トワイシア用賀

[いらかみち]

「トワイシア用賀（用賀ツインプレミアムプロジェクト）」

物件概要
所在地：世田谷区玉川台２丁目
ニコン社宅跡地、首都高速用賀料金所の隣

最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分
総戸数：２０４戸
間取り：３ＬＤＫ(66 〜 104 m2)
エアリーレジデンス１１階１０５戸
パークレジデンス ４階 ９９戸

売主 ： 三菱地所、野村不動産
施工 ： 鉄建建設

販売開始：平成18年10月下旬（予定）

竣工予定:
エアリーレジデンス： 平成20年 1月 下旬（予定）
パークレジデンス ： 平成19年11月 上旬（予定)

過去スレ
●用賀ツインプレミアムプロジェクト●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44903/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[22: 匿名さん]

みなさんはパークレジデンス、エアリーレジデンスどちらに興味をもたれてますか？
ちなみに我が家はパークレジデンスです。

[23: 匿名さん]

１６です。
大変申し訳ございません。
他物件と勘違いしてしまいました。
多くの方にご迷惑お掛けした事を考えると、なんともいえない気分です。
間違った情報ですので、削除依頼出しておきます。
重ね重ね、申し訳ございません。

[24: 18&20です]

>23さん
確認ありがとうございます。事実が分かりある意味すっきりしました。
価格についてはやはりプロジェクト発表会(orその後)を待つしかないようですね。

>21さん
確かに車道が私有地だと魅力が増しますね。ただ私はこの点は十分妥協できる点です。

>22さん
立地：パーク(高速から離れている)
価格：エアリー？(高速に近い分安いかも)
間取：エアリー(パークは田の字ばかり。でもパークは北側が外廊下かつ高速で開けられないかも)
眺望：エアリー(中高層階なら)
私は上記の順に重視しますが、結局価格次第かなという気も・・・

[25: 匿名さん]

間取りがいまいちですね（特に広めの部屋）。
水周りの動線とかキッチン（シンク）の向きとか
ちょっとした事があと一歩。
広さと採光があるのにもったいない。
男性が考えたのでしょうかね。

[26: 匿名さん]

８０００万円で８０平米がかえるのですか！
ここは即買いしそうです！これはお買い得だ！

[27: 匿名さん]

8000万円で80㎡って安いか？？
中心価格帯は73㎡で7300万円ってカンジ。
南向きの低層パークレジデンスの上階に至っては、73㎡で8100万円と
偉く強気な価格設定だったな。
日当たりは悪そうだけど、広いドライエリアが付いた1階住戸は70㎡で6000万円とお買い得。

[28: 匿名さん]

通勤を体験しようと、朝早起きして現地に行ってみました。
渋谷までの通勤電車は、私としては我慢できるレベルでしたが、
高速道路の音が若干気になりました。朝のほうが周りが静かなせいか、音が響くんですね。
脇の公園にカラスがいたのも気になります。ゴミの放置も多いし。浮浪者もいますしね。

とはいえ、我が家は真剣に購入を考えています。アクセスいいですよね。

[29: 匿名さん]

NO27さんへ

価格について詳細にご存知のようですが、事前内覧会かなにかでお知りになったのですか？
我が家も見にいこうと思ってますがずいぶん強気の価格なんですね。我が家は無理そう・・・。

[30: 27です]

はい、事前内覧会へ行ってきました。
「住まいサーフィン」の掲示板にも記載しておきましたのでご参考にどうぞ。
エアリーガーデンが高速沿いなので少し安めの価格設定かと期待しましたけどそれほど安くはなく、70〜73㎡で低層階7000万円、中高階7200万円、高層階7500万円前後のイメージ。

パークレジデンスは公園向きの西側が73〜75㎡で7200〜7500万円、4〜5階でも価格差は少。
1階（実質地下1階）は40㎡前後のドライエリアがテラス代わりについてきて73〜75㎡6000万円前後。
低層住宅街向きの南面の3階は73〜75㎡で7500万円前後、5階になると一転して8100万円前後。
やはり1階（実質地下1階）は40㎡前後のドライエリアがテラス代わりについてきて73〜75㎡6000万円台前半です。日当たりの悪さと、買得割安＋広いテラスのトレードオフと割り切れば魅力的なプランです。
ちなみに全住戸の価格は目安だそうで、奇数階と最上階のみ発表されてました。
2階目安価格が発表されていなかったので、詳細は分かりませんが実質1階の高さと考えるべきでしょう。3階と1階の中間価格より少し安めになるのではないのでしょうか？

>>28さんご指摘の通り、西側の公園には浮浪者が二人住みついていました。
悪臭を放ってゴミを散らかし放題。この二人が酒を飲んで言い争いしてて最悪な場面を目撃しました。
ニコン社宅跡地が更地で近隣住民の目も届かない状況だったため、ここ最近住みついた模様です。
事業主は、市役所等に働きかけてこの浮浪者を排除すべきだと思います。
こんな大型プロジェクトを計画しておきながら、これを放置するなんて神経を疑います。
大手2社のJVなので何とかしてくれると思いますが、これでは西側住戸は検討できませんね。

[31: 29です]

NO27さん、価格を教えてくれてありがとうございます。う〜ん、やっぱり高いですね〜。確かに駅近だけど・・・。この金額出す価値あるのかな？ともちょっと思います。もしよかったらモデルルームのご感想も聞かせていただけますか？

[32: 27です]

>>No31さん
モデルルームに全体模型がありましたので、大体の概要が掴めると思います。
モデルルームは100㎡の3LDKを1LDKに改装したプランで、廊下が大理石になっていて高級なクロスと
カーペット、建付家具を造作してあってオリジナルがよく分からないようなモデルルームでした。
つまり「お金をかけてオーダーメイドすることによってこんなに変わるよ♪」といった趣旨だったらしいのですが、肝心のオリジナル内装が分からなければ何の参考にもならないといった感じでした。

オリジナル内装のモデルルームは9月初旬に公開されるそうです。
内装については特に高級ではなく、だからと言って安っぽくもない中の上か、中の中のイメージ。
カラーモニター付インターフォン、TES床暖房、浴室乾燥機、トイレの人感センサー照明、低騒音シンク、ビルトイン浄水器、1618ユニットバス、小物入れ付き三面鏡、リビングのみ天井カセットエアコン、天然石調の人造大理石トップ、2300mmハイサッシ、駐車場不保率70％、24時間有人管理・・・
こんな感じで特に目新しい物はありませんでした。

[33: 29です]

No27さん、いろいろ詳しく教えていただいてありがとうございます。ほんと、オリジナル内装がわからなければ検討のしようがないですよね。　と言っても庶民の我が家ではとうてい無理のようです（笑）。こういう物件を検討される方はサラリーマン世帯じゃないのかな？？

[34: 匿名さん]

[35: 匿名さん]

浮浪者は存在そのものが本当に迷惑。

社会に役立たせるためにも、労働収容所をつくり働かせるべき。

まず出来ることとして、あいつらを追い払うのはどこにやらせるべき？

区役所？警察所？

[36: 匿名さん]

あなたが直接行って諭してはいかがですか？
もしくは就職先の世話をしてさしあげるとか。

[37: 匿名さん]

不潔、悪臭・・・
諭すどころか同じ空気を吸いたくない。
本当に迷惑。

[38: 匿名さん]

二人の浮浪者さんに「おいしいもの食べさせてやる」と諭して連れ出す。

運転手と助手を日給2万円で雇って、浮浪者さんをレンタカーの軽トラックの荷台に乗せる。

荷台の上で酒と弁当を与えてやる。新品の服と靴を与えてやる。

奥多摩あたりに連れていって二人を下ろし、釣竿と餌を渡す。

「魚を釣ったら1匹あたり1000円やる。2〜3時間で戻ってくるから頑張って釣ってくれ。」と依頼する。

そのまま退散して置き去りにする。

浮浪者にとっても水と魚が豊富な新天地が得られる。

マンション検討客も事業主も浮浪者もみんな幸せになれる。

以上。

[39: ちーぼう]

さすがに浮浪者はヤだな・・・
公園向きを検討していたのに残念。
パークレジデンス全体が浮浪者くさくなりそうだから三菱と野村に何とかして欲しい。
でも浮浪者が犬みたいに戻ってくるかもしれないから、特に西側の価格を下げて欲しい。
75㎡弱で7300万円くらいだったけど、6800万円くらいになれば検討できそう。

パークレジデンスの南側は27さんの言ってるより高いです。
１Fは7000万円弱、3Fは7600万円、5Fが8100万円、
角部屋の3Fが8000万円、5Fが9000万円くらいでした。

浮浪者の匂いが漂わないエアリーレジデンスの方が良いかな。
価格も手頃だし、エアリーの方が庭が綺麗だし、防音二重サッシが付いてるし、
全部南西向きだし、内廊下だから高速も気にならない気がする。
あと300万円くらい安くならないかな〜

[40: 匿名さん]

パークレジデンスの1階は日当りどうですかね？
全く暗くなるのかな？廊下側はどうなってるんだろ？
予算的には手頃なんで検討しようかなと考えてます。

[41: 匿名さん]

なんか、人を人とも思わぬ怖ろしい感性。

[42: 匿名さん]

浮浪者の存在で、物件の価値もしくは街の価値が落ちることに納得できますか？
私は腑に落ちません。
はっきり言って不愉快です。

それでは彼らの存在価値を教えてください。

[43: 匿名さん]

人の価値って、物件の価値とかと比較できるようなものですか？
浮浪者だって、どのような経緯で今の境遇になったかわからないでしょう。
過去はマンション建ててた土木作業員かもしれませんし、
あなただって、何かの縁で、
実はお世話に、なっていたかも、なっているかも、なるかもしれませんよ。
社会は時間的にも空間的にも連続しているんですから。

人の存在価値なんて怖ろしいこといわないでください。

[44: 匿名さん]

うーん。スレの主題とは全然関係ないが、俺は浮浪者は単なるグータラだと思っている。
今の時代本気で仕事しようと思ったら何がしかの仕事はあるし、月２万円ぐらいのアパート
は探せばある。
実際、女性のホームレスってほとんどいないよね。男より生きていくのに大変な女性が
ホームレスにならずに頑張っているのに、男はすぐ世捨て人になってしまう。

[45: 匿名さん]

44さんに同意します。
最低限の生活をする程度の仕事は、やる気になれば出来るはず。

＞43さん
存在価値というと倫理的に問題ありそうですが、
当人以外の他人にプラスになっていることはありますか？

[46: 匿名さん]

いい加減に浮浪者の人生に関する論議は止めませんか？
浮浪者は売主が何とかしてくれるはずです。
ここまで話題になっても放置されていたら売れなくなって値下げor値引きしてくれるでしょう。

それにしてもパークレジデンスの南側は高すぎる。
70平米で7500万円なんて考えられない暴利設定だと思います。
用賀で70平米台だったら5500万円〜5800万円が相場価格です。
高速道路に面したエアリーレジデンスなら5500万円〜5800万円、
パークレジデンスの閑静な南向きで6200万円〜6500万円、
西向きで5900万円〜6200万円にするべきでしょう。

パークレジデンス南向きは地下1階の高さにある1階でさえ6800万円？？？
地面より低い位置にある部屋を売り物にするなんてどうかしてます。
テラスだけ日が射して部屋の中は真っ暗ですよ。
昼間でも電気をつけっ放しで1年中エアコンつけっ放しが前提です。
地下だから風通しも悪い。カビや結露もひどい。
家事に追われる主婦の身にもなってください。気分も暗くなってきますよ。
それに集中豪雨が降って排水溝がオーバーフローしたら、確実に床上浸水ですよ。

ここにいる皆さんは御人好し過ぎます。お買得なんてとんでもない！！
どうしても売るなら5000万円以下にするべきではないでしょうか？
ここも２ちゃんねる同様の匿名掲示板ですから工作員さんの発言かなと感じてしまいます。

[47: 冷静な消費者]

№４６さん、まったく同感です。私は南東角の３階以上を狙っていましたが、３階で９０００万円
（坪３５０万円）と聞いて非常に驚きました。所詮高速道路沿いのマンション、高い部屋でも坪３００万はつかないでしょう。最近の不動産会社は企業の論理で勝手に高く用地を仕込み、採算から逆算してマーケットを無視した価格設定をしすぎです。消費者はそんなに愚かではありません。地価は上がるというセールストークに騙されて安易に買ってはいけないと思います。その住宅の価値は住む人間が＝マーケットが決めるものです。私は冷静に検討するつもりです。

[48: 匿名さん]

[49: 冷静な消費者]

デベ関係者と思わしきNo.４８さん。マーケットが価格を決めるのが自由経済の原則です。
バブル時のように消費者が煽られて購入を急がなければ価格は適正な水準に落ち着きます。
ここ１−２年がそれに近かったのではないでしょうか。多少の資産インフレはあっても健全と思いますが、この秋のデベが主導する住宅マーケットは常識の範囲を逸脱してると思います。
消費者が安易に買わなければ（特にトワイシアを含むこの秋に販売時期を引っ張っている物件はどこまでの値上がりなら消費者が着いてくるのか見極めようとしているに違いない）販売価格は下がります。

[50: 匿名さん]

モノの価格については売主が自由に決めるものですから。
それが妥当かどうかは市場（購入者）が買うか買わないかで決めること。

どうしても売れなければ値引きなりなんなりせざるを得なくなるでしょうから、
値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？

[51: 匿名さん]

２年前に、坪３５０万円では高すぎると散々言われたマンションに住んでいますが、今は中古でも楽に４００万円を超えています。
今は高いように思えても、入居するころには、いい値段で買えたとなっているかもしれませんよ。

[52: 匿名さん]

値引きはしません。去年最高決算の企業が、値引きして売る訳ないでしょ。
困っていない相手に、一人で相撲とるようなものです。

デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

[53: 匿名さん]

[54: 匿名さん]

[55: 匿名さん]

[56: 冷静な消費者]

４９です。誰かに勝とうと思って投稿しているのではありません。私はトワイシアは希少価値の高い良いマンションだと思ってます。価格と物件価値のバランスを議論するスレにしたかったのですよ。
浮浪者の話から完全に離脱でき、物件価値を冷静に考える内容になりましたね。これで私の役割はおしまいです。お互い良く考えていい買い物をしましょう。

[57: 匿名さん]

>住宅の価値はデベが決めるものです。マーケットも大手デベが仕切っています。
>値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？
>デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
>個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

これこそデベの理論ですね。
デベは「完売すれば全て良し」の論理に支配されています。つまり売れれば何でもいいんです。
間違っているかいないかは二の次です。常に「値引きせずに完売する＝正しい。」ですから。
しかし「マーケットリサーチが完璧」などとはよく言えると感心します。
そのマーケットリサーチなんて結局はバブル当時の理論同様の「取引事例比較法」でしかありません。
つまり「隣のマンションがいくらで売れたから、おいらのマンションはこの価格で売れるべ。」でしょ？隣がいくらで売れたか日本全国全部のデーターがあるから完璧と言ってるだけ。
昨今の地価高騰はファンドとデベの競り合いの結果に過ぎず、取引事例比較法によるものではありません。
ファンドは収益還元法に基づいて用地取得価格を算定します。
ましてやゼロ金利政策が終焉を迎えた今、収益還元価格は下がっています。
ノンリコースローンの融資基準も、信託銀行の受託基準もよりハイレベルになってきていますから、
今までみたいに新参ファンドが高買いできる環境ではなくなってきています。
投資家に配当を出せない価格で用地取得しない（できない）のがファンドの掟です。

そんな事情を鑑みることなく、「昨年お隣が＠350万円で売れたからおいらのマンションは＠400万円でいけるべ！」と＠400万円想定の用地をどんどん取得しているのがデベです。
これが完璧なマーケッティングリサーチの裏付けです。もうアホとしか言いようがありません。

バブル崩壊シナリオと同様の道を並んで歩くデベ。
どんな終わりが訪れるか言うまでもありません。

そんなデベの口車に騙されるエンドユーザーもたくさんいます。
まぁ少なくとも、私だけは騙されないようにしたいと思っています。
ファンドバブルの崩壊は来年です。したがって来年一杯くらいは高値が続くかもしれません。
しかし2008年春には売れ残り完成在庫が目白押しとなり、値引き販売を余儀なくされ始め、
本当にお買得な時期はその頃だと思います。
2009年にはマーケット価格も落ち着いて正常化すると思います。
今、デベの言う完璧なマーケットリサーチの口車に乗せられて買うか、
あと1年程度様子を見るかは検討客の考え方次第ではないでしょうか？
長文失礼しました。

[58: 匿名さん]

[59: 匿名さん]

[60: 匿名さん]

＞５７
別に説得しなくても・・・。

この値段だったら少なくとも殺到するということはなく、
他を探す人はいるでしょうね。
取りあえず様子見かな。

[61: 匿名さん]

要するにこのマンションは値段が高すぎる上に浮浪者はいるわで見送るべきって結論だね

[62: 匿名さん]

ところで、施工会社の鉄建建設はどうなんでしょう。
独禁法違反で新潟市の工事の営業停止処分受けてたようですし、
旧国鉄のファミリー企業が全身なので技術力にも漠然と不安があります。
鹿島建設と資本提携しているので技術連携が行われていればよいですが．．．。
どなたか情報はお持ちで無いでしょうか。

[63: 匿名さん]

鉄建建設と言えばかつてのドムスシリーズを施工した建設会社です。
技術力がないというのは詮索し過ぎのような気がします。
しかしここ数年では丸投げゼネコンのイメージが強いですね。
鹿島建設が名前だけ貸して、木村建設に丸投げ（下請けに任せっきりでろくに監理しないこと）
していたように、ゼネコンで丸投げは常識なんでしょうけど、その木村建設の一件で
丸投げには厳しい規制が近いうちに課せられるたいです。

[64: 匿名さん]

完売できるギリギリの高値で売りに出すのは、会社としては当然では。
それができないデベは、すでに倒産しているか、
これから近いうちに倒産してしまうでしょう。
トワイシア用賀は、買い手としては、比較的買いやすい値段で、
ずいぶん良心的だなあ、と逆に心配になりました。

[65: 匿名さん]

安いと思う人は買い、高いと思う人は買わなければいいだけのこと。
今でこそ、マンション価格は、2年位前が底だったと言われているけど、当時は当時で、もっと値下がりする、高すぎるという人が大勢いた。
結局、他人がなんと言おうが、自分なりに考え、その通りに行動することが重要。

[66: 匿名さん]

[67: 匿名さん]

何やら掲示板が荒れ模様ですが、トワイシア用賀は相場よりだいぶ高いのは事実のようです。
その価格を良心的と言う方もいれば、暴利だと嘆く方もいる。
どっちがどうとか思いませんが、私は投資の目線で本物件を検討していました。

私の場合、投資と言ってもファンドとは縁遠い個人投資家で、
半分趣味で分譲マンションを買っては貸し、貸しては売って、
売っては新築の分譲マンションを買うことを繰り返しています。
投資だけの目線で物件選定するなら坪単価が高い上階と暗くて賃貸がつきにくい1階は避け、
2階か3階を選ぶのが常識なんですが、そんな選び方はつまらないので、
上階とかルーフバルコニー付きの条件の良い部屋を買って、借り手さんにも
喜んで戴ける物件を買うようにしています。

最近ではキャピタルマークタワーを購入しました。
低層階の北や西向きは＠220万円で賃料単価は@14,000円（表面利回り7.6%）でしたが、
私は上層階の南向き（＠320万円で@16,000円・表面利回り6.0%）を購入しました。
今保有して売却を検討しているのはパークコート瀬田の上階です。
来月@18,000円（表面利回り6.5%）で入居して戴いてたテナントさんが退去されるので
売却しようかと考えてますが購入した価格より少しくらい高く売れそうな見込みです。

前置きが長くなりましたが、トワイシア用賀の場合、
最も安い南向き1階で＠310万円で@13,000円にしかならず、表面利回り5.0%と低水準です。
条件の良い南向き角部屋だと@362万円で@14,000円、表面利回り4.5%となり、
私の投資最低基準を下回る試算になってしまいます。

これは投資の観点から見ても価格設定が高すぎることを意味していると思います。
もう少し高く貸せて利回り5%を超える可能性もゼロではありませんが、
本物件は残念ながら見送ることにいたしました。

私の意見が参考になると幸いです。

[68: 匿名さん]

東京カンテイのリリースでも用賀は「首都圏　賃料相場から見て割高＝ブランド力のある駅　ベスト20」にランクインしてたりするので、理論だけではなかなか難しいエリアのようですね。

実際に住んでみて確かに住みやすいところだと思いますが、このエリアに購入予定の方はとにかく「物件に惚れ」過ぎないように慌てないようにしたほうがいいかもしれません。
「いつまでに購入しないと」という個別事情があれば別ですが、散歩してても「ここは遅からずマンションになりそうだ」という社宅や官庁の宿舎が結構あります。じっくり構えていてもこれからかなり物件が出てくる感じです。

でも、「これを逃したらこれ以上の物件は出ない！」とか思っちゃうのも人情ですよね。

[69: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
特にどこがすごいというわけではないけれどもなかなか素敵だと思いました。
用賀にはこれからもたくさんマンションはできると思いますが、あれだけの敷地面積をもった
マンション（しかも駅近で）はまず出てこないだろうなぁと思うと購入意欲がわきました。
小規模物件にはないゆとりを感じます。
ただ、お値段がねぇ・・・と言った感じです。多少高いくらいならわかりますが、ちょっと
高すぎと思いました。　販売価格が決定するまでじっくり検討したいと思いました。　

[70: 匿名さん]

住まいサーフィンのコメントより

広い敷地と便利な立地と大手分譲会社共同事業。
最高級の食材で一流シェフが料理を担当。
どんなすごい料理が出来るかと楽しみにしてたのに
「松坂牛で牛丼つくりました♪」みたいな結果にがっかり・・・

70平米7500万円、80平米9000万円。
「松坂牛の牛丼だから2000円。」と言われても納得できない。
「松坂牛の牛丼だけど980円。」だったら価値がある。
その違いは大きい。

松坂牛の牛丼か。
トリュフのきのこ鍋、フォアグラのクリームパスタ、キャビアのおにぎり、
食材の活きない意味なし料理。ちょっと同感です。
あれだけ広い敷地なのに共用部に何も共用設備がないのは確かに残念です。

トランクルームとか集会室とか図書館とかフラワールームとかあってもいい気がします。
ジャグジー、コンシェルジュサービスみたいに維持費のかかるものは別ですが、
維持費のかからないものであれば誰も文句言わないのに。

今から企画してもらえないものですかね。
私も価格が高いのでどうしようか悩んでいます。

[71: 匿名さん]

パークパークレジデンスのほうを検討していました。
エアリーのほうは首都高料金所にくっついているので、防音壁より上の階は２４時間騒音、排気ガスで
窓が開けられないそうにないから、せっかく閑静な住宅街や緑がまわりに広がってるのでそれはないだろうってことで
パスしていました。価格設定も驚きですが。
パークのほうも内容と価格に結局魅力を感じませんでしたので、プロジェクト段階から期待した私としてはガッカリです。

[72: 匿名さん]

そうですか、やはり皆さんも高いと思われていますか！
現地モデルルームで接客してくれた営業の方は絶対に安いの1点張り。
こんなに割安な物件を買えるチャンスが一生に何回あると思いますか？くらいのセールストーク。
私はエラく高いなとドン引き状態。こんなに高いならもう少し都心に買うべきでは？
実際に港区のWorld City Towerだったら7500万円で100㎡の3LDKが買えます。
モデルルームのそばで建設中の用賀レジデンスの方が安くていいかなと目移りしそう。
とりあえず用賀レジデンスも検討してみようかと思い始めています。
売れ残りの住戸はどんなプランがあるのか確かめてきてから報告します。

[73: 匿名さん]

ま、旧価格のマンションと比べても……。
今後数年の相場を考えたら、トワイシアは激安だと思うけど。

[74: 匿名さん]

うん、私もそう思うな。
やはり70㎡で8000万円以上の価値が確実にあると思う。
それが7500万円以下で販売されているんだから間違いなく劇安だよね。
こんなチャンスは一生に何回あるかと考えたら、このチャンスを逃すバカは居ないと思う。
完成後に転売したら誰でも500万円以上は儲かると思うよ。
私は抽選になるのを覚悟して第五希望まで考えています。
特に眺望の良いエアリーレジデンスの上の方がお買い得。
価格が安く設定されているパークレジデンスの西向きもいいと思っています。

[75: 匿名さん]

[76: 匿名さん]

スレの目的を理解できない無意味な書き込みのNo75退場！
皆で有意義なスレにしましょう。

[77: 匿名さん]

[78: 匿名さん]

＜トワイシア用賀に足りないもの＞

・地下駐車場（雨に濡れずに住戸に直行できない。）
・平置駐車場（年数が経過しても平置駐車場の価値は不変。）
・トランクルーム（有料でも良い。）
・ミストサウナ（せっかくエコジョーズなんだから）
・全住戸全窓に耐熱防音ペアガラス（高品質マンションの定番）
・ペット用足洗い場（お湯が出れば最高。）
・全室エアコンと換気システム（できれば三菱地所定番のエアロテック）
・食器洗浄器（確かオプションでしたよね？）
・浴室液晶テレビ

住まいサーフィンの相場価格って用賀は75㎡で5678万円。（坪単価＠250万円です。）
これらがあれば多少高くても納得できるんですけどねぇ・・・
せめて半分くらいグレードアップしてくれないかな。

[79: 匿名さん]

自分も先日の見学会に行ってきました。
値段を聞いた第一印象は「えっっ？？」と思うくらい高かったです。
本当の都心よりも用賀の方がより広い部屋を探せるかと思っていたのでとても残念です。
一番広い１０４平米の部屋が１５０００万円弱とは・・・
用賀のマンションにそれだけの大金注ぎ込む人がいるのでしょうか？

今は確実にデベさんが強気になっている相場ですね。
施工業者さんはこってり値切られ相変わらずデベが丸儲け。

しばし見。

[80: 匿名さん]

[81: 匿名さん]

９９年に用賀付近にマンション買ったのですが、７年経ってようやく当時の相場水準に戻ってきたのかなって感じです。実際住んでみると砧公園の広々とした緑があるし、厚生年金の大きなゴルフ練習場があるし、家電はコジマがあるし、土日はタマガワ高島屋で買い物できて最も世田谷らしい生活ができると思いますよ。多少高くても、このエリアに住んで失敗したなと思う人は少ないと思います

[82: 匿名さん]

近隣住民です。この物件、確かに２〜３年前と比べると段違いに高いですね。
でも以前からこのあたりは文京区あたりと同等の価格でしたから、都心物件の価格が
上がっている昨今では「まあこんなもの」なのかもしれません。

81さんの書いておられるように、住んで満足度の高いエリアです。
砧公園、馬事公苑、駒沢公園、岡本静嘉堂緑地・・・。
買い物も郊外型SCや量販店から、気の利いたショップまで多種多様。
町並みもきれいです。散歩楽しいです。
東名や第三京浜も近く、海や山にもすぐ行けます。

[83: 匿名さん]

結局、各個人の価値観に照らして、買いたければ買えばいいし買いたくなければ買わなきゃいい、ってことですね。当たり前ですが。
デベロッパーも地価高騰に乗じて物件の価値以上にいい気になって（便乗）値上げすれば、市場から手痛いしっぺ返しを食らうでしょう。

[84: 匿名さん]

モデルルームを見てきた者です。

ペットの足洗い場あるみたいですよ。我が家はペットを飼っているのでどんな規約か聞いたのですが、足洗い場の話されてましたよ。

駐車場は地下じゃないけど、雨にはぬれずにすみそうでしたよ。公園側の平置駐車場はぬれるでしょうけど。ここは車寄せがあるからちょっと魅力的って思いますけど。

確かにここ数年の物件に比べると高いですよね。でも、ここ数年できた用賀のマンションってお値段以外のことで魅力的な物件ってありましたっけ？
我が家は中古物件も検討してるのでここがよかった！ってご存知の方がいらっしゃったらぜひ教えていただきたいです。

[85: 七市]

>>84
用賀レジデンスが7000万円台前半で80㎡もあり、間取りも設備も良くて魅力的です。
それに地下駐車場とミストサウナが付いてます。
トワイシア用賀より駅から3分遠いですが、環八からは外れていて東側の眺望は良く、
南側はビルがあって眺望が悪いものの日当たりは問題なし。
敷地が600坪・73戸ありますので規模的にも通常の物件より大きい物件です。

またパークハウス用賀マスターフォートという物件が246号沿いに分譲されていますが、
246は北側で内廊下と防音サッシで対策していて、換気機能付きエアコンが標準装備されています。
南側は1種低層住宅なので高い建物が建つ心配もなく日照眺望はとても良好です。
2.2ｍのハイサッシや奥行1.8ｍのバルコニー、天高2.55ｍ、1.8ｍ×1.4ｍのユニットバスなど
トワイシア用賀よりグレードの高い設備が付帯されていて77㎡で5980万円〜とメチャ安です。
私も買い替えがなければ、こっちにしたかもしれません。

ま、ご参考までに。

[86: 虎猫]

私もモデルルームを見に行ってきました。女性の立場からするとやはり収納が気になるので、まず今からでも是非トランクルームを計画に入れて欲しいと感じました。今までの発言にもあったように、最近までの用賀物件に比較すると、価格設定がかなり高くなっているのも残念ですし、広さも７０㎡台が中心であるに対し生活するのに収納箇所が絶対的に少ない印象は否めませんでした。ウェジウッドのカップでのお茶出しとかお菓子のお土産とかでお金をかけるよりも、トランクルームやゴミ置き場、浴室内のミストシャワー・液晶テレビ、エアコンの全室装備など、「住人の生活の質が高くする・住みやすくなる」視点から発想して欲しいなと思います。あと少し値引きされて、以上の要望が取り入れられるなら、立地条件は大変よいところなので前向きに検討したいと思います。

[87: 匿名さん]

>>78さん

・食器洗浄器（確かオプションでしたよね？）
・浴室液晶テレビ

この二つは微妙ではないですか？
食洗機に関してはいまだに拒否反応を示す方もいますので
OP扱いであるなら問題ないかなと
浴室のTVですが、例のデジタル放送の関連がありますので
装備されていたとしてもデジタル対応である可能性は低く実用性に乏しいです
他の物件でOP扱いだったのですが営業マンから
このOPに関しては「積極的にお勧めしない」と言われました

あとの件は同意です

[88: 匿名さん]

用賀レジデンス・・・お値段、立地、共有施設もいいけど、部屋は張りが多くて天井高あっても狭く感じるし、どうも垢抜けないかんじがしました。あと、販売会社に不安を感じます。

パークハウス用賀マスターフォート・・・246と高速のダブル。これが許せる人なら問題ないかなって思います。施工会社も竹中だし。

どの物件も当たり前ですが一長一短です。自分の価値観で決めるしかないですよね。

[89: 匿名さん]

収納、確かに少ないですよね。ファミリーで住むには絶対少ない。
お値段、もう少し下がらないと、大規模物件だけあって全戸完売するのかなって思います。

[90: 匿名さん]

このマンションの売れ具合である程度不動産相場のメルクマールが分かると思うので、その意味では今後が楽しみです。この物件が完売したらある意味本物の不動産上昇相場なんでしょうね。

[91: 匿名さん]

この掲示板を見て現地確認行ってきました。
本当に公園にホームレスがいました。
そのホームレスは南西角にある世田谷区用賀出張所の隣にある公園と、
トワイシア用賀の西側公園広場と行ったり来たりしてるみたいです。
半端なく臭くて公衆便所の匂いが周辺に匂っていて耐えられません。

これを見て私は西側住戸は絶対に買う気しませんでしたが、きっと他の方もそうだと思いました。
しかしながら、パークレジデンス西側住戸は、売れずに値段を下げるのは間違いないと思います。

そこで下げた西側分譲価格は、ただでさえ高額な南側好条件住戸とエアリーレジデンスに
分配されるのも間違いないと思います。
エアリー2LDKを検討している私としては、絶対に耐え難い選択肢であり、真剣に困ります。

皆さんも西側に居着いたホームレスに反対意見を述べる局面だと
思います。気をつけてください。

[92: 匿名さん]

ホームレスの件を本当に改善したいのなら、この掲示板に書くよりも区役所とかに苦情を言ったほうがいいと思いますよ。別にこの物件固有の問題じゃなく、地域の問題でしょうから。
デベも自物件にとってマイナスの外的要因があれば当然手を打ってるとは思いますが。
そんなもので適正な価値評価を受けられなくなったら困りますからね。
万一デベとして何もしていないのであれば、デベ失格でしょう。
「マンション購入者は環境を買う」という購入者側のマインドも理解できていないということですから。

[93: 匿名さん]

ＮＯ９０さんと同意見です。立地条件としては魅力的ですが、マンション自体の魅力はあまりないのでこの物件の売れ行きを見てから今後出てくる物件を検討してもいいかなと思います。用賀はまだまだマンション建ちますしね。あせって少し前より全然高い物件買わなくてもいいなと思います。
どうせ同じ金額を出すなら相場が安定してから建つ物件のほうが納得して購入することができそう。

ホームレスですが、今いるホームレスの人がいなくなっても、またいつか違うホームレスの人が来るんじゃないでしょうか？公園ってそんなものですよね。

[94: 匿名さん]

価格が安いのいいんであれば、うなねっていうのが、１キロぐらい西にありますよ。

[95: 匿名さん]

いやはやこれほどホームレスが話題になるとは思わなかった。
元々自分はパークレジデンス狙いでなくエアリー狙いだったから気にしなかったけれど、
まだ正式販売価格が確定していない訳だから、自分の狙っている住戸の価格が上がったら確かに困る。

パーク西向きを値下げした分をエアリーに載せられたりしたら困ると思って
今日モデルルームでホームレスを追い払わないのかと聞いてみたら
「は？ホームレスなんて居ましたか？確認できておりませんね〜。」とトボけられた。
でわ今すぐ見に行くか？と聞いたら、「それが事実であれば前向きに対処したいと思いますが
公園は公共施設であり、私共は公共施設からの退去を依頼できる立場ではないのでゴニョゴニョ・・・」と非常に歯切れが悪かった。

公園向きは7戸×5フロアだから35戸もある。
人気がなくて売れ行きが悪いと、1戸あたり300万円くらい下げなくてはならないだろうから、
値下げ損失金は300万円×35戸＝1億500万円にもなる。
その1億500万円の損失を35戸以外の169戸に上乗せすると62万円づつ値上げされることになる。

事前内覧会で、人気があった住戸（抽選になりそうな住戸）に乗せてくるかもしれない。
特に人気の住戸が仮に35戸あったとしたら、人気住戸は300万円づつ上乗せされることになる。
こんなことになるくらいなら、普通にホームレスを説得するなりして上手に排除して欲しいものだ。

[96: 匿名さん]

いいかどうかは別にして、各種調査結果に出ている耐震偽装後の消費者動向を考えるとデベが強気になるのも仕方ないですね。地所と野村ですからね。当初のプロジェクト名に「プレミアム」なんて付けちゃってるところからも強気の一端が垣間見えてます。

[97: 匿名さん]

いいかどうかは別にして、各種調査で出ている耐震偽装後の消費者動向を踏まえると、デベが強気になるのも仕方ないですね。
なんてったって、地所と野村のコラボですから。

[98: 匿名さん]

値下げなどしなくても、売れてしまうでしょう。
今はそういうご時世ですよ。
購入検討者は、提示された価格分の資金を工面すること。
ホームレスのせいで高くなって買えなかった、
などと言うのは妄想です。

[99: 匿名さん]

やはり買いを煽って購入させようとする魂胆ですね。
日本人は喉元過ぎると熱さを忘れる国民性なので、バブルの教訓を忘れて買ってしまうのかも。

高速道路沿いである問題や、割高な価格設定、ホームレス問題、陳腐なプラン、最低限設備で
ある点などから目を背けさせようとするデベの姿勢は分かりました。
焦って今すぐ買う必要はありません。
これだけの戸数ですから売れ残りやローンキャンセルも出るでしょうから無理に買うのは
止める事にします。
高価な買物だから慌てて狼狽して購入してしまったらきっと後悔すると思いました。

[100: 匿名さん]

前回のバブルでホントに痛い目にあったひとびとは今回はメインの購買層からそろそろはずれはじめるので、いよいよ慎重な層がいなくなるのが現状でしょう。また、今ぐらいの水準では前回のような担保価値を越えるようなオーバーローン現象も起きていないし、あえて安い値段でうらなきゃならない不動産会社も個人もいないんだから当面、相場が下がることはありえませんよ。押し目待ちに押し目なしって状況がまだ２年はつづくことでしょう。

[101: 匿名さん]

モデルルーム行って来ました。
共用部分の植栽とか噴水とか立派そうでしたがいまひとつ高級感に欠ける印象です。
天井高が2400mmとは驚きました。あちこちに梁やPSがたくさんあって凸凹な感じがしました。
そして食器棚、食器洗浄機、ダウンライト、照明、収納家具、みんなオプション扱いでした。
廊下の大理石も装飾ガラスもバスのガラスドアも気のきいたものも全てオプション。
それで85㎡9600万円とか80㎡9100万円とか明らかに割高です。
地下の部屋で70㎡6000万円がありましたけど、それぐらいが相場ではと首を傾げました。
見る人によっては買得に感じるようですが、全ての部屋が1,000万円以上高い気がしました。
今日のモデルルームは来場者もたくさんいて完売しそうな雰囲気でした。
さすが高額物件の販売がうまい分譲会社のコラボです。高く売るノウハウを持っています。
私自身は好印象を持ちませんでしたが、買う人にとっては稀少な高級物件に見えるのでしょう。

[102: 匿名さん]

この物件は与党支持者が少ないですね。
MRは人気があるように思えたのですが、実際の販売は苦戦しそうな気がします。
私は値段の高さと設備の貧相ぶり（低欲しいオプションを加えると更に５００万は上がる）から全く興味がなくなりました。
が、今後も勉強のためにこのレスをちょくちょく見させていただきます。

[103: 匿名さん]

見る人が見ればいろいろ言いたいことはある物件ではあるものの、用地取得価格の上昇などで23区内の物件（それもある程度買える範囲の価格帯）は供給数が減少傾向らしいですから、近いうちにどうしてもそのエリアにマンションを欲しい人、しかもどっちにしても高い買い物なので耐震偽装みたいな不安リスクをできるだけ回避したいと思っている人は、こういう大手デベコラボの物件に飛びついちゃう気持ちになるのはよくわかります。
結局は、欲しい範疇に入る物件の数と欲しいと思っている購買者の数のバランスなんでしょうね。
このエリアのこういった物件を検討している購買層はそれなりに経済力はあるでしょうし、なんだかんだ言っても結構早く売れちゃうんじゃないでしょうか。

[104: 匿名さん]

北？のほうに見える水色っぽい煙突は
何の煙突でしょうか？

[105: 匿名さん]

砧公園のとなりにあるやつだったら、都の清掃工場だと思いますよ。

[106: 匿名さん]

買えない人は買わなければ良いだけ。
高い・安いは価値観の違い。自分の価値観を他人に押し付けるのはよくない。
みんなが今安いと思うマンションは3年前にたくさん分譲されていたのに買う人は少なかった。
今はみんなが高いと思いながら品質に納得して買う時期。
トアイシア用賀は2年後にあの物件を買っておけばよかったと後悔するマンションになると思う。
だから私は買うつもり。そう思わない人は買わなければ良いし、買いたい人だけ買えばいい。
無理に価値観を押し付けることはない。人それぞれ意見が違うんだから放っておけばいい。
私の3年前の年収は今の1/3しかなかったから当時は買えなかった。
今は買えるようになって納得して気に入ったこのマンションを買う。
あまり不愉快な悪口を言わないで欲しい。

[107: 匿名さん]

こちらの物件も地下１階のお部屋がありますが、地下部屋の建築不可や反対運動があったりしますよね。将来的にみて地下部屋のあるマンションはどうなんでしょうか？　大規模修繕や、建て直しの際に問題がおこったりするのでしょうか？

[108: 匿名さん]

＞106
正式価格が発表されるまでのネガティブキャンペーンでしょう（笑）
私も別な物件で経験があります。

人間不思議なもので、契約を締結したとたんに、今度は完売してほしくなるんですよね。
この物件も、①正式価格発表、②会員一期販売終了、などの段階で皆さんのコメントがガラリと変わるでしょう。

[109: 匿名さん]

なるほど！本当は買いたいけど価格を下げたいから書いてるネガティブ情報もあるわけですね。なんか見分ける方法はないですかね。

[110: 匿名さん]

んーー、必ずしもそうでないかも。
買いたくても買えない人の怨嗟がうずまいたスレも
よく見かけるので。
そのマンションが価値があればあるほど
そういう傾向があるような気がします。。

[111: 匿名さん]

＞106

買う人にとってはネガティブなことが多く書いてある方が良いと思います。
ただし理屈でない感情的なネガ情報や明らかな嫌がらせ等は論外ですが。
良心的な情報はマンションのHP・パンフレットや営業の方にお任せすることにして、こちらでその他の情報をキャッチできるのは一昔前には考えられなかったくらい画期的ですから。
まあ、今住んでいる住居のネガティブキャンペーン張られたら相当イヤですから、お気持ちは良く分かりますが。

[112: 匿名さん]

浮浪者の書き込みの目的はどれにあたるんだろう。①競合デベの足引っ張り②高値物件に対するひがみ③近所のひとの優しいこころづかい④本格的検討者の前向きな改善示唆⑤実は浮浪者自体が購入希望者で事前に価格引下げを狙った自作自演浮浪行為⑥その他

[113: 匿名さん]

浮浪者に関しては、④が大半ではないでしょうか。
自分が住むとなったら本当に迷惑ですから。

彼らに存在意義を与えるような良い方法はないのでしょうか？

[114: 匿名さん]

私も④です。⑤なら面白すぎです。
実際に浮浪者が居るのは迷惑なだけで純粋に嫌です。
区役所に根回しするとかいくらでも方法があるはずなのに、放置するのは大いに不満です。
またところどころに出ているように設備が貧相過ぎて気にいらないのも本音。

みなさんはあの古典的な網戸見ました？
よく2350mmもあるハイサッシに合う網戸があったものです。あれは本当に不満です。
昔住んでいた公団住宅の網戸と同じ。
今住んでいるマンションだってアコーデオン可動式の網戸なのに、
最新の新築マンションがあれじゃ惨めで泣けてきますよ。。。
ハイサッシだけにレールから外れやすく、埃や経年劣化などで開けにくくなりますよ。
開けるときにキキキーッって擦れる音がしたら嫌じゃないですか？
低層で植栽も多いから蚊やハエも多いので網戸の使用頻度高いですよ。
網戸がアコーデオンみたいに収納できるタイプのサッシもありますし、
レールを一列増やせばマグネット固定式のプリーツ網戸なんかも取り付けられるはずです。
天井が低いのは我慢できるけど、公団住宅みたいな網戸だけは耐えられないので止めて欲しい。

こういうカキコは有意義だと思いますので、皆さんも気付いた不満点は掲示板に書いてください。
検討客から不評の声が多ければ、利益幅が大きい物件なので改善してくれる可能性は、他の一般的物件より高いと思います。

[115: 匿名さん]

上のほうに書いてある価格どおりなら、
ちょっと駅から遠くても、246＆高速沿いでも、
マスターコートの売れ残り部屋のほうがよいな。
あそこも三菱＆竹中施工、内廊下で騒音もそれほど気にならないし。
しかし、田園都市＆東横の都内区間では地価が安い部類に入ると思われる
用賀でこの値段とは、、、いよいよ一般リーマンには手が出なくなるか。

[116: 匿名さん]

私は85㎡くらいの部屋を予算8000万円以内で探していましたが、ちょっと予算不足です。
広さを妥協しても8000万円は超えてしまいますので諦めムードです。
角住戸と最上階は抽選確実だそうです。
予算的にはそれほど低くないつもりだったのですが厳しそうです。
4階以上で80㎡を超える私の候補プランは下記のとおりです。やっぱり高くありませんか？

【エアリーレジデンス】
Aタイプ　1201号室　8800万円　81.74㎡　@355万円　南西角最上階
Aタイプ　 501号室　8200万円　81.74㎡　@331万円　南西角
Kタイプ　 911号室　8800万円　81.82㎡　@355万円　東南角最上階
Kタイプ　 511号室　8400万円　81.82㎡　@339万円　東南角

【パークレジデンス】
Aタイプ　 501号室　8900万円　81.81㎡　@359万円　北西角最上階
Iタイプ 　409号室　9300万円　85.19㎡　@360万円　東南角
Jタイプ 　410号室　8800万円　81.01㎡　@359万円　中住戸
Kタイプ 　510号室　9100万円　80.37㎡　@374万円　中住戸最上階
Kタイプ 　411号室　8800万円　80.37㎡　@362万円　中住戸
Qタイプ 　516号室　9600万円　85.05㎡　@373万円　東南角最上階
Qタイプ 　417号室　9300万円　85.05㎡　@361万円　東南角

[117: 匿名さん]

No.68さんの投稿にもありますが、用賀（の分譲）が高いのは理屈ではない要素も多分に影響しているようです。
住んでいて実感しますが、近くにある人気地域のフタコとか自由が丘とか、実際に住むとなったら土日のタマタカ渋滞などで車出すのも大変ですが、用賀はそんな地域と適度な距離感があってトータルではかなり便利ですし。

[118: 匿名さん]

ここでもよく引用されている同じ用賀のPHマスターフォートですが、地所が自主的に吸気口の仕様変更をしてレベルアップさせたようです。

[119: 匿名さん]

はっきり知らないけど、バブルの絶頂の頃に比べたらまだ坪単価は半額以下なんじゃないすか。土地の坪単価が８００万ぐらまでは当時いってたでしょうから、今はまだ初動の範囲内で、気に入ったら思い切って買っちゃった方が、いいんじゃない。建設資材の価格上昇や消費税アップ等、価格上昇の要因は土地の値上がり以外にもまだまだありますから

[120: 匿名さん]

用賀に住んでますが、用賀の環境（騒音・排気ガス）は両極端です。戸建も含めて一番最悪な場所は環8・246沿いですが
高さのあるマンションだけに限定すると環8・246沿いに匹敵する最悪な場所だと思います。
逆に考えるとこのマンションが出来れば、南側に宅地はさらに閑静な宅地になると思います。
環8も246も１本道を入れば、そこに沿った建物が防音壁の役目をしていますのですごく静かです。

[121: 匿名さん]

>>116

うわ、本当に高いですね。
去年まで80㎡は7000万円台だったのにいきなり9000万円ですか。
周辺のマンションが高くなってるとは言いますが、この価格じゃそうそう買える人いないのでは？

よくある買い替え層のパターンだと築15年くらいで70㎡前後の中古マンションを持ってる人が
持家を4500万円くらいで売って住宅ローン残債が3000万円で、差し引き1500万円の自己資金。
貯蓄で貯めたお金で更に1000万円くらいを頭金にすると、自己資金2500万円くらいになる。
80㎡くらいの新築マンションを買うとして組めるローンは毎月20万円まで、ボーナス加算なし
と仮定すると変動金利2.375％で借入可能額は、

55歳（20年返済）　　3800万円＋2500万円＝6370万円　　
50歳（25年返済）　　4500万円＋2500万円＝7000万円
45歳（30年返済）　　5000万円＋2500万円＝7500万円　　
40歳（35年返済）　　5700万円＋2500万円＝8200万円

となる。2500万円の自己資金というのは若い人には多い方だと思うので調整すると、
やはり6500万円〜7000万円までが一般的に適切な価格設定と思われる。
ボーナス加算を20万円〜25万円くらい払えればプラス600〜1000万円まではいける。
それを加味して、一般的な富裕層サラリーマンの新築マンション限界購入額は、
7000〜8000万円と結論づけが出来る。

そりゃ住宅ローンを毎月20万円じゃなくて25万円でも30万円でも払えばいいんだろうけど、
実態として年収1000万円の人が組める限界の住宅ローン支払額は20万円がいいとこ。
年収1500万円でも住宅ローン支払は月額30万円が限界だけど、精神的に30万円支払いは無理。
それ以上の高収入になると外資系の金融機関レベルになってきて、一部上場企業みたいな終身雇用
はあり得ないから、単純に今の年収が高いからと言って住宅ローンを30万円も40万円も払えない。

話が長くなってしまいましたが、8000万円を超えるマンションはそうそう売れないという持論でした。