ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[762: 匿名さん]

ネガが少し哀れに思えてきたので紹介してあげます

　■首都圏全体において3,000万円で購入できる住宅の平均像は
　　・専有面積68.9㎡、築12.7年の中古マンション
　　・専有面積54.1㎡の新築マンション
　　・土地面積175.7㎡、建物面積103.8㎡、築16.7年の中古戸建住宅
　　・土地面積122.3㎡、建物面積95.3㎡の新築戸建住宅　－－です。
　
　　3,000万円の住宅を購入する場合、立地と物件種別の違いによって、例えば次
のような選択肢があります。
　　・東京都区部の中古マンション＝専有面積57.4㎡、築16.3年
　　・横浜・川崎の新築マンション＝専有面積54.2㎡
　　・千葉県の中古戸建住宅＝土地面積279.5㎡、建物面積123.7㎡、築14.9年
　　・埼玉県の新築戸建住宅＝土地面積128.2㎡、建物面積98.1㎡

　■1,000万円～2,000万円は比較的小規模で、中古物件については築年数が経過した
物件が中心になります。2,000万円では、埼玉・千葉の両県と神奈川他地域（横浜・川崎
以外の地域）が、主な新築戸建住宅の購入可能エリアです。
　
　　首都圏全体において2,000万円で購入できる住宅の平均像は
　　・専有面積57.1㎡、築17.3年の中古マンション
　　・専有面積36.0㎡の新築マンション
　　・土地面積151.6㎡、建物面積93.7㎡、築19.4年の中古戸建住宅
　　・土地面積164.4㎡、建物面積95.1㎡の新築戸建住宅　－－です。

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E5%88%A5%E4%BD%8F%...

[763: 購入検討中さん]

え？だって、多く払ったって意味無いじゃん

どうせ払ったとこで、イニシア消えたら、俺達の金はこのマンションの修繕にはつかってくれないし、管財人とこにいっちゃうじゃん。

おれらのマンションは俺らが守らないとだし、そのためにも、蓄え多く、購入費すくなくって、セオリーだろよ、

ＴＴＴなんざ住民総動員で区議会議員とか送り込もうと画策してんだぜ、あいつら人口多いからって、自分達だけがおいしい思いできるように考えてるから、まあ、新党大地と一緒だな。ここ４３２じゃ、奴らに勝てないから、だったら、俺らは取得価格をＴＴＴの3分の2程度で買わないと、損だろよ。

あいつらが、しまった、あっち買えばよかったって思わせるような値段をだしてほしいもんだぜ。ったく。

66＝3500　75=4200　85=4800　100=5500が妥当じゃね？

これが相場だろよ

あいつら120＝9900　130＝12600とかだぜ

75＝6500　全部中古のくせに、調子こきやがって！

だれがおまえらの使った便器なんざつかうんだよ！

だから、この新築にかけてんだよ！

値段がやすけりゃ、なんも文句ねーぜ！

[764: サラリーマンさん]

>>763
文体見てると、中～高校生のように感じられる。
まずは定職とローン可能な経済的与信の取得が先決だろう。

[765: 匿名さん]

中～高卒でしょうね。中央区なんざ100年はやい

[766: 匿名さん]

758の誘致する施設に、魚市場が入ってないなぁ。
誘致しなくても築地から豊洲に、近くの移動だからいいか。

[767: 匿名さん]

そもそもここも都有地だった。
夢は見るのは勝手だが、現実を把握できないだけかね。

[768: サラリーマンさん]

一連の削除騒動の人、この人なんだね。恥ずかしいね。

[769: 購入検討中さん]

俺は多少高くても中央区に欲しいから、ここは激安に見えちゃうんだけど。。。

[770: 匿名さん]

晴海をよくする会の提案する晴海アイランド　の画像見ると、
ここの真東は高層ビルが２棟建つんだね。
清掃工場もなくなってる。
これいいね。

あ、前に言っていた、清掃工場東のマンション？ビル？も乗ってたね。
でも、誰も知らないようなので、やっぱりまだ決定事項ではなさそうだ。

[771: 匿名さん]

あの写真は単なるイメージなんじゃない。

[772: 匿名さん]

湾岸エリアで激安なのはたしか

[773: 匿名さん]

これ見なさい

http://www.tokyo2016.or.jp/jp/press/download/data/birdseyeview/musubi_...

http://image.blog.livedoor.jp/ttt58/imgs/4/1/41f66c1b.png

[774: サラリーマンさん]

>>773
１個目は、2016オリンピック資料なので、あくまで「イメージ絵」です。＜「絵」だから。

２個目は、どこまで信憑性があるのかわからんけど、有明の建築中の２つのタワーが載ってないから、相当古い情報かな。

[775: 匿名さん]

ん？ちょっと古かった？これみなさい

http://www.tokyo2016.or.jp/jp/press/download/data/musubicluster/olympi...

[776: 購入検討中さん]

絵ですね。。。

[777: 匿名さん]

レジデンス・パーソナルレター3月19日号「犬のお散歩コースはこれで決まり！ 」
って相変わらずTTTの敷地を売りにしてるけど、立地に関してこのマンションならではの魅力はないのかね

[778: 匿名さん]

金魚のフン

[779: 匿名さん]

まだ未完成だけど、運河沿いの遊歩道ができるのが楽しみですね。

[780: 周辺住民さん]

客船ターミナルがなくなってる

[781: 匿名さん]

なんかブリリア有明と掲示板の雰囲気がそっくりですね。
あそこも最初は激安だとさんざん煽られましたが、さっぱり売れませんでした。
まわりがなんにもない不便な場所だということも似てるし、開発されればよくなるなんていう煽り方もおんなじ。

ちなみにブリリアは分譲を始めて２年経った今もまだ完売してません。

[782: 匿名さん]

しかし、現実にブリリアマーレ有明よりこちらのほうが安いですよ。

[783: 匿名]

33を1世帯あたり300万と考えるとあんま変わらないんじゃ。

[784: 匿名さん]

ネガ見苦しい

[785: 匿名さん]

>>782
ブリリアと比べてということではなくて、市場環境から見て高いということ。
ブリリアもプロパストが調子に乗って高い値付けをしたから売れなかった。結局プロパストは力尽きて撤退。
ここも現在の市場相場から考えたら、周辺環境を考慮すると明らかに高いよ。

[786: 匿名さん]

有明は交通が不便すぎる。
ここの方がマシ。

[787: 匿名さん]

登録抽選から販売（契約）まで１ヶ月半も空けたことが最大の敗因だった。

「不人気物件」の烙印を押されると取り返しがつかないことを身をもって知り、
必要以上に恐れたイ〓シアは、単なる要望書を「先行優先予約」と言い換えて、
一次取得者層の取り込みに絞り、予約数の多さを誇示する作戦に出た。

しかし実際は、２１０戸の登録を見込み用意した先行分は、高層階の一部が
埋まっただけで、逆に湾岸物件にありがちな歩留まりの悪さを晒すだけだった。
一期６６戸の苦戦が続き、契約時にはただでさえ少ない先行分のキャンセルも相次ぎ、
入居時は２割の販売率に留まった。

イ〓シアの誤算は、晴海〒ラスの併売にもある。短期完売が会社存続の至上命題
であるため２０００万円を切る価格帯から販売したが、掲示板では実需目的ではない
連中が坪単価と利回りを執拗に計算し、晴海レジデンスとの比較を徹底し、
晴海レジデンスの割高感が際立ち、割安だと信じ登録した予約者から嫌気された。

また、高収入の南西高層階登録者も、１ヶ月半でＴＴＴや豊洲の中古物件をあさり、
２～４月という最も好条件で物件を入手できる時期と重なったことから、
優良部屋を安く確保でき、晴海レジデンスからは去っていった。

その他の「モデルルームの印象が良かったから勢いで登録した」派も、
１ヶ月半で色々勉強し、周辺開発の不透明さや、長谷エ物件のブランドのなさ、
実は低い仕様、中古でも資産価値を確保できる立地の条件を知り、
大幅な値下げをイ〓シアに迫ることになった。

財閥系デベの力を以ってしても、現在の湾岸では２００戸の販売がせいぜい。
そこに、虫の息の新興デベが、中央区といえど最悪の立地で８００戸以上を
供給しようとしたのが無謀だった。

ＧＣ注記等の社内混乱で、正確なモデルルーム来場者数は現在でも不明だとされる。
ＧＣ注記後も数ヶ月にわたって販売を続け、強気な販売価格を崩さなかったのは、
イ〓シアの驚異的プライドを示したものの、ついにはユ〓ゾンから見切られ、
ネットの心無いネガ攻撃を前にあっさり力尽きることになった。

重田氏は「ネガの攻撃は執拗で巧妙、販売不振は誠に申し訳ない。ネット工作はもっと
威力を高める必要がある。命中しても一次取得者ですらなかなか買ってくれない」
という言葉を残しているが、同時に「立地と物件に魅力がないのを開き直り周辺施設を
売りにする作戦や、ネットでの極端なポジ工作は、金はかからないが無力だった」
という事を逆説的に象徴している。

[788: 匿名さん]

＞785さん
周辺環境と都心からの近さを天秤にかけて、晴海レジデンスの価格をどうみるかということに関してはいろいろ意見があると思いますが、少なくともブリリアマーレ有明の価格は市場環境の一部なのではないでしょうか。ブリリアに限らず、晴海レジデンスと同価格帯の物件にどういうものがあるかを調べたり参考にすることは決して無意味ではないと思います。たぶん785さんは、まだまだ下げ相場が続くのだから現状で価格の比較をしても無意味だと思われているのかもしれませんが、ここ最近で最も相場の高かった一昨年売り出しの物件と今年になって売り出された物件をダブらせるのは、ちょっと無理があるのではないか、と思います。

[789: 匿名さん]

>>788
>>ここ最近で最も相場の高かった一昨年売り出しの物件と今年になって売り出された物件をダブらせるのは、ちょっ>>と無理があるのではないか、と思います。

そりゃそうですわな。
時期が２年ずれてりゃブリリアの５０㎡１ＬＤＫだって
２０００万台スタートになってったってだけの話ですね。。。

[790: 匿名さん]

>>781
ブリリア有明で激安という煽りはほとんど無かったはずです
新チャレンジ価格＋将来の開発（予定）を織り込んだ価格設定でボロクソでした
市況背景が違ったとはいえＴＴＴ、ＰＣＴより割り増しでしたから・・・
もちろん買い煽りはどこにでも存在しますから一概には言えないですけどね

多少割高であることを認識しながら物件を気に入ったり、
難民生活（周辺物件ハズれまくり）に滅入って契約したり、
煽り（来年はまた相場が上がるし今買わないと買えなくなる、有明は五輪で暴騰、買って損無し等々）
に乗っけられて契約したり・・・ってとこでしょう

一説には６割完売とも８割とも言われてますが、善戦したほうじゃないですかね？
アウトレット報道でケチついちゃったけどｗ

スレ違いスマン

[791: 匿名さん]

ここは、晴海物件のスレのはずだが(笑)

有明の豪華設備物件と比較すること自体が非現実的。購入層はまったく別。

[792: 購入検討中さん]

別にいいじゃんかよ

この物件を買おうとする人達が、

他社物件を比較しちゃいけないのかよ？え？

俺は全部有意義な情報だとおもったよ。

俺も今有明物件「豊洲ツイン・ビーコン・その他東雲物件迄」から毎日営業メールが来て、メール便で価格表もきちっと

入れてくれてるので、抽選当たっても、向こうと比較してるもん。

ここが値下がりしないなら、将来性を買って、向こうにしようかと思ってるよ。

ここの比較物件って、結局は、有明の物件がライバルだと思うね。

クレストは該当すらしない。TTT中古の値段のつけ方も、異常。

あいつらは俺達の足元ばっかり見て、誰が買うんだよ。しかも大概が不人気方角のくせして、5900ってどういうこった？

有明の連中ももすこしやすくしろ！新築にしろ中古にしろ、やすけりゃ、ここと比較しなくて済むから、速攻で決めてやれるのにな。

どーせ、また暇な奴が詰まらんレスつけるんだろうな（ｸｽ

学歴ごときできどってんじゃねーぞ

紳士ぶったレスもつけんじゃねーぞ。

そんなものよりも、ココの物件が適正価格になるようなことを書けよ。

今はね、はっきり言って、割高。有明もな。足立区のﾈﾀも出すなよ。

ここは湾岸でどうこうしようって板なんだからな

[793: 匿名さん]

船橋に行ってください。
湾岸ですよ。

ここに住む予定の住人が、
必ずしも全員があなたが訴えるような価格水準のマンションに住みたいとは思ってません。
今よりも微調整あるだけで十分だと思ってるんですよ。
だってあなたのような民度のひとと近所づきあいできないですもん。

[794: 匿名さん]

TTT中古を高く出してる人は、マンションブーム前から契約して入居待ちしてる間にブームが来て、
捕らぬ狸の皮算用の転売で儲るつもりになって
いざ入居する頃にはブームが消えた。だけと高く転売したい気持ちだけは消えなかったんでしょうね。

[795: サラリーマンさん]

>>794
でも、もうそんな高い値段では誰も買わないからずっと売れない。
最後は値下げするしかないんだよ。
いまどきTTTの中古なら坪180万くらいにしないと売れないだろ。

[796: サラリーマンさん]

坪250万も出せる人は湾岸なんかには来ません。二子玉川のほうがずっとマシですからね。
特にこんな住環境最悪の埋立地なんか、安くないと売れるわけないです。

[797: 匿名さん]

>>793

マジレスしちゃいかん。これは新しいネタだ。クリエイティブとまず認める。

[798: 匿名さん]

彼は、単なる酔っ払いだと思うな。

最後の１行で、それを確信したわけだが。<<792

[799: 購入検討中さん]

ここで持論展開してる連中はさ～

金ないなら他行けとか、じゃ言うけど、もしも金額交渉した人に一部値下げするとイニシアが決定したら、あんたらは絶対に元値のまま買えよな！

わかった？

絶対に、値引き交渉なんざするなよ！

向こうだけ安くして、うちにはしてくれないのか？とか言うなよ！

結局、金あるんだろ？だったらニコタマいけよ、

ここは、ハルレジ、TTT中古、有明＆東雲タワーをまとめて検討する人なんで、

安いに越した事無いし、適性価格にしないと、誰も買わないと言う事を話あう場所なんだよ。

TTT中古値が異常なのは当然怒り覚えるし、値段のつけ方があからさま過ぎ！

有明も東雲もタワーだからって調子乗った値段で売り飛ばそうってする輩が多いので、適正とは、幾らが妥当かって事を考えて、売りに出してもらいたいね。

正直、ハルレジを考えている人の多数が、近隣物件を比較する行為は正常そのもの。だからこそ、異常な値段には、文句もでるもんだよ。

各デベもこういった掲示板を見て市況の人気度を調査してると思うから、敢えて警告してやらないとね。あんたらの儲けたいっていう希望はわかるけど、適正じゃないんだよって、伝えてあげないと。

これによって、ハルレジ以外の選択肢がもっと増えるってもんだよ。

あちこちが適正範囲の値付けを始めたら、買い手として、本当に、優良な物件に出会えるってもんだよ。少なくとも、その率は確実に上がるね。

金有るやつはここなんざ見るなよ、さっさとニコタマいけばいいじゃん、

ここは中流でも妥当な選択をしようと、いきついた人達なんだよ。

上から目線で買えないなら考え変えろとか、何いってんだ？湾岸物件を適正価格で買える事が先決でしょうよ、デベの強気値付けとか中古の異常値とか、そういうのに喝を入れていく事がだいじだろよ。正直、一億有っても、例え1DKの部屋でさえ、適正値じゃなきゃ、買わないんだよ！しょうもないレスよりも、これから、ハルレジ含めて、湾岸物件の各間取りの適正値段を話あうべきでしょ。デベや中古売り手だって、「顧客の心理とは」を知りたいはずだよ。

仮にハルレジ全員がキャンセルしたら、周辺物件や湾岸のも、値下げせずにはいられないでしょ。今は買い手市場なんだよ！買い手の方が本来もっと強気に出てもいいと思うんだよ！値引きとか不要って人は、他人が値引きされても絶対に交渉するなよ。一家で悔しい思いしてればいんだよ。

[800: 匿名さん]

欲しいオプション

ピクチャーレール

食洗機

人感センサー

IH

エコカラット

浴室テレビ

食器棚

[801: 匿名さん]

>>799

おめでとうございます！無理をした又は妥協したご購入に至らず
踊らされなかったこと、尊敬しまたお祝い申し上げます。結論から
申し上げますと貴殿は勝ち組です。

買えない？ご謙遜を･･･。貴殿は熱心に情報収集をされており、冷静に
ハルレジ、ビーコン、有明、TTT中古を割高とご判断されているでは
ありませんか。その通り、実際割高です。ビーコンスレを見ればわかる
通り、時系列の比較なんてせず、周辺物件との比較しかしていません。

「まだマンション買っちゃだめ！」で検索してみてください。貴殿と
同じ志を持つ同志が世の中にたくさんいることがわかります。このスレ
の論調など少数派です。事実、調査会社も先安感をリポートしています。
http://www.a-lab.co.jp/research/press090123.html

ここ数年デベロッパーは資材高騰をネタにアネハショックで便乗値上げ
して来ました。2004年に比べ約2割の値上げです。ところが現在、サブ
プライムローン破綻を経てリーマンショックにより不動産価格は急降下
しています。そしてとうとうハルレジの施工会社は反省をし、元の価格
に戻すことをデベ業界に発信しています。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2009/0317.html

「ではあとどのくらい下がるのか？」本質を突いたご質問ですね。
「不動産価格　割くらい下がる」でググってみてください。どれだけ
下がるかがわかります。「では何年かかるのか？」さすが鋭いですね。
「賃貸分譲不動産」でググってみてください。トップの画像に答えが
あります。

[802: 匿名さん]

逆に、ここからはデベロッパーの視点で考えて見ましょう。

建設原価は公務員宿舎の豪華タワマン75m2で2000万円程度です。
http://www.geocities.jp/tax_tower/concept.htm
これに対し中央区勝どきの2008年地価は83万円/m2です。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/FullDataServlet?MOD=0&NO1=131...

一般的に共有土地区画は約20m2ですから値下がりを考慮すると、
20×83×0.6=1000万円が土地原価となります。合計で3000万円です。
これにデベ経費と利益を、悪どいですね、3割乗せましょう。すると、
3000×1.3＝約4000万円で販売可能です。営業努力なんて無しです。

ここでハルレジの中古がいくらになるか計算してみましょう。75m2で
5000×0.6＝3000万円となります。つまり、勝どき4000万円の新築か、
3000万円の中古か、適切な値段ですね。最終的に貴殿のご選択次第です。

[803: 匿名さん]

799は一理ある

[804: 匿名さん]

最後に一つお願いがあります。貴殿のそのクリエイティブな才能を湾岸
東スレで開花していただけないでしょうか？ネガでもポジでも構いません。
え？なぜって？幼稚な連呼ネガしかおらず少々退屈だから･･･。値下がり
するマンションを横目に少々楽しもうではありませんか？

それでは、ますますのご健勝をお祈り申し上げます。

[805: 匿名さん]

まっち＆ぽんぷ な人？

[806: 購入検討中さん]

そりゃあ、今すぐ安くなるのに越したことはないですよ。
価格を下げても売れない物件も山ほどあるわけだし、
そういう意味ではここはもう少し値下げを検討して欲しいものです。
もうすぐ来週あたりは正式価格発表でしょうから、
あと１週間かけて思いきった経営判断をしてもらえると良いですね。

[807: 匿名さん]

先に購入して、後から値下げしたら、その値下げ率を購入者全体に適用する締結権みたいものはできないのですかね？

最近は昔と違って、消費者規約法の観点から、公序に反する売買は違法とされてませんか？

[808: 匿名さん]

パークタワーグランスカイスレの929レスで
あそこは、後から値下げしたらキャッシュバックすると書いてありますよ。

[809: 匿名さん]

>あと１週間かけて思いきった経営判断をしてもらえると良いですね。

とりあえず先行予約申し込んでる人間がいる以上無理だろ。
これ以上下げたらその人たちが買えなくなる可能性が高くなる、って
デベ脳ならそう判断するはず。

[810: 匿名さん]

実際には値引きというのは、個々の商談ベースの話だと思います。
あまりに露骨な値下げという場合は収拾がつかなくなるので、値下げ前に購入した人にも返金したというケース
があるだけ。

[811: 匿名さん]

>807

では・・・

先月10万円で家電量販店で購入したテレビが
今月9万円に値下げしていたら、法律違反？

しかも、マンションは100室あれば100の別な商品で、
同一な商品はありません。

値下げが「公序良俗に反する」なんてなったら、
商取引は成り立たないでしょう。

「絶対に値下げしません」て契約書に書いてあれば別でしょうが・・・。