ザ・晴海レジデンス その2

[スレ主]

中央区、海辺。
憧れの湾岸生活。

販売開始まであと2か月、
いろいろと注目の物件。
情報交換しましょう！

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)


□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

[208: 匿名さん]

２０５さん

私も思った。
管理費・修繕費で、比較検討しているタワーと合計金額変わらないどころか高かった、、、
ただ駐車場代が安いので、誤魔化されているというか、自分自身も月々のランニングコスト
が安くなるので納得した感じかな。

[209: 匿名さん]

管理費は、トランクルームで2000円、
自転車300円とか重ねると割安感はないどころか、
本当にタワーより安いと言えるか疑問ですね。
修繕費も、タワーは今の技術では高いけど、
10年後、20年後は技術革新と価格競争で安くなるでしょうし。

これらの施設利用料を考えると（あとレンタサイクルも有料で100円）、
駐車場250円〜なのは、本当に客寄せ価格なんだなーと思うね。
駐車場も、車幅が広い車はどれだけの台数止められるんだ。

設置率100%は、
狭くてもあくまで住戸数分の区画を用意していますってだけで、
結局、抽選でその広さの駐車場を確保できないなんてこともあるとか？

[210: 匿名さん]

駐車場のスペース狭いんですか？
入居後　なんだかサイズオーバー車だらけで　ひと悶着ありそうな予感がします
隣の車が線をはみ出してるサイズオーバーで違反車だ
俺は車を買い換えたのにズルイとか・・・

[211: 匿名さん]

管理費が高いのは駐車場代が一部含まれているから
駐車場代が安く見えるのは管理費で一部を負担しているから

結局負担していることには変わらない

[212: 匿名はん]

そういうことってできるんですか？

[213: 匿名さん]

眺望ならこちら

http://www.b-m-a.jp/the33/index.html

[214: 匿名さん]

レジデンスって名前は大体 長谷工が多いんだよね
この物件も長谷工物件なんだよ
イニシアがマズイ事を見越してイニシアの名前を付けなかったんでしょうね
長谷工物件は基本的に安いから

[215: 匿名さん]

安いほうがありがたいです。

明日やっとMR予約とれたので行ってきます。すっごい楽しみ。

[216: 匿名さん]

>>196
室内仕様は昨今ではまずまずなんだろうけど、
せっかく逆梁なのにエアコンが梁にしか付けられなくて
室内配管が目立ってみっともない。
玄関の扉や天井も低くて、圧迫感がある。
確かに人感センサーライトすらない。
重いハイサッシなのにアシストハンドルがない。
網戸はプリーツ式ではなくパネル式。
各所建材の質感はかなり安っぽい。
洗面所やトイレは普通。
バスの仕様はダウンライト以外は最低グレード。
キッチンは賃貸仕様で分譲としては最低グレード。

標準グレードだと総合的に見て中の下くらいでは？
少なくとも、分譲を買ったという満足感は、
プレミアムグレードではないと得られないとの印象。

南東、清掃工場側高層階の写真を見せてもらったけど、
清掃工場は幅がかなりあるためか存在感は13階と大差なかった。
アウトフレーム逆梁で住戸間が柱部からコンクリで遮られていて、
左右の眺望も狭いのも弱点。
この方角に部屋を作ったのは、企画として大きな過ちでは。
検索すると、当初は2棟で600〜700戸を想定していたとあった。
清掃工場側に部屋をつくらないと、この戸数になるんだね。

売り方も、本当に不透明で分かりにくい。
賃貸棟も分譲に切り替えて、
すぐにでも売れるのに、入居開始後の7月から販売するって。
価格は安くなる可能性が高いけど、仕様は低いとか。
比較検討できるのに、あえてずらしているのかね。

来月入居なら話は別だけど、
この下げ続ける相場、ギギついたデベで7月入居の物件を買うのは、
その頃に近隣の中古成約価格も今のチャレンジ価格の3割引に
なっているだろうと考えると、みんなかなり及び腰だろう。

先行登録すると息巻いているチャレンジャーは生あたたかく見守り、
買うとしても売主が変更して価格改訂があってからだね。

[218: 匿名さん]

>>217

イニシアのマンションは安っぽいよ。

そして株価は…２２円。

[220: 物件比較中さん]

>２１６さん

１９６です。
たしかにアシストハンドルがない事や
キッチンの仕様については気になりました。
玄関の扉や天井も低く、廊下が狭いからか圧迫感を感じましたし、
まさに仰る通りです。

庶民なのでこのような感じかなと妥協できる範囲であるように思いました。
エアコンの配管については気づきませんでした。
ありがとうございます！

南東面も色々と事情があったのですね。
１３階以上の眺望の件も参考になりました。
ＭＲでは見せてもらえなかったので。
色々と情報をありがとうございます。

後、中庭も公開空き地になっているので
この点も気になります。
ローンの計算をしてみたのですが、
皆さんが言われるように管理費が結構高いなという印象も受けました。

でも一番気になるのは、売り方の不透明さなのです。
「２８日から優先予約ですから」と言われたので、
価格も空欄なため、どうやって申し込むのか聞いたところ
あやふなや答えしか返ってきませんでした。
でも「２８日から優先予約ですから、気に入ったら来て下さい」というばかり。

「空欄のところは価格を教えます」とはいうくせに、
価格を聞いた部屋は「手元に資料がないからわからない」と教えてくれませんでした。
商談ブースですよ。スタッフルームで調べればわかるのでは。

それなら、もう一度ＭＲも見たいし希望部屋を絞ってこようと
土日空いているか尋ねたら、
「土日は満員なので平日に来てください」とは。
普通は土日しか行かれない方が多いと思うのですが。

優先とかないなら、空いている土日に行きますが
優先の意味がなくて、がっかりしました。
一回みたくらいで決める人ってそんなにいるのですか。

「空欄の価格は出ているから自分で計算してください」っていうけど失礼ですよ。
もしかしてイニシアさんでも
何もかもはっきり決まっていないものを出すのかなと、
そんなにあせっているのかなと逆に勘繰ったりして。
予定価格ではあるのですが他のデベは一覧表は見せてくれたりしますし。

価格が書いてある部屋から選ぶならわかりやすいし、
優先予約の場合、空欄の部屋を希望した場合は調整する事も出来るとおもうのですが・・・
非常にわかりにくくて、困惑するばかりです。

イニシアさんがピンチなので（失礼）
やはり７月引渡しという点も気になっています。
７月って中古も下がりますかね。
それなら、あせることもないのかなと参考になりました。

長文、失礼しました。
不快に思われたらお詫びします。

[221: 購入検討中さん]

>220
ん？全部屋の予定価格表、見せてくれたよ？
で、手元の価格表の空いているところに書き込めるよ。
といっても、空欄部分は埋まってる部分から十分推測できるのだけれど。

[222: 匿名さん]

公開空き地……

新鮮な響き

[223: 物件比較中さん]

＞２２１さん
２２０です。ありがとうございます。
長文・駄文で不快に思われていたら、ごめんなさい。

うちの時には見せてもらえなかったのです。
もちろん空欄ありの予定価格表はいただきましたよ。
優先申込みしたかったし、でも一部屋には絞れなかったので、
一覧表を見せてくれないかお願いしてみたのです。
（前に、行ったイニシアさんの物件では書き写しならいいですよと見せていただいたもので）
でも口頭でなら空欄部分を教えてくださるとのことだったので、
気になる棟の部屋を何軒かきいてみたのです。
が、尋ねた部屋の価格はわからないと言われ、それ以上は調べていただけませんでした。
普通はスタッフルームかどこかで調べていただければすぐにわかると思うのですが・・・。
おまけに他に尋ねたことも、調べてきますと言って席をはずして戻られても、
違う話題になったり、こちらがつっこんでも返答が的を得てなくて。

最初のほうに行ったので、イニシアさんも混乱されていたのかもしれません。
今まで何軒かイニシアさんの物件を見させていただいたのですが、
皆さん丁寧で良い方ばかりでした。
今回の方は、いまいちあいまいなお答えをされる上、
わかりにくい販売方法なので困惑しています。
でもたまたま担当の方との相性が悪いのかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

デベに足下見られてるのでは？

[225: 購入検討中さん]

>223
221です。
なるほど。
空欄部分の価格を見せる見せない/言う言わないは営業担当の
裁量に委ねられてるだけなのかも。営業が、この方がやりやすい（＝客に
売りつけやすい）と思うやり方を取っているだけなのかな。

まあ、いずれにせよ、空欄部分の価格は上下からほとんど誤差なく
推測できるでしょ。

[226: 匿名さん]

>>220
公開空地（くうち）だね。

ここは運河に面したオープンカフェの部分が公開空地だから、
オープンカフェは隣の棟や一般に開放され、
その運営費はここの住民負担。
飲食代で少しの収入にはなるだろうけど、
買わないで居座るだけの利用者を追い出すこともできない。
住民数の割に広いなあと思って聞いたら、
こんなからくりが。

イニシアはピンチで、
売主破綻の対応をネット検索して
「安心だ」とする人もいるけど、
新日鉄や第三者が引き継いで安心とはお気楽すぎだね。

ここは、イニシア＋明豊＋新日鉄が売主だったのが、
直前で明豊が抜けて、
ただでさえ当初想定と異なる体制で始まった。
新日鉄が残っても創業以来の総計で4000戸の供給しかしていないから、
一気に800戸以上の物件を抱えるだけの
人員、ノウハウ、体力はない。
アウトレット業者に転売する以外に現実的には選択肢がなく、
3、4割引で投売りされることを想定しないと。

契約者と管財人との折衝がないのはメリットだろうけど、
資産価値が一瞬で吹き飛ぶのを安心とは私は思えない。
イニシアの株価も急落し続けて最安値20円の終値22円。
「ギギついても余裕がある」
と息巻いた書き込みも既に懐かしく、
存続すると思っている検討者はさすがにいないよね。

数ヵ月後、
業界の最後の望みだった実需の落ち込みも疑いようのないものになって、
買い手不在の不動産市況はますます悪化しているだろう。
同じような投売り物件は、
同じ時期にたくさん出てくる。
早期契約者は、
それらを歯軋りしながら眺めて7月入居を待つしかないよ。

以上、粗探しばかりのオタクより。

[227: 匿名さん]

イニシアの子会社だった評判の良い管理会社も、
もうファンドの手に落ちた。
「ファンドに売られてサービスレベルが上がった会社がある！」
って書き込みをスマッチで見たけど、あれは違うよ。

リクルートグループという給与水準も高いエリート集団、
住宅事業に熱心だった江副氏全力投球で、
潤沢な資金の聖域で高品質なサービスを提供できたのがコスモスライフ。

そのブランドやお金の縁が切れ、
資金繰りのためだけにファンドに売り飛ばされて、
今後もどうなるか分からない会社でがんばれる社員はいないよ。

最低のサービスレベルと待遇だった会社が外資に売られて良くなることはある。
でも、最高のサービスレベルと待遇だった会社が売られたら？

[228: 匿名さん]

管理会社は、入居後の
管理組合の決議でいくらでも変更可能。
って常識だから言うまでもないか。

[229: 匿名さん]

まあ、わざわざ危ない橋を渡る事はないよ。
リスク以上の魅力がこの物件にあるとは思えないし。

仕様も価格も普通だし、お買い得感も無い。
中央区アドレスにこだわる人で処理場のヨコでも気にしない人だけが買うのだろう。