トワイシア用賀

[いらかみち]

「トワイシア用賀（用賀ツインプレミアムプロジェクト）」

物件概要
所在地：世田谷区玉川台２丁目
ニコン社宅跡地、首都高速用賀料金所の隣

最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分
総戸数：２０４戸
間取り：３ＬＤＫ(66 〜 104 m2)
エアリーレジデンス１１階１０５戸
パークレジデンス ４階 ９９戸

売主 ： 三菱地所、野村不動産
施工 ： 鉄建建設

販売開始：平成18年10月下旬（予定）

竣工予定:
エアリーレジデンス： 平成20年 1月 下旬（予定）
パークレジデンス ： 平成19年11月 上旬（予定)

過去スレ
●用賀ツインプレミアムプロジェクト●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44903/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[22: 匿名さん]

みなさんはパークレジデンス、エアリーレジデンスどちらに興味をもたれてますか？
ちなみに我が家はパークレジデンスです。

[23: 匿名さん]

１６です。
大変申し訳ございません。
他物件と勘違いしてしまいました。
多くの方にご迷惑お掛けした事を考えると、なんともいえない気分です。
間違った情報ですので、削除依頼出しておきます。
重ね重ね、申し訳ございません。

[24: 18&20です]

>23さん
確認ありがとうございます。事実が分かりある意味すっきりしました。
価格についてはやはりプロジェクト発表会(orその後)を待つしかないようですね。

>21さん
確かに車道が私有地だと魅力が増しますね。ただ私はこの点は十分妥協できる点です。

>22さん
立地：パーク(高速から離れている)
価格：エアリー？(高速に近い分安いかも)
間取：エアリー(パークは田の字ばかり。でもパークは北側が外廊下かつ高速で開けられないかも)
眺望：エアリー(中高層階なら)
私は上記の順に重視しますが、結局価格次第かなという気も・・・

[25: 匿名さん]

間取りがいまいちですね（特に広めの部屋）。
水周りの動線とかキッチン（シンク）の向きとか
ちょっとした事があと一歩。
広さと採光があるのにもったいない。
男性が考えたのでしょうかね。

[26: 匿名さん]

８０００万円で８０平米がかえるのですか！
ここは即買いしそうです！これはお買い得だ！

[27: 匿名さん]

8000万円で80㎡って安いか？？
中心価格帯は73㎡で7300万円ってカンジ。
南向きの低層パークレジデンスの上階に至っては、73㎡で8100万円と
偉く強気な価格設定だったな。
日当たりは悪そうだけど、広いドライエリアが付いた1階住戸は70㎡で6000万円とお買い得。

[28: 匿名さん]

通勤を体験しようと、朝早起きして現地に行ってみました。
渋谷までの通勤電車は、私としては我慢できるレベルでしたが、
高速道路の音が若干気になりました。朝のほうが周りが静かなせいか、音が響くんですね。
脇の公園にカラスがいたのも気になります。ゴミの放置も多いし。浮浪者もいますしね。

とはいえ、我が家は真剣に購入を考えています。アクセスいいですよね。

[29: 匿名さん]

NO27さんへ

価格について詳細にご存知のようですが、事前内覧会かなにかでお知りになったのですか？
我が家も見にいこうと思ってますがずいぶん強気の価格なんですね。我が家は無理そう・・・。

[30: 27です]

はい、事前内覧会へ行ってきました。
「住まいサーフィン」の掲示板にも記載しておきましたのでご参考にどうぞ。
エアリーガーデンが高速沿いなので少し安めの価格設定かと期待しましたけどそれほど安くはなく、70〜73㎡で低層階7000万円、中高階7200万円、高層階7500万円前後のイメージ。

パークレジデンスは公園向きの西側が73〜75㎡で7200〜7500万円、4〜5階でも価格差は少。
1階（実質地下1階）は40㎡前後のドライエリアがテラス代わりについてきて73〜75㎡6000万円前後。
低層住宅街向きの南面の3階は73〜75㎡で7500万円前後、5階になると一転して8100万円前後。
やはり1階（実質地下1階）は40㎡前後のドライエリアがテラス代わりについてきて73〜75㎡6000万円台前半です。日当たりの悪さと、買得割安＋広いテラスのトレードオフと割り切れば魅力的なプランです。
ちなみに全住戸の価格は目安だそうで、奇数階と最上階のみ発表されてました。
2階目安価格が発表されていなかったので、詳細は分かりませんが実質1階の高さと考えるべきでしょう。3階と1階の中間価格より少し安めになるのではないのでしょうか？

>>28さんご指摘の通り、西側の公園には浮浪者が二人住みついていました。
悪臭を放ってゴミを散らかし放題。この二人が酒を飲んで言い争いしてて最悪な場面を目撃しました。
ニコン社宅跡地が更地で近隣住民の目も届かない状況だったため、ここ最近住みついた模様です。
事業主は、市役所等に働きかけてこの浮浪者を排除すべきだと思います。
こんな大型プロジェクトを計画しておきながら、これを放置するなんて神経を疑います。
大手2社のJVなので何とかしてくれると思いますが、これでは西側住戸は検討できませんね。

[31: 29です]

NO27さん、価格を教えてくれてありがとうございます。う〜ん、やっぱり高いですね〜。確かに駅近だけど・・・。この金額出す価値あるのかな？ともちょっと思います。もしよかったらモデルルームのご感想も聞かせていただけますか？

[32: 27です]

>>No31さん
モデルルームに全体模型がありましたので、大体の概要が掴めると思います。
モデルルームは100㎡の3LDKを1LDKに改装したプランで、廊下が大理石になっていて高級なクロスと
カーペット、建付家具を造作してあってオリジナルがよく分からないようなモデルルームでした。
つまり「お金をかけてオーダーメイドすることによってこんなに変わるよ♪」といった趣旨だったらしいのですが、肝心のオリジナル内装が分からなければ何の参考にもならないといった感じでした。

オリジナル内装のモデルルームは9月初旬に公開されるそうです。
内装については特に高級ではなく、だからと言って安っぽくもない中の上か、中の中のイメージ。
カラーモニター付インターフォン、TES床暖房、浴室乾燥機、トイレの人感センサー照明、低騒音シンク、ビルトイン浄水器、1618ユニットバス、小物入れ付き三面鏡、リビングのみ天井カセットエアコン、天然石調の人造大理石トップ、2300mmハイサッシ、駐車場不保率70％、24時間有人管理・・・
こんな感じで特に目新しい物はありませんでした。

[33: 29です]

No27さん、いろいろ詳しく教えていただいてありがとうございます。ほんと、オリジナル内装がわからなければ検討のしようがないですよね。　と言っても庶民の我が家ではとうてい無理のようです（笑）。こういう物件を検討される方はサラリーマン世帯じゃないのかな？？

[34: 匿名さん]

[35: 匿名さん]

浮浪者は存在そのものが本当に迷惑。

社会に役立たせるためにも、労働収容所をつくり働かせるべき。

まず出来ることとして、あいつらを追い払うのはどこにやらせるべき？

区役所？警察所？

[36: 匿名さん]

あなたが直接行って諭してはいかがですか？
もしくは就職先の世話をしてさしあげるとか。

[37: 匿名さん]

不潔、悪臭・・・
諭すどころか同じ空気を吸いたくない。
本当に迷惑。

[38: 匿名さん]

二人の浮浪者さんに「おいしいもの食べさせてやる」と諭して連れ出す。

運転手と助手を日給2万円で雇って、浮浪者さんをレンタカーの軽トラックの荷台に乗せる。

荷台の上で酒と弁当を与えてやる。新品の服と靴を与えてやる。

奥多摩あたりに連れていって二人を下ろし、釣竿と餌を渡す。

「魚を釣ったら1匹あたり1000円やる。2〜3時間で戻ってくるから頑張って釣ってくれ。」と依頼する。

そのまま退散して置き去りにする。

浮浪者にとっても水と魚が豊富な新天地が得られる。

マンション検討客も事業主も浮浪者もみんな幸せになれる。

以上。

[39: ちーぼう]

さすがに浮浪者はヤだな・・・
公園向きを検討していたのに残念。
パークレジデンス全体が浮浪者くさくなりそうだから三菱と野村に何とかして欲しい。
でも浮浪者が犬みたいに戻ってくるかもしれないから、特に西側の価格を下げて欲しい。
75㎡弱で7300万円くらいだったけど、6800万円くらいになれば検討できそう。

パークレジデンスの南側は27さんの言ってるより高いです。
１Fは7000万円弱、3Fは7600万円、5Fが8100万円、
角部屋の3Fが8000万円、5Fが9000万円くらいでした。

浮浪者の匂いが漂わないエアリーレジデンスの方が良いかな。
価格も手頃だし、エアリーの方が庭が綺麗だし、防音二重サッシが付いてるし、
全部南西向きだし、内廊下だから高速も気にならない気がする。
あと300万円くらい安くならないかな〜

[40: 匿名さん]

パークレジデンスの1階は日当りどうですかね？
全く暗くなるのかな？廊下側はどうなってるんだろ？
予算的には手頃なんで検討しようかなと考えてます。

[41: 匿名さん]

なんか、人を人とも思わぬ怖ろしい感性。

[42: 匿名さん]

浮浪者の存在で、物件の価値もしくは街の価値が落ちることに納得できますか？
私は腑に落ちません。
はっきり言って不愉快です。

それでは彼らの存在価値を教えてください。

[43: 匿名さん]

人の価値って、物件の価値とかと比較できるようなものですか？
浮浪者だって、どのような経緯で今の境遇になったかわからないでしょう。
過去はマンション建ててた土木作業員かもしれませんし、
あなただって、何かの縁で、
実はお世話に、なっていたかも、なっているかも、なるかもしれませんよ。
社会は時間的にも空間的にも連続しているんですから。

人の存在価値なんて怖ろしいこといわないでください。

[44: 匿名さん]

うーん。スレの主題とは全然関係ないが、俺は浮浪者は単なるグータラだと思っている。
今の時代本気で仕事しようと思ったら何がしかの仕事はあるし、月２万円ぐらいのアパート
は探せばある。
実際、女性のホームレスってほとんどいないよね。男より生きていくのに大変な女性が
ホームレスにならずに頑張っているのに、男はすぐ世捨て人になってしまう。

[45: 匿名さん]

44さんに同意します。
最低限の生活をする程度の仕事は、やる気になれば出来るはず。

＞43さん
存在価値というと倫理的に問題ありそうですが、
当人以外の他人にプラスになっていることはありますか？

[46: 匿名さん]

いい加減に浮浪者の人生に関する論議は止めませんか？
浮浪者は売主が何とかしてくれるはずです。
ここまで話題になっても放置されていたら売れなくなって値下げor値引きしてくれるでしょう。

それにしてもパークレジデンスの南側は高すぎる。
70平米で7500万円なんて考えられない暴利設定だと思います。
用賀で70平米台だったら5500万円〜5800万円が相場価格です。
高速道路に面したエアリーレジデンスなら5500万円〜5800万円、
パークレジデンスの閑静な南向きで6200万円〜6500万円、
西向きで5900万円〜6200万円にするべきでしょう。

パークレジデンス南向きは地下1階の高さにある1階でさえ6800万円？？？
地面より低い位置にある部屋を売り物にするなんてどうかしてます。
テラスだけ日が射して部屋の中は真っ暗ですよ。
昼間でも電気をつけっ放しで1年中エアコンつけっ放しが前提です。
地下だから風通しも悪い。カビや結露もひどい。
家事に追われる主婦の身にもなってください。気分も暗くなってきますよ。
それに集中豪雨が降って排水溝がオーバーフローしたら、確実に床上浸水ですよ。

ここにいる皆さんは御人好し過ぎます。お買得なんてとんでもない！！
どうしても売るなら5000万円以下にするべきではないでしょうか？
ここも２ちゃんねる同様の匿名掲示板ですから工作員さんの発言かなと感じてしまいます。

[47: 冷静な消費者]

№４６さん、まったく同感です。私は南東角の３階以上を狙っていましたが、３階で９０００万円
（坪３５０万円）と聞いて非常に驚きました。所詮高速道路沿いのマンション、高い部屋でも坪３００万はつかないでしょう。最近の不動産会社は企業の論理で勝手に高く用地を仕込み、採算から逆算してマーケットを無視した価格設定をしすぎです。消費者はそんなに愚かではありません。地価は上がるというセールストークに騙されて安易に買ってはいけないと思います。その住宅の価値は住む人間が＝マーケットが決めるものです。私は冷静に検討するつもりです。

[48: 匿名さん]

[49: 冷静な消費者]

デベ関係者と思わしきNo.４８さん。マーケットが価格を決めるのが自由経済の原則です。
バブル時のように消費者が煽られて購入を急がなければ価格は適正な水準に落ち着きます。
ここ１−２年がそれに近かったのではないでしょうか。多少の資産インフレはあっても健全と思いますが、この秋のデベが主導する住宅マーケットは常識の範囲を逸脱してると思います。
消費者が安易に買わなければ（特にトワイシアを含むこの秋に販売時期を引っ張っている物件はどこまでの値上がりなら消費者が着いてくるのか見極めようとしているに違いない）販売価格は下がります。

[50: 匿名さん]

モノの価格については売主が自由に決めるものですから。
それが妥当かどうかは市場（購入者）が買うか買わないかで決めること。

どうしても売れなければ値引きなりなんなりせざるを得なくなるでしょうから、
値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？

[51: 匿名さん]

２年前に、坪３５０万円では高すぎると散々言われたマンションに住んでいますが、今は中古でも楽に４００万円を超えています。
今は高いように思えても、入居するころには、いい値段で買えたとなっているかもしれませんよ。

[52: 匿名さん]

値引きはしません。去年最高決算の企業が、値引きして売る訳ないでしょ。
困っていない相手に、一人で相撲とるようなものです。

デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

[53: 匿名さん]

[54: 匿名さん]

[55: 匿名さん]

[56: 冷静な消費者]

４９です。誰かに勝とうと思って投稿しているのではありません。私はトワイシアは希少価値の高い良いマンションだと思ってます。価格と物件価値のバランスを議論するスレにしたかったのですよ。
浮浪者の話から完全に離脱でき、物件価値を冷静に考える内容になりましたね。これで私の役割はおしまいです。お互い良く考えていい買い物をしましょう。

[57: 匿名さん]

>住宅の価値はデベが決めるものです。マーケットも大手デベが仕切っています。
>値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？
>デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
>個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

これこそデベの理論ですね。
デベは「完売すれば全て良し」の論理に支配されています。つまり売れれば何でもいいんです。
間違っているかいないかは二の次です。常に「値引きせずに完売する＝正しい。」ですから。
しかし「マーケットリサーチが完璧」などとはよく言えると感心します。
そのマーケットリサーチなんて結局はバブル当時の理論同様の「取引事例比較法」でしかありません。
つまり「隣のマンションがいくらで売れたから、おいらのマンションはこの価格で売れるべ。」でしょ？隣がいくらで売れたか日本全国全部のデーターがあるから完璧と言ってるだけ。
昨今の地価高騰はファンドとデベの競り合いの結果に過ぎず、取引事例比較法によるものではありません。
ファンドは収益還元法に基づいて用地取得価格を算定します。
ましてやゼロ金利政策が終焉を迎えた今、収益還元価格は下がっています。
ノンリコースローンの融資基準も、信託銀行の受託基準もよりハイレベルになってきていますから、
今までみたいに新参ファンドが高買いできる環境ではなくなってきています。
投資家に配当を出せない価格で用地取得しない（できない）のがファンドの掟です。

そんな事情を鑑みることなく、「昨年お隣が＠350万円で売れたからおいらのマンションは＠400万円でいけるべ！」と＠400万円想定の用地をどんどん取得しているのがデベです。
これが完璧なマーケッティングリサーチの裏付けです。もうアホとしか言いようがありません。

バブル崩壊シナリオと同様の道を並んで歩くデベ。
どんな終わりが訪れるか言うまでもありません。

そんなデベの口車に騙されるエンドユーザーもたくさんいます。
まぁ少なくとも、私だけは騙されないようにしたいと思っています。
ファンドバブルの崩壊は来年です。したがって来年一杯くらいは高値が続くかもしれません。
しかし2008年春には売れ残り完成在庫が目白押しとなり、値引き販売を余儀なくされ始め、
本当にお買得な時期はその頃だと思います。
2009年にはマーケット価格も落ち着いて正常化すると思います。
今、デベの言う完璧なマーケットリサーチの口車に乗せられて買うか、
あと1年程度様子を見るかは検討客の考え方次第ではないでしょうか？
長文失礼しました。

[58: 匿名さん]

[59: 匿名さん]

[60: 匿名さん]

＞５７
別に説得しなくても・・・。

この値段だったら少なくとも殺到するということはなく、
他を探す人はいるでしょうね。
取りあえず様子見かな。

[61: 匿名さん]

要するにこのマンションは値段が高すぎる上に浮浪者はいるわで見送るべきって結論だね

[62: 匿名さん]

ところで、施工会社の鉄建建設はどうなんでしょう。
独禁法違反で新潟市の工事の営業停止処分受けてたようですし、
旧国鉄のファミリー企業が全身なので技術力にも漠然と不安があります。
鹿島建設と資本提携しているので技術連携が行われていればよいですが．．．。
どなたか情報はお持ちで無いでしょうか。

[63: 匿名さん]

鉄建建設と言えばかつてのドムスシリーズを施工した建設会社です。
技術力がないというのは詮索し過ぎのような気がします。
しかしここ数年では丸投げゼネコンのイメージが強いですね。
鹿島建設が名前だけ貸して、木村建設に丸投げ（下請けに任せっきりでろくに監理しないこと）
していたように、ゼネコンで丸投げは常識なんでしょうけど、その木村建設の一件で
丸投げには厳しい規制が近いうちに課せられるたいです。

[64: 匿名さん]

完売できるギリギリの高値で売りに出すのは、会社としては当然では。
それができないデベは、すでに倒産しているか、
これから近いうちに倒産してしまうでしょう。
トワイシア用賀は、買い手としては、比較的買いやすい値段で、
ずいぶん良心的だなあ、と逆に心配になりました。

[65: 匿名さん]

安いと思う人は買い、高いと思う人は買わなければいいだけのこと。
今でこそ、マンション価格は、2年位前が底だったと言われているけど、当時は当時で、もっと値下がりする、高すぎるという人が大勢いた。
結局、他人がなんと言おうが、自分なりに考え、その通りに行動することが重要。

[66: 匿名さん]

[67: 匿名さん]

何やら掲示板が荒れ模様ですが、トワイシア用賀は相場よりだいぶ高いのは事実のようです。
その価格を良心的と言う方もいれば、暴利だと嘆く方もいる。
どっちがどうとか思いませんが、私は投資の目線で本物件を検討していました。

私の場合、投資と言ってもファンドとは縁遠い個人投資家で、
半分趣味で分譲マンションを買っては貸し、貸しては売って、
売っては新築の分譲マンションを買うことを繰り返しています。
投資だけの目線で物件選定するなら坪単価が高い上階と暗くて賃貸がつきにくい1階は避け、
2階か3階を選ぶのが常識なんですが、そんな選び方はつまらないので、
上階とかルーフバルコニー付きの条件の良い部屋を買って、借り手さんにも
喜んで戴ける物件を買うようにしています。

最近ではキャピタルマークタワーを購入しました。
低層階の北や西向きは＠220万円で賃料単価は@14,000円（表面利回り7.6%）でしたが、
私は上層階の南向き（＠320万円で@16,000円・表面利回り6.0%）を購入しました。
今保有して売却を検討しているのはパークコート瀬田の上階です。
来月@18,000円（表面利回り6.5%）で入居して戴いてたテナントさんが退去されるので
売却しようかと考えてますが購入した価格より少しくらい高く売れそうな見込みです。

前置きが長くなりましたが、トワイシア用賀の場合、
最も安い南向き1階で＠310万円で@13,000円にしかならず、表面利回り5.0%と低水準です。
条件の良い南向き角部屋だと@362万円で@14,000円、表面利回り4.5%となり、
私の投資最低基準を下回る試算になってしまいます。

これは投資の観点から見ても価格設定が高すぎることを意味していると思います。
もう少し高く貸せて利回り5%を超える可能性もゼロではありませんが、
本物件は残念ながら見送ることにいたしました。

私の意見が参考になると幸いです。

[68: 匿名さん]

東京カンテイのリリースでも用賀は「首都圏　賃料相場から見て割高＝ブランド力のある駅　ベスト20」にランクインしてたりするので、理論だけではなかなか難しいエリアのようですね。

実際に住んでみて確かに住みやすいところだと思いますが、このエリアに購入予定の方はとにかく「物件に惚れ」過ぎないように慌てないようにしたほうがいいかもしれません。
「いつまでに購入しないと」という個別事情があれば別ですが、散歩してても「ここは遅からずマンションになりそうだ」という社宅や官庁の宿舎が結構あります。じっくり構えていてもこれからかなり物件が出てくる感じです。

でも、「これを逃したらこれ以上の物件は出ない！」とか思っちゃうのも人情ですよね。

[69: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
特にどこがすごいというわけではないけれどもなかなか素敵だと思いました。
用賀にはこれからもたくさんマンションはできると思いますが、あれだけの敷地面積をもった
マンション（しかも駅近で）はまず出てこないだろうなぁと思うと購入意欲がわきました。
小規模物件にはないゆとりを感じます。
ただ、お値段がねぇ・・・と言った感じです。多少高いくらいならわかりますが、ちょっと
高すぎと思いました。　販売価格が決定するまでじっくり検討したいと思いました。　

[70: 匿名さん]

住まいサーフィンのコメントより

広い敷地と便利な立地と大手分譲会社共同事業。
最高級の食材で一流シェフが料理を担当。
どんなすごい料理が出来るかと楽しみにしてたのに
「松坂牛で牛丼つくりました♪」みたいな結果にがっかり・・・

70平米7500万円、80平米9000万円。
「松坂牛の牛丼だから2000円。」と言われても納得できない。
「松坂牛の牛丼だけど980円。」だったら価値がある。
その違いは大きい。

松坂牛の牛丼か。
トリュフのきのこ鍋、フォアグラのクリームパスタ、キャビアのおにぎり、
食材の活きない意味なし料理。ちょっと同感です。
あれだけ広い敷地なのに共用部に何も共用設備がないのは確かに残念です。

トランクルームとか集会室とか図書館とかフラワールームとかあってもいい気がします。
ジャグジー、コンシェルジュサービスみたいに維持費のかかるものは別ですが、
維持費のかからないものであれば誰も文句言わないのに。

今から企画してもらえないものですかね。
私も価格が高いのでどうしようか悩んでいます。

[71: 匿名さん]

パークパークレジデンスのほうを検討していました。
エアリーのほうは首都高料金所にくっついているので、防音壁より上の階は２４時間騒音、排気ガスで
窓が開けられないそうにないから、せっかく閑静な住宅街や緑がまわりに広がってるのでそれはないだろうってことで
パスしていました。価格設定も驚きですが。
パークのほうも内容と価格に結局魅力を感じませんでしたので、プロジェクト段階から期待した私としてはガッカリです。