ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[782: 匿名さん]

しかし、現実にブリリアマーレ有明よりこちらのほうが安いですよ。

[783: 匿名]

33を1世帯あたり300万と考えるとあんま変わらないんじゃ。

[784: 匿名さん]

ネガ見苦しい

[785: 匿名さん]

>>782
ブリリアと比べてということではなくて、市場環境から見て高いということ。
ブリリアもプロパストが調子に乗って高い値付けをしたから売れなかった。結局プロパストは力尽きて撤退。
ここも現在の市場相場から考えたら、周辺環境を考慮すると明らかに高いよ。

[786: 匿名さん]

有明は交通が不便すぎる。
ここの方がマシ。

[787: 匿名さん]

登録抽選から販売（契約）まで１ヶ月半も空けたことが最大の敗因だった。

「不人気物件」の烙印を押されると取り返しがつかないことを身をもって知り、
必要以上に恐れたイ〓シアは、単なる要望書を「先行優先予約」と言い換えて、
一次取得者層の取り込みに絞り、予約数の多さを誇示する作戦に出た。

しかし実際は、２１０戸の登録を見込み用意した先行分は、高層階の一部が
埋まっただけで、逆に湾岸物件にありがちな歩留まりの悪さを晒すだけだった。
一期６６戸の苦戦が続き、契約時にはただでさえ少ない先行分のキャンセルも相次ぎ、
入居時は２割の販売率に留まった。

イ〓シアの誤算は、晴海〒ラスの併売にもある。短期完売が会社存続の至上命題
であるため２０００万円を切る価格帯から販売したが、掲示板では実需目的ではない
連中が坪単価と利回りを執拗に計算し、晴海レジデンスとの比較を徹底し、
晴海レジデンスの割高感が際立ち、割安だと信じ登録した予約者から嫌気された。

また、高収入の南西高層階登録者も、１ヶ月半でＴＴＴや豊洲の中古物件をあさり、
２～４月という最も好条件で物件を入手できる時期と重なったことから、
優良部屋を安く確保でき、晴海レジデンスからは去っていった。

その他の「モデルルームの印象が良かったから勢いで登録した」派も、
１ヶ月半で色々勉強し、周辺開発の不透明さや、長谷エ物件のブランドのなさ、
実は低い仕様、中古でも資産価値を確保できる立地の条件を知り、
大幅な値下げをイ〓シアに迫ることになった。

財閥系デベの力を以ってしても、現在の湾岸では２００戸の販売がせいぜい。
そこに、虫の息の新興デベが、中央区といえど最悪の立地で８００戸以上を
供給しようとしたのが無謀だった。

ＧＣ注記等の社内混乱で、正確なモデルルーム来場者数は現在でも不明だとされる。
ＧＣ注記後も数ヶ月にわたって販売を続け、強気な販売価格を崩さなかったのは、
イ〓シアの驚異的プライドを示したものの、ついにはユ〓ゾンから見切られ、
ネットの心無いネガ攻撃を前にあっさり力尽きることになった。

重田氏は「ネガの攻撃は執拗で巧妙、販売不振は誠に申し訳ない。ネット工作はもっと
威力を高める必要がある。命中しても一次取得者ですらなかなか買ってくれない」
という言葉を残しているが、同時に「立地と物件に魅力がないのを開き直り周辺施設を
売りにする作戦や、ネットでの極端なポジ工作は、金はかからないが無力だった」
という事を逆説的に象徴している。

[788: 匿名さん]

＞785さん
周辺環境と都心からの近さを天秤にかけて、晴海レジデンスの価格をどうみるかということに関してはいろいろ意見があると思いますが、少なくともブリリアマーレ有明の価格は市場環境の一部なのではないでしょうか。ブリリアに限らず、晴海レジデンスと同価格帯の物件にどういうものがあるかを調べたり参考にすることは決して無意味ではないと思います。たぶん785さんは、まだまだ下げ相場が続くのだから現状で価格の比較をしても無意味だと思われているのかもしれませんが、ここ最近で最も相場の高かった一昨年売り出しの物件と今年になって売り出された物件をダブらせるのは、ちょっと無理があるのではないか、と思います。

[789: 匿名さん]

>>788
>>ここ最近で最も相場の高かった一昨年売り出しの物件と今年になって売り出された物件をダブらせるのは、ちょっ>>と無理があるのではないか、と思います。

そりゃそうですわな。
時期が２年ずれてりゃブリリアの５０㎡１ＬＤＫだって
２０００万台スタートになってったってだけの話ですね。。。

[790: 匿名さん]

>>781
ブリリア有明で激安という煽りはほとんど無かったはずです
新チャレンジ価格＋将来の開発（予定）を織り込んだ価格設定でボロクソでした
市況背景が違ったとはいえＴＴＴ、ＰＣＴより割り増しでしたから・・・
もちろん買い煽りはどこにでも存在しますから一概には言えないですけどね

多少割高であることを認識しながら物件を気に入ったり、
難民生活（周辺物件ハズれまくり）に滅入って契約したり、
煽り（来年はまた相場が上がるし今買わないと買えなくなる、有明は五輪で暴騰、買って損無し等々）
に乗っけられて契約したり・・・ってとこでしょう

一説には６割完売とも８割とも言われてますが、善戦したほうじゃないですかね？
アウトレット報道でケチついちゃったけどｗ

スレ違いスマン

[791: 匿名さん]

ここは、晴海物件のスレのはずだが(笑)

有明の豪華設備物件と比較すること自体が非現実的。購入層はまったく別。

[792: 購入検討中さん]

別にいいじゃんかよ

この物件を買おうとする人達が、

他社物件を比較しちゃいけないのかよ？え？

俺は全部有意義な情報だとおもったよ。

俺も今有明物件「豊洲ツイン・ビーコン・その他東雲物件迄」から毎日営業メールが来て、メール便で価格表もきちっと

入れてくれてるので、抽選当たっても、向こうと比較してるもん。

ここが値下がりしないなら、将来性を買って、向こうにしようかと思ってるよ。

ここの比較物件って、結局は、有明の物件がライバルだと思うね。

クレストは該当すらしない。TTT中古の値段のつけ方も、異常。

あいつらは俺達の足元ばっかり見て、誰が買うんだよ。しかも大概が不人気方角のくせして、5900ってどういうこった？

有明の連中ももすこしやすくしろ！新築にしろ中古にしろ、やすけりゃ、ここと比較しなくて済むから、速攻で決めてやれるのにな。

どーせ、また暇な奴が詰まらんレスつけるんだろうな（ｸｽ

学歴ごときできどってんじゃねーぞ

紳士ぶったレスもつけんじゃねーぞ。

そんなものよりも、ココの物件が適正価格になるようなことを書けよ。

今はね、はっきり言って、割高。有明もな。足立区のﾈﾀも出すなよ。

ここは湾岸でどうこうしようって板なんだからな

[793: 匿名さん]

船橋に行ってください。
湾岸ですよ。

ここに住む予定の住人が、
必ずしも全員があなたが訴えるような価格水準のマンションに住みたいとは思ってません。
今よりも微調整あるだけで十分だと思ってるんですよ。
だってあなたのような民度のひとと近所づきあいできないですもん。

[794: 匿名さん]

TTT中古を高く出してる人は、マンションブーム前から契約して入居待ちしてる間にブームが来て、
捕らぬ狸の皮算用の転売で儲るつもりになって
いざ入居する頃にはブームが消えた。だけと高く転売したい気持ちだけは消えなかったんでしょうね。

[795: サラリーマンさん]

>>794
でも、もうそんな高い値段では誰も買わないからずっと売れない。
最後は値下げするしかないんだよ。
いまどきTTTの中古なら坪180万くらいにしないと売れないだろ。

[796: サラリーマンさん]

坪250万も出せる人は湾岸なんかには来ません。二子玉川のほうがずっとマシですからね。
特にこんな住環境最悪の埋立地なんか、安くないと売れるわけないです。

[797: 匿名さん]

>>793

マジレスしちゃいかん。これは新しいネタだ。クリエイティブとまず認める。

[798: 匿名さん]

彼は、単なる酔っ払いだと思うな。

最後の１行で、それを確信したわけだが。<<792

[799: 購入検討中さん]

ここで持論展開してる連中はさ～

金ないなら他行けとか、じゃ言うけど、もしも金額交渉した人に一部値下げするとイニシアが決定したら、あんたらは絶対に元値のまま買えよな！

わかった？

絶対に、値引き交渉なんざするなよ！

向こうだけ安くして、うちにはしてくれないのか？とか言うなよ！

結局、金あるんだろ？だったらニコタマいけよ、

ここは、ハルレジ、TTT中古、有明＆東雲タワーをまとめて検討する人なんで、

安いに越した事無いし、適性価格にしないと、誰も買わないと言う事を話あう場所なんだよ。

TTT中古値が異常なのは当然怒り覚えるし、値段のつけ方があからさま過ぎ！

有明も東雲もタワーだからって調子乗った値段で売り飛ばそうってする輩が多いので、適正とは、幾らが妥当かって事を考えて、売りに出してもらいたいね。

正直、ハルレジを考えている人の多数が、近隣物件を比較する行為は正常そのもの。だからこそ、異常な値段には、文句もでるもんだよ。

各デベもこういった掲示板を見て市況の人気度を調査してると思うから、敢えて警告してやらないとね。あんたらの儲けたいっていう希望はわかるけど、適正じゃないんだよって、伝えてあげないと。

これによって、ハルレジ以外の選択肢がもっと増えるってもんだよ。

あちこちが適正範囲の値付けを始めたら、買い手として、本当に、優良な物件に出会えるってもんだよ。少なくとも、その率は確実に上がるね。

金有るやつはここなんざ見るなよ、さっさとニコタマいけばいいじゃん、

ここは中流でも妥当な選択をしようと、いきついた人達なんだよ。

上から目線で買えないなら考え変えろとか、何いってんだ？湾岸物件を適正価格で買える事が先決でしょうよ、デベの強気値付けとか中古の異常値とか、そういうのに喝を入れていく事がだいじだろよ。正直、一億有っても、例え1DKの部屋でさえ、適正値じゃなきゃ、買わないんだよ！しょうもないレスよりも、これから、ハルレジ含めて、湾岸物件の各間取りの適正値段を話あうべきでしょ。デベや中古売り手だって、「顧客の心理とは」を知りたいはずだよ。

仮にハルレジ全員がキャンセルしたら、周辺物件や湾岸のも、値下げせずにはいられないでしょ。今は買い手市場なんだよ！買い手の方が本来もっと強気に出てもいいと思うんだよ！値引きとか不要って人は、他人が値引きされても絶対に交渉するなよ。一家で悔しい思いしてればいんだよ。

[800: 匿名さん]

欲しいオプション

ピクチャーレール

食洗機

人感センサー

IH

エコカラット

浴室テレビ

食器棚

[801: 匿名さん]

>>799

おめでとうございます！無理をした又は妥協したご購入に至らず
踊らされなかったこと、尊敬しまたお祝い申し上げます。結論から
申し上げますと貴殿は勝ち組です。

買えない？ご謙遜を･･･。貴殿は熱心に情報収集をされており、冷静に
ハルレジ、ビーコン、有明、TTT中古を割高とご判断されているでは
ありませんか。その通り、実際割高です。ビーコンスレを見ればわかる
通り、時系列の比較なんてせず、周辺物件との比較しかしていません。

「まだマンション買っちゃだめ！」で検索してみてください。貴殿と
同じ志を持つ同志が世の中にたくさんいることがわかります。このスレ
の論調など少数派です。事実、調査会社も先安感をリポートしています。
http://www.a-lab.co.jp/research/press090123.html

ここ数年デベロッパーは資材高騰をネタにアネハショックで便乗値上げ
して来ました。2004年に比べ約2割の値上げです。ところが現在、サブ
プライムローン破綻を経てリーマンショックにより不動産価格は急降下
しています。そしてとうとうハルレジの施工会社は反省をし、元の価格
に戻すことをデベ業界に発信しています。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2009/0317.html

「ではあとどのくらい下がるのか？」本質を突いたご質問ですね。
「不動産価格　割くらい下がる」でググってみてください。どれだけ
下がるかがわかります。「では何年かかるのか？」さすが鋭いですね。
「賃貸分譲不動産」でググってみてください。トップの画像に答えが
あります。

[802: 匿名さん]

逆に、ここからはデベロッパーの視点で考えて見ましょう。

建設原価は公務員宿舎の豪華タワマン75m2で2000万円程度です。
http://www.geocities.jp/tax_tower/concept.htm
これに対し中央区勝どきの2008年地価は83万円/m2です。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/FullDataServlet?MOD=0&NO1=131...

一般的に共有土地区画は約20m2ですから値下がりを考慮すると、
20×83×0.6=1000万円が土地原価となります。合計で3000万円です。
これにデベ経費と利益を、悪どいですね、3割乗せましょう。すると、
3000×1.3＝約4000万円で販売可能です。営業努力なんて無しです。

ここでハルレジの中古がいくらになるか計算してみましょう。75m2で
5000×0.6＝3000万円となります。つまり、勝どき4000万円の新築か、
3000万円の中古か、適切な値段ですね。最終的に貴殿のご選択次第です。

[803: 匿名さん]

799は一理ある

[804: 匿名さん]

最後に一つお願いがあります。貴殿のそのクリエイティブな才能を湾岸
東スレで開花していただけないでしょうか？ネガでもポジでも構いません。
え？なぜって？幼稚な連呼ネガしかおらず少々退屈だから･･･。値下がり
するマンションを横目に少々楽しもうではありませんか？

それでは、ますますのご健勝をお祈り申し上げます。

[805: 匿名さん]

まっち＆ぽんぷ な人？

[806: 購入検討中さん]

そりゃあ、今すぐ安くなるのに越したことはないですよ。
価格を下げても売れない物件も山ほどあるわけだし、
そういう意味ではここはもう少し値下げを検討して欲しいものです。
もうすぐ来週あたりは正式価格発表でしょうから、
あと１週間かけて思いきった経営判断をしてもらえると良いですね。

[807: 匿名さん]

先に購入して、後から値下げしたら、その値下げ率を購入者全体に適用する締結権みたいものはできないのですかね？

最近は昔と違って、消費者規約法の観点から、公序に反する売買は違法とされてませんか？

[808: 匿名さん]

パークタワーグランスカイスレの929レスで
あそこは、後から値下げしたらキャッシュバックすると書いてありますよ。

[809: 匿名さん]

>あと１週間かけて思いきった経営判断をしてもらえると良いですね。

とりあえず先行予約申し込んでる人間がいる以上無理だろ。
これ以上下げたらその人たちが買えなくなる可能性が高くなる、って
デベ脳ならそう判断するはず。

[810: 匿名さん]

実際には値引きというのは、個々の商談ベースの話だと思います。
あまりに露骨な値下げという場合は収拾がつかなくなるので、値下げ前に購入した人にも返金したというケース
があるだけ。

[811: 匿名さん]

>807

では・・・

先月10万円で家電量販店で購入したテレビが
今月9万円に値下げしていたら、法律違反？

しかも、マンションは100室あれば100の別な商品で、
同一な商品はありません。

値下げが「公序良俗に反する」なんてなったら、
商取引は成り立たないでしょう。

「絶対に値下げしません」て契約書に書いてあれば別でしょうが・・・。

[812: 匿名さん]

>>792

マケ久しぶり。そういうことだったら協力するのに。。。
ま、でもあと2年待った方がいいだろうね、半額になるから。

[813: 匿名さん]

>>792

そういうことか、なぜか湾岸物件ばかり常に上位に来ると思ってたよ。
安く買いたかったんだね、ハルレジ。ここ本命なのね。見当祈るよ、
そして荒らしはやめようね。フルボッコにされるだけだから。

でもあと2年待った方が良いと思うよ。

[814: 匿名さん]

>>792

湾岸東、CTT、CTA、TOT、BMA、BEACON...ネガレスみんな君だったんだね
でももうネガやめてね、無意味だから。営業は見てるけど、匿名掲示板の風評
なんて昼飯の話題にしかならないよ。価格政策はもっと別次元で決まるから。
経営トップからのオーダとか、部長の意地とか...。

検討対象者でできることと言えば、買える金は持ってるけど割高すぎる、と
書く事ぐらいだよ。でもそれが何十人と無いと難しくて、営業対象外の人に
なっちゃうから気をつけて。

価格交渉は自由だから最後まであきらめずに続けて。でもただ安くしてでは
ダメで、買える資力と理由がちゃんと無いとダメだよ。予め考えておいてね。

くれぐれももうネガやめてね。これから住むところだから、仲良くしよう。

[815: 匿名さん]

>>792

どーしても今買わなきゃダメなの？賃貸いいじゃん。分譲じゃないとなんてウソだよ。
デフレの局面でローン資産なんか持ってちゃダメだからね。まだまだ湾岸マンション
出てくるから、楽しみに待ってようよ。絶対今の物件より割安になってるから。

だからネガレスやめようね、協力するからさ。

[816: 購入検討中さん]

＞812～815

誰？

さっさとニコタマいきな

ここはマジで買う気がある人達の場なんで、

デベの回し者みたいな連中は消えな

適正価格は、湾岸地域全体を含んで、

二割引きが、買う側と初めて一致すると思うね。

最低で５％引きだな。

それだけでも、4800→4560になるんだぜ

本来、相場っていうのは、俺達購入者側が作るんじゃないの？

一回、全員キャンセルマジにしたら、

一気に考え方変わると思うぜ。

株価にも影響出て、30円からまた15円ゾーンに。

購入希望者が団結して、高いから安くしろ！って主張すべきだよ。

他社との話をどこまでしてるとかもどんどん営業に見せればいいよ。

デベは価格改定後は再調整は難しいので、今が一番の値引き判断の瀬戸際だと思うよ。

市況やリアルの客視点に立って貰いたいね。

[817: 匿名さん]

>>816
この立地は「安くても買わない」と判断する検討者が多いから、
少々の値下げが効果的かは疑問。

頼みの綱の、相場観がなく、実需のマンション購入は出会いだ！
と言い切る愚かな一次取得者を対象に（＋IR対策）、
申込金ゼロの先行優先登録みたいなくだらない集客をしたけど、
それすら空振りに終わって、売主も流石に後悔しているだろう。

まあ、それでもしばらくは人気物件アピールを続けて、
それにド素人が引っかかるのを待つんじゃないの。

[818: 匿名さん]

ここのデベはまったく体力ないですから、誰も申込みしなければ値下げするしかありません。
湾岸は似たような物件が腐るほどあるんだし、晴海じゃないといけない理由はなにもないでしょ？
煽られて申し込みすることだけはやめたほうがいいですよ。
今提示されているような価格の価値は、この物件にはまったくありません。
ゴミ処理場の隣に永住する気なら構いませんが、そうでないなら将来売るときはかなり安くすることになりますからね。

[819: 物件比較中さん]

安くするなら売れるという確信をデベに持っていただくということが必要だと思います。が、ではどのくらい
安くすればという話になります。私は今公にされている価格の１５％引きなら購入したいと思っています。
角部屋が希望ですが。

[820: 匿名さん]

都心にできるだけ安く住む。
これが皆の希望です。
デベさんよろしく。

[821: 匿名さん]

わかりました。これからは

・地下室
・住める廊下
・住める屋根
・住める公開空地

をたくさん作ることにします。

[822: 匿名さん]

ネガレスいっぱいカキコして、できるだけ安くなるようこれからも頑張りますｗ

合言葉は、
「都心マンションを安くＧＥＴ！」

[823: 匿名さん]

PCTの現実を見なさい

[824: 匿名さん]

PCTって何ですか？

[825: 匿名さん]

都心じゃない豊洲の、ここ同様に駅から近くはないマンション。

[826: 匿名さん]

すみません。それでそのPCTがどうかしたんですか？

[827: 物件比較中さん]

この板を勝手に湾岸物件検討者用って思っているアフォがいるみたいだが、金がないんだったら木更津にでも逝ってくれ。
自分勝手な思い込みだけで書き込んで、そうじゃない検討者に嫌な思いをさせないでおくれ。

[828: 購入検討中さん]

>>827

今すぐ消えろ。

貴殿がここを見る意味はないでしょ

金持ってんなら、さっさとニコタマ逝け

ここは適正価格を話す場所だから。

上から目線の奴に用はない

貴殿は金有るんだから、敢えて人の情報を漁りに来る必要もないでしょ

大体の情報は出尽くしたんだから、

今は、月末に向けての正式価格発表を控えているので、

適正価格をデベにつけて貰うような流れがメイン。

[829: 匿名さん]

いいんじゃないの。客をナメた値付けをしても。
誰も買いに行かなきゃ力尽きるだけ。客は待ってればいい。

[830: 匿名さん]

実際は応募殺到だから値下げしないと危惧されてるのでは？

ま、賃貸にしときましょうよ、ボス

[831: 物件比較中さん]

>>827
木更津かえれよ、美地区祖がぁ