トワイシア用賀

[いらかみち]

「トワイシア用賀（用賀ツインプレミアムプロジェクト）」

物件概要
所在地：世田谷区玉川台２丁目
ニコン社宅跡地、首都高速用賀料金所の隣

最寄駅：東急田園都市線 用賀駅徒歩4分
総戸数：２０４戸
間取り：３ＬＤＫ(66 〜 104 m2)
エアリーレジデンス１１階１０５戸
パークレジデンス ４階 ９９戸

売主 ： 三菱地所、野村不動産
施工 ： 鉄建建設

販売開始：平成18年10月下旬（予定）

竣工予定:
エアリーレジデンス： 平成20年 1月 下旬（予定）
パークレジデンス ： 平成19年11月 上旬（予定)

過去スレ
●用賀ツインプレミアムプロジェクト●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44903/

ってどうですか？

《トワイシア用賀エアリーレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372558/

[202: 匿名さん]

なんだか購入意欲失せてきた・・・・。

[203: 匿名さん]

こんな利益が出る物件にしては確かにちゃちいですね…。

[204: 匿名さん]

NO.201さんは競合デべの方ですね。
1種あたりなんて計算されるのはデベの用地担当者でしかありませんからね。
やはり他デベの方たちもこの物件を脅威と感じているのでしょうかね。

[205: 匿名さん]

企業の儲けが多いとか少ないとか言っても、マンションの価格って需要と供給による市場価格によって決まるんですよね。
だから、安く仕入れたって市況がよければ値段が高くなる、高く仕入れたって市況が悪ければ利益削ってでも安くせざるを得ないわけですよ。
あまり仕入れ値についてどうこう言ったって始まらないんじゃーないですかね。
ただ、売主の利益を知ってしまうとあまり買う気になれなくなるのも事実だけどね。
いっそーのこと、皆で値引交渉を一斉にしましょうか？

[206: 匿名さん]

野村はボッタ栗だからね
いつもいつも

[207: 匿名さん]

まだ、こんないい土地が残っていたんだね。用賀といえば、徒歩２０分くらいに思っていました。

[208: 匿名さん]

ありゃ〜、業界人しか知り得ない情報がリークされちゃいましたね。
まぁ確かにこの物件は儲け過ぎですよ。書かれている56億円の取引価格はデマではないですね。
ソースは↓参照。
http://www.nikon.co.jp/main/jpn/profile/ir/2004/news/0827_j.htm

でも決済から完成引渡しまで3年半の金利負担や設計費や事前協議などの開発経費を見込むと
原価は180〜190万円じゃなくて200万円を超えるくらいにはなると思います。
それでも儲け過ぎですから、価格据置で＠20万円分相当の仕様アップくらいするべきですかね。

坪100万円以上の開発利益出すわけだから、80㎡の部屋だったら2500万円も野村と三菱に
利益分を支払わされるわけだからさすがに買う人が気の毒でしょ。
500万円分くらい仕様でキャッシュバックしてあげても罰あたらないと思いますよ。

[209: 匿名さん]

全部読みましたけど、この掲示板はなかなかすごい情報源になりますね。
荒らしや煽りはキレイに削除していただけるし好感が持てます。

[210: 匿名さん]

用賀の中では高速料金所の隣で立地がよくないのに、高いなぁって思ってたら
やっぱり土地代は用賀の中でも格安なんですね。納得です。

[211: 匿名さん]

失敗しても揺るがない財務体質の地所と野村なので強気なチャレンジなんでしょうが、彼らの算段（仮説？）どおりに売れるか非常に興味があります。
私自身はまだ購入対象からはずしていませんが、第1期購入層とそれ以降の購入層の「属性」っていうんでしょうか、それがあまり差がないようにうまく売って欲しいものです。
売れ残ったから実質値引きとかやられｒ
同じマンション内で価値観とか経済力にあまり差があるのもちょっと厄介ですからね。
入居開始したのに売れ残って販売中の幟がはためくのも勘弁です。

[212: 匿名さん]

ここ考えるんだったら、新浦安の野村の物件もみてから決めてもいいかもね。ほぼ全戸１００平米以上でグランドコテージ＆レジデンスという思想設計だそうです。もうマンションとは呼べない領域とのこと。今日、資料がどっさり送られてきました。この内容で砧公園の横あたりであれば、坪４００万でも追いかけるんだけどね。

[213: 匿名さん]

そうなんですよ。
こんなに利益率が高い物件なのに、仕様をケチるわ、何でもオプション扱いだわ、
プランは田の字プランばかりだわ、販売会社は高飛車だわ、そんな不満がいっぱい。
倍率上がるのを怖れたネガティブキャンペーンといわれるかもしれんが、
もう少し仕様を上げて高品質な部屋に仕上げて欲しい。
ミストサウナ、ハンドシャワー、IHクッキングヒーター設置用無料配線、ビルトイン食器棚、
プリーツ網戸、リビングとダイニングにダウンライト標準装備、全室エアコン標準装備、
トランクルーム設置、コンシェルジュフロントサービス、建材・建具・共用部のグレードアップ、
このくらいは無償で仕様アップできるんじゃないの？

2400mmの天井高も何とかして欲しいところだけど、建築確認取り直しは難しいだろうから、
販売価格は今のままでいいから無償で仕様アップして欲しい。
そりゃ販売価格が下がるのが一番嬉しいけど、大手デベロッパーのプライドや面目があるだろうから
無償仕様アップで手を打とう。そうだ、そうだ、そうしよう！！

[214: 匿名さん]

この週末にモデルルーム訪問しました。担当の営業マンには
９月中旬くらいまでに購入希望を出したほうがいいと言われました。

立地が気に入っているので部屋にはあまりこだわっていません。
（３ＬＤＫ、７５平米前後）

抽選にならずに購入できる方法ってあるのでしょうか？
どの部屋が「１倍」で当選できそうなのか悩みます。

[215: 匿名さん]

ふとした疑問．．．
用賀で、この広さ、この仕様、この価格ならば、20坪強の戸建てを探せばよいのに。
周辺相場は50/100一種低層地域で@300万円を越えて上昇中。土地までついてトワイシアと同等価格。
既存不適格になるかもしれない半地下マンションになぜそこまでこだわるの？
周辺地場不動産屋、LANDIXとかUpTownとかユニハウスとかMIBUとか、覗いてみてはどうだろう？
．．．気に障ったらごめんなさい。独り言です。

[216: 匿名さん]

実はモデルルーム見た後に一戸建てを見に行きました。

用賀駅11分、９千万円。砧公園に徒歩３分くらいの上用賀の物件。
目の前は生産緑地で環境抜群。

営業マンが言うには、ほとんど土地価格ですから更地にすれば２０年後でも
相当の値段で売れると．．．

でも、一戸建ては、防犯面、掃除等で心配なんですよ。
それに近所付き合いが大変そうですし、雨の日は歩くの大変だし。

やはり駅に近いマンションは魅力です。

[217: 匿名さん]

スレ違いですが、私がミニ戸建を選択しない理由を解説いたします。

初心者はミニ戸建を買いたがるものです。
駐車場も管理費もかからないし、一国一城の主になるわけですから気分もいい。
ところがミニ戸建は間口が狭いので、どうみても貧相です。
土地を細かく羊羹切して高く売るのが普通なので間口が広いミニ戸建などありません。
20坪であれば間口は必ず6m以下になります。
間口が狭い土地に3階建の木造住宅を建てると鉛筆ハウスみたいな外観になります。
私は鉛筆ハウスに坪300万円も出したくありません。

駐車場と管理費がかからない分、維持管理が自前となり、草刈りや掃き掃除など大変です。
またミニ戸建は泥棒に入られ易いためセコムやALSOK等の警備契約が必須となり、
戸建となると月額15000円も取られてしまいます。
戸締りも大変だし、近所付き合いにも気を使います。毎月ゴミ当番も回ってきます。
区分所有でない分、固定資産税も高めです。
木造住宅は夏は蒸して冬は冷え込むため、光熱費は鉄筋コンクリート造の2倍くらいかかります。

その点、鍵ひとつで生活できるマンションは快適で楽です。
セキュリティも万全だし、他の方の目があるため泥棒も入りにくいので安心です。
掃き掃除やゴミ当番もなく、深い近所づきあいも不要で管理費もせいぜい2万円と割安です。

そんな理由で私はミニ戸建は購入する気になりません。
でも将来お金持ちになったら、60坪以上の土地に注文住宅を建てたいと思います。

[218: 匿名さん]

ちょっと視点を変えて、実質的な純資産価値としてどうなのかというのも参考になると思います。８０００万で上用賀で出ている戸建であれば、おそらく土地が坪３００万×２０＝６０００万　建物が２０００万といった内訳。一方マンションの場合７０平米、８０００万として、おそらく土地の持分はせいぜい１０坪程度。となると土地の持分価値３００万×１０＝３０００万　建物部分が５０００万ということに。つまり戸建の場合、年々償却する部分が２０００万なのに対し、このマンションの場合５０００万も建物にいっているという見方もできます。まあ鉄筋なんで償却期間は長いですが。
私の場合、鉛筆でも角地整形地のミニ戸建は一応、肯定派です。

[219: 匿名さん]

No.215です。
多少高いように見えても、マンションの安心感を評価されているわけですね。
用賀は最小80㎡といった建築制限を伴う地域も多いし、60坪級の戸建て、深沢や上用賀ともなれば、
今や2億円の予算が必要で、これではなかなか手が届かない。
1億円を下回る予算で新規購入ならばマンションを選ぶというご判断でしょうか。
聞くところによれば用賀レジデンスは熟年夫婦が主力かと思ったら1DK中心に単身者を含めて若年層
に人気らしい。トワイシアも若いファミリー（＝きっと未来の富裕層）に売れていき、地域の活性化
につながったならば、案外悪くないかもしれませんね。

[220: 匿名さん]

No217です。
そうですね、1億円以下ならマンションを選択します。
なぜなら土地が30坪未満のミニ戸建は資産価値が低いからです。
「ん？何言ってるんだコイツ？土地が付いていて資産価値が低いとは？」
と思われたかと存じます。

確かに仰せの通り、ミニ戸建は税金を課税する対象としての資産価値は高いですが、
換金性、流通性、市場性の面でマンションに劣ります。
特に規模が小さい戸建であればその傾向が強くなります。
つまり売れにくいので、いくらで売れるか額面通りの計算ができないのがミニ戸建のリスクです。
たとえば、下記URLの物件などはまさに土地20坪・築5年の中古戸建です。
http://usedimg.realestate.yahoo.co.jp/bin/imgview?file=a4643624904atho...
とても8000万円で売れるとは思えません。売れるとしたらもはや土地値が上限でしょう。
同じ作りの建物が3棟も5棟も並んでいたら尚更売れにくくなります。

従って土地が狭くて貧相に見えるミニ戸建を買うくらいならマンションを選択するのが
マーケット傾向です。
そんな意味でもマンションを選択する方がベターと私は考えています。

すみません、スレ違いはこれで終わりにします。

[221: 匿名さん]

戸建てかマンションか、はその人のライフスタイル（何を優先したいか）が一番大きな決定要因と思われるので、予算の切り口だけではなかなか単純比較できませんね。

トワイシアは純粋な居住用と割り切れば駅近でいいとは思います。
ただ、賃貸や投資向けには個人的には対象外と思っています。
賃貸だと相場水準が低い用賀の特性がマイナス影響、投資だと売りたいタイミングが今回以上の地価高騰のサイクルと一致すればいいでしょうが、そこまで待てるほど資金的に余裕がありませんし。