トワイシア用賀

[いらかみち]

「トワイシア用賀（用賀ツインプレミアムプロジェクト）」

物件概要
所在地：世田谷区玉川台２丁目
ニコン社宅跡地、首都高速用賀料金所の隣

最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分
総戸数：２０４戸
間取り：３ＬＤＫ(66 〜 104 m2)
エアリーレジデンス１１階１０５戸
パークレジデンス ４階 ９９戸

売主 ： 三菱地所、野村不動産
施工 ： 鉄建建設

販売開始：平成18年10月下旬（予定）

竣工予定:
エアリーレジデンス： 平成20年 1月 下旬（予定）
パークレジデンス ： 平成19年11月 上旬（予定)

過去スレ
●用賀ツインプレミアムプロジェクト●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44903/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[162: 匿名さん]

スペックや立地等、様々な要素を考慮・比較した上での適正価格から判断して
総合的に「高い」という結論を出されたのであって、ターゲットの層と違うと
気づいていない…というのとは違うのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

しかし今後、マンション用地がいまよりも安く供給され、デベが今よりも安い坪単価で販売することってありうるんでしょうか。
あえて、土地所有者がいまより安い価格で土地を手放す理由をご存知の方、教えてください。

[164: 匿名さん]

書き込んでいる人たちが多岐にわたりいろんな内容があるのも、デベのコンセプトが中途半端だからだと思いますよ。MR見学の方の感想など踏まえると、今のところ売りは「駅近」「地所・野村のコラボ」くらいしかないようですから。

[165: 匿名さん]

>>161
すみませんね、購入するのにふさわしくない年収層の人間がこんなに素晴らしい物件を
検討して身のほど知らずですね。自分がターゲット層でないことを自覚して検討するのは
止めにします。本当に申し訳ありませんでした。

年収1500万円以上になって自己資金が4000万円できたらその時に検討させていただきたいと思います。

[166: 匿名さん]

[167: 匿名さん]

高くて仕様が低い物件を好む層ってどんなターゲット層なんだ？？

[168: 匿名さん]

>>167
いや何せ、この物件は住まいサーフィンでも語られてるとおり
松坂牛の牛丼ですから、玉ネギと生卵で十分なんでしょう！

[169: 匿名さん]

仕様まで高級にしたら手が出ないが、仕様を落とせばなんとか手がでるという
場所に拘るちょっと見栄っぱり層が購入ターゲットかと。

[170: 匿名さん]

単にデベがこの地域で新価格を試してやろうって設定でしょ。
明確なターゲット層なんてないでしょ。

[171: 匿名さん]

購入者層のことが色々語られていますが、億ション検討客がこの物件に満足できるとは思えません。
「1億円超えた物件を検討していれば、億ション検討客」という意味でなく、
1億円以上の予算を持った検討客層のニーズを満たしているかどうかという意味です。
事業主や販売会社が勝手に"高級マンション"と呼ぶ物件はたくさんありますが、
高級マンションは"言ったもん勝ち"ではありません。

私は某大手財閥系の売買仲介会社に在籍する者で、1億円以上の物件を検討する客層のニーズを
知り尽くした私の見解をここに述べさせてもらいます。


１．天井高が最深部で2400mmしかないのは致命的です。おまけに梁下はもっと低くなる仕様です。
　　高級マンションで天井高が2500mm程度の物件もありますが、
　　それは梁を全て隠して完全フラットにした結果2500mmになったというパターンです。
　　いずれにしても最深部2400mmで梁下がもっと低いようでは話になりません。
２．高級マンションの間口が7000mmmなんて聞いたことありません。最低でも9000mm以上が必須。
　　いずれにしても間口7000mmの田の字プランの高級マンションなど存在しません。
３．共用部分がシャビー過ぎます。どうにかエントランスロビーにソファーがありますが、
　　あの程度の仕様や建材、部材ではファミリーマンションと相違点がありません。
４．高級マンションは地下駐車場が当然です。必ずしも自走式（平面）である必要はありませんが
　　居住者が雨の日に傘をさして車の乗り降りするなんて有り得ません。
　　また、地下駐車場から部屋まで誰にも会わずに直行できるのが当然なのに、
　　この物件は共用部分を通らなければエレベーターにアクセスできません。
　　この造りは高級マンションとして有り得ない仕様です。
５．開放外廊下の高級マンションなど存在しません。
　　外廊下であっても良いのですが、とにかく敷地の外を歩く通行人から
　　居住者の顔や姿が見えてはいけないのです。それが高級マンションの仕様です。
６．バスルームがユニット1618の高級マンションもありません。
　　最低でも1820以上、すなわち1坪以上がスタンダードです。
７．少なくとも来客用トイレと家族用トイレが分かれている2トイレが高級マンション仕様です。
８．トランクルームがあるのが普通です。必須条件ではありませんがあって普通でしょう。
９．面格子の窓がついた高級マンションもありません。囚人じゃないんだから。
１０．食器洗浄器やコンベックがオプション設定の高級マンションもありません。
　　　付いているのが当然だからです。

他にも色々ありますが、これだけ高級マンションの定義に合致しない部分があります。
それをあたかもサラリーマン一般客が買うマンションではないかのように情報操作しようとする輩がいるようなので書かせてもらいました。

個人的にこのマンションの立地と規模は一流だと思います。
だけど間取りプランと仕様は、普通の郊外型ファミリーマンションと同じです。
川口や幕張、相模原あたりの2900万円の3LDKマンションと同等です。
これはとても惜しいことです。
もう少し工夫と計画が煮詰まれば高くても即完する物件になると思います。
ひとりの不動産ファンとして余計な助言をさせてもらいました。

[172: 匿名さん]

＞１７１
あと３点だけ付け加えさせてください
１１．コンシュルジュサービスが付帯されていること（夜中も警備員レベルが少なくともフロントに　　　常駐）
１２．内廊下にじゅうたんが敷いてあること（これが結構高級感につながる）
１３. エレベータにエアコンがついていること（高級賃貸にはついているのにめったに分譲について
　　　ない）

以上を満たして、管理費５万以内、修繕積立２万以内、駐車場５万以内ってのが庶民金持ちの理想条件っす

[173: 匿名さん]

高級マンション仕様にしたら、ここで検討してる人のほとんどが
買えないでしょうね

[174: 匿名さん]

＞＞１７３
だから価格だけは高級マンション仕様なんだって。

[175: 匿名さん]

>>172
カーペット敷きの内廊下、当然に通行人に見られることはない。
そして内廊下にエアコンが付いてるのも必須ですね。
真夏の暑い日にエアコンが付いてない内廊下なんて歩けません。

[176: 匿名さん]

億ションでも無いのに、億ションの仕様書いたり盛り上がってどうすんの？
ここの物件について、書けよな。
買うかどうかの判断材料は欲しくて、買える人がどんな人か・・・なんて興味ないんだよ。

[177: 匿名さん]

購入を決めている者です。
実は、ほぼ完売できる見込みがあるそうです。
それに伴ってのモデルルームオープンとなるんですよ！
購入を迷われている方！モデルルームオープン前に購入の意思を
伝えないと営業努力の恩栄を受けられなくなりますよ〜！

[178: 匿名さん]

じゃあモデルルームなんてオープンする必要ないじゃん。
販売員の口車に乗せられて根拠のないこと書くなよ。
このマンション完売する見込みありますか？とお前さんが聞いた愚問に
「いやー売れる見込みが全然立たないので誰でもいいからお友達紹介してくださいよ〜〜」
なんて情けないこと言われたら、そんなマンション買うか、お前さん？
販売員だったら「もうほぼ完売ですよ。」って言うに決まってるだろ？
そんな単純なリップサービスに騙されて子供か、お前さんは？

[179: 匿名さん]

立地も規模も価格も中途半端なんですかね。
都心ともいえないし、超高層ってわけでもない。
ファミリー仕様の割りに、時勢で価格だけアップって感じ？

[180: 匿名さん]

やれやれ。
倍率が上がるのを恐れて、書き込む人が多いものだ。
ライバルを少しでも蹴落とす工作しているよ人は、一生買えない人だよ。

こんなに注目されている物件は間違いなく完売だね！
皆さん！決断する時だよ！

[181: 匿名さん]

>>180
はいはい、完売だね。
倍率上がると嫌だからってネガティブキャンペーンばかりで嫌になるね。
書き込む人がおかしいよね。ライバルを蹴落とす工作ばかりでスレが埋まって参っちゃうよ。
もう書き込むのは止めようよ。どうせ完売なんだし。
こんなに安くて高級な仕様なんだから貧乏な人も検討しなくていいよ。
そんな人は一生買えないよね。

ん？ところで最後の一行は何？
どうせ完売なのに何故に決断を煽るわけ？
自分からこのスレに書き込む奴は工作員ばかりだと言ってるのに変じゃない？
痛いところを突かれたわけでもないのに、なんか必死な様に感じるんだけど？

[182: 匿名さん]

了解しました。
倍率が上がるのを恐れた人が、検討を止めさせようとしているからマイナスポイントが
山ほど書き込まれていると。物件には何の落ち度もなく買得であると。
マイナスポイントの書き込みは全て工作員のネガティブキャンペーンなんですね。

それでも私は結構ですから、気にせずネガティブキャンペーン続けてください。
工作員発言や完売説よりも、遥かに具体的で参考になる意見ばかりなので歓迎します。

それにしても何故、このマンションが完売する見込みであると知ってる方が居るのでしょうか？
マンションの販売担当をやっている方や売主さんなら当然に知っていると思いますが、
ここに書き込んでいる一般の方が、何故それをご存知なのか私には不思議でたまりません。

[183: 匿名さん]

なんか盛り上がってますね。
中住戸80平米9000万？？これで仕様が大衆マンションなんですか？
どんなすごい立地だろうって見てみたら首都高の用賀料金所にくっつてる所じゃん。環境も悪いってすごいですね。

[184: 匿名さん]

近隣居住者ですが、このスレを見ていると少し前の野村のプラウドタワー二子玉川（？）
を思い出すね。
坪単価300万円を大きく超えた価格設定で、「超割高物件」として有名だったね。
駅近だけど、線路脇・幹線道路脇、南北に長い土地の形状であるため大半が西向き・
東向き物件でマイナスポイントが多かった。で、ふたを開けると即日完売。
野村の販売戦略の上手さが際立っていた。

でも立ち上がった現在の私の印象は、中途半端な高さ（20数階）と細長い
建物の形状、白い外観がいかにもオフィスビルっぽくて、正直「貧相だな」
という感想（購入者さんごめんなさい）。

今回の物件はどのような経緯をたどるのか興味駸々です。

[185: 匿名さん]

スレの良からぬ流れは全てネガティブキャンペーンの仕業だと、
物件のマイナスポイントに言及するレスを排除しようとする意見が横行していますが
スレの流れを下記にまとめます。訂正が必要と思われる方はご指摘ください。

＜今までのスレの流れ＞
・いくら何でも価格が高すぎる。坪300万円程度が適正じゃないのか。
・高い割りにはそれに見合う仕様ではない。プランも設備も不十分で不満がある。
・不動産相場は坪800万円まで高騰するに違いないから安い。目をつぶって買うべき。
・「検討したけど購入は見送る」と書き込まれたレスは禁止＆削除依頼。
・立地は良い。生活は便利。ステータスもある。
・賃料が取れない場所なので利回りが低く投資価値に乏しい。
・高速料金所の真下にあり排気ガス滞留が懸念されるため、環境が良いとは言えない。
・西隣接公園に浮浪者がいるのが気になって仕方ないので何とかならないか？
・一般サラリーマン（年収1000万円前後で頭金2000万円程度）には身分不相応で買うのは難しい。
・物件を悪く言う書き込みは全て倍率が上がるのを恐れた購入予定者のネガキャンである。
・物件を悪く言う書き込みの方が、遥かに具体的で参考になる。ネガキャン説・完売説に不信感。
・もう既に完売することが確実視されていると一般人が知り得ないことが書き込まれている。

[186: 匿名さん]

[187: 匿名さん]

内容はともかくこれだけ盛り上がってるということは、どっちにしても注目物件ではあるんですかね。
デベもＭＲ訪問者数、資料請求数、アンケート結果などでそれなりの感触は得ているんでしょうが、価格発表前の現時点でわかることは購入希望者数（が供給数に比べてそれなりに十分ということ）だけで、あまり高いと希望者の購買力との差がありすぎて審査の過程でＮＧでキャンセル住戸続出となりかねないリスクもかなりあると思います。
それでも表向き「第1期即日完売！」なんて出せるので、宣伝にはなりますが。

[188: 匿名さん]

近所の住人です。
このマンションの売りは「駅から近いこと」。これに尽きます。
この周辺であれだけ駅近のマンションはこの後もたぶん無いと思います。
ただ、玉川台は高級立地ではありません。
現地も地元民としては元の都営アパートの印象の強い立地です。
周辺で高級立地は上用賀や中町の裏手、それと瀬田1・2丁目だと思います。
車で走ってみればすぐ分かります。
このような立地ですが、現在あまり良いマンションが売りに出されていない世田谷区の中、
今であれば多少高くても売れてしまうような気がします。
でも、賢い方はしばらく待ってみるのも良いとは思います。
なぜなら、大手デべで計画されているマンションでも、上昇傾向の市場を様子見しているようなことを言っていましたので・・・・
いずれにせよ、高い買い物です。
皆さん慎重に比較・分析などなされた方がよろしいかと思います。
話の方向性が分からなくなりましたが、地元住民として興味をもって見守りたいと思います。
ご参考まで。

[189: 匿名さん]

ここの物件は大丈夫なんでしょうか？
パークハウス代沢プレイスが建築確認取消になったり、
パークハウス世田谷松原に大規模な反対運動が起きています。
http://matsubara6.rakurakuhp.net/i_14152.htm

私が気にしているのは建築確認が取消にならないかどうかではなく、
反対運動の趣旨で提唱されているところです。

１．ドライエリアの耐震性・耐久性について、
２．ドライエリアの大部分は「避難通路（窓先空地）」です。
災害時のための避難路ですから、物を置くことは禁じられています。
デッキチェアやテーブル、鉢植えなども、一切置くことはできませんが、
重要事項説明などでチョロっと「何も置いてはいけない。」と説明するだけで終わってしまい
地下住戸購入者にキッチリ窓先空地の趣旨を説明しないのではないかと気になります。

またモラルのない居住者は大型犬をドライエリアで飼うのではないかと気になります。
犬の吠え声や臭いなど問題が発生した場合は、あとは管理組合で勝手に解決してくださいという
売主スタンスなのではないかと気になります。
私は地下住戸を検討していませんが、価格も安いだけにモラルのない方が購入されるのではないかと
気になって仕方ありません。
大型犬をドライエリアで飼育したり、物置や家具を置いたりした場合は、消防署や管理組合から
直ちに撤去を求められる場合があり、居住者はその撤去要請に従うことを前提に本住戸を購入することとします。」などの明確な一文が欲しいと思います。

３．大規模ドライエリアの排水はどうなっているのでしょうか。
暴風雨、停電となると排水設備は作動しません。自家発電も一定時間で油がなくなります。
この対策について明示して欲しいと思っています。

[190: 匿名さん]

なるほど、ドライエリアで朝から晩まで大型犬が吠えまくっていたら堪りませんよね。
ところで、トワイシア用賀は大型犬が飼える規約でしたっけ？
それにドライエリアで犬を放し飼いにしないよう禁止する規約もありませんでしたか？

あまり大型のものは得意でないので共用部分を歩かせてエレベーターでかち合ったら
ちょっとイヤですね。
大型に限らず、飼主が一日中外出でドライエリアに置き去りにされた犬は吠えまくるでしょうから
そのへんはきちんと対策して欲しいです。

またドライエリアに排水設備や排水容量も余裕があるかどうかも確かに気になります。
自分が1階住民じゃなくても、共用部分の瑕疵は管理組合負担になるはずですから
排水設備の不備によって床上浸水があった場合などは組合負担になりますね。
共用部分の住宅総合保険の施設賠償保険があれば大丈夫かな？
でも限度額は1回200万くらいだったような気がしますので
床上浸水で家財一式ダメになったら保証限度額を楽に越えてしまうと思います。

たとえば床上浸水が20戸あって、1戸あたり300万円の賠償金が必要となったら
6000万円の賠償金が必要となり、施設賠償保険金が200万円だったとしたら
差し引き5800万円は組合負担になるんじゃないかな？
入居して1年目に早くも修繕一時負担金が必要になるリスクがあるのはイヤですね。
他人事ではありませんので、チェックしてみる必要がありますね。

[191: 匿名さん]

[192: 匿名さん]

本物件のドライエリアについては、2006/9/7に行われた世田谷区の都市整備常任委員会
の審議内容を参照された方がよいと思います。
参考URL:
http://hanekei.at.webry.info/200609/article_7.html
http://matsubara6.rakurakuhp.net/i_23444.htm
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/kugikai/iinkai/toshi/2006/0907toshi....

[193: 匿名さん]

>>192
「第1種および第2種低層住居専用地域の場合、通常建物の高さは10㍍に制限されているが、
一定の条件を整えれば12㍍の高さまで建てることができる。」

更にパークハウス代沢プレイスの建築確認に対する近隣住民の指摘を受けて、
９月７日の世田谷区議会都市整備常任委員会にて、
「高さ制限緩和を受けるマンションがドライエリアを設置する場合は、
隣地境界線からの距離を１．５メートル以上取らなければならない」
という内容の要綱が盛り込まれることが決まりました。

-----ということはトワイシア用賀も一部が対象になりそうですね。
パークレジデンスの西側公園の隣地境界線からのセットバックは図面で
確認する限り、掘削部分セットバックは1m程度しかないため、抵触するかもしれません。
よって再建築する場合に0.5m余計にセットバックが必要となります。

リンク先はPH世田谷松原の建設に対する憎しみが籠められていて
既存不適格（将来同等規模建物が建設できない）になる旨が声高に謳われていますが、
トワイシア用賀は、西側公園との境界線から1.5ｍセットバックしてドライエリアを
作れば、気持ち3〜4㎡だけドライエリアが狭くなるだけで済みそうです。
従って専有面積を縮小する必要はなく既存不適格建物とはなりませんね。
ま、それでも既存不適格と言えなくもないですが、気にする必要はなさそうで安心しました。

あとは排水設備性能と、災害時排水設備の電源と、ドライエリア規定に対する規約原案です。
ここを見ている検討者の皆様が販売会社に的確に本件指摘をすれば、キッチリした対策と規約案に
仕上がっていくでしょう。もちろん私も自ら確認します。

[194: 193]

＞気持ち3〜4㎡だけドライエリアが狭くなるだけで済みそうです。

上記レスは、パークレジデンス西側１Ｆ住戸の、戸当たりドライエリア縮小面積を意味します。
パークレジデンス西側ドライエリア全体の縮小面積は20〜22㎡くらいになるでしょう。

[195: 匿名さん]

「地下室マンション」で検索するといっぱい引っかかりますね。
心配になってきました。

[196: 匿名さん]

今日散歩がてら改めて建設現場を見てきましたが、上で188さんが言ってることを改めて感じました。駅には本当に近いですね！ポプラの横を抜けて突っ切れば4分かからないような気もするくらいです。ただ、周辺環境は用賀っぽくないですね。ここは首都高が246から分かれて単独で走っていますが、そのせいで多少静かな半面首都高の高架の下を駐輪場やちょっとした公園などに何かしら有効利用していて、それが逆にあまり印象がよくありません。個人的には正直暗く安っぽいかなぁと。
ここに言われている価格帯のマンションを建てるって、デベはニコンから相当高く土地を買ったんですかね。いずれにしても、現地を見に行った方は、あの価格だと相当悩むと思います。

[197: 匿名さん]

>>196

＞デベはニコンから相当高く土地を買ったんですかね。

逆です。デベはニコンから相当安く土地を買ってます。
鑑定事例を調査したので間違いありません。
いくらだかはさすがに言えませんが、1種当たり価格に換算すると、
当時の取引相場の20%OFF、現在相取引相場の50%〜60%OFFといった感じです。
それでもお高くしているのは何故か？それは野村さんがジョイントしたからです。

地所さんと販売利益折半だそうなので、野村さんの利益分がそのまんま
販売価格に乗っかってしまったのです。
野村さんをジョイントさせた理由は、地所だけでは規模が大き過ぎて完売の自信がなく、
地所だけでは販売と企画の人員が不足していたこと、地所だけでは保有見込客が確保できてなかったことが大きな理由です。
いずれにしても相場高騰を見込んでのジョイントなので今更どうにもならないですけどね。

[198: 匿名さん]

売れる見込みがあるなら、仕入れ価格にかかわらず
できるだけ高く売る。
彼らは、購入者のために売っているのではなくて
自分たちの利益の最大化のことしか考えていない。
１９７さんのいうように、相場高騰を確信しているんでしょ。

[199: 匿名さん]

原価が安くて大儲けしようが、即日完売確実な物件です。
デベの仕事は慈善事業ではなく営利事業です。
勝ち組に文句言っても始まりません。

[200: 匿名さん]

>>197さん

そうなんですか。
裏情報をありがとうございます。

それにしても、デベ側の事情がどうであれ、価格に見合った商品力もしくは商品力に見合った価格にしてもらわないといかんですよね。
今回のコラボはそれくらいの意味しかないのでしたら、購入者としてメリットを感じるのは難しいでしょうね。信頼性もしくは何かのときの信用度という点では、地所・野村どちらか単体で十分ですからね。それも価格アップの要因とは。。
トレンドとしては都心は地価高騰なんでしょうけど、個別物件によってはそうともいえないのではないでしょうかね。。。
いろいろ言われているような理屈も大事なんでしょうが、個人的には環境含めた「見た目」もかなり大事かなと。

[201: 匿名さん]

※某専門誌の記事より抜粋・加筆。

三菱地所と野村不動産は2004年8月、世田谷区玉川台2丁目にあるニコン用賀共同社宅を取得した。
価格は56億円。敷地面積8,687.03㎡（2627.82坪）であることから敷地の売買坪単価は＠213万円と、
割安な売買取引価格となった。

エアリーレジデンスとパークレジデンスの合計延床面積は22,557.71㎡(6,823.7坪）であり、
実効容積率は260％、1種当たりの坪単価は82万円となり、
延床面積当たりの原価は坪＠180〜190万円前後と計算される。

2006年9月現在の土地取引相場価格は、1種あたり坪＠150万円〜170万円（場合によっては200万円を
超える事例も多数ある。）であることを勘案すると、本物件敷地の取引単価はまさに半値である。

通常の本年仕入物件であれば延床面積当たり原価は、坪＠270〜300万円であることから
本物件の原価は通常物件の60〜65％程度のレベルである。
本来、本物件は坪＠210〜230万円で販売すれば充分な事業収支を確保できるところ、
専有坪当たり＠330〜340万円平均で売却するのだから、過激な程にボロ儲けとなる。
高値取引に喘ぐ一般デベが利益率15％にも満たない中、顰蹙を買うのは疑う余地もない。

ニコン用賀共同社宅は東急田園都市線用賀駅から4分、首都高速3号線に面した場所にある。
幅約6mの道路を挟んで三角形の土地と長方形の土地に分かれており、面積は合計8675m2。
ここに8階建てと3階建ての社宅4棟が建っている。
ニコン社宅の延べ床面積は合計1万865m2で、総戸数154の規模だ。
引き渡しは2004年9月の予定だが、開発計画がまとまるまでの間、ニコンが社宅として利用を
続ける。

[202: 匿名さん]

なんだか購入意欲失せてきた・・・・。

[203: 匿名さん]

こんな利益が出る物件にしては確かにちゃちいですね…。

[204: 匿名さん]

NO.201さんは競合デべの方ですね。
1種あたりなんて計算されるのはデベの用地担当者でしかありませんからね。
やはり他デベの方たちもこの物件を脅威と感じているのでしょうかね。

[205: 匿名さん]

企業の儲けが多いとか少ないとか言っても、マンションの価格って需要と供給による市場価格によって決まるんですよね。
だから、安く仕入れたって市況がよければ値段が高くなる、高く仕入れたって市況が悪ければ利益削ってでも安くせざるを得ないわけですよ。
あまり仕入れ値についてどうこう言ったって始まらないんじゃーないですかね。
ただ、売主の利益を知ってしまうとあまり買う気になれなくなるのも事実だけどね。
いっそーのこと、皆で値引交渉を一斉にしましょうか？

[206: 匿名さん]

野村はボッタ栗だからね
いつもいつも

[207: 匿名さん]

まだ、こんないい土地が残っていたんだね。用賀といえば、徒歩２０分くらいに思っていました。

[208: 匿名さん]

ありゃ〜、業界人しか知り得ない情報がリークされちゃいましたね。
まぁ確かにこの物件は儲け過ぎですよ。書かれている56億円の取引価格はデマではないですね。
ソースは↓参照。
http://www.nikon.co.jp/main/jpn/profile/ir/2004/news/0827_j.htm

でも決済から完成引渡しまで3年半の金利負担や設計費や事前協議などの開発経費を見込むと
原価は180〜190万円じゃなくて200万円を超えるくらいにはなると思います。
それでも儲け過ぎですから、価格据置で＠20万円分相当の仕様アップくらいするべきですかね。

坪100万円以上の開発利益出すわけだから、80㎡の部屋だったら2500万円も野村と三菱に
利益分を支払わされるわけだからさすがに買う人が気の毒でしょ。
500万円分くらい仕様でキャッシュバックしてあげても罰あたらないと思いますよ。

[209: 匿名さん]

全部読みましたけど、この掲示板はなかなかすごい情報源になりますね。
荒らしや煽りはキレイに削除していただけるし好感が持てます。

[210: 匿名さん]

用賀の中では高速料金所の隣で立地がよくないのに、高いなぁって思ってたら
やっぱり土地代は用賀の中でも格安なんですね。納得です。

[211: 匿名さん]

失敗しても揺るがない財務体質の地所と野村なので強気なチャレンジなんでしょうが、彼らの算段（仮説？）どおりに売れるか非常に興味があります。
私自身はまだ購入対象からはずしていませんが、第1期購入層とそれ以降の購入層の「属性」っていうんでしょうか、それがあまり差がないようにうまく売って欲しいものです。
売れ残ったから実質値引きとかやられｒ
同じマンション内で価値観とか経済力にあまり差があるのもちょっと厄介ですからね。
入居開始したのに売れ残って販売中の幟がはためくのも勘弁です。

[212: 匿名さん]

ここ考えるんだったら、新浦安の野村の物件もみてから決めてもいいかもね。ほぼ全戸１００平米以上でグランドコテージ＆レジデンスという思想設計だそうです。もうマンションとは呼べない領域とのこと。今日、資料がどっさり送られてきました。この内容で砧公園の横あたりであれば、坪４００万でも追いかけるんだけどね。

[213: 匿名さん]

そうなんですよ。
こんなに利益率が高い物件なのに、仕様をケチるわ、何でもオプション扱いだわ、
プランは田の字プランばかりだわ、販売会社は高飛車だわ、そんな不満がいっぱい。
倍率上がるのを怖れたネガティブキャンペーンといわれるかもしれんが、
もう少し仕様を上げて高品質な部屋に仕上げて欲しい。
ミストサウナ、ハンドシャワー、IHクッキングヒーター設置用無料配線、ビルトイン食器棚、
プリーツ網戸、リビングとダイニングにダウンライト標準装備、全室エアコン標準装備、
トランクルーム設置、コンシェルジュフロントサービス、建材・建具・共用部のグレードアップ、
このくらいは無償で仕様アップできるんじゃないの？

2400mmの天井高も何とかして欲しいところだけど、建築確認取り直しは難しいだろうから、
販売価格は今のままでいいから無償で仕様アップして欲しい。
そりゃ販売価格が下がるのが一番嬉しいけど、大手デベロッパーのプライドや面目があるだろうから
無償仕様アップで手を打とう。そうだ、そうだ、そうしよう！！

[214: 匿名さん]

この週末にモデルルーム訪問しました。担当の営業マンには
９月中旬くらいまでに購入希望を出したほうがいいと言われました。

立地が気に入っているので部屋にはあまりこだわっていません。
（３ＬＤＫ、７５平米前後）

抽選にならずに購入できる方法ってあるのでしょうか？
どの部屋が「１倍」で当選できそうなのか悩みます。

[215: 匿名さん]

ふとした疑問．．．
用賀で、この広さ、この仕様、この価格ならば、20坪強の戸建てを探せばよいのに。
周辺相場は50/100一種低層地域で@300万円を越えて上昇中。土地までついてトワイシアと同等価格。
既存不適格になるかもしれない半地下マンションになぜそこまでこだわるの？
周辺地場不動産屋、LANDIXとかUpTownとかユニハウスとかMIBUとか、覗いてみてはどうだろう？
．．．気に障ったらごめんなさい。独り言です。

[216: 匿名さん]

実はモデルルーム見た後に一戸建てを見に行きました。

用賀駅11分、９千万円。砧公園に徒歩３分くらいの上用賀の物件。
目の前は生産緑地で環境抜群。

営業マンが言うには、ほとんど土地価格ですから更地にすれば２０年後でも
相当の値段で売れると．．．

でも、一戸建ては、防犯面、掃除等で心配なんですよ。
それに近所付き合いが大変そうですし、雨の日は歩くの大変だし。

やはり駅に近いマンションは魅力です。

[217: 匿名さん]

スレ違いですが、私がミニ戸建を選択しない理由を解説いたします。

初心者はミニ戸建を買いたがるものです。
駐車場も管理費もかからないし、一国一城の主になるわけですから気分もいい。
ところがミニ戸建は間口が狭いので、どうみても貧相です。
土地を細かく羊羹切して高く売るのが普通なので間口が広いミニ戸建などありません。
20坪であれば間口は必ず6m以下になります。
間口が狭い土地に3階建の木造住宅を建てると鉛筆ハウスみたいな外観になります。
私は鉛筆ハウスに坪300万円も出したくありません。

駐車場と管理費がかからない分、維持管理が自前となり、草刈りや掃き掃除など大変です。
またミニ戸建は泥棒に入られ易いためセコムやALSOK等の警備契約が必須となり、
戸建となると月額15000円も取られてしまいます。
戸締りも大変だし、近所付き合いにも気を使います。毎月ゴミ当番も回ってきます。
区分所有でない分、固定資産税も高めです。
木造住宅は夏は蒸して冬は冷え込むため、光熱費は鉄筋コンクリート造の2倍くらいかかります。

その点、鍵ひとつで生活できるマンションは快適で楽です。
セキュリティも万全だし、他の方の目があるため泥棒も入りにくいので安心です。
掃き掃除やゴミ当番もなく、深い近所づきあいも不要で管理費もせいぜい2万円と割安です。

そんな理由で私はミニ戸建は購入する気になりません。
でも将来お金持ちになったら、60坪以上の土地に注文住宅を建てたいと思います。

[218: 匿名さん]

ちょっと視点を変えて、実質的な純資産価値としてどうなのかというのも参考になると思います。８０００万で上用賀で出ている戸建であれば、おそらく土地が坪３００万×２０＝６０００万　建物が２０００万といった内訳。一方マンションの場合７０平米、８０００万として、おそらく土地の持分はせいぜい１０坪程度。となると土地の持分価値３００万×１０＝３０００万　建物部分が５０００万ということに。つまり戸建の場合、年々償却する部分が２０００万なのに対し、このマンションの場合５０００万も建物にいっているという見方もできます。まあ鉄筋なんで償却期間は長いですが。
私の場合、鉛筆でも角地整形地のミニ戸建は一応、肯定派です。

[219: 匿名さん]

No.215です。
多少高いように見えても、マンションの安心感を評価されているわけですね。
用賀は最小80㎡といった建築制限を伴う地域も多いし、60坪級の戸建て、深沢や上用賀ともなれば、
今や2億円の予算が必要で、これではなかなか手が届かない。
1億円を下回る予算で新規購入ならばマンションを選ぶというご判断でしょうか。
聞くところによれば用賀レジデンスは熟年夫婦が主力かと思ったら1DK中心に単身者を含めて若年層
に人気らしい。トワイシアも若いファミリー（＝きっと未来の富裕層）に売れていき、地域の活性化
につながったならば、案外悪くないかもしれませんね。

[220: 匿名さん]

No217です。
そうですね、1億円以下ならマンションを選択します。
なぜなら土地が30坪未満のミニ戸建は資産価値が低いからです。
「ん？何言ってるんだコイツ？土地が付いていて資産価値が低いとは？」
と思われたかと存じます。

確かに仰せの通り、ミニ戸建は税金を課税する対象としての資産価値は高いですが、
換金性、流通性、市場性の面でマンションに劣ります。
特に規模が小さい戸建であればその傾向が強くなります。
つまり売れにくいので、いくらで売れるか額面通りの計算ができないのがミニ戸建のリスクです。
たとえば、下記URLの物件などはまさに土地20坪・築5年の中古戸建です。
http://usedimg.realestate.yahoo.co.jp/bin/imgview?file=a4643624904atho...
とても8000万円で売れるとは思えません。売れるとしたらもはや土地値が上限でしょう。
同じ作りの建物が3棟も5棟も並んでいたら尚更売れにくくなります。

従って土地が狭くて貧相に見えるミニ戸建を買うくらいならマンションを選択するのが
マーケット傾向です。
そんな意味でもマンションを選択する方がベターと私は考えています。

すみません、スレ違いはこれで終わりにします。

[221: 匿名さん]

戸建てかマンションか、はその人のライフスタイル（何を優先したいか）が一番大きな決定要因と思われるので、予算の切り口だけではなかなか単純比較できませんね。

トワイシアは純粋な居住用と割り切れば駅近でいいとは思います。
ただ、賃貸や投資向けには個人的には対象外と思っています。
賃貸だと相場水準が低い用賀の特性がマイナス影響、投資だと売りたいタイミングが今回以上の地価高騰のサイクルと一致すればいいでしょうが、そこまで待てるほど資金的に余裕がありませんし。

[222: 匿名さん]

住居用として購入を検討しています。
相場比較で非常に坪単価が高いにも拘わらず、その仕様の貧相さには唖然とさせられます。
以前MR訪問時、「本件は地所主導。野村は、色々なオプションを付けたがるが
地所としては落ち着きを求める」というようなコメントがありました。
用賀徒歩４分（実質２−３分？）ということで、高仕様でではなく、
立地で、リッチなマンションになっているようです。しかし、MRを見た印象は、
やはり貧相、という印象につきますね。この値段でこの仕様では、
購入に踏み切るまでの強烈なインパクトにかけます。

そっと背中を押すような仕様アップがあれば、もっと人気が出るのでは
ないでしょうか。

[223: 匿名さん]

＞＞222さん
そうですね！私もこの部屋の質感はどうか、と思ってました。
例えるなら……。
超高級マンションをレクサスとするならば、トワイシアはトヨタクラウン。
他のデザイナーズマンションは革新的な日産車、といったところでしょうか。
しかも、このクラウンはエアバッグ等の必要最低限のオプションは標準設定
ながら、カーナビやオーディオ、スピーカー等は廉価版。
ブランドネームで売っているため、標準オプションがせこい、といったところ。
クラウンなら当然、と思っていた標準オプションがついてない！

車の基本機能は人が移動できること。これは当然。けれど、それだけではなく
やはり人はそれ以上の快適さを求めます。運転する楽しさ。移動する楽しさ。
マンションもどうように住むだけでなく快適さが必要だと思います。住む楽しさ。
213さんの言うような高仕様なら、不満レスも減るのでは。

[224: 匿名さん]

車の話は意味不明だし、戸建との比較も今更だなあ。
ただここの立地のニーズは強そうなので、仕様をちょい上げれ
ば売れそうですな。とりあえず、今の価格で売りながら、苦し
くなってきたら少しずつ仕様上げてニーズを募って行くって
戦略になるのでは。

[225: 匿名さん]

私もコスト削減して徹底的に販売価格を抑えたならともかく、大儲けにばかり目がくらんで
通常つけるべき設備や、通常あるべき仕様をさらにチープにしてる点が納得いきません。

>>223さんのクラウンの例えは面白い。
けど、ここの仕様はクラウンではなく、もっとグレードの落ちるカローラ程度の仕様です。

超高級マンション（セルシオ）が本革電動シートであるのに対して、ここは布製の手動シート。
セルシオが液晶8インチのHDDナビであるのに対して、カローラは5インチのポータブルDVDナビ。
19インチ鍛造アルミホイールであるのに対して、15インチスチールホイールに樹脂キャップ。
5.1チャンネルAVオーディオに対して、２スピーカーのFM付CDデッキ。
4600ccの380馬力に対して、1500ccの110馬力。あまりにも悲しすぎます。

車格やエンジンの違いは価格の違いでもあるので、仕方ないとは思いますが、
せめて7インチ液晶HDDナビと16インチアルミホイール、4chスピーカーのCDオーディオくらいは
価格据置で付けて欲しいというレベルの話です。贅沢言ってるとは思いません。

ここを見てるだろうから、ひとつヨロシクお願いしますよ。＞三菱さん　野村さん

[226: 匿名さん]

うーん、安ければ、もしくは仕様をちょっと上げてくれれば買いたい
って人が多すぎますね。残念ながら、購入者の負けですな。この物件。

[227: 匿名さん]

今日の日経にもありますが、「価格決定力は消費者から再び開発事業者が握り始めた」そうです。
ここに限らず、少なくとも都心物件は完全に売り手市場のようですね。
地所も野村もますます聞く耳持たないということになりますね。
都心は供給数が少ないので仕方ないかもしれませんが...
多摩川渡るか仕方なく買うか、しかないんですかねぇ。

[228: 匿名さん]

私もあまりにも仕様が低すぎて唖然です。
すぐ近くで分譲されている用賀レジデンスと比較しても仕様がひどすぎます。
ダイア建設が一生懸命企画設計して分譲価格＠300万円で頑張ってるのに、
大御所2社のコラボで、＠100万円以上の利益があるくせに、あの仕様って人道的にも許せない。
まるで越前屋です。

[229: 匿名さん]

この物件を買える人は本当の「贅沢」だと思います。
ただ、鑑識眼は？？

[230: 匿名さん]

なんか、過去と比較して、価格が高いとか仕様が低いとかって話が多いですが、不動産を買う場合のポイントは過去と比べてどうなのかというよりも将来この物件が新しくでてくる物件と比較してどうなるのかといった視点が最重要で、もうちょっと先を見据えた議論をお願いします。基本的な流れとして相場が上昇基調なんですから過去と比較すれば高いのは当たり前で、２０年前と比較して電車賃が高いといったら白い目で見られるのと同じレベルに下がってますよ。

[231: 匿名さん]

過去比較ってゆうか現在比較で高いってみんな言ってるんじゃん？

[232: 匿名さん]

とにかく新価格とやらを定着させたいんでしょうけど。
値上げはしてもいいから、仕様はせめて保てばよかったのにね。

[233: 匿名さん]

今から2〜3年より先の将来、市場がどうなっているかという予測はプロでも付かないと思うので、
少なくとも現時点での比較か、ここ半年ぐらいで出てくる物件との予想比較するのが現実的じゃないかな。
少なくとも現時点比較としては、この物件の立地と仕様からすると高いと言うのが皆の評価ということでしょうね。

[234: 匿名さん]

恐らく他社と同じように、問い合わせやモデルルーム見学者に対してはじめの内は予定価格をちらつかせて反応を見て、あまりに食いつきが悪かったら価格の下方修正もあると思うので、やはり皆でそうあせらずに冷ややかに見守るのが、消費者にとっては得を勝ち得る方法だと思うけど。

[235: 匿名さん]

どこがそんなにひどい仕様なの？
そんなひどいように思わなかったけど？
価格は相場よりかなり高いと思ったけど、わりと高級な感じだったような気が。

[236: 匿名さん]

234さん、その通り。

[237: 匿名さん]

>>230
＞将来この物件が新しくでてくる物件と比較してどうなるのかといった視点が最重要で、
＞もうちょっと先を見据えた議論をお願いします。

＜良い点＞
・将来新しくでてくる物件と比較して、駅までの距離が近い。
・規模が大きく戸数も多いので立派に見える。
・買物が便利そう。

＜悪い点＞
・実際に住んでみると高速の騒音がうるさくて窓が開けられなくなりそう。
・地下室で犬がうるさいと近隣トラブルになりそう。
・豪雨で地下室が水没して修理にお金がかかりそう。
・今でも仕様が低いため、将来は更に陳腐化して売却する時の商品力が足らなそう。
・仕様が低いので、最新設備マンションへの住み替えが多そう。
・将来、田の字プランは人気がなくなり高く売るのが難しくなりそう。
　（和室2部屋付3DKマンションとか、秀和レジデンスみたいになるかも。）
・高速に隣接していて空気が悪いため将来の住み替えが多そう。
・中古で売り出した時にも空気の悪さを指摘されそう。
・ここを中古で買って新しく入居してくる人の客層がどんどん悪くなりそう。
・天井高2.4ｍと今の基準と比較しても極めて低いけど、将来は標準的な天井高が更に
　高くなるため、将来的には考えられないほど天井が低いマンションになると思う。
（30年前は梁下2m以下なんて当たり前だったけど、今では考えられないほど低いのと同じ。）

[238: 匿名さん]

なるほど。じゃ、センター東京の方がいいかもね。中央線の上だけど一応、真ん中だから。ん、まさかセンターをさばくための撒き餌で高い設定になってるのかな？

[239: 匿名さん]

ありがとうございます。センター東京は完売とさせていただきました。

[240: 匿名さん]

>>235

仕様が低いと思われる点は、

１．建具（クローゼットや収納扉など）が安っぽい。
２．エアコンや換気システムが全室標準装備ではない。（リビングだけエアコン標準装備）
３．トランクルームがない。
４．ミストサウナが付いてない。
５．魔法瓶浴槽ではない。
６．リビングのダウンライトくらい標準装備にしてくれ。
７．キッチンの食器棚くらい標準装備にしてくれ。
８．浴室のサーモタイルくらい標準装備にしてくれ。
９．網戸くらいアコーデオン（プリーツ）網戸にしてくれ。
10．天井高2400mmはちょっと・・・

あとは浴室テレビや食洗機標準装備の要望がありましたが、実際にはこの10項目ですかね。
他にも加えたい要望ってありますか？＞ALL

[241: 240]

11．間口7ｍ以下の田の字プランばかり。
12．リビング10畳程度、キッチン3.3畳程度、居室5畳程度×2部屋など狭いプランが多い。

を追加します。
すいません、忘れてました。

[242: 匿名さん]

これって別に仕様が低くないよ。普通だと思う。
標準装備にしているマンションって少ないのでは。。。

[243: 匿名さん]

特に低い仕様じゃないじゃん
普通のファミリーマンション仕様だね

[244: 匿名さん]

私もそう思う。
やっぱり、倍率低くするためのコメントが多いなあ。

[245: 匿名さん]

このマンションが国道沿いの65㎡・3LDK、5000万円台であれば、仕様が低いとは思いません。
或いは郊外のファミリーマンションで80㎡・4LDK、3000万円台であっても仕様は低くありません。

しかし、トワイシア用賀は住宅街立地の80㎡・3LDK、9000万円台のマンションです。
普通のファミリーマンションとは、全然価格帯が違うので仕様が低いと言われているのです。

[246: 匿名さん]

倍率低くするためのコメントと片づけようとする意見も何故か多いなあ。

[247: 匿名さん]

金額と仕様のバランスでしょう。不満なのは。
新価格でも良いけど、もうちょっとかわいく金額設定するか、
仕様をちょい上げればっていう人が多いんじゃないの。

[248: 匿名さん]

＞240
のような仕様を全て満たしたマンションはナカナカないと思う。
よって、ある種の意図的な書き込みと感じてしまう。

[249: 匿名さん]

「これ（今の仕様）がデベの考えです！」と言われりゃそれまでで、あとは（売れるかどうか）ふたを開けてみないとわからないってことですかね。

基本仕様は必要性の高い設備に限定し、その分値段ももう少し安く押さえ、あなただけのオリジナル住戸をどうぞ！みたいな打ち出しでそれなりに高めのオプションを数多く揃えれば、もう少し見え方も違っていたと思うんですが。

[250: 匿名さん]

都心から見たら僻地
高速となり
仕様ひくい
ぼったくり

よく買うね　みんな

[251: 匿名さん]

>>250と>>245を同じムジナのように語られても困るな。
真剣に検討しているからこそ、前向きに改善を求めたいと思ってるだけ。

この物件が5000万円そこそこであれば充分に高級仕様だけど、
最高14800万円もする物件の仕様ではない。
最多価格帯だって7500〜8000万円台になる物件なのに、もう少し何とかして欲しいと切実に願う。

[252: 匿名さん]

別に気にならない、という方は
８千万前後のマンションなんて安いし普通のファミリーマンションなんだから
仕様が低くて当たり前、という金銭感覚なのでは？

[253: 匿名さん]

４．ミストサウナが付いてない。
５．魔法瓶浴槽ではない。
６．リビングのダウンライトくらい標準装備にしてくれ。
↑こんなのは些細なことだね

重要なのは
・天井が低い
・あともしかして外廊下？
・もしかして露天駐車場？
・田の字？
一つでも当てはまったら高級とは絶対いわない
全部当てはまるならただの糞団地

[254: 匿名さん]

田の字の反対語ってなんなの？日の字とか！

[255: 匿名さん]

8000万円くらいの小金持ち客は、一流品を見る目がない人が多い。
だからこの程度の仕様でも十分売れる。品質なんか判らないから見栄えだけを気にする。
規模が大きくて駅から近くて地所と野村が事業主。それだけで一流だと勝手に思い込んでくれる。

年収で言えば1200〜1500万円くらいの人、暇がないから趣味もなく過ごす人が多い。
だいたい乗ってる車はベンツのEクラスのセダンかワゴン。またはBMWの5シリーズかセルシオ。
腕時計がROLEXのデイトナとかサブマリ、またはブルガリかオメガあたり。
趣味はゴルフとハワイ旅行。飼ってる犬がチワワかトイプードル。でも電車通勤。
こんな人ばっかりのマンションになるんだろうな。

[256: 匿名さん]

[257: 匿名さん]

255さん、
ずばり、的を得てます。自分もそのうちのひとりですが、さすがに、このマンションは買いません。一流品を見る目がもしやしなわれたとして、たとえばこの年収帯として、貴方ならどこを買いだと思いますか。すでに販売済みマンションでも構いませんので、参考程度に教えていただければうれしいです。

[258: 255]

>>257
ここ数年の世田谷南方面で一流品と呼べるマンションね。
プラウドタワー二子玉川、ピアースコード二子玉川は良かった。
ザ・フィネスト上野毛パークハウスもコストパフォーマンスが高い物件だった。
グランフォート用賀も大規模でデザイン性の高い良い物件だったよ。
余裕で億ションだけど上野毛レジデンスは素晴らしかった。↓
http://www.kencorp.co.jp/sales/area/2006055031.html

賃貸で築年数は古いんだけど本当に一流と呼べるマンションはこれだね。
http://www.m-t-s.co.jp/bukken/bukken-img/yoga/Y06030011/Y06030011.html
デザイナーは大江匡で物件名は瀬田ファースト。ミスチルの桜井さんまだ住んでるかな？

世田谷に限定しなければ
パークハウス西麻布、麻布霞町パークマンション、ドムス南麻布、青山パークタワーあたりかな。
こんな感じです。

[259: 匿名さん]

257さん、
御答えいただいて、有難う御座います。世田谷区はさて置き、港区の一流品マンションは、この年収帯では絶対無理ですね。南青山テラスは？

[260: 匿名さん]

デベが百歩譲って万万が一価格帯を下げたとしても、ここでよく言われている基本仕様（天井高、レイアウト　など）は今からはもう変えられないんでしょうかね。
そうだとしたら、デベはわかっていてもこのまま突っ走るしかないので、結構不幸な物件になっちゃうと思いますが。

[261: 匿名さん]

駅近という結構な強みをもっているのでやりようによってはかなり魅力的な物件になるはずなのに、地所も野村もどうしちゃったんですかね。
地価高騰のトレンドなので価格は仕方ないとしても、仕様はもう少し購買側のニーズに合わせてくれてもいいと思います。
地所も野村も個人的には良い物件を供給するデベのひとつと思っているし用賀も好きなので購入対象のひとつですが、購入者を小ばかにしてるとしか思えない姿勢が仕様に現れているようで、そこがどうも申込を躊躇させるんですよね。。
ちゃんとやればできるデベなんだから、もう少ししっかり頼みますよ！