WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その３

[匿名さん]

分譲も残りあとわずか。まもなく閉幕です。。
いつまでたっても売り切れませんがｗがんばっていきましょう！

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[761: 住民A]

>>759
ウチは低層階で100㎡ほどですが同じです。

[762: 匿名さん]

WCT高層階のキッチンは、浄水器以外にはシステムキッチンの面材&床材が低層階とは異なります。
面材については、写真では判別しようがありません。
その他の機能面については、確か同じだったと思います。

[763: 匿名さん]

グローヴとの比較は余り意味があるとは思いません。
グローヴは仕様よりも駅近を優先させているので、
ケープより低仕様だというのはアイランド住民の常識です。
レンジフード、浄水器、シンク、引き出しなど、
キッチンの仕様を比較すればWCTの方が上でしょう。
ただ、グローヴの角部屋はキッチン天板に御影石が使われています。

[764: 匿名さん]

検討板あるってことは、
ここいまだに売ってるんだ(笑)
芝浦はないよね。

[765: 匿名さん]

芝浦にないのは駐車場
致命的欠点

[766: 入居済み住民さん]

>>765
そうなんだよ。芝浦には駐車場無いんだよねえ。マンション買って、ＢＭＷ
手放すわけにも行かず、検討から外した。

[767: 入居済み住民さん]

>>766
ザ・東京タワーズも駐車場空きが無い。便利な場所だからみんな車を持たない
という予想かと思うが、読みが甘いと言うかなんと言うか。
普通、高額所得者はどんなに便利な場所でも車は持つよね。ましてや、決して
便利とは言えない湾岸なんだからさ。ザ東京タワーズの駐車場空き待ちの行列
は１３０人以上並んでいるらしい。

[768: 入居済み住民さん]

住戸が売れていれば当然駐車場も埋まる。
住戸が売れてなければ当然駐車場がある。

芝浦は前者だね。

[769: 匿名さん]

東京タワーズの勝どき駅は大江戸線だから、
大して利便性の良い駅じゃないのにね。

[770: 匿名さん]

>>768
普通に住戸数に対する駐車場設置率の問題でしょ？
残ってるのが100戸以上とかならともかく。

グローヴ検討した時の記憶では、
それが結構低かったし、タワー式のみしかなく、
その割りに駐車料金が高かった記憶が。

[771: 匿名さん]

>>768
ＷＣＴ残り戸数28戸、残り駐車場空き100台以上なので、駐車場設置率の
問題。残り戸数とは関係ない。海外赴任などで、一時的に引越す必要が
できても、安心だ

[772: 匿名さん]

この間家を訪ねてきた、不動産屋に勤める知人に、このへんの各マンションの
最近の平均取引坪単価相場（1LDKとペントハウスを除く、70平米未満除く）を
教えてもらいました。全体的に下落しているそうですが、下がり方はＭＳによ
って大きな差があるそうです。

Ｖタワー＝361万
ワールド＝290万
グローブ＝283万
ＣＭＴ＝282万
フェイス＝279万
ケープ＝273万
コスポリ＝271万
ブラン＝266万
ベイクレ＝262万
フェイバ＝241万
スカイ＝192万

だそうです。

[773: 物件比較中さん]

>>772
Ｖタワー高過ぎ。
その価格を出すなら、新築で別なエリアを探します。

[774: 匿名さん]

三井の物件は総じて管理費が高い。
芝浦だけでなく、ＰＣＴやＰＴ品川もそうだった。
内容が伴っていればいいとは思うが。
マンションコミュニティでは三井は良心的だ、住友は悪どいとよく目にするが、あくまで表向きの部分であって、本質はどちらもそれほど変わらないのではないか。
管理の面では、ＷＣＴではコンシェルジュのサービスは素晴らしいし、管理、防災、清掃などにも不満はない。
理事の方たちも毎年大変な仕事を良くやってくれていると感謝している。
なにより住民の方に品が良い方が多く、これが一番かと実感する。

[775: 入居済み住民さん]

マンションは管理を買えと良くいいますが、ここの管理は本当に良く行き届いてますね
監視事務所に外から見えるだけでも常時５〜６名の方が詰めていて、非常に安心できます。
それでいて管理費も格安。前に中央区のマンションで４万ぐらい払っていましたが、今は
１万円代ですから

[777: 匿名さん]

>>775
常駐管理はいいですよね。昔はありえない管理形態でしたが、今は当たり前に
なりましたね。ＷＣＴは、しっかり働いてくれていると思います。
多分管理会社でも一番良い人間を回しているのでしょう。

[778: 匿名さん]

一番良い人間をここに回す理由は何でしょう？
管理費が逆に割高ならここに回す意味があるでしょうけど。

[779: 住民]

>778

住友不動産の代表的なマンションだからです。
そんなこと少し考えると分かることではないですか？

[780: 匿名さん]

思い込みなだけで、
理由にはなってませんね。

[781: 匿名さん]

>>778
戸数が圧倒的に多いため、
管理費＝売上の総額がとんでもなく大きいからでしょ？
１００戸程度のマンションなら２０棟分だし、
いい加減な事して管理会社変えられたりしたら、会社として相当な損失。

「割高」の意味分かってる？
価格に対して、低サービスってことだよ。

[782: 匿名さん]

売上の総額が大きくても、格安では利益があがらない。
売上の総額＝利益　じゃないこと分かってる？

[783: 匿名さん]

このマンションってさ、管理費ってちょっと計算したけど毎月3000万円以上になるんじゃない？
それに駐車場が1000台？でざっと2500万。共用施設の利用料も数百万は入ってくる。
月収6000万円のＭＳって、管理組合の理事やったら、色々考えられて楽しそうだね。
一回、収支決算見てみたい。

[784: 匿名さん]

>>781
782って何言ってるのかさっぱり分かりませんねｗ頭悪そうｗ
ここは、住友不動産作品の一番に出てくる物件で、住友分譲ＭＳを検討する人の
ベンチマークになるから、スミフとして今後の宣伝のためにも、系列の管理会社
にしっかり管理をやらせるでしょう。

[786: 匿名さん]

>>782
そんなにムキにならなくても（笑）

適性な利益を取れていれば
売上総額の大きさが重要になるでしょ？
適性と顧客から思ってもらえれば、
安定的・継続的な契約が獲得できるし、長期的な利益増大に繋がる。

「割高」だと短期的に収益があがっても、不満から突然切られて
ゼロになれば、結果長期的には利益は少なくなる。

というトコで解説は良いかな！？

[787: 匿名さん]

782の完敗。

[788: 匿名さん]

三井の管理は割高と聞いてはいるが、
以前の中規模マンションは、ごみだしは当日の朝６時半から８時迄に
一階裏口外に出すと決められており、出張時は冷蔵庫にごみを保管していた。
共用施設は常時鍵がかかっているコモンホールのみ。

その上、管理費は同じ平米において、多くの共用施設を抱えており、
サービスもすこぶる良いここより一万円程プラスだった。
ここの管理費は、周辺マンションと比べても格安だと思います。

[789: 入居済み住民さん]

>>788
住んでみるまで大事なポイントではなかったのですが、24時間ゴミだしＯＫ
下まで降りなくても各階でダストステーションありってのが、こんなに便利
だと思いませんでした。内廊下マンションであったことと２大目からウロコ
のポイントですね。

[790: 入居済み住民さん]

最近、どうも書き込みが多いと思っていたら、理由がわかりました。
今日の「夕刊フジ」で紹介されていたのですが、
この数年で分譲された都心部のマンションでWCTが人気ランキングトップなのだそうです。
出典は「mansion-db.com/kanto/ranking/area/」。
もっと素敵なマンションは多々あると思いますが、
「人気トップ」と言われると、やっぱり嬉しい！

[791: 匿名さん]

住民の住民による住民のための書き込みが多い。

[792: 入居済み住民さん]

麻布十番を上回っているなんて、素直にうれしいですが、何を持ってランキングを
決めているんですかねえ。
他のマンションは現在売り出し中やこれからのものが多いですが、何故かＷＣＴが
入っていますね。確かにまだ売っていますが。残り少ないですしね。

[793: 購入検討中さん]

住民の皆さんにお伺いします。共有施設が魅力の一つと思っていますが、フィットネスについて具体的にどのような器具があるのでしょうか？不動産屋さんも中には入れてくれないのでお伺いしています（居住者でないと中に入れてもらえないので）。有酸素運動系に加えて、筋力系器具もあるのでしょうか？24時間使用可能とのことですが、混み具合は如何でしょうか？よろしくお願いいたします。

[794: 購入検討中さん]

わたしも793さんと同じ質問したいです。あと、コモンホールとか、スイートのゲストルームの
混み具合はいかがですか？土日は２ヶ月前に予約抽選で外れると無理とか。平日も厳しいとか？
あとあと、エステって上手ですか？

[795: 790]

>>792
物件のページへのアクセス数から割り出したランキング、と記事には書いてありました。
だから大規模物件が上位にくるようですね。
小規模物件だと、関心を示す人も限られてきますから。

[796: 購入検討中さん]

>>795
注目している人が多いってことなんでしょうね。内容を確認して、中古物件を狙っている人も
多いのかもしれませんね。

[797: 購入検討中さん]

昨年、ずーっと残り30戸だったのが、今年に入って3戸売れましたね。
残り27戸になりました。この不況下では２ヶ月で３戸成約はなかなか
じゃないでしょうか？残りは、

・2LDK、3LDKで1億円未満９戸
・1LDKでローン控除の受けられない部屋８戸
・北東角億ション１０戸

だと思います。億の部屋と控除の無い１ＬＤＫ買いに来る人はなかなか
いないでしょうから実質あと８戸くらいですねえ
(,,゜Д゜) ガンガレ!スミフ！

[798: 匿名さん]

>>791
また〜、いちいち穿った見方をしないで、
「住民による検討者のための書き込み」と見てほしいな〜

[799: 匿名さん]

国土交通省の調査で品川湾岸が超下落って言ってたじゃん。

[800: 匿名さん]

>>799
ＣＴ品川がその調査に入ってるからでしょ？

[801: 匿名さん]

品川湾岸じゃなくて品川付近でしょ。
御殿山付近などの昔の高級住宅地も下落幅が大きかったから。

[802: 匿名さん]

>>799
国土交通省の調査対象は、品川区品川シーサイド駅徒歩圏と、港区田町駅徒歩圏、港区白金高輪駅徒歩圏で、天王洲アイル、品川駅徒歩圏は観測ポイントに入っていないね。３ｋｍも離れた青物横丁で同等でみるというのもちょっと乱暴すぎるので、調査に入れて欲しいですね。

[803: 匿名さん]

品川が住んでみたい町の第8位になってるね。

[804: 購入検討中さん]

混みすぎかも

[805: 匿名さん]

>>801

品川地区

東京臨海高速鉄道りんかい線の品川シーサイド駅からの徒歩圏。高層共同住宅、事務所等が建ち並ぶ住宅地区。

だそうです。

[806: 住民でない人さん]

>>805
品川地区って品川区の品川シーサイド、青物横丁なんだよね。この辺も
大幅下落は間違いないけどね。今は、みんな下がってるし。
でも、データ見ると一番下がってるのは高輪なんだよね。一番あがった
ところは下落幅も大きい。当然と言えば当然だけど。
別に売るつもりじゃないから、固定資産税下がってうれしいけど。
ところで、ここの固定資産税っていくら払わなきゃいけないのかなあ？
住人さん、今のおおよその納税額教えてもらえませんか？

[807: 匿名さん]

カカクコムの物件へのアクセス数ランキングで、シティタワー麻布十番やザ晴海レジデンス
を抑えて、都心部一位をキープし続けていますね。もうあんまり残っていない、実質完売
マンションなのに、注目度は相変わらず高いんですねえ。中古狙ってる人も多そうです。

[808: 匿名さん]

現在売り出し中の中古。平均坪単価３０８万円です。

価格　　　間取り　　　平米　　　坪単価
14800 2LDK 111.15 439
9480 4LDK 100.36 312
8980 4LDK 100.36 295
8700 2LDK 95.17 302
8480 2LDK 95.17 294
9980 2LDK 95.15 346
8380 2LDK 95.15 291
7800 2LDK 95.15 271
8980 3LDK 93.76 316
6580 3LDK 90.05 241
8780 3LDK 89.96 322
8900 2LDK 89.24 329
10800 2LDK 86.53 412
9800 2LDK 86.53 374
9800 2LDK 86.53 374
7680 3SLDK 85.99 295
6780 2LDK 85.52 262
6980 2LDK 84.00 274
7180 2LDK 81.14 292
6300 2LDK 80.96 257
6880 2LDK 80.72 281
6580 2LDK 80.72 269
6490 2LDK 80.19 267
7180 2LDK 77.17 307
6700 2LDK 77.17 287
6880 2LDK 75.67 300
6980 1LDK 73.22 315
6980 1LDK 69.09 333
5300 1LDK 64.79 270
5500 1SLDK 62.53 290
4380 1LDK 60.70 238
4380 1LDK 41.29 350

[809: 匿名さん]

>>808
棟名と階数と方角がわからないと情報価値はありません。

[810: 物件比較中さん]

このご時世でこの売り出し価格で購入する人はいないでしょうねー。２割引きで成約できれば御の字ですなー。

[811: 匿名さん]

>>810
２ヶ月前に知り合いが＠305万円で買った。38歳年収2000万で金融資産が8000万
くらいあるらしい。１億人も居ればいるんですよ。このご時勢でも金が余っている
人が。

[812: 匿名さん]

それ以上に物件のほうが余ってるわけだが。

[813: 匿名さん]

>>812

うまい！

[815: 匿名さん]

ツインパークスっていいのかなぁ
あの立地は微妙
やたら評価が高いのはなぜ？
住んでる人（住んでた人）の評価もいまいちなのに

[817: 匿名さん]

ツインパークスも港南に「立地は微妙」とか言われたくないだろうな。

[818: ご近所さん]

↑
うまい。でもいささか悲しい。

[819: 匿名さん]

今の中古価格を分析してみました。サンプル数は25で、
1LDKと最上階ペントは分析から外しました。

＠300超えは、

棟別では多くの共用設備が同じ棟内にあるアクア

向きでは

中住戸＝北＠308・東＠305
角住戸＝アクアの南東＠329・南西＠302とキャピタルの北東314
（いずれも外側で海や都心が見える方向）が＠300超え

間取りでは3LDK以上のほうが高い。

一番高いのは、アクアの南東で3LDK以上の高層の部屋という
ことになります。面白いのは、アクアは高層ほど高いが、
キャピタルは中層が一番高いということかな。ブリーズはサン
プルが少ないので評価できません。

[820: 匿名さん]

あはは、とうとうツンパークスも眼中無し！になったか・・・（笑）

[821: 住民]

さすがにツインパークスと比べるのは恥ずかしいね(笑)

ツインパークスは別格だけど私はWCTが好きです。

[822: 匿名さん]

ツインパークスいくらなんでも高杉　あんなの買える位金あったら
もう少し安いの買って、ほかの事に金使うよ。

[823: 匿名さん]

ここのメゾネットも高過ぎ…B棟は１戸も売れてないのでは？

[824: 匿名さん]

ツインパークスいらない。最初からアウトオブ眼中。
床から天井までのダイレクトウィンドウだからＷＣＴを選んだわけで、
そうでない物件には何の魅力も感じない。
感性は人それぞれだから、ツインパークスが好きな人もいるだろう。
だが、ＷＣＴと同一次元で比較するのは間違っている。

[825: 匿名さん]

大丈夫、買えないから。

[826: 住民]

>>825

ナイス突っ込み!　オレも買えないけど（笑）

でもWCTの方が好きです。

[827: 匿名さん]

ＷＣＴが意識するＴＰって、都会に憧れる地方出身者のイメージに近い。

同じ港区といえど、新橋汐留と港南で立地比べたら新橋汐留に大変失礼ですよ（呆笑）

[828: 匿名さん]

↑
自作自演、そろそろ終わりにしたら。

[829: 匿名さん]

確かに自作自演だ
名前まで変えて・・・ご苦労様です
どこからこの粘着エネルギーが沸いてくるんだろう
よっぽど悔しい事があったんだろうね

[830: 匿名さん]

品川駅に新幹線が停まり、将来リニアの始発駅になっても、
港区全域が便利になるわけではない。利便性が良いのは品川駅周辺だけ。

それが同じ港区民として、悔しくて粘着してるんでしょう。

[831: 近所をよく知る人]

品川品川といっても徒歩が10分以上掛かりほとんどの人がバス利用する位遠いんでしょ？

自作自演とか粘着とか、なんか必死で笑えるんですけどｗ

[832: 入居済み住民さん]

まぁ、そう言わずに
賃貸でもいいから一度住んでみなよ!!

快適な暮らしがまってるよ〜ん！

[835: 匿名さん]

シーフォートはバブル期の物件だから、
管理費などの維持費がかなり高く、購入意欲がそがれるのだと思います。
少なくとも私はそうでした。
WCTは築20年となっても、さほど維持費は高くないので助かります。

品川駅から帰る時は、雨さえ降ってなければたいていは「徒歩」です。
ずっと見えているので、あまり距離は感じません。
バス停で5分待つぐらいだったら、感覚的には徒歩で帰っても帰宅時間はほぼ同じ感じです。
これからの季節は、ますます徒歩帰宅の方が気持ちいいですよ。

[836: 匿名さん]

>>831
品川駅は使わないね。新幹線に乗るとき位かな。普段は仕事場は渋谷なので
りんかい線。でも、ここに住んでる人はアクセク働かなくても良い人か電車
通勤じゃない人も多いみたいだよ。

隣の人はパイロットみたいだし、その隣はお台場の某テレビ局の人みたい。
この人たちは職場が近くていいね。あとよく見るのは、平日から犬を連れて
散歩している悠々自適のシニアとか、おしゃれな格好をしたファッション関
係かギョーカイ関係っぽい人とか。

あと、ゲーノージンはほとんど住んでいないけど、ゲーノージンの訪問は
ちょくちょく見るね。仕事関係の知り合いか家族が住んでるのかな？

まあ、駅が近くなくても関係ない人にとっては最高のＭＳなんじゃないかな？

[837: 匿名さん]

>>835
！！！なぜ、シーフォート誰も買わないのかと思ってたけど、いくら広いっていったって
管理費65000円、修繕費11000円ってマジですか？？いま払っているローンの返済と同じ
くらい。35年払ったら3500万！！こりゃ誰も買わないよね。これなら、100人が100人
ともＷＣＴとか他のＭＳ選ぶでしょ。

[838: 匿名さん]

現在の売り出し36件の価格を分析しました。全体の坪単価平均293万円（ペントハウスを除く）。

北向き、東向きの部屋は坪310万ですね。多分、東京湾やお台場の眺望が望めることと、タワー
なので陽が入らないほうがすごしやすいからでしょう。ダイレクトウインドウは、直射日光が
入ると、夏は少し暑さ対策が必要なようです。階数では20階を越えると坪300万を超えてきます。

間取りでは最も高いのが希少な4LDK、1LDKが坪300万円超、次に少ない3LDKが坪295万円程度、
最も多い間取りの2LDKは平均坪290万円です。

ファミリー向けで最も値段が高いのは、北向きか東向きの3～4LDKで、20階以上の高層という
ことになりますね。

[839: 匿名さん]

書き込みが止まりましたね。静かになりました。ワールドシティタワーズにもうすぐ３度目の春が来ます。

[840: サラリーマンさん]

>>838
現在売り出し価格を分析してもしゃーない。
成約価格を分析しないと。
今はバブル後最も売りたい価格と買いたい価格の乖離が激しい時だから。
特に駅から遠い湾岸マンションは結構悲惨。

[841: 匿名さん]

成立価格なんですがワールドシティはやたら強気ですよ
売り主が現実見えてないから在庫がドンドン積み上がってますね

ある部屋はもう半年以上売れ残ってます

[842: 匿名さん]

中古ネタは中古板でやってね。

[843: 匿名さん]

すでに２年前にすでに売却済ですが、先日ある仲介業者からＤＭがきたので、状況を聞いてみました。東側高層階で、＠３００くらいが成約価格ではないだろうかということで、
アクアはなんとか分譲価格以上で成約するが、ブリーズはアクアより高いので分譲価格割れでないと厳しいということです。
西側は＠２５０では無理で、２３０～２４０。
持ち主はいまだに、１、２年前の成約価格が頭にあるらしく、買主の希望価格と乖離がありすぎて
困っていると話をしてました。８４１さん言うように、売主が現在の中古マーケットを理解しないと在庫は積み上がる一方だと思われます。

[844: 匿名さん]

貴重なお話ありがとうございます

やはりそうでしたか
キャピタルタワーは明らかに在庫過剰です

坪単価が高すぎます

[845: 匿名さん]

ずいぶん短時間に書き込みが集中していますが
買いたい人がいっぱいいるみたいですね明らかに

[846: 匿名さん]

>>843
このご時世でも　東高層は＠300ですか。多分、北構想も同じなんでしょうねえ。838の表の
5％引きくらいが成約価格ということでしょうかね。まあ、居住中で売り出している人が多い
みたいだし、急いで売っているわけではなさそうですね。

[847: 匿名さん]

>>843
ところでブリーズの価格って高層でどれくらいだったんですか？今売り出してる
最終は坪340くらいみたいですが。初期もそうだったんですかね？

[848: 匿名さん]

売出しが３６戸／総戸数２１００戸　中古売り出し戸数が1.7％くらいって、他の
大規模マンションの平均と比べてどうなんですかね。

[849: 匿名さん]

どうしてこのスレ新築物件のとこにあんの？

[850: 購入検討中さん]

中古？

[851: 購入経験者さん]

再販物件と中古物件、どちらも売り物件だからあまりかたいこと言わないでここでも
書き込みしてもいいのでは。

[853: 匿名さん]

アクアは窓からガンダム見えそうだなー
http://www.gundam30th.net/event/real-g.html

[854: 匿名さん]

ガンダム見えてもあんまり嬉しくないねｗ

[855: 匿名さん]

中古価格は下がってますか？

[856: 匿名さん]

最近更新された中古物件です。西側、南側が売り出されるケースが多いです。西側は
高速に面していて比較的安かったので、半分投資目的で買った人も多かったためと
思われます。

西側は＠250-260万程度が相場になっています。次に多いのが南側ですが、高層は
＠300をキープしています。一方、眺望の良い東側や北側は、なかなか売りに出ませ
んが、出ると安くて＠290、高層だと平均＠300以上です。

このご時世では、いくら売主の希望とはいえ不動産やも成立しない価格を表示しない
と思います。新規の売出しが高値をキープしていると言うことは、やはり一定の需要
があるのでしょう。

[858: 匿名さん]

成立してない価格で出されてる中古物件なんていくらでもあるよ。
例えば豊洲でも、チャレンジ価格の中古物件が今でも出てる。

[859: 匿名さん]

そういう強欲な住人が掲示板でも営業書き込みしているのかな？

[860: 匿名さん]

昨年、アクアを購入した知り合いの話では、中古業者の方からかなり巨額のディスカウントを申し出てきたってさ。
これ、昨年でも前半の話だから、今ならば、もっと引いてくれると思うよ。

先日、別の知り合いに会いにブリーズに行ったけど、中庭に子供が多かったのが目に付いた。
なんだかんだ言ってもファミリーマンションですね、ここも。