ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[599: 匿名さん]

湾岸に限らず再開発エリアに建てるマンションは多い。
将来の大化けの可能性は、内陸の再開発よりも高いでしょう。

[600: 匿名さん]

世界首都になる可能性は否定できないしなー

[601: 匿名さん]

ここ安いな。瞬殺されそうだね・

[602: 購入検討中さん]

北はすぐに完売しそうだね。
工場側は売れ残りそう。

[603: 匿名さん]

>ここの将来性はどうだろうか？

ほとんどの意味は、街が発展して、物件価値が値下がりしないかどうか？
価値が長期間維持できるか、あわよくば売却するときに損しないか？
という意味。

[604: 匿名さん]

イニシアの営業が必死ですね。笑えます。

[605: 匿名さん]

>>602
個人的には逆の印象だなぁ
北は絶対日当たらないでしょ、昼間居ないんだったらいいけどさ
南東は清掃工場のお陰？で日照、眺望等は確保されるからなぁ、もちろん高層階に限るけどね
13階のＭＲみたけど、煙突＆煙は個人的には我慢できるレベルだったかな
まあ値差があるし北も普通に売れてくと思うけど

[606: 匿名さん]

MRでの申し込み状況？から見ると、北はすぐに完売しそうな感じでしたけどね。
直射日光当たらないけど、前は運河で開けてるし明るそうでしたよ。ただ、角住戸だと網入りのガラス窓なので、何か暗い。。。
北を買うなら、運河が見える下層階で中住戸だと思う。

南西の蜃気楼はちょっと癒されないですよ。。。あれはキツい。

[607: 匿名さん]

私がスマッチを見ての感想は「住民層が非常に厳しそう」です。

皆さんは、どんな住民層になると想像しますか？

[608: 匿名さん]

>>607
貴方もここを検討してる時点で同類ですよ
一部プレミアを除いて、似たような層が集まるのは必然ですから
ＭＲ覗いた感じでは色んな方がいらっしゃいましたね
ベビーカー押してる若夫婦や結婚前っぽいカップル、DINKS、老夫婦等・・・

[609: 匿名さん]

スマッチ笑った
事実で反論できなくなると即、人格否定攻撃ｗ

[610: 匿名はん]

>>603

主要ターミナル駅直結とか、
誰もが知る高級住宅街に立地しているなど
目玉になるメリットがある場合は10年を経ても
販売価格を上回るケースもありますが
諸条件で下がり具合が変わりはすれど、
ほとんどの物件は、中古となると資産価値は減るものと思います。

[611: 匿名さん]

低所得のくせに都心に住みたい博打好きみたいな住人ばかり…
おまけに世帯数が多いから、まともな理事会運営は望めない気がしてきました

[612: 匿名さん]

物件の仕様、設備はモデルルームで説明してくれるけど、住民層ってマンション購入にあたって重要
なポイントにもかかわらず、実際には入居して見ないとわからない。だからといって、匿名掲示板の
書き込みで判断するのもどうなんでしょうね。デベも検討者の年齢層とか家族構成とかを個人を特定
できない形で公表しても良いのかと思います。

[613: 匿名さん]

年齢層や家族なんて、営業さんに聞けば分かるんじゃない？
デベに公表してもらわなくても。

[614: 匿名さん]

ここいらって、ほんとに再開発してくれるの？
たいした目玉もないし、まったくされなくなる懸念も感じてしまうが

[615: 匿名さん]

先のことはわかりませんよ。今のご時勢ではね。
でも開発されないならここはただの倉庫街ですよね。とても高いカネ出して住むようなところじゃないですよ。

[616: マンコミュファンさん]

>>614
>>615
そこまで不安なら、このスレになんでいるの？(笑

[617: サラリーマンさん]

たぶんリアルでは相手にしてくれる人がいないからだと思うよ。

[618: 匿名さん]

>>616-617
アンチの存在を許す余裕すらないんですか？ｗ

[619: サラリーマンさん]

そういう訳ではないけど検討版だからね、ここは。
検討しているように見えないんだよ。

[620: サラリーマンさん]

＞たぶんリアルでは相手にしてくれる人がいないからだと思うよ。

時々、このフレーズを目にするが、
”リアルでは相手にしてくれる人がいない”　＝　”晴海レジデンスでネガレスをする”
特に、結びつくとは思えない。
”誰かに構って欲しいんだろ”ってことが言いたいのは分かるが、それが、なぜ、このスレになるかの説明にはなっていない。

”リアルでは相手にしてくれる人がいない”というフレーズがネガ達を貶める言葉であると勘違いしているようだが、
リアルでウザイ思いをしている者にとっては、むしろ、相手にされない方が嬉しくもある。

[621: 匿名さん]

ブリリア有明で駐車場が余っているようだけど、
ここは１００％も作って大丈夫？

「中央区で初の駐車場１００％」を売りにしているけど、
これまでそんなに作っても需要がないと判断されていたんじゃないのかな。

[622: 匿名さん]

>>621
ダメダメなアンチさんだな。。ここの駐車場はそもそも収入予算に関係無し。
もっと勉強してから出直してくれたまへ。（つか、ミソが足りないか。）

[623: 匿名さん]

入居後の駐車場の利用率が低いと管理費が不足します。ふつうは利用率６０％
くらいで、管理費を設定しますから、駐車場代金が余って管理費に余剰金が
出ると思いますよ。

賃貸が多かったりすると、駐車場が余る傾向になるのじゃないかな。

[624: サラリーマンさん]

>>620
ネガティブな意見なら解るが意見にもならない煽りの発言が問題だよ。

>>とても高いカネ出して住むようなところじゃないですよ。

これもこの人にしてみたら意見と言われたらそれ迄。
だけど、高い金出して住もうと思っている人もいる訳で、
そういう人からしたら他人に気が使えないこんな意見？は問題でしょ。

煽り要素の強い書込みはあえてハルレジ検討版でなくてもいいんじゃないの？って思う。
興味があってのネガレスなら解るけど、興味もなく？検討者達を嫌な気分にさせ、
それ以上のなにも意味のない書込みに思えてならないけど。

[625: 匿名さん]

>>622
> ここの駐車場はそもそも収入予算に関係無し。

意味不明。

[626: 匿名さん]

>>624
他人の文章の結論部分だけ抜いて引用し、まるで投稿者がそれしか言わなかったかの様に批判するのはおかしい。
615さんは、その前の部分を根拠に書いてるのだから。

[627: 匿名さん]

ここの買い煽りのレベルの低さは異常。

210戸も用意した先行予約の埋まり状況は悲惨で、
このまま大量に売れ残ると予想するよ。

[628: 現地行きました]

まず物件を語る前に受付の扱いが過去最低でした。ふらっと行ったのはまずかったが、予約してないからダメ
で中に通してももらえず帰ってくれという感じでした。やんわりとお願いしても冷淡にお断りされました。
丁寧な断りも足を運んでくれた御礼も、また来てほしい感じもなしでした。
推測するに個人の力量の問題ですが、強気にでている＝来る人が多く売れそうと思っている表れかも。
（すくなくとも過去２０件以上見てますが、予約しないのがほとんどで話すら断られたのははじめて・・・・）たぶん何組も同じ扱いを受けてますね。

とはいうものの物件は、ここ最近の湾岸ものとしては１段安いですね。外見は悪くない。
周辺と現地を見た感想はみなと同じようです。
＜環境面＞
・人踊りが少ない。夜はみなが書いている通りで危険すぎですね。公園があったが、浮浪者が２，３人いてトイレもひどい感じ。駅もちょっと遠いです。（でも豊洲でいえばＢＥＡＣＯＭも距離は結構ある）
・ＴＴＴを通るのもたしかに気持ち的に微妙、あんど、ビル風がすごすぎ。春は悩まされる。
・現状では生活は不便だが、新開発で総合的によくなると思われる。公園もね。ただしよりかっこいいタワーが乱立しそう。。。
・オリンピックの有り無しの影響は大きすぎますね。オリピックのメイン会場の真横なので、期間前後は生活できず非難が必要になってもおかしくないかな。ただし、その時はごみ処理場も移されたりとか、緑地や交通も整備されたり将来的にはメリットが多そう。開催されない場合は、メイン会場の土地が放置され、はじっこのここの場所は見放されそうな寂しい感じになる可能性あり。
＜物件＞
見てないからわかりませんが、悪くない特段問題ない仕様ですね。駐車場はタワーの機械式等はメンテナンスの問題が将来出るのを考えると、自走式の評価は高いです。エレベーターや中がしょぼいという書き込みもあったので注目です。以前豊洲のスターコート（中古）を見て建って間もないのにひどいエレベーターと公民館のようなフロントでビックリして絶対買いたく無くなったので（２０年ぐらい経過しているような感じに見えた）、あそこも長谷工なのでひどいなら注目したほうがよいですよ。マンションの顔なので、人を呼んでもはずかしいし、高いお金払ったのにそんな部分で後悔したくない。
資産価値は駅から遠めだし高くないですね。将来貸し出しするのは、周りに駅近タワーが多いのできついかな。
＜販売＞
受付の様子からもして結構強気かも。値段も安い理由もあるが周辺より安価なのでそこそこ売れそうな感じ。
でも、０９年度上期は少なくともマンション価格全体で上がる可能性ゼロなので、周辺のタワーの値段は下がるし（今期の売上確保に頑張って売ってきます）、新しい物件は値段を抑えてくるから判断は難しいですね。ただし
過去の豊洲のように数年後に整備が進み、勝どき近辺の価値が上がる可能性は高いのではないかと思います。（おそらく関係者も同じ流れを狙っている）まー市況も良くなっている可能性がある４、５年後ぐらい後かな。
＜会社＞
イニシアはたしかにやばいですね。長谷工は大丈夫そうに思えます。細かい財務分析や倒産後の扱いはよくわかりませんが、０９年度一杯は倒産の可能性も考慮して考えないとまずいですね。でもアーバンや綜合地所等つぶれましたが、マンションは存続します管理会社も別物なので、デメリットは出るでしょうが住めなくなることはないでしょう。
＜総評＞
正直、１年前なら安さで買ってたかもしれないが、少なくとも４月以降で周辺物件がどれぐらい下がるかを見てみないと決断できません。だから販売数も抑え気味なのでは？まータワーマンションは好きじゃないんですけどね。正直、タワーでは車持てません。
駅からの距離がやっぱり資産性としては気になる。。。

[629: 匿名さん]

628、たしかにあんたのコメントは検討者には役に立つかもしれないが、あんたを門前払いした受付もまた正しい判断と思う。
やっぱ予約もしないでくる奴は真剣じゃないんで時間の無駄ってことだよ。20回も色々MRいっていまだに決断してないことが、業者の判断の正しさを裏付けてる。

[630: 匿名さん]

ここ安いか？
高いよ
これ安いっていうのは情報に疎い人だね

[631: 物件比較中さん]

なかなか的確な評価ですね。
ふらっと立寄の件は、私もありました。
その時はその場で二週間後のアポイントを決めてくれましたので
相対した人の力量じゃないかと思います。

アポ無しで見せてもらえないのは、一連の流れで考えているからだと思いました。
流れとは、まずはマンション説明のビデオ＆概要説明、それからバス一台でマンションに移動、
移動後はフリーで見学。約一時間後に駐車場へ再集合、バス→販売センターへ。
販売センターで、営業担当者が一人ついて商談コーナーへ。

この流れだから、モデルルームだけ見せて！
って事には対応を、今はしていないってことだと思います。
ある程度販売進んだら、また正式販売開始の4月以降は変更するかも？
と思いましたが。

[632: 現地行きました]

マンションめぐりは同じ地域の数件を見るので、飛び込みで寄ることは必ずありますよ。
たぶん断り方の問題で、物件の窓口となる受付の態度としておかしかっただけです。
自分が上司だったら再教育をするでしょう。まー身なりがひどく、いかにもその物件を買えるお金がなさそうな人なら別ですが、それでもいけないことではありますね。
お客様にもう一度足を運んでもらうための心遣いが必要です。飲食店でも従業員の教育や態度が
悪い店には二度と行きたいと思わないですからね。特にマンション購入なんて一度の訪問ではすまないし
担当者や会社との信頼関係がもっとも大切になりますので重要ですよ。まーちゃんとした社会人なら当然わかって
実践していることですが、あまり受付としてのプロ意識もなかったんでしょうね。
まー個人の資質と教育の問題なので、わたしは物件購入には考慮として含めませんが、感情的になる人なら
２度とこないでしょう。もったいない。。。。

[633: 現地行きました]

そうそうあとここは豊洲、月島あたりの湾岸の中では安いですよ。もちろん今現時点で新築で買える物件との比較で。。。
まーほとんどタワーとの比較なので仕様や資産性を含めて考えるのでなく、単に坪数と価格での比較ですが。
中古の豊洲のマンションと同じぐらいのレンジかな。
仕様と工場横というマイナス要因や今後の周辺物件の価格下落を考えると、いまちょっと安いからよいとは言いません。半年後はわかりません。

[634: 匿名さん]

>まー身なりがひどく、いかにもその物件を買えるお金がなさそうな人なら別ですが、

まさしくこれだろう。妄想上の営業の判断は正しかった。

[635: 購入検討中さん]

ちょっと脱線しますが、最近TTTの中古は凄い勢いで値崩れしてるのご存知ですか？
準工業地域なので仕方ないのですが周辺の再開発の影響で一部の部屋の眺望が悪くなるため
投げ売りが始まっています。立地や設備を優先するならそれを狙うのもありかも知れませんね。

TTTは見に行きましたが、月島駅周辺に本当に何もないので、生活が考えられないので見送りしました。
ただ、車で移動すると都心にはメチャクチャ　アクセスが良いのは良いですよね。
この周辺のマンションを買う時には、普段の生活でどちらを優先するかでしょうか。

[636: 現地行きました]

TTTは手が出ませんでしたが、そろそろ下がっては来てるんですね。豊洲では投資物件で買った人の中古も
４月以降でてきそうです。勝どき近辺はたしかに何も無い。子供を育てるには今現在は厳しいですね。
４年ぐらい先には良くなりますかね。大江戸線の乗り継ぎは微妙ですし。。。。
比較すると武蔵小杉あたりのほうがよいとは思います。地震リスクも回避できますしね。
０９年度が勝負の時ですね♪
しかしオリンピックがどう影響するかがわからんです。たぶんオバマの後押しでシカゴになる気がしてますが、
業者にとっても東京オリンピックにになるか否かで大変大きく状況が変わりますね。具体的にどう影響するか
知りたいです！！

[637: 匿名さん]

ここに断られる人はどこでもお断り

[638: 匿名さん]

ふらりと寄るにしても、事前に電話して対応可能かどうかは確認しましょ

[639: 現地行きました]

はーいそうします。でも応対も教育しなおしてくださいね。

[640: 購入検討中さん]

ＨＯＭＥＳでＴＴＴ検索しても5960万と出るんですが、値崩れのソース希望です。

ＴＴＴ安いならそっちに行きたいです。

宜しくです～

[641: 現地行きました]

コスギタワーも中古で５９００万円台で出てますよ。あそこは現地見たけどクオリティ高いですね。
ＣＴＣはまだ高いですね。でも余りまくりなので、今年夏ぐらいには安くなりますかね。
豊洲の中古はすごい出てますね。でもいまいちな安っぽい物件が多い。東雲のタワー群は雰囲気がいいですね。
もう５００万ぐらい安くならんかなー。
でも０９年度は明らかに厳しい。今のところ立地のよいところは多少の値引きで頑張ってますが（全体的にまだ一般市民の購入レベルを読み違えてますね。もう外資系のお金持ちも減って、投資で買う人もいない）、売りあまっている物件が多いので、でもデベもしばらく頑張り結局４月以降も売れ行きが悪く、デベがあせってくる夏ぐらいには一段安くなるでしょう。ＧＷで新価格で勝負に出るか、今の価格帯で最後の頑張りをするかですかね。
結局デベは売上を上げないと、社員を養えないし、回収もできないので、売れないなら安くしてでも売って、また新しい物件を立てて売るというサイクルを進むしかないんです。売上を上げないとね。
０８年度はまだ前半に売ってましたが、後半はぼろぼろでした。来期もこのままなら４月からボロボロでしょう。たぶん３月は大幅値引きとも思ったけど、赤字を出しきったので末までは特にあせって売らないでしょう。なぜかというと来期のほうがやばいから、既に今の段階なら売れるなら来期にスライドして売った方がよいからですね。つぶれそうな会社は別ですが。。。私も営業職なのでよくわかります。そういう目で見るとイニシアは３月は大丈夫そうですね。ここが４月販売になっており３月は乗り切ったようですしね。
まー減って逆に売り遅れた人が売りに来て結果新中古が下がりますね。
しばし様子見のスタンスですね。すくなくとも今買っても９月より安いということは無いし、価格が変わらなければ急に売れ出すこともないですから♪

[642: 匿名さん]

↑この人さんざん長ったらしい理屈並べただけで
結局何も買わないんでしょうね。

[643: 匿名さん]

別にデベの肩、持つ気はないけど何件か回ったモデルルームの中では
群を抜いてお客の数が多かった。
予約なしで行って見せてもらえなかった腹立ちは分かるし受付の
対応も悪かったんだろうけどキャパオーバーで実際に見せられなかったんだと
思う。
自分達の回はシアターもぎっしり、バスも乗り切れないそのくらい大勢だった。

混雑なりにイニシア側は一生懸命やってると思ったけどな。

俺、デベじゃないから。
単純にそう思っただけ。同じ思いの人他にもいると思うよ。

[644: 購入検討中さん]

今日見学行ってきました。
南東側に期待してたのですが、清掃工場って意外に上背があるのですね。
13Fでも眺望に入ってきました。南東なら14F以上ですね。
予算の観点からは南側だと低層です・・・。

[645: 匿名さん]

湾岸で本気で検討しています
豊洲新築→勝どき中古→勝どき新築→月島中古→晴レジ→両国中古?→有明新築→有明中古と
短期間に渡り歩いてます。

昨日は有明の新築Bを見てきましたが、タンクのついたトイレに悲しくなって帰ってきました。
晴レジについて"リーズナブルな作り"と書き込んであるのをいままでみていたので、
タンクレストイレってけっこういいじゃん♪と　たったそれだけなのに気持ちが晴レジにもどってます
ほっとプラザにもジムはあるし。
数年に1回しか週末予約できないだろうゲストルームにあまり期待できないし。うーん。

来週末　再度MRの予約しているので楽しみです　

ちなみに正式価格の発表日はきまったのでしょうか。
もう少しだけ価格が下がっているといいな。

[646: 匿名さん]

>>645
いや、本気で検討してるんなら全然いいんだけど・・・
タンク付きトイレぐらいでがっくりくるとは、いったいそんだけ経験したマンションから何を学んだの？

＞豊洲新築→勝どき中古→勝どき新築→月島中古→晴レジ→両国中古?→有明新築→有明中古と
これ全部賃貸？
なら、敷金などがもったいないけど、本人がそれでいいのなら・・・
分譲？
お金に余裕があるなら、ほしいもの好きなだけ買ってください。

誰も止めないしアドバイスもないと思うよ。

[647: 匿名さん]

検討物件がいろいろ変わってきたって意味じゃないの？
そうつんけんしなくってもね。
ディスポーザーがなければ絶対買わないとか、ある１点に譲れない条件が
入っている人は別に珍しくはないと思うよ。　好みの問題だから

[648: 匿名さん]

タンクなんかいくらでも変更できるから、そんなんでえらぶのやめな