんじゃないかな。

浜田山のマンション反対の件は当初のいきさつがよくわかりませんが、
わたしが投稿しはじめたのは　
その昔　この首都圏は　大自然であった。
家康が江戸幕府を開いてからこんにちまで延々と開発されてきた。
そのぶん自然が破壊されてきたわけで、
　「自分の存在自体が自然破壊と結びついてる」　とも
いえるのは否定しません。

反対派の人でも目に見えないかたちでも自然破壊に参加しているのは
事実なんです。

長文になったが　わたしは「グランドにマンション建設ぐらい
オーケーしろよ」　　となった次第。

ちなみに三井の者でもなんでもありません。

誤字　脱字があったらすみません

[655: 匿名さん]

そんなこと言ったら環境を守る人などいないでしょう。先祖代代潔白な人などいないでしょうから
結局それは、判断停止、思考停止にすぎないのではありませんか？それでは、人類は滅亡するしかないでしょう。
　私たちは環境を壊してきたし、今も壊しているから、被害を真っ先に受けるかというとそうではない。発展途上国、貧困国が先に被害を受ける。比較的環境に負荷をかけていないところから被害を受ける。このこともぜひ考えておかなければならない。それから、子供には責任ないだろうにやはり被害を受ける。そのことも考えると、忸怩たるものがあります。
　「狭いグランドくらい」というのも間違っている。「狭いグランドすら貴重だ」という段階に入っている。このまま漫然としているわけにはいかないことは確かです。

[656: 匿名さん]

>>653
そう言って高をくくっているとあわてることになるかもしれません。
最高裁などを中心として、
周辺住民などの原告適格をひろく認めて、行政訴訟を意味あるものにしたいという意向。
住民が勝訴しても、被害が実質的に救済されない過去の多くの事例についての反省。
こういう動き、意向が感じられることが、最近散見されるのです。
「開発は違法」という判決が出ても、出来たものを取り壊せとまでは言わない、というようなことがいつまでも続くとは限らないですよ。
　一つそういう判例を出せば、それは将来にわたって違法開発を抑止する意味があるのです。

[657: 匿名さん]

「狭いグランドでも貴重だ」

ごもっともです。　　

仮定の話ですがあのグランドは公的なものですか？
私的なものでしたらあくまで仮定ですが担保にして株で大損して取り上げられ、
第三者が法律に叶う範囲で何を建てようが文句いえるのかなあ。

法律で違反　とか　も書かれていましたが本当ですか？

[658: 匿名さん]

今、世界中で起こっている環境問題に関する議論の大半は、
破滅をいかに「避けるか」ではなく、出来る限り「先送りするか」という点に集中しています。
これは、本人達がどういう理想を持っているかとは別です。
私たちが毎日消費を続ける限り(こうやってインターネットをする事も含みます)
根本的な問題は一切解決しません。そして時計の針を止めることはもはやできないのです。

だからと言って思考停止し、漫然としているわけにはいかないという
>655さんの意見は理解できます。
しかし「狭いグランドさえ貴重だ」という結論ありきの主張には同意できません。
浜田山のグランドを残すか残さないかに関しては、唯一の明確な答えなど存在しないんです。
グランドでもマンションでもなく、公園にしたり学校にすることだってできます。
防災グランドが今後も必要だというのは、選択肢の一つでしかないんです。
それを環境問題のカテゴリーに入れるのは明確に誤りだと思います。
環境破壊だと反対する周辺住宅地の街並みより、
パークシティ浜田山の方がずっと綺麗で緑に溢れているんですから皮肉なものですよ。

[659: 匿名]

【パークシティ浜田山 】

賃　料:310,000円
間取り:2LDK
専有面積:79.93m² (24.17坪)

http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/2009011007.html

パークシティ浜田山、売れなくて大変そうですね

しかも一般の高級マンションに比べて賃料がリーズナブルなのも悲しい。

[660: 匿名さん]

>パークシティ浜田山、売れなくて大変そうですね

売れたからこそ賃貸に出ているのでは？
借主が付こうが付こうまいが、売れたあとの話は、三井にとってはもう関係ない話（笑）

[661: 匿名]

販売価格帯の割りに賃料低いのが面白いね。
この賃料だと利回り良くないのに、わざわざそのために購入する奇特な人いるんだろうか（笑）

[662: 匿名]

売れないマンションはよくデベが賃貸に出すけど、ここもそんな感じなのかなあ。

[663: 匿名さん]

659

どこがリーズナブルなんだか。
浜田山なんて月坪１万で貸せれば御の字よ。

新築でもせいぜい２５万てことだろう。
浜田山の賃貸は諸費用後利回りは、大方 国債利回り以下だろ。
愚の骨頂。

[664: 匿名]

利回りを知らない無知な人がいるようなので・・・・。
※ちなみに利回りは10％以上あると良いと言われてます。

【利回り計算式】　
「表利回り」＝年間収入÷購入価格


　31万円円（賃料）　×　12ヶ月　＝　372万円 (年間収入）

　　372万円　÷　1億円　＝　0.0372 正確にはこの数字を100倍にします。

　　　　　　　　0,0372 ×　100 ＝　3,72％　となります。


利回りは相場とは違います。購入価格に対して年間賃料で出す計算方式の事です。
パークシティ浜田山の販売価格帯を考えるととても利回りが低く、賃貸に出すために購入する人は皆無だと言えます。売れずに賃貸業者に出したと考えるのがとても自然です。

[665: 匿名さん]

「※ちなみに利回りは10％以上あると良いと言われてます。」
「正確にはこの数字を100倍にします。」

どこをどう読んでも、君より素人は、この板にはいないと思うよ。

[666: 匿名さん]

あー、シティ株1.6ドルかぁ！
またしこってしもうた！

[667: 匿名]

>665

貴方がどう頑張った所で少し調べたら素人ですらわかる事ですから。

たとえ賃貸に出す前提でなくとも、自分の住まうマンション購入にせよ利回り5％以下なんて購入したくないですよね（爆）あと、対する実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値です。

　「実質利回り」＝（年間収入−年間支出）÷購入価格】

　※毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断するので、より正確な収益　力を判断するためのものとしておすすめです。6％〜8％程度あると良いとされています。

パークシティ浜田山を賃貸に出す目的で購入なんて、全く持ってありえない物件なんですよね。

（笑）

[671: 周辺住民さん]

とうとうケヤキをつんつるてんにしてしまった。
人間の心があるのか。

[672: ご近所さん]

>>671
ケヤキは今の時期だとわりとあちこちで枝下ろししてるぞ。
理由としては
1）これ以上伸びられると、なにかあったときに被害甚大である　例：落雷、倒壊

2）これ以上伸びられると、カラスが営巣した時に対抗出来なくなる
　これのほうがリスクとしてはデカイ。
　高井戸の清掃工場向かいのデュープレックスは、北側の保護樹林にカラスが数年前に大量営巣して人間襲いまくって大変だった。

そういえば高井戸東小学校の環八脇の松の木かな、あれもカラスが上の方に出入りしてるからヤバいかもしれんな。


ちなみに>>659の賃貸物件だが、まぁあの地の利だったら格安じゃないかなあ。
ライオンズの浜田山セントマークスが去年の11月に63.98平米で198000円で賃貸で出てたようだし。
もっと古い浜田山ライオンズマンション第3が3LDK / 89.91m² で90年築だが295000円でKENで出してるし。
というか、KENはセントマークスについて微妙な商売だな.....
ピカピカに新しいが狭い、それでライオンズより家賃が高い....交渉次第では賃料下げるのかな。


今朝新聞の折り込みにあの界隈のわりと新しめの中古マンションのちらし入ってたが、広さと価格でけっきょくパークシティの分譲とコスト変わらんなあと思った。

ちなみにライオンズの浜田山セントマークスが去年の11月に63.98平米で198000円で賃貸で出てた。

[673: ご近所さん]

ああ、高井戸東小学校じゃないや、高井戸小学校ね。

[674: ご近所さん]

>>672
ああいかん、また間違えたよ。
誤：いうか、KENはセントマークスについて微妙な商売だな.....
正：いうか、KENはパークシティについて微妙な商売だな.....

[676: ご近所さん]

>>675
でも賃貸に出してるオーナーが三井不動産とは限らんからな。
KENが事業用資産として一軒買って無いとも限らん訳だ。

[677: 匿名]

この物件の低利回りを考えると、賃貸に出してるオーナーは間違いなく三井だろうね。

[678: 購入検討中さん]

A棟　総戸数78戸　販売済み住居75戸・残り3戸
B棟　総戸数78戸　販売済み住居78戸・完売
C棟　総戸数111戸　販売済み住居106戸・残り5戸/うち210号室棟内モデルルーム公開中
D棟　総戸数103戸　うち1期販売43戸　販売済み住居43戸・1期完売 2期販売中　
E棟　総戸数64戸　うち1期販売29戸　販売済み住居29戸・1期完売 2期販売中

[679: 購入検討中さん]

D棟を検討している者です。
上記のデータは現地三井浜田山レジデンシャルサロンにおいて確認が取れた、
2009.01.31時点での実際の数値です。
契約率でいえば95％以上ですね。かなり苦戦していますね（笑）

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[682: 購入検討中さん]

>賃貸に出てるのも事実だし、テレビ東京のアド街がこのマンションを宣伝目的で放送したという
クレームが入ったのも事実ですよ？

それは正しいと思います。
しかし私が言っているのはそういうことではなく、現実の売れ行きの話なんですが・・・。
せっかく正しい情報を提示したのに、その趣旨を理解していただけなかったのは残念です（笑）
本質を理解する能力を身につけてください。
もうひとつ、そろそろ現実を受け入れる能力を身につけましょう。
ここはあなたの脳内イメージを列挙する板ではありません。

あくまでもロジカルにお願いしますね（笑）

[684: 匿名]

まあ確かに売れ行き順調とは安易に信じ難い情報があったらそれを提供し、
第三者が目を通し、個々がどう判断するかだよね。
その方が意見交換の掲示板としては有意義で意味がある。

ここで必死に「三井のレジデンシャルサロン」で確認した、
の一点のみで相手を攻撃する神経がわからない。
デベの言い分を鵜呑みにするのが本質ではなく（むしろ思考停止型のバカ）、
自分の頭で考え、データ処理するのが本質でしょ。それが自己責任ですよね。

[685: 購入検討中さん]

たまにここを覗くと、最近どうも自然問題や環境破壊などの一方通行な書き込みばかりですね。
かと思えば、未だに事実が受け止められない可哀そうな人間が出没。
感情的というより、ハッキリ言って呆れていますよ（笑）
ちなみに私は平和主義者なので他人を攻撃などしていませんし、するつもりもありません。
それを攻撃だと解釈されるのは勝手ですが、それはご自身の読解力と文章能力に問題があるのではないでしょうか？（笑）

ここはマンション検討掲示板です。

実のある話をできる人間はいないのですか？
たとえば最新情報ですが、ＦE棟はＦN棟よりややグレードを上げているようです。
あと、ＦW棟はＤ棟上位プレミア住戸ランクの坪単価480万前後になるという話です。
明らかに南側斜面のビューと桜プロムナードに対してプレミア見ていますね。

[686: 匿名さん]

３月号の「都心に住む」の特集によれば、「生活環境が良好とされる住宅街は、資産価値は高いが賃貸ニーズは低くPERは劣る」そうだ。そしてその記事には浜田山の写真が・・・

まあ、資産価値は高いそうだから購入してもいいんじゃない？賃貸に出すのはもったいないけどね。

[691: 元祖匿名はん]

虚偽の売れ行き等を報告したデベには罰則規定を設ければよいのではないかと思います。

広告の不当表示等に基づき公取なり第三者機関がチェックできれば一発ですけどね。笑

自浄作用は間違いなく無いので。

[693: 匿名さん]

とにかく、ど真ん中を公道が突っ切ってる点と、
あの管理費の高さで終わり、、、、、

という人がほとんどでしょ。

いろんな意味で記念碑的な物件ではあるけれど、
住んでて賢そうに見える物件ではないなぁ。
（なこと気にする人もあんまりいないか）

[694: 匿名]

パークシティ浜田山の利回りで賃貸に出すと、
ランニングコストなど諸経費の事を色々考え合わせると、
下手すりと赤字にもなりかねない。
ケントのような業界のプロが、
低い利回りのマンションをわざわざ賃貸に出す訳がない。

三井が出してると考える方がわかりやすい。

売れてるとは思えないですよね。

[696: 匿名さん]

「天下の三井サン」とやらが、しれっと疑わしいプレスを平気でするようではいかんよね。
だから業界地位もプレゼンスも低いと言わざるを得ない。

[697: ご近所さん]

日曜だからか、朝から盛り上がってんだね。

>>686
ところで「資産価値」っていうのが、やっぱり考え方としてわかんないんだよねえ。
自分が住んでる場所の治安がいいとか、スーパーがたくさんあって選択の余地があるとか、町内の雰囲気がおっとりしてていいとか、駅が近くていいとか、そういうのは価値としてわかるんだ。「居住価値」とでもいうのか「生活価値」とでもいうのか。

でも「資産価値」ってさ、住んでる家の不動産価額的価値のことだよねえ。
それが高いのはいいことなんだろうか？　だってうっかりすると死ぬ迄住むんだろ。不動産価値が高いと固定資産税とか高いことに跳ね返る。大規模修繕も高上がりになる可能性もある。躯体が頑丈だから高いのか、外壁とかのデザインが凝りすぎて高いのか。装備が豪華過ぎて高いのか。

1億以上のマンションに住むことは個々人の財力と好みの問題だからまぁとやかくいうところじゃ無いだろうけど、1億に住もうが3500万に住もうが、それを壷や絵画みたいに担保に金借りるわけにもいかんだろうし（返せなけりゃ路頭に迷う訳だ）、そういう資産価値云々いうのは、ちょっと不毛な気もするんだよね。

要は住み心地に限るんじゃないかな。
本来住むはずの人間がそういう「資産価値」なんて色気出すのが不動産価格の高騰を招く要因じゃないかと考える今日この頃。

うち？　うちはすでにこのあたりに30年住んでるよ。戸建て敷地60坪。相場が今じゃ10倍とかになってるらしく、相続する時考えて震えてるよ。路線価はパークシティと同じ評価額だな。
居住者優遇は今はあるとは言っても将来わからんしね。貯金しとかないとそれこそ物納しなくちゃならん。


>>693
敷地の真ん中公道が突っ切ってるのがいやって言われてもねえ。
あそこはまだ区民が逃げ込む避難場所なんだから。所詮は団地なんだから城郭都市みたいなの期待したって無駄無駄。

一団地認定番号／20都市建指建第1065号(H20.11.27)
※本開発事業地約8haは高井戸東一丁目北地区土地区画整理事業区域と東京都市計画事業高井戸東一丁目南地区土地区画整理事業区域内にあります。
※事業地内にある緑地の一部は事業主が土地区画整理事業完了後に杉並区へ移管します。
※本マンション敷地は高井戸東一丁目地区地区計画の区域内にあります。
※本マンション敷地の一部は歩行者専用通路として一般開放することになります。
※建築確認番号は今後、変更申請により追加されます。これにより、建築面積・建ぺい率・建築延床面積・容積率等が変更となる場合があります。

って物件概要にちゃんと出てるんだし。

[698: 匿名さん]

提灯持ちという言葉がありますね。

[699: 匿名さん]

ここが、裁判つき物件であることは、客観的事実です。

[700: 匿名さん]

賃貸に出すとき減価償却は、どう計算するのですか。