有栖川パークハウス

[匿名さん]

有栖川記念公園の杜を傍らにした元麻布の丘の上の地所物件どうでしょう？

[2: 匿名さん]

場所は最高ですよね。
問題は価格です。
来年の前期は、取りあえず今の上昇の流れが続くのでしょうね。

[3: 匿名さん]

そうですね。ほしいけれど、価格が問題です。
80㎡くらいで坪500万以下でおさまるといいな。むりかな。
駐車場が戸数の1.3倍用意されているのは、かなり高級仕様物件？

[4: 匿名さん]

坪500万円って？ずいぶんおめでたい考え方ですね。
5年前の底値の時にオパス有栖川が地上権で500万円だったのに。
どう考えても坪800万円以上になると思いますよ。

[5: 匿名さん]

谷の向こう側は借地権で坪１０００万に達しているよ

[6: 匿名さん]

パークハウスとオパスは違うでしょ。
８０㎡前後は１億２０００〜５０００万台の予定だそうですよ。
もちろん平均ならばもっともっと高くなるし、
坪８００万上の部屋も多いかも。

[7: 匿名さん]

そろそろ土地値も坪１０００万超えてきてるでしょうから、ここは３００坪強なので、土地代３０億、上もの２０億でコストサイドが約５０億。てことは１部屋あたり２億ぐらいにはしないと採算あわんのじゃないか。

[8: 匿名さん]

坪８００万円前後だそうです。建物のイメージはプラウド南青山っぽいらしい。

[9: 匿名さん]

以外と安いね。

[10: 匿名さん]

まあ、平置きではなく機械駐車場だし、施工会社もコスト削減のため当初受注が予定されていた戸田建設から地所との繋がりが深い東亜建設に変更しているようです。南麻布パークマンションや南麻布ザ・ハウスほどのハイグレードは期待できないでしょう。

[12: 匿名さん]

三菱はパークハウス（一ブランド）しかないので、パークマンションとは違い場所によってグレードが様々ですが、この物件に関して言えば、ザ・ハウス南麻布（平均価格1億7,757万円）には匹敵するグレードだと思います。

[13: 匿名さん]

コンシュルジュとかは無理だろう

[14: 匿名さん]

立地は最高ですが、同じ三菱地所が隣に１６階建ての賃貸マンションを建設しているので西側の景観・プライベート感はイマイチですね。ちなみにザ・ハウス南麻布は中古市場で坪９００〜１０００万円が相場なので当初分譲価格とは比較してもあまり意味がないのでは？

[15: 匿名さん]

ここ盛り上がらないね・・

[16: 匿名さん]

パークハウス常盤松みたいなガラス面の多いファサードになりそうですね。
常盤松の絵を探してググって気がついたのですが、ここ
http://www.chintai.mecyes.co.jp/announcement/announcement.html
見るとハイグレード版のパークハウス（でも等価交換事業型）って一杯賃貸に回るんですね。
当たり前か。

[17: 匿名さん]

ここ六階建てって、どうですか？　　地面・庭からは遠くて、邸宅感はなく、
見下ろされてる感じの階に６〜８億くらいかな？最大の部屋がはいるんでしょうか？
登録したけどたいしたものは送ってこないし、予算３億にしたからかな？
意外とババってこともありましょうか？

[18: 匿名さん]

＞１７
同感。６〜８億の予算があれば１００坪くらいの土地買って戸建に住むでしょ。ここはテレ朝通り沿いの中層マンション群に完全に見下ろされる状態になるので他人の目がすごく気になると思うな。

[19: 匿名さん]

＞１２
営業ですな

[20: 匿名さん]

1.2階で、66〜80㎡辺りの部屋はどうですかな？いくらくらいならばババじゃないのか？ですが。
75㎡あれば自分の居住用にも役立てられますので、小さい部屋も考えてます。
でも、この辺りは小さい部屋希望する人少なそう、90㎡以上ないと賃貸も転売もさえないかな・・。

[21: 匿名さん]

このエリアは小さい部屋が少ないので意外と賃貸需要あるかもよ。駅近いしね（坂きついけど）。

[22: 匿名さん]

漸く資料届いた。愛育病院向けの南向きで４億円台（坪９００万）。三菱地所ふざけんな・・・

[23: 匿名さん]

うーん。高いけど、続新価格だから、そんなもんじゃないの。ザハウス南麻布の低層階西向きでも坪９００万すよ。秋になれば、あんときの続新価格の方が、やっぱ安かったってことになるんだよ。

[24: 匿名さん]

立地はともかくザ・ハウスと同レベルのマンションじゃないよ。現地と資料みれば分かる。

[25: 匿名さん]

随分と高いようですが、三井のパークマンションと同等クラスですかね？コンシェルジュあるでしょう、この値段なら。

[26: 匿名さん]

＞２５さん
パークマンションと同等とはとても言えないと思います。
立地的に最も近いのは南麻布PMだと思うけど天と地の差ですよ。

[27: 匿名さん]

値段だけは同等かもしれませんね。あとデザイン性もよさそうですが。

[28: 匿名さん]

１００平米前後で１億円台のプランが送られてきましたが、１億何千万くらいなんでしょうか？

[29: 匿名さん]

説明会予約された方いますか？一応行こうと思ってますが、まだ日程はきめてません。
資料の一ページ目や建築士のページのパースからは、デザインは安物な感じに見えます。
すっきりしてて、嫌いじゃないですけど、高級感は弱いなぁ。
明るい感じと、「エスプリ」と言う感じでもないし・・

[30: 匿名さん]

＞28さん
私も見ましたが、そのプランは安いなと思いました。
限りなく2億に近いんでしょうね。1億9500万とか。。。

[31: 匿名さん]

＞２８さん
メゾネットタイプですよね。その部屋は１F＆地下ですよ。南青山プラウドでも同じ技が使われてますが、半地下の住居を捻出することにより無理やり部屋数を増やしているというわけです。１億何千万払って地底人のような生活をするかですね。
ちなみにペントハウスは８億とのこと。うひゃー！

[32: 匿名さん]

８億！すごいですね。でも広尾GFに比べるとマトモな気もします。だんだん感覚おかしくなってきますね。

[33: 匿名さん]

ここほしい。。。

[34: 匿名さん]

戸数も少なくプライベート感もあって良いですね。恐らく今年の最高額物件の一つですね。確かにバブルの頃の感覚になってきました。

[35: 匿名さん]

８億か〜

[36: 匿名さん]

この立地でも、メゾネットの地下住戸に１億何千万も出すのは損ですか？

[37: 匿名さん]

やだ〜、どんなよい立地でも地下生活は。
という人が多いと思う。投資だとしてもほかを選びたい。

[38: 匿名さん]

バブればそんなことはないけど。バブルになれば、一定以上の金持ちしか買えなくなる筈で、
そうするとそういう方は、見栄も効かない、実利もない地下住戸は好きじゃないから、
さばきにくい。一階住戸より、一階住戸に地下室も着いた物件の方が良いと思う人なら・・

もし買うなら高い部屋の方が安全かつ、期待値も大きい気がするけど、
出せるとしても、ローンとしても８億もfixさせてしまって良いとは思えない。
住みたければ別ですが、買い物としては下手打つ気がする。
2,3階で自分に手ごろなのがあれば、ベストじゃないでしょうか？

[39: 匿名さん]

本件は南向きｖｓそれ以外の住戸の価格差が凄まじい。

南向き（愛育病院向き）以外は隣地の建築物（東に外人用賃貸マンション、北に麻布高校・戸建）が手の届く位置にデン！と建っているので全く景観・日当たりが望めないことで割安なのだ（地下住戸についてはいわずもがな）。

超割高だけど快適な南向きか、割安だが日中でも照明が必要なほど暗くなるそれ以外の住戸のどっちを選ぶかだなあ。

[40: 匿名さん]

でもみんな億ションなんですよね。
日中でも電気を点けてないといけない部屋に億も払えないよなあ・・・

[41: 匿名さん]

プラウド松濤と比べたらどうかなぁ？

[42: 匿名さん]

南向き以外の坪単価はどのくらいと見ますか？

[43: 匿名さん]

>42
４５０万〜６００万。
ちなみに南向きは９００万。

[44: 匿名さん]

景観・日当たりは全くないけど、この立地ということで、２５坪１億５千万を出せるかどうかということですね。う〜ん・・・

[45: 匿名さん]

>43
坪４５０万なら、この立地を買うのはありのような気がしますが、皆さんいかがですか？

[46: 匿名さん]

住所に南麻布という名前が欲しいだけなら買うのはあり。
周りの住環境を重視するなら見送り。

[47: 匿名さん]

すまん。元麻布か。

[48: 匿名さん]

>45
43じゃないですが。買うのはありだけど、もちろん。
900以上の部屋でも、6階だし、たいした事ない、
600程度の南向き以外はそもそも日照・眺望ない。とすれば、
かなり条件厳しい部屋でも、いっそ坪単価450ならお得ということ？
この物件の平均坪単価がいくら位かわかりませんが、
昨今の高騰で、このアドレス、ネームで坪単価450と言うのは、
確かに馬○安なのかもしれません。
実住は好きずきですし、住んでみて気に入ればめでたしですしね。
ただ、実住で、気に入らなければすぐ売って買い替えなけりゃなりませんから、
中古で買ってくれる人が少ないようなデメリットは避けたほうがいい。

自分も個人名義で、住み替えるならある程度の値でさばかなきゃいけない、次ぎ買うところ
のために。多分もっと高い。
値上がり相場なら買値戻しで450は楽勝と思っても、悪条件しだいではそうもいきません。
金のある人間は、金で買える内容では妥協しないので、他にまともな物件があれば、
安くしても選んでもらえません。収益不動産として購入しようとする者は、別な視点で厳しいかも。

[49: 匿名さん]

色々な価値判断はあるにせよ、最近の傾向から見て、ここ（都心物件）はほぼ即日完売になると思います。恐らくペントハウス（8億円）は除いて。

[50: 匿名さん]

>>49
違うなぁ
ペントハウスが一番最初に売れるでしょ

[51: 匿名さん]

>51
うれないよ。
南青山ハイバリーも5億のプレミアルームが売れ残ってたし、立地が微妙な場合は一番高い部屋は売れ残る可能性が高い。
48さんの「金のある人間は、金で買える内容では妥協しない」に同意という感じかな。
でも、他の部屋はすぐ売れるだろうね。