ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[68: 匿名さん]

日本総合地所も関係なしに逝ってます。

[69: 物件比較中さん]

イニシアについて
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47517/res/81-90

いくら中央区で安いといっても高い買い物。
後悔しない選択をして下さい。

ちなみに私は物件自体は気にはなりましたが、
やはり環境と売主考えて見に行くことをやめました。

[70: 匿名さん]

＞６４
パシフィクみたいに債務超過で疑義を出せば逝く可能性が
有るが、ケネデックスやイニシアのようにまだ余裕があるのに出すのと
疑義の意味も違ってきます。貴方が言うように半年でケネデックスや
イニシアが逝かなかったら刑務所に入てもらうかも分かりませんね。
言動には責任を持ってくださいんね。

[71: 匿名さん]

>>69

別に見に行くだけならいいと思うが・・・。そんな決心するようなことか？

[72: 匿名さん]

>>70
そんなムキにならなくても・・・
断言してる訳でもなく可能性の話をしてるだけじゃん
よっぽど癇に障ったのかな？

ただ消費者（購入検討者）にとっては物件やローン等の通常の検討材料にプラスして、
余分な作業・心配が増えてしまうのは辛いとこ

[73: 匿名さん]

余裕があったら疑義なんか出るわけないし…。
市況評価はこの会社の株価が如実に物語ってます。
まぁ、そういうの関係ないなら買えばいいんじゃないんですか。

[74: 匿名さん]

価格、わかる範囲で教えてください。

２LDKがほしいのですが・・・。

不動産に関しては素人です。

シティタワー・有明とこちらと選ぶなら、どちらがよいのでしょうか？

価格・眺望、日当たり重視です。

比較等ございましたら、ご意見宜しくお願いいたします。

[75: 匿名さん]

>>74さん

価格と眺望ってリンクしちゃってるから
眺望良ければ価格は高いと思ったほうがいい
不動産は何かを諦めて何かを得るってのが常だから
価格が安いって言うことを諦めて眺望を手に入れてください

両方得たいのなら今度は立地を諦めるしかないですね
ここは有明よりは安く眺望を手に入れられるだろうけど
立地はぶっちゃけると酷いほうです
そうは言っても有明も良くはないですけどね

ここはそしてオリンピックが東京で決定したら
まず間違いなく眺望は悪くなりますので不確定要素が強い

どうしても新築じゃないと駄目って言うのでなければ
今度は新築を諦めて価格の安さと眺望を手に入れるって手もあります
今なら東雲なんかも安いんじゃないですか

[76: 匿名さん]

イニシアって時点で新築買う意味ないです。

[77: 匿名はん]

有明で眺望・日当たりならブリリアマーレもまだ残ってますよ。
価格はたぶん多少割高ですが、がんばって値引き交渉してみてください。
眺望も2〜3年でよいならThe Tokyo Towersの賃貸なんてどうでしょうか？

[78: 匿名さん]

>>70
イニシアはGS系ファンドに魂を売ってのMBOで財務基盤も後ろ盾も皆無で、
業界内の調整役も不在のため、
このような局面で積極的な支援者が現れることは考えにくいです。

さらに当座をしのぐ資金調達のためだけに、
安定した利益をもたらして来た管理子会社をファンドに売り渡したので、
今後の収益見通しは真っ暗だと考えます。
もちろんファンド傘下になった子会社の人材はあっという間に流出し、
これまでのようなサービスレベルなど期待できなくなると考えます。

イニシアの企業姿勢は評価されるべきで、ファンがいることも分かります。
しかし財閥系でも金融系でもない大手デベが単独で生き残れる時代は終わりました。

売主のイニシアは継続疑義がついて神に祈り起こらない奇跡を待つだけの状態。
施工の長谷工は脆弱な税務体質に被弾しまくって満身創痍の状態。
それが非常に危険と見えても、余裕があると見ることなど、私にもできません。

もちろん、貴方のように余裕があるように見える方もいるでしょうから、
そんな方はここを買えばよいでしょう。
イニシアから新日鉄が引き継いだら、残りをアウトレットに丸投げし、
3割引、4割引で叩き売りでしょうが、そんなリスクも織り込み済みですよね。

[79: 物件比較中さん]

レインボービューに建設予定の消防署は仮庁舎が今立っているのをみると２かいで、数年後に完成する本庁舎は6階建て予定らしいです。堤防分差し引いて5階までは眺望が消えるということになるのでしょうか？
詳しい方教えてください。

[80: 匿名さん]

半分くらいはすぐに売れるんじゃないかな
正式な値段発表がないと分からないけど
今の値段のまま行くなら半分くらいはちゃんと売れそう

ここは仕様は悪くないと思うんだけど立地が駄目だよね
やっぱりマンションは立地と管理がモノをいうから
それに気づいてない消費者が半分を買うだけっぽい気がする

中央区だろうとなんだろうと昼から夜まで現地周辺にいれば
立地が駄目ってのが分かると思う
とくに夜と朝早い時間に注目したほうがいい

検討している人は早朝と夜の周辺状況を見てから決断を！
それでも良いと思えるなら買うのもアリかなとは思う

[81: 匿名さん]

>>79さん
それに追加情報ですが
オリンピックが来たらレインボービュー方面にスタジアム建設予定なので
たとえ最上階でもレインボービューは消えるみたいです

[82: 匿名さん]

74です。

ご意見有難うございます。

賃貸は考えていません。

有明の物件と比べ、眺望のよいものは安いのですか？

勝どきまで歩くと10分程度のようですが、都内はバスがすごいですが
利用できそうな路線ありますかね？

価格はご存知ではないのでしょうか？
できれば教えてください。

[83: サラリーマンさん]

こんばんは。

http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPnTK024584220090210

[84: 匿名はん]

眺望重視の人が検討する物件ではないと思うのですが??
ここの価格はその１の2/11に掲載されてますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[85: 匿名さん]

ここを安く買って、差額で眺望もよくサービスも一流のホテルにちょくちょく泊まるというほうが、
都会的で洗練されたライフスタイルにおもいます。
そんなわけで、ここは結構人気になるのでは。

[86: 匿名さん]

>>82
坪180前後からで上は250〜60ぐらいだったかな？
正式価格ではないでしょうけど、たぶんこのぐらいで落ち着くでしょう
それ以外はご自身でお調べ下さい、路線もマーレの情報もネットに転がってます

[87: 匿名さん]

>>80
> ここは仕様は悪くないと思うんだけど立地が駄目だよね
> やっぱりマンションは立地と管理がモノをいうから
> それに気づいてない消費者が半分を買うだけっぽい気がする

またあっさりと残酷なことを言うね。

仕様も専有部は中央区仕様だけど、他の部分は完全に郊外団地仕様。
立地の酷さはどう客観的に見ても前代未聞で、
それなのに企画でカバーしようという意欲や気概もなく、
特に清掃工場脇にただ高密度の住宅配置をしたのは呆れるばかり。

豊洲や有明の1000戸物件が大苦戦しているのに、
中央区にあやかるだけで企画に何の特徴もない出がらし物件、
GWから分譲する元賃貸棟と合わせた800戸をどうやってさばくかね？

[88: 匿名さん]

>>85さん
それなら差額をホテルになど使わずに
最初から港区あたりの坪400程度の立地や仕様も良い中古マンション買ったほうがいいと思うけどなあ
今なら赤坂TRあたりが足元見て買い叩けば買えちゃうよ

[89: 匿名さん]

>>70

自分の会社が「潰れそう」って言われたからって、ムキになるなよ。

[90: ご近所さん]

TTTが出来上がった頃から見ていますけど、
ほんとにここ買う人いるんですかね？
てっきり、清掃局の宿舎かなんかを作ってるのかなぁと思ってました。
しかもTTTの敷地を通っていくんでしょ？
その昔（といっても５年程前ですけど）
港南の最果てにクレストビューっていうのがあって
「チャレンジャーだなぁ」と言われていたのを思い出します。

[91: 匿名さん]

前スレの>>885さんの書き込みがとても参考になったよ。

見学会に参加したけど、まさにその通りに感じた。

どうしても隣のTTTと比べてしまうけど、ここは極めてリスクの高い物件ですね。

イニシアも父さんが誓い?

[92: 匿名さん]

HPより

販売開始予定 平成21年4月中旬
※これまでお知らせしておりました販売開始予定時期が上記に変更になりました。ここに訂正しお詫び致します。

最多価格帯 4,000万円台（66.10m2〜70.51m2）・4,600万円台（72.40m2〜80.80m2）・5,100万円台（76.14m2〜90.57m2）（各4戸）（予定）
価格 3,498万円（1戸）〜7,998万円（1戸）（予定）

販売戸数 66戸
※これまで販売戸数を未定とお知らせしておりましたが、このたび1期66戸に決定いたしました。

[93: 購入検討中さん]

たぶん、内覧会でお客の反応を見て66戸ということは80人分の票読みが終わったのですね。
おめでとうございます。

[94: 匿名さん]

この値段でも買う人こんなに少ないんだね。

[95: 購入検討中さん]

継続企業の前提に「重要な疑義」と注記　このセイデスカネ？

[96: 土地勘無しさん]

＞＞８７

「GWから分譲する元賃貸棟」を詳しくおしえていただけませんか？
初耳なもので・・・それもイニシアなんでしょうか？
興味を持ちました。
ここを急いで買うことはホントなさそうかな、と。

[97: 匿名さん]

やっぱ　あの立地じゃもっと安くないと売れないんだよ。
イニシアは一気に売りたかったはずだし、そう見込んでいたのだろうが当てが外れたね。

今の価格じゃ相当厳しいんじゃない？

[98: 物件比較中さん]

つぶれるなら半年後がいいのかな?
今倒れたらこれから買う人かわいそすぎ。。。
ていうか知らない人たくさんいそうw

[99: 匿名さん]

1期66戸の前に先行販売があって、確か全体の1/3くらいがその対象になっていたような…。

[100: 匿名さん]

>>90
ここをクレストビューになぞらえるなら、
位置関係からして、ＴＴＴはベイクレストでしょ？
どちらも住めば都なんじゃない？

[101: 購入検討中さん]

先行販売申し込み検討中の方いらっしゃいますか？
今どのタイプそして何階にしようか検討中です。

そのためにもイニシアさんにどうにかもってもらいたいです。

[102: 購入検討中さん]

大丈夫ですよ。ただこれからは市況が最悪になりますのでイニシアの更正法申請より資産価値の急落の方を心配してください。

[103: サラリーマンさん]

この物件は、高いと感じる人と、安いと感じる人の両極端に分かれるかもしれませんね。

その違いは、きっと何を優先するか？なのでしょう。

私は、天井高を知り「高い！」と思った派です。

[104: 匿名さん]

>>101
もってもらいたいではなく、ポシャった時にどうするか？ってのを考えといたほうが良いですよ
当方は条件（値引きではない）をぶつけてみてダメだったら諦めるっていうスタンスです

[105: 匿名さん]

昨日観て来たがここに写真出てるのは
430戸中10戸くらいしかないプレミアム住戸の写真なんだな

普通の部屋の仕様はいたって普通だった
とくに中央区仕様とか感じなかった

普通の部屋だとキッチンや水周りは人造大理石で
キッチンはクリナップ、コンロはランクの低いコンロ
壁掛けエアコンに建具は木目シール張り、幅の狭い普通の突き板フローリング
洗面はガラスボウルで浴室はパネル

まぁ至って普通と感じた

良かったのは
玄関折り上げ天井間接照明と浴室ダウンライト
キッチンの換気扇ステンレスフード
2200のハイサッシュペアガラス
突き板フローリング(ただしナロータイプ)
タンクレストイレ、床暖房にディスポーザー、グローエ社製水栓
二重天井二重床、各所にアクセントウォール壁紙
外廊下の下部ポーチライト、廊下もタイル張り
こんなところか

絶対的に駄目なのは245の天井高
浴室は245から箱が入るから200ちょいしかなく1418サイズでも非常に狭く感じる
そして主寝室が外廊下側にしかない住戸が多く気になる人は気になるかも
占有部は値段も値段だしこんなもんだろうという感じ

共用部は廊下タイル張りって以外はエレベーター含め団地仕様
色々と頑張ってるとは思うが鉄骨むき出しの非常階段とかはいただけない
長谷工仕様を俺は駄目とは言わないが占有部とのギャップが大きいのが気になる

値段を聞いて高いとは思わないけど周辺環境がよろしくないから
こんなもんかなと思ったよ
どうしても中央区に住みたい人は購入検討するのもいいと思う

イニシアさんも出来る限りで頑張ってるとは思うけど
俺は欲しいと思える住戸がプレミアムにしかなかった
プレミアムは建具突き板に面材Fレザー、ゼブラウッドウォール
水周りは天然御影をふんだんに使いコンロもピピっとコンロだし
浴室壁面タイル、リビング天井カセットエアコンに幅広突き板床
廊下幅広め、洗面ダブルボウルと
仕様は豪華だったので、あの値段なら普通に欲しい
ずっとレインボービューが保証されるならって条件付だけどね

ただやっぱりいまどき天井高245は厳しいよなあ・・・
あの周りに何もない敷地に高さ60メートルまで住戸を詰め込めるだけ詰め込みました感は凄いんで
気になる人はとりあえず後学の為にも見てきた方がいいかも

[106: 物件比較中さん]

↑
すばらしい。。。評価・・・

[107: 匿名さん]

ちまたで言われてれるようにコスモスが潰れたらどうなるの？？
物件が買えなくて手付金戻ってこないの？？
無知ですんませんが教えてください。。。

[108: 匿名さん]

会社がつぶれたら、民法570条「瑕疵担保責任」の問題で補償なし。

また、民法415条「債務不履行」にも関係してくるだろうから、購入者は住む前なら
無償キャンセルが可能と思われます。

購入者は、当たり前ですが、リスクと価格と立地と眺望と利便性と資産性と建物耐久性と環境や管理費修繕費等を考えないといけないです。

[109: 買い換え検討中]

>>108
瑕疵担保は、売り元か建築会社か？

竣工済みなのに債務不履行が発生するか？

[110: 匿名さん]

>>108
ありがとうございます
当然、管理会社も変わるから修繕とかもどうなるか分からないって理解でいいのかな？
ん〜　何かいろいろ悩む。。。

[111: 買い換え検討中]

>>110
初めてマンションを買うんですよね？
複数の現地現場を見ることお勧めします。

場所の雰囲気や室内だけじゃなく物件としてのツラ構えや共用部などは、肌で感じることも重要です。

[112: 匿名さん]

>>108
事業は継続されるだろうから無償キャンセルはできないと思ったほうがいいよ
そのまま引き渡されるけど瑕疵担保されない状態の現状雄姿って形になるだろうね

管理会社は確かすでに売られちゃったからイニシアとはグループ内ではあるが
あまり関係ないかな

[113: 匿名さん]

>>111
予算があまりないから現実的に買えるとこが少なくてあまりMR見てないです
物件を見極める目が必要なんですね

[114: 匿名さん]

リスクを承知で1000万安く買うか？
リスク回避にお金を出すかの選択ですよ

[115: 物件比較中さん]

当然のことながら、すごいことになってるね
株価と一緒で、ここの購入はギャンブルかな

【8844】(株)コスモスイニシア
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8844.Q&d=1m
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8844.Q&d=1y

[116: 匿名さん]

売主が破綻することを前提に売買契約を締結する方は一人もいないでしょう。

しかし、多額な手付金を支払い売買契約を締結するということは

「売主の破綻」というリスクも含めてそのマンションを購入するということになることを頭に入れ

ておく必要があります。

[117: 匿名さん]

http://shachomeikan.jp/enterprise/1161

有利子負債と資本などの額を比べてみると面白いよ。