ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[188: 周辺住民さん]

たまに晴海レジデンスの周辺をジョギングしていますが、
夜道を「危ない」と思った事はないですが、いつも「怖い」とは思います。
危険というか、ひとけのさなが怖いんだと思います。

この物件の入居が始まればずいぶん改善されるとは思いますが
特に２３時以降はＴＴＴに行くまでも人が少ないし、
ＴＴＴを抜けたあとの道に人がいないです。

勝どき駅周辺や月島まで抜けるとのんびりした雰囲気があって良いし
車でも電車でも交通の便はとても良いと思います。

[189: 匿名さん]

というか、
TTTの道は夜10時にほとんどのライトアップが消えて真っ暗になるよ。

[190: 物件比較中さん]

お好きなインテリアを300万円分コーディネイト
ご成約の方には、お好きなインテリア、家具が選べます。ただ単に「部屋を購入」するにとどまらず、「インテリアも含めた住まいのご購入」が可能です。

このイベントここでも、お願いします。

[191: 近所をよく知る人]

>188 189
２０時すぎると、ちょっと、ね。
ＵＲ、すみふなども含めて、早く開発して人の流れが出来るといいですね。
あと、トリトン横の歩道橋がなくなると動線がよくなると思います。

[192: 購入検討中さん]

ＭＲの感想ですが、値段としてはど安くは感じないけど、仕様としてはまずまずではないでしょうか。眺望は部屋により良いと思うのですが、逆に眺望される側の視点に立てばと思うと？？？です。コストパフォーマンスの観点では悪くないと思います。

[193: 匿名さん]

ここは、ファミリーマンションでしょうか？？

もう、立ち上がっているのですか？

お見合い部屋はありますか？？


水・木はお休みなんで、聞きたいことが聞けませんでした。
いち早く情報をお願いいたします。

管理費・修繕費はどうでしょう？
フラット型・数年後に一時金払う型・値上がり型？

駐車場はどのような感じでしょう？月500円は安いですが・・・

向きは何向きに人気が集まりそうですか？？

[194: 申込予定さん]

クレクレ房登場！
ちょっとは自分で調べようとする.....以下略

[195: 匿名さん]

ここの駐車場幅は狭いと感じました。また、境界線が白線一本で二重白線ではないためドア開閉時にぶつかりやすい
ただでさえ傾斜した設計なのに。

それと、タクシーなどで帰宅した場合、どこに付けてもらうのでしょうか？

室内仕様はまずまずかもしれないですが、スイッチパネル位置が低すぎること、玄関人感センサーライトがない、東眺望が湯気熱で蜃気楼のように揺れる、南もスタジアム出来たら60メートルの壁…
あと一階の謎の噴水部屋？はナニするところ？って感じです。

[196: 物件比較中さん]

>190さん
たしかに300万円分コーディネイトがあったらいいですね！
清掃工場が目前なのに、南東の価格が高すぎだと思います。
清掃工場のお見合いを買う決断ってなかなか出来ないと思いますよ。
あの蜃気楼の立ち上がり具合をみると、
南東面なら１５階以上なら少々高くてもいいかもしれないけど、
スタジアムが出来たら眺望はないわけだし。
残るのは、清掃工場脇ってことだけ。

自分が住む分にはいいけど、普通の人は親戚や友人を招いたりします。
幾ら綺麗でも、「あれなに？」と聞かれて「清掃工場」とは言いづらいです。

＊＊＊＊デメリット＊＊＊＊
・清掃工場
・災害時の堤防の決壊の危険性
・駅遠
・強風
・夜間怖い
・エレベーターが狭すぎる
・建設工事（消防署・警察署・幹線道路）の騒音や粉塵に数年耐える
・周囲にはまだマンションが建つ
・イニシアさんのピンチ
・売り方が不透明でわかりにくい
*＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

自分で購入は決めるものだけど、高い買物だし
上記のようなデメリットを周囲に相談すれば
当然、賛成とは言われない。
占有部仕様は悪くないけど共有部がよくないし
マンションの要のエレベータが狭すぎで高層階は避けたいと思わせてしまう。
値段も中途半端でお得感がないし
むしろ、他に晴海にマンションが建つなら待って中央区だけで決めるなと言われ反対されます。

北西は狭い部屋が多いのも不思議です。
南東に狭い部屋を持ってきて、日当たりがないのだから北西を広めにすれば良かったのに。
ファミリーじゃ、清掃工場お見合いに住むような人だと思われたくないので南東は避けたいよね。
子供が、学校で言われたりすることもあるかもしれない。
北西なら、「やっぱり安いから購入したけど、工場お見合い部屋はね」
となんとか言い訳できる（気がする）けど。

１９５さんの言われるように車寄せがないのも痛いですよね・・・。
あの噴水部屋も何に使うのか謎です（笑）

南東にもエントランスを持ってくればよかったのでは。
歩行者用のスロープも２階ぐらいまであって低層階は丸見えだし、
吹き抜けで南東を潰した方がいいような気がするのですが。
カフェは北東の方が良いと思いますが。

売り方も不透明でわかりにくいです。
しかも最大２週間くらいで、即決できる物件ではないです。
一度見れば、確かめたい点もあるから何回か足を運びたいし。
土日は新規の客でいっぱいだから平日に来いと言われても無理です。
それじゃ優先の意味ないよな。

個人的な見解ですので、不快に思われたらごめんなさい。

[197: サラリーマンさん]

>>195
駐車場の幅の数値はご存知ですか？
感覚的な話しでは、人の感覚などあてにならないので数値の提供お願いします。

他の指摘事項も、どうやら対象物件がありそうなので、どの物件が基準になってるか教えて頂ければ言ってる内容も理解しやすいのですが・・・・

[198: 住まいに詳しい人]

自分の直感は大事にした方がいいですよ。
高い買い物なんですから、他人になんて言われようとちょっとでも疑問に思うなら買ってはいけません。
特にデベの営業は信用してはダメです。今は不況で売るのに必死ですから、乗せられたら終わりです。
私ならこれだけの悪条件、一番条件のいい部屋でも坪200万、平均170万じゃないと検討もできません。
いくら住所が中央区でもゴミ処理場の隣では友人に全然自慢できませんしね。笑われるだけです。

[199: 匿名さん]

へ〜　

>ゴミ処理場の隣では友人に全然自慢できませんしね。笑われるだけです。
と言っておきながら

>一番条件のいい部屋でも坪200万、平均170万じゃないと検討もできません。
と　安けりゃ検討するんだねｗ

[200: 匿名さん]

>>197
195ではありませんが...
駐車場の幅は私も気になってメジャーで測ってみたところ、白線の内側から内側までで２メートルでした。
乗り降りする際、隣の車にかなり気をつけないとぶつけてしまうと思います。

[201: 匿名さん]

>200さん

それ、本当ですか？
2ｍだったら乗り降りどころか、駐車するのもかなり注意がいると思うんですけど。
今度確認しよう。

[202: 匿名さん]

お願いします。　文句ばかり云ってないで買ってやってください。　お願いします。　頭下げ土下座もします。　在庫残すと会社大変なんです。　値下げだけは勘弁してください。何でもします。
そうそう「ほっとプラザはるみ」という高級なスポーツジムの前ですといって下さい。　清掃局の煙突が目印とは言わないでください。風評被害になります。子供がいじめられます。
「ほっとプラザはるみ」は、車でいえばハイブリット車みたいなもので清掃局の廃棄、焼却の残熱を利用してのスパ施設ですよ。　皆で有名にしましょう。　このマンションはこれがウリです。

[203: 匿名さん]

追伸、そういえば「THE TOKYO TOWERS MID TOWER」の居住者専用スポーツ施設のシーサイドアネックスみたいに「ほっとプラザはるみ」の名前も変更運動決起集会でもやりましょう。

[204: 匿名さん]

いやいや、シーサイドアネックスを
晴海レジデンスサイドアネックスに
改名運動する手もある

[205: 匿名さん]

管理費安いのを売りにしてたけど
タワーと差がなくない？

[206: 匿名さん]

最初ここの現地みて、TTTのアネックスかと思った。

[207: 匿名さん]

アネックスというかオマケだね。
PCTのC棟みたいな存在。

THE TOKYO TOWERS ANNEX FLATなら売れたかもね。

[208: 匿名さん]

２０５さん

私も思った。
管理費・修繕費で、比較検討しているタワーと合計金額変わらないどころか高かった、、、
ただ駐車場代が安いので、誤魔化されているというか、自分自身も月々のランニングコスト
が安くなるので納得した感じかな。

[209: 匿名さん]

管理費は、トランクルームで2000円、
自転車300円とか重ねると割安感はないどころか、
本当にタワーより安いと言えるか疑問ですね。
修繕費も、タワーは今の技術では高いけど、
10年後、20年後は技術革新と価格競争で安くなるでしょうし。

これらの施設利用料を考えると（あとレンタサイクルも有料で100円）、
駐車場250円〜なのは、本当に客寄せ価格なんだなーと思うね。
駐車場も、車幅が広い車はどれだけの台数止められるんだ。

設置率100%は、
狭くてもあくまで住戸数分の区画を用意していますってだけで、
結局、抽選でその広さの駐車場を確保できないなんてこともあるとか？

[210: 匿名さん]

駐車場のスペース狭いんですか？
入居後　なんだかサイズオーバー車だらけで　ひと悶着ありそうな予感がします
隣の車が線をはみ出してるサイズオーバーで違反車だ
俺は車を買い換えたのにズルイとか・・・

[211: 匿名さん]

管理費が高いのは駐車場代が一部含まれているから
駐車場代が安く見えるのは管理費で一部を負担しているから

結局負担していることには変わらない

[212: 匿名はん]

そういうことってできるんですか？

[213: 匿名さん]

眺望ならこちら

http://www.b-m-a.jp/the33/index.html

[214: 匿名さん]

レジデンスって名前は大体 長谷工が多いんだよね
この物件も長谷工物件なんだよ
イニシアがマズイ事を見越してイニシアの名前を付けなかったんでしょうね
長谷工物件は基本的に安いから

[215: 匿名さん]

安いほうがありがたいです。

明日やっとMR予約とれたので行ってきます。すっごい楽しみ。

[216: 匿名さん]

>>196
室内仕様は昨今ではまずまずなんだろうけど、
せっかく逆梁なのにエアコンが梁にしか付けられなくて
室内配管が目立ってみっともない。
玄関の扉や天井も低くて、圧迫感がある。
確かに人感センサーライトすらない。
重いハイサッシなのにアシストハンドルがない。
網戸はプリーツ式ではなくパネル式。
各所建材の質感はかなり安っぽい。
洗面所やトイレは普通。
バスの仕様はダウンライト以外は最低グレード。
キッチンは賃貸仕様で分譲としては最低グレード。

標準グレードだと総合的に見て中の下くらいでは？
少なくとも、分譲を買ったという満足感は、
プレミアムグレードではないと得られないとの印象。

南東、清掃工場側高層階の写真を見せてもらったけど、
清掃工場は幅がかなりあるためか存在感は13階と大差なかった。
アウトフレーム逆梁で住戸間が柱部からコンクリで遮られていて、
左右の眺望も狭いのも弱点。
この方角に部屋を作ったのは、企画として大きな過ちでは。
検索すると、当初は2棟で600〜700戸を想定していたとあった。
清掃工場側に部屋をつくらないと、この戸数になるんだね。

売り方も、本当に不透明で分かりにくい。
賃貸棟も分譲に切り替えて、
すぐにでも売れるのに、入居開始後の7月から販売するって。
価格は安くなる可能性が高いけど、仕様は低いとか。
比較検討できるのに、あえてずらしているのかね。

来月入居なら話は別だけど、
この下げ続ける相場、ギギついたデベで7月入居の物件を買うのは、
その頃に近隣の中古成約価格も今のチャレンジ価格の3割引に
なっているだろうと考えると、みんなかなり及び腰だろう。

先行登録すると息巻いているチャレンジャーは生あたたかく見守り、
買うとしても売主が変更して価格改訂があってからだね。

[218: 匿名さん]

>>217

イニシアのマンションは安っぽいよ。

そして株価は…２２円。

[220: 物件比較中さん]

>２１６さん

１９６です。
たしかにアシストハンドルがない事や
キッチンの仕様については気になりました。
玄関の扉や天井も低く、廊下が狭いからか圧迫感を感じましたし、
まさに仰る通りです。

庶民なのでこのような感じかなと妥協できる範囲であるように思いました。
エアコンの配管については気づきませんでした。
ありがとうございます！

南東面も色々と事情があったのですね。
１３階以上の眺望の件も参考になりました。
ＭＲでは見せてもらえなかったので。
色々と情報をありがとうございます。

後、中庭も公開空き地になっているので
この点も気になります。
ローンの計算をしてみたのですが、
皆さんが言われるように管理費が結構高いなという印象も受けました。

でも一番気になるのは、売り方の不透明さなのです。
「２８日から優先予約ですから」と言われたので、
価格も空欄なため、どうやって申し込むのか聞いたところ
あやふなや答えしか返ってきませんでした。
でも「２８日から優先予約ですから、気に入ったら来て下さい」というばかり。

「空欄のところは価格を教えます」とはいうくせに、
価格を聞いた部屋は「手元に資料がないからわからない」と教えてくれませんでした。
商談ブースですよ。スタッフルームで調べればわかるのでは。

それなら、もう一度ＭＲも見たいし希望部屋を絞ってこようと
土日空いているか尋ねたら、
「土日は満員なので平日に来てください」とは。
普通は土日しか行かれない方が多いと思うのですが。

優先とかないなら、空いている土日に行きますが
優先の意味がなくて、がっかりしました。
一回みたくらいで決める人ってそんなにいるのですか。

「空欄の価格は出ているから自分で計算してください」っていうけど失礼ですよ。
もしかしてイニシアさんでも
何もかもはっきり決まっていないものを出すのかなと、
そんなにあせっているのかなと逆に勘繰ったりして。
予定価格ではあるのですが他のデベは一覧表は見せてくれたりしますし。

価格が書いてある部屋から選ぶならわかりやすいし、
優先予約の場合、空欄の部屋を希望した場合は調整する事も出来るとおもうのですが・・・
非常にわかりにくくて、困惑するばかりです。

イニシアさんがピンチなので（失礼）
やはり７月引渡しという点も気になっています。
７月って中古も下がりますかね。
それなら、あせることもないのかなと参考になりました。

長文、失礼しました。
不快に思われたらお詫びします。

[221: 購入検討中さん]

>220
ん？全部屋の予定価格表、見せてくれたよ？
で、手元の価格表の空いているところに書き込めるよ。
といっても、空欄部分は埋まってる部分から十分推測できるのだけれど。

[222: 匿名さん]

公開空き地……

新鮮な響き

[223: 物件比較中さん]

＞２２１さん
２２０です。ありがとうございます。
長文・駄文で不快に思われていたら、ごめんなさい。

うちの時には見せてもらえなかったのです。
もちろん空欄ありの予定価格表はいただきましたよ。
優先申込みしたかったし、でも一部屋には絞れなかったので、
一覧表を見せてくれないかお願いしてみたのです。
（前に、行ったイニシアさんの物件では書き写しならいいですよと見せていただいたもので）
でも口頭でなら空欄部分を教えてくださるとのことだったので、
気になる棟の部屋を何軒かきいてみたのです。
が、尋ねた部屋の価格はわからないと言われ、それ以上は調べていただけませんでした。
普通はスタッフルームかどこかで調べていただければすぐにわかると思うのですが・・・。
おまけに他に尋ねたことも、調べてきますと言って席をはずして戻られても、
違う話題になったり、こちらがつっこんでも返答が的を得てなくて。

最初のほうに行ったので、イニシアさんも混乱されていたのかもしれません。
今まで何軒かイニシアさんの物件を見させていただいたのですが、
皆さん丁寧で良い方ばかりでした。
今回の方は、いまいちあいまいなお答えをされる上、
わかりにくい販売方法なので困惑しています。
でもたまたま担当の方との相性が悪いのかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

デベに足下見られてるのでは？

[225: 購入検討中さん]

>223
221です。
なるほど。
空欄部分の価格を見せる見せない/言う言わないは営業担当の
裁量に委ねられてるだけなのかも。営業が、この方がやりやすい（＝客に
売りつけやすい）と思うやり方を取っているだけなのかな。

まあ、いずれにせよ、空欄部分の価格は上下からほとんど誤差なく
推測できるでしょ。

[226: 匿名さん]

>>220
公開空地（くうち）だね。

ここは運河に面したオープンカフェの部分が公開空地だから、
オープンカフェは隣の棟や一般に開放され、
その運営費はここの住民負担。
飲食代で少しの収入にはなるだろうけど、
買わないで居座るだけの利用者を追い出すこともできない。
住民数の割に広いなあと思って聞いたら、
こんなからくりが。

イニシアはピンチで、
売主破綻の対応をネット検索して
「安心だ」とする人もいるけど、
新日鉄や第三者が引き継いで安心とはお気楽すぎだね。

ここは、イニシア＋明豊＋新日鉄が売主だったのが、
直前で明豊が抜けて、
ただでさえ当初想定と異なる体制で始まった。
新日鉄が残っても創業以来の総計で4000戸の供給しかしていないから、
一気に800戸以上の物件を抱えるだけの
人員、ノウハウ、体力はない。
アウトレット業者に転売する以外に現実的には選択肢がなく、
3、4割引で投売りされることを想定しないと。

契約者と管財人との折衝がないのはメリットだろうけど、
資産価値が一瞬で吹き飛ぶのを安心とは私は思えない。
イニシアの株価も急落し続けて最安値20円の終値22円。
「ギギついても余裕がある」
と息巻いた書き込みも既に懐かしく、
存続すると思っている検討者はさすがにいないよね。

数ヵ月後、
業界の最後の望みだった実需の落ち込みも疑いようのないものになって、
買い手不在の不動産市況はますます悪化しているだろう。
同じような投売り物件は、
同じ時期にたくさん出てくる。
早期契約者は、
それらを歯軋りしながら眺めて7月入居を待つしかないよ。

以上、粗探しばかりのオタクより。

[227: 匿名さん]

イニシアの子会社だった評判の良い管理会社も、
もうファンドの手に落ちた。
「ファンドに売られてサービスレベルが上がった会社がある！」
って書き込みをスマッチで見たけど、あれは違うよ。

リクルートグループという給与水準も高いエリート集団、
住宅事業に熱心だった江副氏全力投球で、
潤沢な資金の聖域で高品質なサービスを提供できたのがコスモスライフ。

そのブランドやお金の縁が切れ、
資金繰りのためだけにファンドに売り飛ばされて、
今後もどうなるか分からない会社でがんばれる社員はいないよ。

最低のサービスレベルと待遇だった会社が外資に売られて良くなることはある。
でも、最高のサービスレベルと待遇だった会社が売られたら？

[228: 匿名さん]

管理会社は、入居後の
管理組合の決議でいくらでも変更可能。
って常識だから言うまでもないか。

[229: 匿名さん]

まあ、わざわざ危ない橋を渡る事はないよ。
リスク以上の魅力がこの物件にあるとは思えないし。

仕様も価格も普通だし、お買い得感も無い。
中央区アドレスにこだわる人で処理場のヨコでも気にしない人だけが買うのだろう。

[230: 購入検討中さん]

この時期にあえてリスクをとりにいく必要性はこの物件にはないように思います。リスクとそのリスクの対価の果実を検討すれば少なくとも７月までは見送りが正解では。

[231: 匿名さん]

この物件コケたら銀行もいよいよ見捨てるだろうなぁ…。

[232: 物件比較中さん]

２２３です。
皆さんありがとうございます。

価格の件はもちろん推測できます。
でも申込みをする以上は、予定価格ではありますが
空欄なので念のために確認するのが筋かと。
あとは、売り手の姿勢の確認のようなものです。
担当の営業さんが頼んだことを、きちんと対応してくださるかどうか。
何気ないやり取りの中で、買い手が感じる事なのでは。

イニシアさんの状態もありますので、
営業の方や売り方が信頼できないと敬遠してしまう。
営業さんの人柄によって、全然印象が違ってくると思います。
庶民にとっては高い買物ですから。

２２６さん
公開空地（くうち）なのですね。
お恥ずかしい。
色々と大変参考になります。
ありがたいことです。

[233: 匿名さん]

予約は3月になりました。混んでいるそうです。
人気物件でしょうかね？

電話での応対ですが、意外に北側が価格的にも人気だとのことですが、本当ですかね？

今までは賃貸で南向きでしたから、分譲で北側を買わなければ手に入らないのかな？と今から不安です。

北側検討者のご意見お聞きしたいです。

[234: 匿名さん]

南側は清掃工場見ながらの生活だからでしょ。

[235: 匿名さん]

>中央区アドレスにこだわる人で

っていうより江東区アドレスじゃ我慢できない人って感じじゃない？
意外と多そう。

[236: 匿名さん]

江東の虎、孫氏ゆかりの地をもっと誇って欲しい

[237: 匿名さん]

北側はやめとけ…
数年後に供給過多になるであろうこの地区で、北向きの部屋は転売できないぞ